10. Smlouva o nájmu bytu (§ 2235 a násl. OZ)
SMLOUVA O NÁJMU BYTU
uzavřená dle ust. § 2235 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, 
kterou níže uvedeného dne, měsíce a roku plně svéprávní uzavřeli
Smluvní strany
Jana Nováková, RČ: 806210/1111, bytem: Brno, Krásného 12, 636 00
dále jako „pronajímatel“ na straně jedné 
a
Lenka Malá, RČ: 905315/2222, bytem: Brno, Ukrajinská 15, 625 00
dále jako „nájemce“ na straně druhé
Článek 1
Předmět smlouvy
Předmětem této smlouvy je nájemní vztah mezi smluvními stranami, na jehož základě pronajímatel dává v souladu s touto smlouvou a obecně závaznými právními předpisy předmět nájmu definovaný níže v čl. II této smlouvy nájemci do nájmu nájemce a nájemce takto specifikovaný předmět nájmu od pronajímatele do nájmu přijímá a zavazuje se platit za užívání předmětu nájmu pronajímateli nájemné. 
Článek 2
Předmět a účel nájmu
1.	Pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem dále uvedené nemovité věci:
–	bytové jednotky č. 1586/15 nacházející se ve 3. patře bytového domu v části obce Židenice č. p. 1586 postaveného na pozemku parc. č. st. 156.,
	v katastru nemovitostí zapsané na listu vlastnictví č. 2121 pro katastrální území Židenice, obec Brno a okres Brno-město u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město (dále také jen „předmětný byt“). 
2.	Pronajímatel přenechává touto smlouvou nájemci do nájmu byt č. 15 o velikosti 3+1, výměře 80 m², umístěný v budově na adrese Brno, Krásného 1586/12. 
3.	Nájemce je oprávněn rovněž užívat sklep o výměře 2,8 m², který tvoří příslušenství předmětného bytu. 
4.	Předmětný byt se pronajímá za účelem bydlení.
Článek 3
Doba nájmu
Smluvní strany sjednávají nájem na dobu určitou v délce trvání 1 rok ode dne 1. 7. 2022. V případě zájmu obou stran po uplynutí doby nájmu smluvní strany obnoví nájemní smlouvu opět na dobu trvání nájmu 1 roku. 
Článek 4
Nájemné a úhrady za služby spojené s nájmem bytu
1.	Nájemce se zavazuje hradit pronajímateli nájemné jako cenu za přenechání předmětného bytu do nájmu dle této smlouvy, které dle dohody smluvních stran ke dni podpisu této smlouvy činí měsíčně 15 000,– Kč (slovy: patnáct tisíc korun českých). 
2.	Nájemce se dále zavazuje hradit pronajímateli služby spojené s nájmem předmětného bytu formou záloh ve výši měsíčně 2 000,– Kč (slovy: dva tisíce korun českých). V této platbě jsou obsaženy pravidelné platby spojené s užíváním předmětného bytu, a to za teplo, vodu, el. energii. 
3.	Nájemce je povinen uhradit nájemné a služby spojené s nájmem předmětného bytu v celkové výši 17 000,– Kč měsíčně vždy do 20. dne měsíce, a to převodem na účet pronajímatele číslo účtu: 1111111/2700 Úhrada je považována za provedenou dnem připsání uvedené částky na účet pronajímatele. 
4.	První platba nájemného a služeb spojených s nájmem předmětného bytu za měsíc červenec 2022 bude uhrazena nájemcem pronajímateli v hotovosti bezprostředně po uzavření této smlouvy před předáním předmětného bytu do užívání nájemci. Další platba na měsíc srpen 2022 bude uhrazena nájemcem již na účet pronajímatele v souladu s ujednáním obsaženým v článku 4 odst. 3 této smlouvy, tj. nejpozději do dne 20. 8. 2022.
5.	Nájemce je povinen hlásit pronajímateli skutečnosti rozhodné pro stanovení výše nájemného a výše záloh na služby spojené s nájmem bytu, a to nejpozději do 7 dnů od jejich vzniku. V případě změny počtu bydlících osob v bytě nebo při vzniku nedoplatků při vyúčtování bude výše plateb na služby spojené s nájmem bytu přiměřeně zvýšena. 
6.	Vyúčtování plateb na služby spojené s nájmem bytu provede pronajímatel dle skutečných nákladů na tyto služby v návaznosti na vyúčtování ceny služeb od jejich poskytovatelů 1 x ročně. Smluvní strany se zavazují provést finanční vypořádání vzájemných přeplatků a nedoplatků z vyúčtování vzešlých, a to nejpozději do 30 (třiceti) dnů ode dne předložení vyúčtování nájemci. Smluvní strany se zavazují mezi sebou vzájemně vyrovnat vzniklé přeplatky nebo nedoplatky vyplývající z vyúčtování, a to tak, že v případě, že vyúčtování prokáže nedoplatek, uhradí jej nájemce pronajímateli do 30 dnů od předání vyúčtování pronajímatelem nájemci na účet číslo účtu: 1111111/2700 a v případě, že vyúčtování prokáže přeplatek, bude tento vrácen pronajímatelem nájemci zpět na účet číslo účtu: 222222222/6210 nejpozději do 30 dnů od předání vyúčtování pronajímatelem nájemci. 
7.	Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo zálohy na služby spojené s nájmem předmětného bytu nebo nedoplatek za poskytnuté služby spojené s nájmem předmětného bytu řádně a včas v termínu splatnosti, je povinen uhradit pronajímateli úrok z prodlení, který činí 0,5 % z dlužné částky za každý den prodlení. Smluvní strany se zároveň dohodly, že prodlení s úhradou nájemného, služeb spojených s nájmem předmětného bytu a nedoplatku za poskytnuté služby spojené s nájmem předmětného bytu, a to zejména opakované prodlení nejméně o 30 dnů nebo prodlení delší než 3 měsíce, bude posuzováno jako podstatné porušení této smlouvy se všemi důsledky z toho vyplývajícími. V takovém případě je pronajímatel ve smyslu ust. § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník oprávněn přistoupit k okamžitému ukončení trvání nájmu (výpovědi nájmu bez výpovědní doby).
8.	Smluvní strany se dohodly na inflační doložce k výši nájemného tak, že pronajímatel je za trvání nájmu vždy k 1. únoru příslušného roku, počínaje 1. únorem 2023, oprávněn jednostranně zvýšit nájemné o roční míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen za uplynulý kalendářní rok, vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Toto zvýšení nájemného je pronajímatel povinen nájemci oznámit do 31. ledna příslušného roku, jinak toto právo zaniká.
	Pronajímatel je oprávněn rovněž zvýšit nájemné postupem dle ust. § 2249 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.
Článek 5
Složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná
v souvislosti s užíváním bytu (kauce)
1.	Smluvní strany se dohodly, že nájemce složí pronajímateli kauci ve výši měsíční platby nájemného a služeb spojených s nájmem předmětného bytu, tj. částku ve výši 17 000,– Kč (slovy: sedmnáct tisíc korun českých korun českých), která bude použita jako jistina pro případ neuhrazení nájemného nebo jiné finanční úhrady podle této smlouvy v době trvání nájmu podle této smlouvy.
2.	Výše uvedená kauce bude uhrazena nájemcem společné s první platbou nájemného a služeb spojených s nájmem předmětného bytu v hotovosti bezprostředně po uzavření této smlouvy před předáním předmětného bytu do užívání nájemci. 
3.	Pronajímatel je oprávněn použít kauci kdykoli v průběhu trvání nájmu podle této smlouvy na úhradu svých splatných pohledávek vůči nájemci. O účelu a rozsahu použití kauce je pronajímatel povinen obratem písemně informovat nájemce. Nájemce je povinen na základě písemné výzvy kauci vyrovnat do původní výše, a to nejpozději do 10 (deseti) dnů ode dne doručení písemného sdělení o použití kauce a výzvy k vyrovnání kauce.
4.	V případě řádného placení nájemného, služeb a ostatních úhrad podle této smlouvy bude celá částka nájemci vrácena po ukončení nájmu dle této smlouvy, a to v hotovosti při fyzickém předání předmětu nájmu zpět pronajímateli, případně bude vrácena částka nižší – po odečtení event. pohledávek pronajímatele vůči nájemci.
Článek 6
Příslušníci domácnosti nájemce
1.	Nájemce má právo užívat předmětný byt spolu s osobami žijícími s nájemcem ve společné domácnosti. Ke dni uzavření této nájemní smlouvy žije ve společné domácnosti s nájemcem 2 osoby, a to Adam Malý a Anna Malá. 
2.	Nájemce je povinen hlásit pronajímateli přesný počet osob žijících s ním ve společné domácnosti spolu s uvedením jejich jména, příjmení, a to bezodkladně nejpozději však do 7 dnů poté, kdy tato osoba začne žít s nájemcem ve společné domácnosti. 
3.	Nájemce je srozuměn s tím, že porušení výše uvedených povinností bude považováno za hrubé porušení povinností nájemce a může být důvodem k výpovědi z nájmu bytu. 
Článek 7
Předání a převzetí bytu
1.	Pronajímatel předá předmětný byt nájemci po podpisu této nájemní smlouvy dne 1. 7. 2022. O předání a převzetí předmětu nájmu bude stranami sepsán a oboustranně podepsán předávací protokol, který bude obsahovat zejména stav bytu a jeho vybavení a případné zjištěné závady, přičemž každá strana smlouvy obdrží jedno vyhotovení tohoto protokolu. Písemný předávací protokol o předání a převzetí bytu, obsahující stejné náležitosti, bude sepsán a oběma stranami podepsán rovněž v den ukončení nájmu.
2.	Po zániku nájmu bytu je nájemce povinen předat pronajímateli vyklizený a čistý byt, ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. 
Článek 8
Práva a povinnosti nájemce 
1.	Nájemce se zavazuje, že : 
–	bude zacházet s předmětem nájmu řádně a v souladu s touto smlouvou, bude pečovat o to, aby na předmětu nájmu, na společných a jiných prostorách domu nevznikla škoda,
–	bude hradit veškeré škody, které prokazatelně způsobil v bytě a ve společných prostorách domu, případně škody na jiných prostorách v domě nebo na majetku osob užívajících jiné prostory v domě a rovněž škody, které způsobí další osoby, kterým do předmětného bytu nebo společných prostor domu umožnil přístup,
–	předmětný byt po skončení nájmu předá pronajímateli ve stavu, který odpovídá běžnému opotřebení vzhledem k délce trvání nájmu a jeho účelu.
2.	Nájemce má právo užívat kromě bytu i přístup a vstupní společné prostory domu i před domem a zavazuje se udržovat pořádek a čistotu v těchto prostorách.
3.	Nájemce je povinen včas provádět drobné opravy a běžnou údržbu (např. výměna žárovek, těsnění apod.). V případě oprav se tím rozumí náklady do výše 1 000,–Kč v každém jednotlivém případu. Pokud způsobí nájemce v předmětu nájmu jakákoliv poškození a závady, je povinen je odstranit na své náklady a v plné výši. Oprava nad rámec běžné údržby a drobných oprav může být nájemcem provedena jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. V takovém případě má nájemce nárok na úhradu účelně vynaložených nákladů. 
4.	Nájemce není oprávněn provádět v bytě jakékoli stavební úpravy nebo opravy bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele, a to ani na svůj náklad. 
5.	Nájemce není oprávněn přenechat byt ani jeho část do podnájmu nebo k jinému užívání dalším osobám bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele.
6.	Nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu oprav, pokud takové opravy má provést pronajímatel, jinak nájemce odpo­vídá za škody, které by porušením této povinnosti vznikly. 
Článek 9
Práva a povinnosti pronajímatele
1.	Pronajímatel se zavazuje předat nájemci byt ve stavu, způsobilém ke sjednanému účelu dle této smlouvy, v tomto stavu jej udržovat a zajistit nájemci nerušený výkon nájemních práv nepřetržitě po celou dobu trvání nájmu podle této smlouvy.
2.	Pronajímatel předá nájemci byt fyzicky dne 1. 7. 2022, bude-li ze strany nájemce řádně provedena dohodnutá úhrada nájemného včetně úhrady určené na služby spojené s nájmem bytu za měsíc červenec 2022 a složena kauce. Pronajímatel předá současně s předáním bytu nájemci svazek klíčů, který bude obsahovat klíč od bytu a od vchodu do domu. Pronajímatel není oprávněn vstupovat do bytu bez přítomnosti nájemce, vyjma vážných havarijních, či majetek nebo zdraví ohrožujících situací (zloděj, požár, vytopení vodou). Nájemce se zavazuje, že v den ukončení nájemního vztahu vrá­tí všechny klíče pronajímateli. 
Článek 10
Trvání a zánik smlouvy
1.	Tato smlouva je platná dnem podpisu smlouvy smluvními stranami, trvání nájmu začíná běžet dnem 1. 7. 2022 a uzavírá se pro případ, že se smluvní strany nedohodnou jinak, na dobu určitou v době trvání 1 roku.
2.	Nájem předmětného bytu sjednaný na dobu určitou zaniká uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Na základě písemné dohody smluvních stran může být nájem ukončen ke dni, na kterém se pronajímatel a nájemce dohodnou. Pronajímatel a nájemce mohou nájem před uplynutím doby, na kterou byl sjednán, vypovědět, a to s 3 (tří) měsíční výpovědní lhůtou, přičemž lhůta běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. Výpovědní důvody jsou vymezeny v ust. § 2288 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. 
3.	Na základě dohody smluvních stran může být doba nájmu sjednaná v čl. 3 této smlouvy prodloužena s tím, že nájemní smlouva se prodlužuje opět na dobu jednoho roku. 
4.	Pro případ prodlení s vystěhováním nájemce z předmětného bytu po skončení trvání nájmu si pronajímatel vyhrazuje právo předmětný byt nechat vyklidit, věci uložit na vhodném místě, případně i s využitím svého zákonného zadržovacího a zástavního práva, a vyklizený byt uzamknout. Nájemce s tímto oprávněním pronajímatele výslovně souhlasí a zavazuje se uhradit pronajímateli náklady vyklizení, nejméně ale částku 5 000,–Kč (slovy: pět tisíc korun českých) při převzetí vyklizených věcí.
Článek 11
Závěrečná ustanovení
1.	Otázky touto smlouvou neupravené se řídí obecně závaznými právními předpisy České republiky, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění. 
2.	Obsah této smlouvy může být měněn nebo doplňován pouze písemnou formou dodatky uzavřenými mezi pronajímatelem a nájemcem.
3.	Nedílnou součástí této smlouvy je příloha č. 1 – Protokol o předání a převzetí bytu.
4.	Tato smlouva je sepsána ve dvou vyhotoveních, z nichž po jednom vyhotovení obdrží pronajímatel a po jednom vyhotovení obdrží nájemce.
5.	Smluvní strany si smlouvu přečetly, jejímu obsahu porozuměly, s tímto obsahem souhlasí, což stvrzují svými podpisy.
V ..................... dne ...................
			Jana Nováková	Lenka Malá
			jako „pronajímatel“	jako „nájemce“
Poznámka
Ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu se použijí v případě, že pronajímatel přenechává nájemci byt či dům k uspokojení jeho bytových potřeb. Nájmu bytu a domu je věnovávána zvláštní pozornost a je chráněn, což znamená, že nájemcova práva jsou posílena především tím, že pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených zákonem. Zvláštní ustanovení nechrání pouze nájem bytu, ale nájem každého prostoru, který je pronajat za účelem uspokojování bytových potřeb (především byt, dům). V případě, že by byl byt pronajat k jinému účelu než k bydlení, zvláštní právní úprava se nepoužije. Co je bytem, domem se nově posuzuje na základě fakticity, kolaudační rozhodnutí není prioritní. 
Smlouva o nájmu bytu musí obsahovat vymezení předmětu nájmu a dohodu, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata. V ust. § 2236 odst. 1 občanského zákoníku je byt definován jako místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Není tudíž podstatné, jak je prostor určen rozhodnutím stavebního úřadu. Občanský zákoník nebrání nájmu bytu, který sice není stavebním úřadem určen k bydlení, ale fakticky je k bydlení vhodný, a tudíž se i na nájem takového prostoru použijí ustanovení týkající se nájmu bytu. 
Pro nájemní smlouvu je předepsána písemná forma, ale její nedostatek nemůže být nájemci na újmu. Neplatnost pro nedostatek formy nebude moci namítat pronajímatel vůči nájemci. Navíc v případě, že užívá nájemce obydlí po 3 roky v dobré víře, považuje se nájemní smlouva za řádně uzavřenou. Jedná se o tzv. faktický nájem. Občanský zákoník výslovně uvádí, že se nepřihlíží k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená. S účinností od 1. 7. 2020 ale již občanský zákoník nezakazuje ujednání ukládajícímu nájemci povinnost zaplatit pronajímateli smluvní pokutu. Výklad toho, co je v konkrétním případě „povinností vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřenou“, bude záležet vždy na konkrétních okolnostech.