13. Smlouva o podnájmu bytu (§ 2274 a násl. OZ)
SMLOUVA O PODNÁJMU BYTU
uzavřená dle ust. § 2274 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
Smluvní strany
Jana Nováková, RČ: 806210/1111, bytem: Brno, Krásného 12, 636 00
na straně jedné jako nájemce
a
Lenka Malá, RČ: 905315/2222, bytem: Brno, Ukrajinská 15, 625 00
na straně druhé jako podnájemce
Článek 1
Předmět smlouvy
Předmětem této smlouvy je podnájemní vztah mezi smluvními stranami, na jehož základě nájemce dává v souladu s touto smlouvou a obecně závaznými právními předpisy předmět podnájmu definovaný níže v čl. 2 této smlouvy podnájemci do podnájmu k zajištění bytových potřeb podnájemce a podnájemce takto specifikovaný předmět podnájmu od nájemce do podnájmu přijímá a zavazuje se platit za užívání předmětu podnájmu nájemci nájemné. 
Článek 2
Předmět a účel podnájmu
1.	Nájemce výslovně prohlašuje, že na základě nájemní smlouvy je oprávněným nájemcem a náleží mu právo užívat jednotku – byt č. 123/1, nacházející se v 5. NP bytového domu v části obce Štýřice č. p. 123 postaveném na pozemku parc. č. 100/1, v katastru nemovitostí jednotka zapsaná na listu vlastnictví č. 456 pro katastrální území Štýřice, obec Brno u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město (dále jen „předmětný byt“) společně s garážovým stáním. Nájemce má souhlas vlastníka předmětného bytu s podnájmem bytu.
2.	Nájemce přenechává touto smlouvou podnájemci do podnájmu byt č. 123/1 o velikosti 2+kk, umístěný v budově na adrese Brno, Novákova 25, sestávající ze 2 pokojů, kuchyně, koupelny, WC a garážového stání.
3.	Vybavení a příslušenství bytu, jež je předmětem podnájmu, je specifikováno v předávacím protokolu, který je přílohou č. 1 a stane se součástí této smlouvy.
4.	Předmětný byt se pronajímá za účelem bydlení podnájemce.
5.	Podnájemce prohlašuje, že si předmětný byt prohlédl a shledal jej způsobilým ke smluvenému užívání a k účelu podnájmu a v tomto stavu jej přebírá ke smluvenému užívání.
Článek 3
Doba podnájmu
Smluvní strany sjednávají podnájem na dobu určitou v délce trvání 1 (jednoho) roku ode dne 1. 7. 2022. Smluvní strany se zároveň dohodly, že v případě zájmu obou stran, pokud podnájemce bude plnit veškeré povinnosti vyplývající z této podnájemní smlouvy, po uplynutí doby podnájmu obnoví podnájemní smlouvu na další 1 (jeden) rok. O případném prodloužení podnájmu se smluvní strany dohodnou nejpozději 2 měsíce před ukončením podnájmu samostatným dodatkem k této podnájemní smlouvě.
Článek 4
Nájemné a úhrady za služby spojené s podnájmem bytu
1.	Podnájemce se zavazuje hradit nájemci nájemné jako cenu za přenechání předmětného bytu do podnájmu dle této smlouvy, které dle dohody smluvních stran ke dni podpisu této smlouvy činí měsíčně 15 000,– Kč (slovy: patnáct tisíc korun českých). 
2.	Podnájemce se dále zavazuje hradit nájemci služby spojené s podnájmem předmětného bytu formou záloh ve výši měsíčně 2 000,– Kč (slovy: dva tisíce korun českých). V této platbě jsou obsaženy pravidelné platby spojené s užíváním předmětného bytu podnájemcem, a to náklady na dodávku tepla, elektrické energie, vodné – stočné a odvod odpadních vod, správu objektu, odvoz odpadků, údržbu areálu, úklid společných prostor domu, a to vše ve výši stanovené dodavateli služeb, přičemž záloha na tyto služby činí v době uzavření této smlouvy při počtu 1 osoby v bytě 2 000,– Kč měsíčně.
3.	Podnájemce je povinen nájemci uhradit nájemné a služby spojené s podnájmem předmětného bytu v celkové výši 17 000,– Kč (slovy: sedmnáct tisíc korun českých) měsíčně předem vždy do 20. dne předchozího měsíce na měsíc následující, a to převodem na účet nájemce číslo účtu: 1111111/0100. Úhrada je považována za provedenou dnem připsání uvedené částky na účet nájemce. 
4.	První platba nájemného a služeb spojených s podnájmem předmětného bytu za měsíc červenec 2022 bude uhrazena v hotovosti po uzavření této smlouvy v den předání předmětného bytu do užívání podnájemci. Další platba na měsíc srpen 2022 bude uhrazena na účet nájemce v souladu s ujednáním obsaženým v článku 4 odst. 3 této smlouvy, tj. nejpozději do dne 20. 7. 2022. 
5.	Podnájemce je povinen hlásit nájemci skutečnosti rozhodné pro stanovení výše nájemného a výše záloh na služby spojené s podnájmem bytu, a to nejpozději do 7 dnů od jejich vzniku. V případě změny počtu bydlících osob v bytě nebo při vzniku nedoplatků při vyúčtování bude výše plateb na služby spojené s podnájmem bytu přiměřeně zvýšena. 
6.	Vyúčtování plateb na služby spojené s podnájmem bytu provede nájemce dle skutečných nákladů na tyto služby v návaznosti na vyúčtování ceny služeb od jejich poskytovatelů 1 x ročně. Smluvní strany se zavazují provést finanční vypořádání vzájemných přeplatků a nedoplatků z vyúčtování vzešlých, a to nejpozději do 15 (patnácti) dnů ode dne předložení vyúčtování podnájemci. 
7.	Nezaplatí-li podnájemce nájemné nebo zálohy na služby spojené s podnájmem předmětného bytu nebo nedoplatek za poskytnuté služby spojené s podnájmem předmětného bytu řádně a včas v termínu splatnosti, je povinen uhradit nájemci smluvní pokutu, která činí 0,5 % z dlužné částky za každý den prodlení. Smluvní strany se zároveň dohodly, že prodlení s úhradou nájemného, služeb spojených s podnájmem předmětného bytu a nedoplatku za poskytnuté služby spojené s podnájmem předmětného bytu, a to zejména opakované prodlení nebo prodlení delší než 15 dnů, bude posuzováno jako podstatné porušení této smlouvy se všemi důsledky z toho vyplývajícími. V takovém případě je nájemce oprávněn přistoupit k okamžitému ukončení trvání podnájmu (výpovědi podnájmu bez výpovědní doby).
8.	Nájemce je oprávněn zvýšit každoročně, bude-li podnájem podle této smlouvy trvat, nájemné o průměrnou míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem. Takto zvýšené nájemné se podnájemce zavazuje platit od první platby nájemného, jehož splatnost bude následovat po přijetí oznámení výše míry inflace a nové výše nájemného. 
Článek 5
Složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná
v souvislosti s užíváním bytu (kauce)
1.	Smluvní strany se dohodly, že podnájemce složí nájemci kauci ve výši 1 měsíční platby nájemného, tj. částku ve výši 15 000,– Kč (slovy: patnáct tisíc korun českých), která bude použita jako jistina pro případ neuhrazení nájemného nebo jiné finanční úhrady podle této smlouvy (rovněž pro případ zjištění škody způsobené na předmětném bytu podnájemcem).
2.	Výše uvedená kauce bude uhrazena podnájemcem společně s první platbou nájemného a služeb spojených s podnájmem předmětného bytu v hotovosti po uzavření této smlouvy v den předání předmětného bytu do užívání podnájemci. 
3.	Nájemce je oprávněn použít kauci kdykoli v průběhu trvání podnájmu podle této smlouvy na úhradu svých splatných pohledávek vůči podnájemci (zejména nájemného, záloh na služby spojené s podnájmem předmětného bytu, nedoplatku za služby spojené s podnájmem předmětného bytu). O účelu a rozsahu použití kauce je nájemce povinen informovat podnájemce. Podnájemce je povinen na základě výzvy kauci vyrovnat do původní výše, a to nejpozději do 7 (sedmi) dnů ode dne doručení sdělení o použití kauce a výzvy k vyrovnání kauce.
4.	V případě řádného placení nájemného, služeb a ostatních úhrad podle této smlouvy a nezjištění jakékoliv škody v předmětném bytě bude celá kauce podnájemci vrácena po ukončení podnájmu dle této smlouvy, a to do 30 (třiceti) dnů ode dne předání předmětu podnájmu zpět nájemci, případně bude vrácena částka nižší – po odečtení event. pohledávek nájemce vůči podnájemci. Smluvní strany se výslovně dohodly, že při vrácení kauce nevznikne podnájemci právo na úroky z kauce od jejího poskytnutí a podnájemce není oprávněn úroky ze složené kauce po nájemci požadovat. 
5.	Nájemce je oprávněn kauci použít rovněž k zaplacení smluvní pokuty, na níž mu vznikne nárok dle této podnájemní smlouvy. 
Článek 6
Příslušníci domácnosti podnájemce
1.	Podnájemce má právo užívat předmětný byt výlučně sám k vlastnímu bydlení a nebude bytovou jednotku přenechávat ani jinak poskytovat či zapůjčovat jiným osobám.
2.	Podnájemce je povinen hlásit nájemci přesný počet osob žijících s ním v předmětném bytě spolu s uvedením jejich jména, příjmení, a to bezodkladně nejpozději však do 7 (sedmi) dnů poté, kdy tato osoba začne žít s podnájemcem v předmětném bytě. 
3.	Podnájemce je srozuměn s tím, že porušení výše uvedených povinností bude považováno za hrubé porušení povinností podnájemce a může být důvodem k okamžitému ukončení trvání podnájmu.
Článek 7
Předání a převzetí bytu
1.	Nájemce předá předmětný byt podnájemci do užívání dle této podnájemní smlouvy dne 1. 7. 2022. O předání a převzetí předmětu podnájmu bude stranami sepsán a oboustranně podepsán předávací protokol, přičemž každá strana smlouvy obdrží jedno vyhotovení tohoto protokolu. Písemný předávací protokol o předání a převzetí bytu obsahující stejné náležitosti bude sepsán a oběma stranami podepsán rovněž v den ukončení podnájmu.
2.	Při předání předmětného bytu nájemce předá podnájemci 1 ks klíčů od bytu, 1 ks klíčů od hlavních vchodových dveří do domu. Podnájemce není oprávněn vyměnit zámky dveří bytu. Podnájemce se zavazuje, že v den ukončení podnájemního vztahu vrá­tí všechny klíče nájemci. 
	Smluvní strany se dohodly, že 1 ks klíčů od bytu a hlavních vchodových dveří zůstane uložen u nájemce. 
3.	Nájemce nenese žádnou odpovědnost za věci vnesené podnájemcem a dalšími osobami do předmětného bytu. 
4.	V den skončení podnájmu odevzdá podnájemce nájemci předmětný byt s klíči (1 sada) v původním stavu, tedy ve stavu, v jakém byt převzal, vyklizený s výjimkou zařízení a movitých věcí, které byly předány současně s bytem, čistý, bez závad a uklizený. V opačném případě je nájemce oprávněn zadat uvedení bytu do takto smluveného stavu odborné firmě a náklady s tímto spojené požadovat po podnájemci, případně odečíst částku odpovídající výše uvedeným nákladům ze zůstatku složené jistoty.
Článek 8
Práva a povinnosti podnájemce 
1.	Podnájemce se zavazuje, že: 
–	bude řádně a včas platit nájemné a zálohy na služby spojené s podnájmem bytu,
–	bude užívat předmětný byt pouze k účelu dohodnutému ve smlouvě,
–	bude zacházet s předmětem podnájmu řádně a v souladu s touto smlouvou, bude pečovat o to, aby na předmětu podnájmu, na společných a jiných prostorách domu nevznikla škoda,
–	bude dodržovat bezpečnostní, požární, hygienické předpisy,
–	bude hradit veškeré škody, které prokazatelně způsobil v bytě a ve společných prostorách domu, případně škody na jiných prostorách v domě nebo na majetku osob užívajících jiné prostory v domě a rovněž škody, které způsobí další osoby, kterým do předmětného bytu nebo společných prostor domu umožní přístup,
–	strpí vstup nájemce do předmětného bytu za účelem kontroly dodržování podmínek smlouvy, po oznámení kontroly min. 24 hodin předem, 
–	umožní minimálně jeden měsíc před skončením této podnájemní smlouvy na vyzvání nájemci prohlídky s dalším zájemcem o podnájem bytu, 
–	předmětný byt po skončení podnájmu předá nájemci ve stavu, který odpovídá běžnému opotřebení vzhledem k délce trvání podnájmu a jeho účelu a za podmínek uvedených v čl. 7 odst. 4 této smlouvy. 
2.	Podnájemce má právo užívat přístup a vstupní společné prostory domu i před domem a zavazuje se udržovat pořádek a čistotu v těchto prostorách.
3.	Podnájemce a veškeré osoby zdržující se s ním v bytě jsou povinni se zdržet kouření v prostorách bytu. 
4.	Podnájemce je povinen včas provádět drobné opravy a běžnou údržbu předmětného bytu. Smluvní strany se dohodly, že věcné vymezení rozsahu drobných oprav a běžné údržby odpovídá věcnému vymezení obsaženému v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, přičemž ovšem smluvní strany výslovně vylučují vymezení výše nákladů a ročního limitu nákladů dle uvedeného nařízení vlády a sjednávají tyto jinak a to tak, že dle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v ust. § 4 nařízení vlády, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 2 500 Kč. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je podnájemce. Smluvní strany nesjednávají žádný roční limit nákladů. 
	Pokud způsobí podnájemce v předmětu podnájmu jakákoliv poškození a závady, je povinen je odstranit na své náklady a v plné výši. Oprava nad rámec běžné údržby a drobných oprav může být podnájemcem provedena jen s předchozím souhlasem nájemce. 
5.	Podnájemce není oprávněn provádět v bytě jakékoli stavební úpravy nebo opravy bez předchozího souhlasu nájemce. Podnájemce je srozuměn s tím, že porušení uvedené povinnosti bude považováno za hrubé porušení povinností podnájemce a může být důvodem k okamžitému ukončení trvání podnájmu.
6.	Podnájemce není oprávněn přenechat byt ani jeho část k užívání dalším osobám bez předchozího souhlasu nájemce.
7.	Podnájemce je povinen oznámit nájemci bez zbytečného odkladu potřebu oprav, pokud takové opravy má provést nájemce, jinak podnájemce odpo­vídá za škody, které by porušením této povinnosti vznikly. 
8.	Podnájemce není oprávněn přihlásit se na adrese předmětu podnájmu k trvalému pobytu ani zde zřídit sídlo právnické osoby nebo podnikající fyzické osoby. 
9.	Podnájemce je povinen oznámit nájemci svou dlouhodobou nepřítomnost v předmětném bytě, pokud bude obtížně dosažitelný a určit pro tyto účely svého zástupce.
10.	Podnájemce není oprávněn v předmětném bytě chovat jakákoliv zvířata a umožnit přístup zvířat do předmětného bytu bez souhlasu nájemce.
11.	Podnájemce bere na vědomí, že jakékoliv porušení ujednání dle této smlouvy ze strany podnájemce bude posuzováno jako porušení této smlouvy se všemi důsledky z toho vyplývajícími. V takovém případě je nájemce oprávněn přistoupit k okamžitému ukončení trvání podnájmu.
Článek 9
Práva a povinnosti nájemce
1.	Nájemce se zavazuje předat podnájemci byt ve stavu způsobilém ke sjednanému účelu dle této smlouvy, v tomto stavu jej udržovat a zajistit podnájemci nerušený výkon podnájemních práv nepřetržitě po celou dobu trvání podnájmu podle této smlouvy.
2.	Nájemce předá podnájemci byt fyzicky ve sjednaném shora uvedeném termínu, bude-li ze strany podnájemce řádně provedena dohodnutá úhrada nájemného a služeb za měsíc červenec 2022 a složena kauce v plné výši. 
Článek 10
Trvání a zánik smlouvy
1.	Tato smlouva je platná a účinná dnem podpisu smlouvy smluvními stranami. Ode dne uzavření smlouvy je podnájemci umožněn přístup do bytu, to však pouze za účelem provedení oprav v bytě v rozsahu sjednaném mezi nájemcem a podnájemcem dle čl. 4 odst. 5 této smlouvy. K předání bytu do užívání podnájemci dojde následně dne 1. 7. 2022. Trvání nájmu začíná běžet dnem 1. 7. 2022 a uzavírá se pro případ, že se smluvní strany nedohodnou jinak, na dobu určitou v době trvání 1 roku.
2.	Podnájem předmětného bytu sjednaný na dobu určitou zaniká uplynutím doby, na kterou byl sjednán. Na základě písemné dohody smluvních stran může být podnájem ukončen ke dni, na kterém se nájemce a podnájemce dohodnou. Nájemce a podnájemce mohou nájem před uplynutím doby, na kterou byl sjednán, vypovědět, a to s 3 (tří) měsíční výpovědní lhůtou, přičemž lhůta běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé straně. 
3.	Na základě dohody smluvních stran může být doba podnájmu sjednaná v čl. 3 této smlouvy prodloužena. 
4.	Podnájem končí společně s nájmem. Končí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s uvedením rozhodných skutečností, jimiž jsou zejména den skončení nájmu a popřípadě i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.
5.	Pro případ prodlení s vystěhováním podnájemce z předmětného bytu po skončení trvání podnájmu si nájemce vyhrazuje právo předmětný byt nechat vyklidit, věci uložit na vhodném místě a vyklizený byt uzamknout. Podnájemce s tímto oprávněním nájemce výslovně souhlasí a zavazuje se uhradit nájemci náklady vyklizení, nejméně ale částku 10 000,- Kč (slovy: deset tisíc korun českých) při převzetí vyklizených věcí. V případě, že podnájemce nepřevezme vyklizené věci a nezaplatí výše uvedené náklady vyklizení ani do 15 (patnácti) dnů ode dne výzvy nájemce, je nájemce oprávněn věci zlikvidovat, k čemuž dává podnájemce souhlas. Podnájemce není oprávněn domáhat se odškodnění a náhrad za takto zlikvidované věci. 
6.	Pro případ prodlení s předáním předmětného bytu po skončení trvání podnájmu je podnájemce povinen uhradit nájemci smluvní pokutu ve výši 1 000,- Kč za každý den prodlení s předáním předmětného bytu. Zároveň bere podnájemce na vědomí, že po dobu, kdy užívá předmětný byt bez právního důvodu, tj. po ukončení trvání nájmu, je povinen vydat nájemci bezdůvodné obohacení spočívající v užívání předmětného bytu, které bude vyčísleno nájemcem ve výši odpovídající částce vynakládané obvykle v daném místě a čase za užívání předmětu nájmu. 
7.	Po ukončení podnájmu nevzniká podnájemci právo na žádnou bytovou náhradu.
8.	Pokud podnájemce (a případně i osoba s ním předmět podnájmu užívající) nahlásil v předmětném bytě trvalý pobyt nebo sídlo právnické osoby nebo podnikající fyzické osoby, je povinen jej odhlásit do 30 dnů po skončení podnájmu a tuto skutečnost písemně prokázat nájemci. 
Článek 11
Závěrečná ustanovení
1.	Otázky touto smlouvou neupravené se řídí obecně závaznými právními předpisy České republiky, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění. 
2.	Obsah této smlouvy může být měněn nebo doplňován pouze písemnou formou dodatky uzavřenými mezi nájemcem a podnájemcem.
3.	Tato smlouva je sepsána ve dvou vyhotoveních, z nichž po jednom vyhotovení obdrží nájemce a po jednom vyhotovení obdrží podnájemce.
4.	V případě, že některé ustanovení této smlouvy je nebo se stane neplatné nebo neúčinné, zůstávají ostatní ustanovení této smlouvy platná nebo účinná. Smluvní strany se zavazují nahradit neplatné nebo neúčinné ustanovení této smlouvy ustanovením jiným, platným a účinným, které svým obsahem a smyslem odpovídá nejlépe obsahu a smyslu ustanovení původního, neplatného nebo neúčinného, a úmyslu obou smluvních stran v den uzavření této smlouvy.
5.	Smluvní strany si smlouvu přečetly, jejímu obsahu porozuměly, s tímto obsahem souhlasí, což stvrzují svými podpisy.
V ............... dne ................................
					Jana Nováková	Lenka Malá
					jako nájemce	jako podnájemce
Poznámka
Podnájemní smlouva bývá někdy mylně zaměňována se smlouvou nájemní. Podnájemní smlouvou umožňuje nájemce (nikoliv vlastník) nemovité věci užívat nemovitou věc podnájemci. Předmětem smlouvy může být celý byt nebo jen část bytu (pokoj v rámci bytu). Podnájemní smlouva upravuje smluvní vztah mezi nájemcem a podnájemcem. Typicky se uzavírá podnájemní vztah při spolubydlení (vůči vlastníkovi celý byt si pronajímá nájemce a ten pak například 1 pokoj podnajímá podnájemci) nebo při bydlení v družstevním bytu (vlastníkem je bytové družstvo, ale nájemcem je člen družstva, který může družstevní byt dále podnajímat podnájemci). 
Dle ust. § 2274 občanského zákoníku nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele. Komentované ustanovení opravňuje nájemce dát část bytu do podnájmu bez souhlasu pronajímatele za předpokladu, že v bytě sám trvale bydlí. V případě, že nájemce sám v bytě trvale nebydlí, může byt nebo jeho část dát do podnájmu pouze s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Dle ust. § 2275 odst. 2 občanského zákoníku žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný; to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu. Z uvedeného kromě jiného vyplývá, že v nájemní smlouvě si strany mohou sjednat i zákaz podnájmu, což je v praxi časté. Pokud uzavře nájemce podnájemní smlouvu bez souhlasu pronajímatele, jde o platnou smlouvu, na základě, které třetí osobě vznikne k věci užívací právo. Pronajímatel má ale možnost vznést námitku neplatnosti podnájemní smlouvy, a tím zrušit účinky podnájemní smlouvy od samého počátku.
Dle ust. § 2274 občanského zákoníku dá-li nájemce byt nebo jeho část do podnájmu třetí osobě v rozporu s ustanovením § 2274 a 2275, hrubě tím poruší svou povinnost. Hrubým porušením povinnosti nájemce bude dání bytu nebo jeho části do podnájmu bez souhlasu pronajímatele tam, kde je zákonem vyžadován. V takovém případě je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku. 
Podnájem je vztahem závislým na nájmu. Zanikne-li nájem, zanikne tím automaticky i podnájem. Podnájem končí společně s ná­jmem, přičemž může skončit i dříve než nájem, nikdy však později.