TÉMATA NOVIN

DALŠÍ NOVELY STAVEBNÍHO ZÁKONA A VYDÁNÍ NOVÝCH PROVÁDĚCÍCH PRÁVNÍCH PŘEDPISŮ

Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, který nabyl účinnosti k 1. červenci 2024, byl již v legisvakanční lhůtě pětkrát novelizován, a to zákonem č. 195/2022 Sb. poprvé, zákonem č. 152/2023 Sb. podruhé a velmi rozsáhle; v tomtéž roce znovu a potřetí zákonem č. 465/2023 Sb. Jen některé části stavebního zákona, týkající se okruhu „vyhrazených staveb“ podle přílohy č. 3 stavebního zákona, nabyly účinnosti již dne 1. ledna 2024, aniž se to však jakkoliv podstatným způsobem projevilo ve správní praxi. Od té doby byl tento zákon opakovaně novelizován znovu, a to počtvrté zákonem č. 126/2024 Sb. a popáté zákonem č. 183/2024 Sb., přičemž v běhu legislativního připomínkového řízení je další chystaná novela v souvislosti s mimořádně ideologicky pojatým novým zákonem o „urychlení využití obnovitelných zdrojů“.

Rozsáhlé novele územního plánování se tento zákon určitě v budoucnu rovněž nevyhne, neboť struktura a celková koncepce této části zákona vytváří mimořádně nepřehledný, přeurčený a tudíž neefektivní systém, jak ostatně svědčí i znění nově vydaných prováděcích vyhlášek, o jejichž obsahu se níže zmiňujeme. Zkušenosti se špatným a mnohonásobně novelizovaným stavebním zákonem z roku 2006 vedly k myšlence pokusit se o radikálnější revizi stavebního práva veřejného. Věcný záměr na základě analýz navrhoval celou řadu změn, z nichž některé byly odmítnuty již v průběhu přípravy nového zákona, jiné byly zpochybněny až po jeho vydání. Jeví se, že tento předpis nastoupil dráhu svého předchůdce z roku 2006, který byl za dobu své sedmnáctileté existence novelizován třicetkrát.

V tomto roce byl tedy nový stavební zákon novelizován jednak zákonem č. 126/2024 Sb., o němž se zmíníme dále podrobněji, jednak zákonem č. 183/2024 Sb., jímž se novelizuje zákon o ochraně zemědělského půdního fondu, jímž je novelizováno znění přílohy č. 3 písm. d) stavebního zákona, uvádějícího výčet vyhrazených staveb. Toto ustanovení tedy nově zní: „d) strategické investiční stavby podle zákona o urychlení výstavby strategicky významné infrastruktury“.

Nejvýznamnější část prvé z obou novel přináší nový instrument bytové výstavby – dostupné nájemní bydlení.

Vedle toho však ve velmi rychlém sledu, avšak velmi pozdě a zdaleka ne v předpokládané úplnosti, vzhledem k povaze a složitosti upravené materie, byly vydány na základě zmocňovacího ustanovení § 333 některé prováděcí právní předpisy, jimiž je stavební zákon podrobněji prováděn, a to:

-         vyhláška MD č. 32/2024 Sb., o územních pracovištích Dopravního a energetického stavebního úřadu, ze dne 20. února 2024 (jimiž jsou Praha, Plzeň a Olomouc);

-         vyhláška MMR č. 130/2024 Sb., o stanovení obecních stavebních úřadů, ze dne 28. května 2024;

-         vyhláška MMR č. 131/2024 Sb., o dokumentaci staveb, ze dne 28. května 2024;

-         vyhláška MMR č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, ze dne 12. června 2024;

-         vyhláška MMR č. 139/2024 Sb., o provedení některých ustanovení stavebního zákona, ze dne 13. června 2024;

-         vyhláška MMR č. 157/2024 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a jednotném standardu, ze dne 18. června 2024.

Nad uvedený celostátní rámec byla v souladu se zmocňovacím ustanovením stavebního zákona (§ 152) vydána nařízení rad hlavního města Prahy a statutárního města Brna (statutární město Ostrava toto nařízení rady o ostravských stavebních předpisech připravuje a měl by být vydán na podzim), a to:

-         nařízení Rady HMP č. 12/2024 Sb. HMP, o požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze (pražské stavební předpisy), s účinností od 1. července 2024;

-         nařízení Rady SMB č. 14/2024 Sb. SMB, o požadavcích na výstavbu ve statutárním městě Brně (brněnské stavební předpisy), s účinností od 1. července 2024;

smyslem vydávání těchto předpisů je umožnit velkým městům (a postrádáme ve zmocňovacím ustanovení všechna statutární města, přinejmenším Plzeň a města s počtem obyvatel okolo 100 tisíc, která jsou hnacím ekonomickým motorem České republiky, která zároveň ve správní struktuře veřejné moci v ČR působí jako krajská centra: Liberec, Ústí nad Labem, České Budějovice, Pardubice, Hradec Králové, Olomouc a Zlín), aby si upravila obecné předpisy hmotného stavebního práva s přihlédnutím ke svým specifickým poměrům; jinak řečeno, aby si vydala vlastní městské stavební předpisy, jimiž si specificky upraví některé záležitosti utváření města (jeho uspořádání a využívání), jednak náležitosti a podmínky staveb, jejich souborů a celkového urbánního a krajinného uspořádání v těch položkách, které nejsou součástí územního plánování. Právní úprava umožňuje dokonce městům oprávněným vydat své samostatné předpisy pro výstavbu a definovat jinak pojmy a jejich vymezení pro účely výstavby.

Právní úprava stavebního práva představuje jednu z nejkomplexnějších a se širokým věcným a právním zázemím souvisejících částí správního práva. To však neplatí pouze pro stavební zákon sám, nýbrž i pro jeho prováděcí předpisy. I u nich by bylo tudíž žádoucí poskytnout jejich adresátům dostatek času k přípravě, seznámení se s jejich obsahem a předpoklady, podmínkami a náležitostmi jejich budoucí aplikace. Za takovou legisvakanční lhůtu však nelze považovat dva či tři týdny, nebo dokonce ještě méně, jako je tomu u vyhlášky o dokumentaci staveb, o požadavcích na výstavbu, o provedení některých ustanovení stavebního zákona (formuláře pro podání podle stavebního zákona), o územně plánovacích podkladech, dokumentacích a jednotném standardu. Za mimořádně problematickou pak nutno považovat zcela nedostatečnou přípravu digitalizace agendy na úrovni stavebních úřadů obcí i krajů. Jednotlivým zásadním vyhláškám budeme věnovat podrobnější pozornost samostatně.

1. Novela stavebního zákona

Rozsáhlejší změna stavebního zákona byla provedena zákonem č. 126/2024 Sb., kterým se mění zákon č. 211/2000 Sb., o Státním fondu podpory investic, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů.

Důvodem pro vydání tohoto zákona bylo zavedení některých nových pojmů do správní rozhodovací praxe, a to zejména pojem „dům pro dostupné nájemní bydlení“, jímž se rozumí „bytový dům, k němuž je uzavřena plánovací smlouva o dostupném nájemním bydlení, nebo který je jako dům pro dostupné nájemní bydlení vymezen v regulačním plánu vydaném obcí, která je stavebníkem“ (jak zní nově vložené písmeno q) do ustanovení § 13 stavebního zákona. Toto pojmové rozšíření souvisí s dosti neblahým stavem v bytové výstavbě a z toho plynoucí nízké dostupnosti, resp. praktické nedostupnosti bydlení, a to již i pro středně příjmové skupiny obyvatel. Neřeší se tím ovšem příčina, nýbrž pouhý příznak (symptom). Nedostatky v bytové výstavbě jdou především na vrub velmi problematického pojetí územního plánování a územního rozvoje, přebujelé a zbytnělé právní úpravy veřejného stavebního práva, a současně mimořádně fragmentarizované souvisící veřejné správy, čímž rozumíme především existenci velkého množství právem chráněných zájmů sledovaných množstvím speciálních zákonů a reprezentovaných dotčenými správními orgány, pravidelně neschopnými vzájemné dohody, jakkoliv je jim takový postup součinnosti vedoucí k dohodě platným právem výslovně uložen (§ 136 odst. 6 v souběhu s ustanoveními § 6 až 8 správního řádu).

Děje se tak v jakési snaze napomoci překonání překážek, které by však neexistovaly, nebýt vytvořeny stavebním zákonem a stavem veřejného práva a pojetím výkonu veřejné moci samými. Připomíná to změny znění § 43 stavebního zákona z roku 2006, jehož postupnými novelami byly odstraňovány důsledky toho, co jeho původní znění a následná správní (i správní soudní!) praxe způsobily; jednalo se na jedné straně o přílišný detail obsahu územních plánů, který prakticky anuloval potřebu regulačních plánů, ačkoliv je neuměl nahradit, a zároveň způsobil faktickou neprojednatelnost návrhů územních plánů, na druhé straně bránil obcím realizovat záměry „nadmístního“ charakteru“, což vylučovalo realizaci mnoha záměrů, které svou povahou vyhovovaly jejich pořízení obcemi, byť svým vlivem hranice obce přesahovaly (například pořízení sportovního stadionu, koupaliště a podobně). I nový stavební zákon volí podobnou „strategii“; místo, aby byly využity efektivně nástroje, které má stavební zákon i v tomto znění k dispozici a aby výkladem a aplikací byl uplatněn zdravý rozum, volí se cesta dalšího rozšiřování a rozmnožování právních předpisů.

V novelizovaném znění § 86 se tak za odstavec 4 vkládá nový odstavec 5, který zní, že „Regulační plán může vymezit stavbu domu pro dostupné nájemní bydlení, včetně stanovení podílu bytů určených pro dostupné nájemní bydlení.“ Tomu pak odpovídá úprava obsahu regulačních plánů v příslušné příloze č. 9části I. odst. 2, kde se za dosavadní písmeno i) vkládá nové písmeno j), které zní: „j) vymezení staveb domů pro dostupné nájemní bydlení“.

V § 323 v přechodných ustanoveních se v této souvislosti doplňuje nový odstavec 10, rozšiřující možnosti stanovení podmínky uzavření plánovací smlouvy při rozhodování v plochách nebo koridorech vymezených v dosud pořizovaném návrhu územního plánu.

Projevuje se tu snaha po určitém zjednodušení, resp. urychlení velmi komplikovaných a nepřehledných pořizovatelských procesů a celkové koncepce územního plánování jako mimořádně etatistického se silnými intervencemi státu na všech plánovacích úrovních, které prokazatelně v původní podobě postrádají smysl – což je ostatně skutečnost zákonodárci dlouhá léta známá z analýz a studií, jejichž zpracování si pro tento účel sám zadal, avšak jejichž výsledky nerespektoval (například odborné analýzy a studie vypracované společností Deloitte ČR již v letech 2020 až 2021). Nicméně tato navrhovaná opatření celému procesu pořizování žádná podstatná zlepšení nepřinesou. Jedná se zejména o úpravy znění § 101, který se týká vydání stanoviska nadřízeným orgánem, a to specificky v odstavci 2 a vložením nového odstavce 3: „Neuplatní-li nadřízený orgán stanovisko ve lhůtě podle odstavce 2 věty první, nebo ve lhůtě prodloužené, je možné zásady územního rozvoje nebo územní plán vydat i bez jeho stanoviska.“

S tím souvisí i změna § 103 odst. 5, týkající se podmínek úpravy návrhu a případného opakovaného projednání

„Do 15 dnů ode dne konání opakovaného veřejného projednání uplatní stanovisko

a)  příslušný úřad k podstatné úpravě návrhu územního rozvojového plánu, zásad územního rozvoje a územního plánu; pro jeho obsah, postup při jeho nevydání ve stanovené lhůtě a pro stanovení kompenzačních opatření se postupuje podle § 100 odst. 2 až 4 obdobně, a

b)  nadřízený orgán k podstatné úpravě návrhu zásad územního rozvoje a územního plánu; pro jeho obsah, postup při jeho nevydání ve stanovené lhůtě a pro případ upozornění na nedostatky se postupuje podle § 101 odst. 2 až 4 obdobně.“

Obdobné platí ovšem i pro využití (veřejnoprávní) plánovací smlouvy pro tento účel. V novém odstavci 5 ustanovení § 130 se ukládá obcím, městským částem hlavního města Prahy nebo krajům zaslat bezodkladně uzavřenou plánovací smlouvu příslušnému úřadu územního plánování, kterému se ukládá zajistit její vložení do národního geoportálu územního plánování. Obdobně se reversibilně ukládá tomuto orgánu postupovat při vypuštění vkladu z národního geoportálu územního plánování, dojde-li k zániku plánovací smlouvy, a obec, městská část hlavního města Prahy nebo kraj tuto skutečnost sdělí příslušnému úřadu územního plánování.

Jádrem této novely je zcela nově formulovaný díl 2 v části šesté hlavě III stavebního zákona, upravující Zvláštní ustanovení o řízení o povolení záměru domu pro dostupné nájemní bydlení, a to v § 201 a § 202 stanovené podmínky a náležitosti nově koncipované žádosti o povolení záměru domu pro dostupné nájemní bydlení, není-li stavebníkem obec sama.

§ 201

Žádost o povolení záměru domu pro dostupné nájemní bydlení

(1) Není-li stavebníkem obec, je součástí žádosti o povolení záměru domu pro dostupné nájemní bydlení také plánovací smlouva o dostupném nájemním bydlení, jejíž stranou je obec, na jejímž území má být záměr uskutečněn, a která obsahuje

a) závazek stavebníka poskytovat od právní moci kolaudačního rozhodnutí, kterým se povoluje užívání domu pro dostupné nájemní bydlení, nejméně 20 let alespoň 80 % podlahové plochy sloužící bydlení pro dostupné nájemní bydlení podle zákona o Státním fondu podpory investic,

b) závazek stavebníka, že po dobu trvání plánovací smlouvy o dostupném nájemním bydlení bez souhlasu obce bytový dům nezatíží ani nezcizí,

c) sjednání výše dostupného nájemného a způsob jeho navyšování v souladu se zákonem o Státním fondu podpory investic,

d) ujednání o době trvání plánovací smlouvy, která nesmí skončit před uplynutím 20 let od právní moci kolaudačního rozhodnutí, kterým se povoluje užívání domu pro dostupné nájemní bydlení,

e) závazek stavebníka umožnit kontrolu povinností vyplývajících z plánovací smlouvy o dostupném nájemním bydlení,

f) závazek stavebníka uhradit smluvní pokutu ve výši dvanáctinásobku maximálního měsíčního dostupného nájemného za 1 m² vynásobeného počtem m² podlahové plochy domu pro dostupné nájemní bydlení, za porušení jakéhokoli závazku vyplývajícího z plánovací smlouvy ve vztahu k poskytování dostupného nájemního bydlení, a to za každé jednotlivé porušení, nesjednají-li si smluvní strany smluvní pokutu vyšší.

(2) Stavební úřad při povolení záměru domu pro dostupné nájemní bydlení ověří, zda plánovací smlouva obsahuje ujednání podle odstavce 1 písm. a), b) a d).

§ 202

Posuzování záměru domu pro dostupné nájemní bydlení

Pro záměr domu pro dostupné nájemní bydlení není potřeba souhlas vlastníka podle § 187.

Z uvedených podmínek je zřejmé, že tu zákonodárce usiluje o stanovení specifických podmínek pro uzavírání smluv, čímž ovšem nahrazuje postup, který by měl být standardem – to jest, že se jedná především o smluvní vztah, jehož podmínky přísluší dohodnout právě těmto smluvním partnerům a že do tohoto smluvního vztahu opět paternalisticky vstupuje a intervenuje státní správa. Nicméně z hlediska příčin neutěšených bytových poměrů v českém prostředí se tím nic zásadního nemění na tuhosti a neefektivitě celého plánovacího systému. [Tento přístup lze ilustrovat na příkladu auta, které má nekvalitní převodovku a špatně řadí, přičemž nápravným řešením je přidání nového šestého řadicího stupně k dosavadním pěti.]

2. Vyhláška o územních pracovištích Dopravního a energetického stavebního úřadu a vyhláška o stanovení obecních stavebních úřadů

Jak jsme uvedli ve svých dřívějších výkladech k novému stavebnímu zákonu a jeho změnám, zákonodárce v prvním znění v roce 2021 vydaného stavebního zákona prosadil zásadní (dá se říci, že značně experimentální) organizační změnu celé struktury orgánů rozhodujících ve výstavbových procesech. Zejména založil zcela novou koncepci státní stavební správy, v jejímž rámci měly být soustředěny zprvu veškeré speciální stavební procesy, jakož i ochrana veřejných zájmů dotčenými správními orgány; již ve vydaném znění z tohoto konceptu vypadly tři z těchto orgánů.

Novelou z roku 2023 pak byla celá tato koncepce opuštěna a systém víceméně navrácen do již existující podoby – s jedinou výjimkou: ponechán byl speciální stavební úřad, avšak i v tomto případě byl systém pozměněn. Místo Speciálního stavebního a odvolacího úřadu, jehož nadřízeným orgánem byl Nejvyšší stavební úřad (nikdy fakticky nezaložený), byl tento orgán nazván Dopravní a energetický stavební úřad, jehož nadřízeným orgánem je Ministerstvo dopravy, avšak odvolacím orgánem je kromě tohoto ministerstva též Ministerstvo průmyslu a obchodu. Ministerstvo dopravy ustanovilo vyhláškou nová územní pracoviště DESÚ, a to Prahu, Plzeň a Olomouc. O něco později pak vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj vyhlášku, jíž (staro)nově stanovilo obvody obecních stavebních úřadů podle vyšších územních samosprávných celků (krajů) v Příloze č. 1, s následným vymezením jejich správních obvodů v Příloze č. 2.

Více se již dočtete v měsíčníku Poradce 2/2025.

DPH VE STAVEBNICTVÍ – STAVEBNÍ A MONTÁŽNÍ PRÁCE

Stavíte nebo se chystáte stavět, rekonstruovat? Pro vás jsme zpracovali aktualizovaný článek, v němž je komplexně vysvětlena problematika DPH ve stavebnictví podle aktuálně platné právní úpravy. Novela zákona o DPH navazující na nový stavební zákon přinesla v této oblasti dílčí změny, na které je v textu upozorněno. Další dílčí změny v této oblasti by měla přinést připravovaná novela zákona o DPH s navrhovanou účinností od 1. 1. 2025. Poskytujete stavební a montážní práce i do zahraniční? Na příkladech vám vysvětlíme správný postup při uplatňování daně. Problémy v praxi přináší dlouhodobě u stavebních a montážních prací také režim přenesení daňové povinnosti na příjemce plnění. Vše podstatné vám v článku vysvětlíme.

Pravidla pro uplatňování daně z přidané hodnoty (dále jen DPH či daň) v oblasti stavebnictví a nemovitých věcí vyplývají z příslušných ustanovení zákona č. 235/­2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákona o DPH), která vycházejí ze Směrnice Rady 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty (dále jen směrnice o DPH). Poskytování stavebních a montážních prací je pro účely DPH chápáno jako poskytování specifických služeb, dodání nemovitých věcí je potom posuzováno jako specifické dodání zboží. Pravidla pro uplatňování DPH v oblasti stavebnictví a nemovitých věcí jsou v dalším textu vysvětlována v návaznosti na aktuální právní úpravu, včetně změn, které byly provedeny s účinností od 1. 1. 2024 novelou zákona o DPH, která je součástí zákona č. 284/2021 Sb. Jedná se o změnový zákon k zákonu č. 283/2021 Sb. (dále jen nový stavební zákon), kterým se mění několik desítek právních předpisů, které navazují na nový stavení zákon.

Rámcové jsou zmíněny také změny, které jsou součástí vládního návrhu novely zákona o DPH, který předložila vláda k projednávání v červnu 2024 jako tisk č. 726. V textu jsou vysvětlena nejprve obecná pravidla pro uplatňování DPH v tuzemsku ve vztahu k dodání staveb a poskytování stavebních a montážních prací, včetně vymezení základních pojmů a předmětu DPH, pravidel pro registraci daňových subjektů, místa plnění, základu daně a sazeb daně a dalších pravidel. Návazně jsou s využitím příkladů vysvětleny jejich praktické dopady na aplikaci DPH v případě poskytování stavebních a montážních prací v tuzemsku, tak i ve vztahu k jiným členským státům a třetím zemím. V další části textu jsou vysvětlena pravidla pro uplatňování odpočtu daně v oblasti stavebnictví a nemovitých věcí. Příslušná pravidla jsou vysvětlována s využitím ilustrativních příkladů.

1. Vymezení pojmů a předmětu daně

V návaznosti na zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen občanský zákoník) není od 1. 1. 2014 v zákoně o DPH používán pojem nemovitost a v terminologii občanského zákoníku je používán pojem „nemovitá věc“, která je zahrnuta pod pojem „zboží“, jak vyplývá z § 4 odst. 2 zákona o DPH. Návazně na to jsou používány pojmy „dodání nemovité věci“ a „nájem nemovité věci“. Podle § 4 odst. 2 písm. a) se pro účely zákona o DPH rozumí zbožím hmotná věc, s výjimkou peněz a cenných papírů. Podle občanského zákoníku se přitom věci dělí na hmotné a nehmotné a vzhledem k tomu, že hmotnou věcí je i nemovitá věc, pojem „zboží“ pro účely DPH zahrnuje i nemovitou věc. V terminologii občanského zákoníků se přitom nemovitou věcí rozumí pozemek, stavba, podzemní stavba se samostatným účelovým určením, inženýrská síť a jednotka. Jednotkou může být přitom jak byt, tak i nebytový prostor. Podle § 4 odst. 2 písm. b) se pro účely zákona o DPH za zboží výslovně prohlašuje i nemovitá nehmotná věc, kterou je právo stavby. V návaznosti na to je podle § 56 zákona o DPH právo stavby dodáním vybrané nemovité věci.

1.1  Vymezení pojmů

Podle § 498 odst. 1 občanského zákoníku jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. V tomto pojetí chápe nemovité věci i zákon o DPH. Součástí pozemku je podle § 506 občanského zákoníku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných.

Inženýrské sítě nejsou přitom podle § 509 občanského zákoníku součástí pozemku. Podle právního názoru GFŘ je třeba pojem „stavba pevně spojená se zemí“ nutno vykládat v souladu se směrnicí o DPH, která upravuje dodání budovy nebo její části před jejím prvním obydlením a pozemku k ní přiléhajícího, kde vymezuje pro tyto účely budovu jako jakoukoliv stavbu nebo její část pevně spojenou se zemí.

Stavby pro bydlení jsou vymezeny v § 48 odst. 2 zákona o DPH, a to ve vazbě na související právní předpisy. Stavby bytového domu a stavby rodinného domu nejsou v zákoně o DPH vymezeny přímo, ale od 1. 1. 2024 prostřednictvím jejich vymezení v novém stavebním zákonu.

Stavbou bytového domu se podle § 48 odst. 2 písm. a) zákona o DPH rozumí stavba bytového domu podle stavebního zákona, tj. fakticky stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomuto účelu určena. Vymezení stavby bytového domu odkazovalo do konce roku 2023 na předpisy upravující katastr nemovitostí, ale od 1. 1. 2024 se věcně nezměnilo.

Stavbou rodinného domu se podle § 48 odst. 2 písm. b) zákona o DPH rozumí stavba rodinného domu podle stavebního zákona, namísto dřívějších předpisů upravujících katastr nemovitostí. Zatímco definice bytového domu se věcně od 1. 1. 2024 nezměnila, došlo od tohoto data věcně k úpravě pojmu rodinný dům. Rodinný dům může mít nadále nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. Nově je doplněno, že rodinný dům může mít místo podkroví další, maximálně třetí nadzemní podlaží, které musí být ustoupené od vnějšího líce obvodové stěny budovy orientované k uliční čáře alespoň o 2 metry.

Od 1. 1. 2025 by mělo být vymezení staveb bytového a rodinného domu vázáno na zápis stavby v katastru nemovitostí.

U stavby bytového a rodinného domu má podle právního názoru GFŘ nadále zásadní význam údaj o způsobu využití stavby zapsaný v katastru nemovitostí (kromě rodinného domu či bytového domu např. stavba pro rodinnou rekreaci, zemědělská usedlost, garáž, stavba pro obchod apod.). Při posuzování stavby, která ještě není do katastru zapsaná např. při nové výstavbě, se vychází ze stavební dokumentace (např. projekt, stavební povolení, situační výkres), z níž by splnění charakteristik určujících bytový či rodinný dům mělo být zřejmé.

V případě pochybností o správnosti zápisu způsobu využití stavby v katastru nemovitostí se vychází z údajů, které obsahuje katastr nemovitostí, tj. je-li stavba v katastru nemovitostí zapsána jako rodinný dům, ale ve skutečnosti jde o stavbu pro rodinnou rekreaci a není ve smyslu správního řádu podán podnět na změnu zápisu ohledně způsobu využití stavby tak, aby stav zapsaný (formální) odpovídal stavu skutečnému, je pro určení využití stavby rozhodující zápis v katastru nemovitostí.

Stavbou pro bydlení je podle § 48 odst. 2 písm. c) zákona o DPH také stavba, která slouží k využití stavby bytového domu nebo stavby rodinného domu a je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek s touto stavbou bytového domu nebo rodinného domu, tj. v dřívější terminologii se jedná prakticky o tzv. příslušenství bytového či rodinného domu. Takovou stavbou, která plní doplňkovou funkci ke stavbě bytového nebo rodinného domu jsou podle výkladu GFŘ v metodické informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí např. garáže, zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům; podzemní stavby – jímky, jámy pro měřící zařízení, čističky odpadních vod sloužící domu, vinné sklepy, stavby pro tepelná čerpadla; přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace, které jsou ve vlastnictví majitele rodinného domu nebo bytového domu; připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní (liniové stavby sloužící domu); studny; bazény; přístupové chodníky; zpevněná plocha k parkování. Princip věci hlavní a vedlejší s sebou nese především předpoklad, že stavba ústřední i stavby doplňkové mají stejný hospodářský účel, a proto např. ke stavbě rodinného domu nemůže být podle informace GFŘ „příslušenstvím“ stavba, ve které majitel rodinného domu provozuje ekonomickou činnost.

Obytným prostorem, který je také stavbou pro bydlení podle § 48 odst. 2 písm. d) zákona o DPH, se rozumí pro účely DPH soubor místností, popř. jednotlivá obytná místnost, která svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Obytný prostor je určen stavebně technickým uspořádáním, nikoliv účelem užití. Musí však splňovat požadavky na trvalé bydlení. Kritériím obytného prostoru vedle bytu fakticky určeného pro bydlení kolaudačním rozhodnutím vyhoví i obytné prostory v jiných stavbách, pokud odpovídají požadavkům na trvalé bydlení.

Stavbou pro bydlení je podle § 48 odst. 2 písm. e) zákona o DPH také místnost užívaná spolu s obytným prostorem a nacházející se ve stejné stavbě pevně spojené se zemí. Jedná se o místnosti, které byly dříve označovány jako příslušenství bytu, jako jsou sklep, komora, sušárna apod. za podmínky, že nejsou mimo objekt, v němž se nachází obytný prostor.

Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, se podle § 48 odst. 2 písm. e) zákona o DPH rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou. Pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí plní zároveň roli tzv. přiléhajícího pozemku, tj. jedná se o zastavěný pozemek, přiléhající ke stavbě, u něhož se uplatní stejná sazba daně jako u stavby, se kterou tento pozemek tvoří funkční celek. Touto stavbou však není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku. Prakticky to znamená, že jako stavba pro bydlení nemůže být chápána inženýrská síť, která je ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku, protože netvoří funkční celek se stavbou.

Stavby pro sociální bydlení jsou pro účely DPH vymezeny v § 48 odst. 5 a 6 zákona o DPH. Stavba bytového domu je podle § 48 odst. 5 zákona o DPH písm. a) stavbou pro sociální bydlení, jedná-li se o bytový dům, v němž není obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m². Prakticky to znamená, že všechny obytné prostory (byty) v tomto bytovém domě musí být do stanovené výměry podlahové plochy.

Stavba rodinného domu je podle § 48 odst. 5 písm. b) zákona o DPH stavbou pro sociální bydlení, jedná-li se o rodinný dům, jehož podlahová plocha nepřesahuje 350 m². Celkovou podlahovou plochou rodinného domu pro sociální bydlení se přitom rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu. Do celkové podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se zahrnují i případné nebytové prostory, které jsou součástí rodinného domu. Do celkové podlahové plochy rodinného domu se nezahrnují podlahové plochy drobných samostatných staveb, které jsou tzv. příslušenstvím rodinného domu, např. garáže, kůlny, altány apod. Podmínkou je, že tato jiná stavba je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu jako stavby pro sociální bydlení.

Obytný prostor je podle § 48 odst. 5 písm. c) zákona o DPH stavbou pro sociální bydlení za podmínek stanovených v § 48 odst. 6 zákona o DPH. Podle tohoto ustanovení je obytným prostorem pro sociální bydlení obytný prostor, jehož podlahová plocha nepřesahuje 120 m² a dále také místnost užívaná spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě pevně spojené se zemí. Do podlahové plochy obytného prostoru jako stavby pro sociální bydlení se přitom započítává i podlahová plocha, která je zastavěna vnitřními stěnami. Do výměry 120 m² se však nezahrne podlahová plocha místnosti, která je užívána s obytným prostorem a nachází se ve stejné stavbě, jako tento obytný prostor např. podlahová plocha sklepa či komory.

Podle § 48 odst. 5 písm. d) zákona o DPH jsou stavbou pro sociální bydlení ubytovací zařízení pro ubytování příslušníků bezpečnostních sborů podle § 77 zákona č. 361/­2003 Sb., o služebním poměru příslušníků bezpečnostních sborů, ve znění pozdějších předpisů, nebo pro ubytování státních zaměstnanců. Ustanovení § 77 uvedeného zákona nespecifikuje technické podmínky ubytovacích zařízení, pouze uvádí, že bezpečnostní sbor je povinen zajistit pro své příslušníky ubytování při výkonu služby v jiném místě, než je místo jejich trvalého pobytu. Bezpečnostním sborem se přitom podle tohoto zákona rozumí Policie České republiky, Hasičský záchranný sbor České republiky, Celní správa České republiky, Vězeňská služba České republiky, Bezpečnostní informační služba a Úřad pro zahraniční styky a informace.

Podle § 48 odst. 5 písm. e) zákona o DPH jsou stavbou pro sociální bydlení stavby určené pro použití zařízením sociálních služeb poskytující pobytové služby podle zákona č. 108/­2006 Sb., o sociálních službách, ve znění pozdějších předpisů. Pobytovými službami se podle tohoto zákona rozumí služby spojené s ubytováním v zařízeních sociálních služeb. Zařízeními sociálních služeb, která poskytují pobytové služby, jsou např. týdenní stacionáře, domovy pro osoby se zdravotním postižením, domovy pro seniory, domovy se zvláštním režimem, zařízení poskytující chráněné bydlení či zdravotnická zařízení ústavní péče.

Podle § 48 odst. 5 písm. f) zákona o DPH jsou stavbou pro sociální bydlení školská zařízení pro výkon ústavní výchovy nebo ochranné výchovy a pro preventivně výchovnou péči, jakož i střediska výchovné péče podle § 2 zákona upravujícího výkon této výchovy. Podle § 2 zákona č. 109/­2002 Sb. jsou těmito zařízeními diagnostické ústavy, dětské domovy, dětské domovy se školou a výchovné ústavy.

Podle § 48 odst. 5 písm. g) zákona o DPH jsou stavbou pro sociální bydlení internáty škol samostatně zřízených pro žáky se zdravotním postižením ve smyslu školského zákona. Podle vyhlášky č. 108/2005 Sb., o školských výchovných a ubytovacích zařízeních a školských účelových zařízeních, ve znění pozdějších předpisů, poskytuje internát dětem a žákům škol samostatně zřízených pro děti a žáky se zdravotním postižením a dětem přípravného stupně základní školy speciální ubytování a výchovně-vzdělávací činnost navazující na výchovně-vzdělávací činnost těchto škol a školských zařízení a zajišťuje těmto dětem a žákům školní stravování.

Podle § 48 odst. 5 písm. h) zákona o DPH jsou stavbou pro sociální bydlení dětské domovy pro děti do 3 let věku. Podle § 48 odst. 5 písm. i) zákona o DPH jsou stavbou pro sociální bydlení zařízení pro děti vyžadující okamžitou pomoc a zařízení pro výkon pěstounské péče poskytující péči podle zákona č. 359/­1999 Sb., o sociálně-právní ochraně dětí, ve znění pozdějších předpisů. Podle § 48 odst. 5 písm. j) zákona o DPH jsou stavbou pro sociální bydlení zařízení hospicového typu podle zákona o veřejném zdravotním pojištění a podle § 48 odst. 5 písm. k) zákona o DPH také domovy péče o válečné veterány. Podle § 4 zákona č. 170/­2002 Sb., o válečných veteránech, ve znění pozdějších předpisů, domovy péče o válečné veterány zřizuje a spravuje Ministerstvo obrany.

Podle § 48 odst. 5 písm. l) zákona o DPH je stavbou pro sociální bydlení také jiná stavba, která slouží k využití staveb pro sociální bydlení s výjimkou obytného prostoru pro sociální bydlení, která je zřízena na pozemku, který tvoří se stavbami pro sociální bydlení funkční celek. Jedná se o obdobu dřívějšího „příslušenství“ stavby pro sociální bydlení.

Navrhovanou novelou zákona o DPH budou s účinností od 1. 1. 2025 stavby pro sociální bydlení vymezeny v novém znění § 48a zákona o DPH. Při jejich vymezení bude zohledněno převažující určení či využití stavby, protože k sociálnímu bydlení neslouží obvykle celá budova, ale pouze její část.

Více se dočtete v měsíčníku DÚVaP 9-10/2024.