Bytová potřeba

nezdanitelná část základu daně z příjmů

Zákon o daních z příjmů obsahuje v § 15 ustanovení, která umožňují snížit základ daně z příjmů a tím následně daňovou povinnost poplatníka. Nezdanitelné částky podle § 15 zákona o daních z příjmů odečítá od základu daně poplatník fyzická osoba, a to v daňovém přiznání, nebo zaměstnavatel na základě ročního zúčtování záloh z příjmů ze závislé činnosti. Nezdanitelné částky nelze uplatnit jako měsíční odpočet ve výši 1/12 příslušné nezdanitelné částky pro měsíční srážení záloh v rámci příjmů ze závislé činnosti podle § 6 zákona. Jednou z těchto částek je i odpočet z titulu bytové potřeby.

Jde-li o nezdanitelnou částku z titulu bytové potřeby, zákon v § 15 odst. 3 stanoví, že od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období:

•    z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou (tedy i zahraniční bankou), sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů, jakož i 

•    úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a 

•    použitým na financování bytových potřeb,

pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, prováděnou:

•    v rámci činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti nebo

•    pro účely nájmu.

Počínaje r. 2024 bylo osvobození státní podpory fyzické osobě poskytované podle zákona upravujícího stavební spoření od daně z příjmů zrušeno. Uvedené příjmy jsou od r. 2024 zdaňovány jako ostatní příjem podle § 10 odst. 1 zákona, a jsou od daně osvobozené, pokud nepřesáhnou s dalšími příjmy spadajícími do tohoto druhu příjmu v úhrnu částku 50 000 Kč za zdaňovací období.

Úvěrem ze stavebního spoření je úvěr poskytnutý podle zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů. Pokud se jedná o hypoteční úvěr zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, stanoví, že hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovité věci, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovité věci. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Dále pak zákon o dluhopisech stanoví, že nemovitá věc podle odstavce 3 se musí nacházet na území členského státu (tj. jak EU, tak i EHP).

Podle stanoviska GFŘ, zveřejněného v pokynu D–59, se za jiné úvěry poskytnuté stavební spořitelnou podle § 15 odst. 3 zákona v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření se považují např. tzv. překlenovací úvěry (meziúvěry). Za jiné úvěry podle § 15 odst. 3 zákona poskytnuté v souvislosti s hypotečním úvěrem lze považovat takové úvěry, které jsou poskytnuty na bytové potřeby, a to bez ohledu, zda jsou poskytnuty před poskytnutím hypotečního úvěru (tzv. předhypoteční úvěr) nebo současně, příp. následně s hypotečním úvěrem (tzv. doplňkové úvěry k hypotečním úvěrům). Vždy však musí být z uzavřených smluv zřejmá souvislost s hypotečním úvěrem a s předmětnou bytovou potřebou. Spotřebitelský úvěr na bydlení poskytnutý bankou, který je zajištěný nemovitou věcí se posuzuje jako úvěr hypoteční. Spotřebitelské úvěry na bydlení poskytnuté „jinou“ finanční institucí (například spořitelní a úvěrní družstvo) než bankou nebo stavební spořitelnou, nemohou být daňově zvýhodněny, nelze z nich úroky uplatnit.

Příklad

Poplatník si na základě hypotéčního úvěru od české banky, zajištěného nemovitou věcí na území ČR, kterou pronajímá, koupil rodinný dům v Polsku, kde trvale bydlí. Otázkou je, zda si může uplatnit nezdanitelnou částku na bydlení v zahraničí, tj. úroky z hypotéčního úvěru, pokud jsou splněny zákonné podmínky.

V daném případě se jedná o hypotéční úvěr podle zákona o dluhopisech. Bytovou potřebou je koupě rodinného domu s tím, že zákon výslovně nestanoví, že by se muselo jednat pouze o dům na území ČR. Jedná-li se o daňového nerezidenta, musí současně splnit podmínku danou § 15 odst. 8 zákona, tj. příjmy poplatníka ze zdrojů na území ČR musí činit nejméně 90 % všech jeho příjmů.

Odpočet úroků z úvěru
bytového družstva

Počínaje r. 2026 zákon č. 176/2025 Sb., v § 15 odst. 3 doplnil, že od základu daně se odečte také částka, která se rovná úrokům připadajícím na podíl poplatníka v bytovém družstvu, zaplacená poplatníkem ve zdaňovacím období, pokud jde o zaplacené úroky z úvěru bytového družstva ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo bankou v souvislosti s těmito úvěry, úvěr je použit na financování bytové potřeby a placení této částky je spojeno s členstvím poplatníka v tomto bytovém družstvu.

Do konce r. 2025 byl odpočet na bytovou potřebu omezen pouze na úroky z úvěru poskytnutého přímo poplatníkovi. Častým způsobem zajištění bydlení je však také družstevní bydlení, kdy na základě členství v bytovém družstvu má poplatník právo užívat byt ve vlastnictví tohoto bytového družstva a v některých případech rovněž právo nabýt byt do svého vlastnictví. Družstevní bydlení bývá často spojeno s placením tzv. anuity, a to v případech, kdy bytové družstvo financuje bytovou potřebu z úvěru, na jehož splácení se podílí jednotliví členové družstva. Nejčastěji se jedná například o situace, kdy bytové družstvo prostřednictvím úvěru financuje výstavbu či koupi bytového domu a nabytí členského podílu v tomto družstvu je proto spojeno s touto tzv. anuitou, tedy se závazkem splácet příslušnou část úvěru připadající na tento podíl, a to včetně úroků. V některých případech je navíc po splacení anuity umožněno převedení bytu do vlastnictví člena družstva. Členové družstva tímto způsobem v zásadě financují svou bytovou potřebu prostřednictvím družstva.

Ustanovení § 15 odst. 3 zákona je proto rozšířeno tak, že od základu daně je možné odečíst vedle úroků z vlastních úvěrů poplatníků rovněž částky odpovídající úrokům z úvěrů bytových družstev zaplacené poplatníky, kteří jsou členy bytového družstva. Podmínkou je skutečnost, že bytové družstvo rozpočítává na členy družstva pouze úroky, které samo zaplatilo.

Bytová potřeba

Různé druhy bytových potřeb jsou s účinností od 1. 1. 2021 vymezeny v § 4b zákona o daních z příjmů.

Bytovou potřebou se pro účely daní z příjmů rozumí:

a)  výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,

b)  úplatné nabytí pozemku

1. za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku (nedojde-li k zahájení výstavby, je tento příjem v souladu s § 4b odst. 5 zákona příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém marně uplynula lhůta pro zahájení výstavby; pozbyde-li poplatník pozemek před uplynutím lhůty pro zahájení výstavby, je tento příjem příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém poplatník tento pozemek pozbyl), nebo

2. v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),

c)  úplatné nabytí

1. bytového domu,

2. rodinného domu,

3. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,

4. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

d)  splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,

e)  údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

f)  vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,

g)  úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,

h)  splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby.

Limit nezdanitelné částky

V návaznosti na rozšíření odpočtu na bytovou potřebu o úroky z úvěru bytového družstva zákon od r. 2026 stanoví, že úhrn částek úroků ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti a částek, které se rovnají úrokům ze všech úvěrů bytových družstev připadajících na podíl těchto poplatníků, o které se snižuje základ daně podle odstavce 3, nesmí překročit 150 000 Kč. 

Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků.

V případě, že v případě, že účastníky smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby je více zletilých osob, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem.

Krácení odpočtu

Zákon v § 15 odst. 3 stanoví, že použije-li nebo používá-li se bytová potřeba nebo její část nebo předmět bytové potřeby užívaný na základě členství v bytovém družstvu nebo jeho část k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, anebo k nájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.

Podmínky pro uplatnění
nezdanitelné částky

Zákon v § 15 odst. 4 stanoví, že jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. a) až c) a e), může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období:

•    po jehož celou dobu poplatník předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. a) až c) vlastnil a 

•    předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. a), c) a e) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů a 

•    v případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby užíval předmět bytové potřeby k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů po splnění povinností podle stavebního zákona.

Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. b), u něhož nebude splněna podmínka zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části základu daně zaniká a příjmem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém k této skutečnosti došlo, jsou částky, o které byl v příslušných letech z důvodu zaplacených úroků z úvěrů základ daně snížen.

V roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil ke konci zdaňovacího období.

Jde-li o předmět bytové potřeby uvedený v § 4b odst. 1 písm. d), f), g), může být základ daně snížen pouze ve zdaňovacím období, kdy poplatník byt v nájmu nebo v užívání, jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinný dům nebo bytový dům získaný podle § 4b odst. 1 písm. d), f), g) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.

Podle stanoviska GFŘ zveřejněného v pokynu D–59, poplatník mů­že uplatnit nárok na odpočet úroků ze základu daně za předpokladu, že je účastníkem smlouvy o úvěru a v případě bytové potřeby uvedené v § 4b odst. 1 písm. a) až c) zákona též jejím vlastníkem (spoluvlastníkem). Za účastníky smlouvy o úvěru se považují osoby, které jako dlužníci přejímají práva a povinnosti uvedené ve smlouvě o úvěru, jakož i osoby, které, i když nejsou uvedeny ve smlouvě o úvěru, závazek z úvěru převzaly nebo k závazku z úvěru přistoupily na základě následně uzavřené smlouvy o převzetí dluhu nebo o převzetí závazku. Ve smluvní praxi jsou dlužníci jako strany v úvěrové smlouvě označováni např. též jako spoludlužníci nebo klienti. Nepatří sem ručitelé.

Od základu daně poplatníka se odčítá úhrn úroků zaplacených z úvěru ze stavebního spoření a z hypotečního úvěru ve zdaňovacím období. Přitom není rozhodující, v jaké výši se na úhrnu zaplacených úroků podíleli jednotliví účastníci smlouvy o úvěru.

Další podmínky pro odpočet částek odpovídajících úrokům z úvěru
bytového družstva od r. 2026

Zákon počínaje r. 2026 v § 15 odst. 5 stanoví další podmínky pro odpočet částek odpovídajících úrokům z úvěru bytového družstva zaplacených poplatníkem, který je členem tohoto družstva, od základu daně. Tyto podmínky se vztahují ke způsobu užívání předmětu bytové potřeby poplatníkem, který je členem družstva, a z věcného hlediska jsou obdobou podmínek stanovených v odstavci 4 pro odčitatelnost úroků z vlastních úvěrů poplatníků na financování bytové potřeby.

Zákon stanoví, že:

•    jde-li o odpočet částky rovnající se úrokům připadajícím na podíl v bytovém družstvu podle odstavce 3, který je ve spoluvlastnictví více zletilých poplatníků nebo ve společném jmění manželů, uplatní odpočet jeden z nich, nebo každý z nich, a to rovným dílem

•    jde-li o úvěr bytového družstva použitý na financování bytové potřeby podle § 4b odst. 1 písm. a) až c) a e), může být základ daně snížen podle odstavce 3 pouze ve zdaňovacím období, po jehož celou dobu byl poplatník členem tohoto bytového družstva a předmět bytové potřeby podle § 4b odst. 1 písm. a), c) a e) užíval k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů a v případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby užíval předmět této bytové potřeby k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů po splnění povinností podle stavebního zákona; ve zdaňovacím období, ve kterém došlo ke vzniku členství v bytovém družstvu, postačí, pokud byl poplatník členem bytového družstva ke konci tohoto zdaňovacího období,

•    jde-li o úvěr bytového družstva použitý na financování bytové potřeby podle § 4b odst. 1 písm. b), u něhož nebude splněna podmínka zahájení výstavby bytové potřeby do 4 let od okamžiku nabytí pozemku, nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části základu daně podle odstavce 3 zaniká a příjmem poplatníka podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém k této skutečnosti došlo, jsou částky, o které byl v příslušných letech z důvodu zaplacených úroků z úvěrů bytového družstva základ daně snížen podle odstavce 3.

Ing. Eva Sedláková