Daň z nemovitých věcí
   v úpravě roku 2026

Daň z nemovitých věcí je daní přímou majetkového typu, která postihuje konkrétní majetek – nemovitou věc. Daň z nemovitých věcí je upravena zejména zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZDNV“), tento zákon byl významně novelizován s účinností od 1. 1. 2024 zákonem č. 349/2023 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s konsolidací veřejných rozpočtů. V roce 2025 byl ZDN novelizován pouze jednou a jednalo se o drobnou novelu provedenou zákonem č. 152/2025 Sb. Jaká je aktuální právní úprava daně z nemovitých věcí?

Kromě ZDNV je nutné se řídit i celou řadou souvisejících právních předpisů, zejména zákonem č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, zákonem č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, zákonem č. zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“), a také důležitou vyhláškou č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ cenová vyhláška“), která byla naposledy novelizována vyhláškou č. 383/2025 Sb.

NEMOVITÉ VĚCI - Jak vyplývá z § 498 OZ, nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Dále § 506 OZ stanoví, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. Jedná se o zásadu superficiessolo cedit, podle které je zásadně věcí nemovitou pouze pozemek a stavba na něm umístěná je součástí tohoto pozemku. Vlastník pozemku je tak zásadně též i vlastníkem stavby umístěné na tomto pozemku.

ZDNV však tuto zásadu zakotvenou v OZ v podstatě opouští, protože daň z nemovitých věcí je tvořena daní z pozemků a daní ze staveb a jednotek. Výslovným uvedením jednotek se respektuje jejich specifická právní úprava v OZ. Jak vyplývá z § 1159 OZ, jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. 

Základní principy daně z nemovitých věcí

V případě daně z nemovitých věcí platí základní zásada, že nemovité věci podléhají dani z nemovitých věcí bez ohledu na to, zda jsou využívány k podnikání či nikoliv.

Pro úplnost ještě doplňme, že daň z nemovitých věcí je významným příjmem rozpočtu obcí. V souladu s § 4 odst. 1 zákona č. 243/2000 Sb. je výnos daně z nemovitých věcí daňovým příjmem rozpočtu obcí, přičemž příjemcem je ta obec, na jejímž území se nemovitá věc nachází.

Shrňme si základní principy této daně pro přehlednost v bodech:

•    skutečnost, zda konkrétní nemovitá věc je nebo není předmětem této daně, nezávisí na tom, k jakému účelu je nemovitá věc užívána, to se zpravidla projeví pouze ve výši této daně,

•    daň z nemovitých věcí se skládá z daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek,

•    předmětem daně z pozemků jsou pozemky na území ČR, a to pouze ty, které jsou evidované v katastru nemovitostí,

•    naopak předmětem daně nejsou zejména pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy stavby,

•    poplatníkem daně je v prvé řadě vlastník pozemku, to bude v praxi zcela určitě nejčastější případ poplatníků této daně. V některých specifických případech může být poplatníkem nájemce nebo pachtýř, případně uživatel pozemku,

•    druhem pozemku rozumí druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu, nebo se druhem pozemku rozumí druh pozemku podle katastrálního zákona nejblíže odpovídající skutečnému stavu pozemku, není-li o pozemku v katastru nemovitostí evidován žádný druh pozemku,

•    základ daně jsou stanoveny podle jednotlivých druhů pozemků, buď jako cena pozemku nebo výměra pozemku,

•    obdobně i sazby pozemků, v případě základu daně jako ceny pozemku jsou sazby stanoveny procentní sazbou, v ostatních případech sazbou v Kč za m²,

•    specifickou úpravu mají stavební pozemky a také zpevněné plochy pozemku,

•    předmětem daně ze staveb a jednotek jsou budovy, dále inženýrské stavby výslovně uvedené v příloze ZDNV, a jednotky. Podmínkou je, že se musí jednat o stavby a jednotky dokončené nebo užívané, předmětem daně ze staveb a jednotek tedy není rozestavěná stavba,

•    z pohledu poplatníka je přístup ZDNV stejný jako v případě poplatníků daně z pozemků. Poplatníkem daně je v prvé řadě vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky, to bude opět nejčastější případ v praxi. V některých případech bude poplatníkem také nájemce nebo pachtýř,

•    základem daně ze staveb a jednotek je výměra zastavěné plochy v m² u staveb a upravená podlahová plocha v m² u jednotek,

•    sazby daně, které se liší podle jednotlivých druhů staveb, sazby se pohybují od 3,50 Kč/m² u budovy obytného domu až po 18,- Kč/m² u zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek sloužících k podnikání,

•    v případě zdanitelných staveb se základní sazby daně zvyšují o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží,

•    zdaňovacím obdobím je vždy zásadně kalendářní rok a rozhodující je stav k 1. 1. zdaňovacího období. Pokud v průběhu zdaňovacího období nastanou nějaké změny, nepřihlíží se k nim a promítnou se do daňové povinnosti až v následujícím zdaňovacím období,

•    daňové přiznání se podává do 31. 1. zdaňovacího období. Jedná se o úpravu, kdy se daňové přiznání nepodává zpětně, ale dopředu. To tedy znamená, že za rok 2026 se daňové přiznání podávalo do 31. 1. 2026,

•    daňové přiznání se ale nepodává, pokud jej poplatník podal na některé z předchozích zdaňovacích období a ve srovnání s tímto předchozím zdaňovacím obdobím nedošlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně,

•    poslední platný zveřejněný tiskopis je MFin 5450, vzor č. 20,

•    pokud poplatník k elektronickému podání využije aplikaci finanční správy EPO, nelze elektronicky podat dílčí daňové přiznání, ale pouze řádné (úplné) daňové přiznání; dodatečné daňové přiznání se podává pouze v úplném tvaru, tj. s uvedením všech nemovitých věcí poplatníka v územním obvodu téhož správce daně.

METODICKÉ POKYNY GFŘ - Doplňme dále některé aktuální informace, které mají velký metodický význam. K problematice zpevněné plochy pozemků upozorněme na metodický pokyn GFŘ k problematice zdaňování zpevněných ploch pozemku, které jsou užívány k podnikání nebo které má podnikatel zařazeny v obchodním majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů. Pokyn upravuje v návaznosti na změny zákona o dani z nemovitých věcí, účinné k 1. 1. 2024, problematiku zdaňování zpevněných ploch pozemku, které jsou užívány k podnikání nebo které má podnikatel zařazeny v obchodním majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů.

Jednou ze zásadních změn definice zpevněné plochy pozemku oproti stávající právní úpravě je vypuštění vazby na druh pozemku, tzn. že nově se zpevněná plocha může nacházet na jakémkoliv druhu pozemku, který je předmětem daně. Další změnou je, že zpevněnou plochou pozemku je nově také pozemek nebo jeho část, které má podnikatel zařazeny v obchodním majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů. Aktualizované znění upravuje také problematiku zpevněných ploch pozemku na pozemku druhu vodní plocha, skládek, betonové zámkové dlažby a zpevněných ploch pozemku ve spoluvlastnictví.

Pokyn je k dispozici pod odkazem https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/d-placeni-dani/35600_24_MP_zdanovani_zpevnenych_ploch_pozemku%e2%80%93aktualizovane.pdf.

Dále bylo také zveřejněn metodický pokyn k aplikaci osvobození u pozemků veřejných prostranství, veřejně přístupných sportovišť a veřejně přístupných účelových komunikací dle § 4 odst. 1 písm. l) zákona o dani z nemovitých věcí, který upravuje správní praxi při aplikaci osvobození od daně z nemovitých věcí u pozemků v rozsahu, v jakém se na nich nachází veřejné prostranství, veřejně přístupné sportoviště, nebo veřejně přístupná účelová komunikace jiná než osvobozená podle § 4 odst. 1 písm. o) zákona o dani z nemovitých věcí, zpravidla lesní nebo polní cesta. Pokyn vymezuje, co se rozumí pojmy veřejné prostranství, veřejné užívání, obecné a zvláštní užívání, obdobně potom veřejně přístupné sportoviště a veřejně přístupné účelové komunikace, včetně charakteristických znaků a konkrétních příkladů. Součástí je i praktická aplikace osvobození.

Pojem „sportoviště“ není legislativně definován, nicméně zákon o podpoře sportu definuje v § 2 odst. 6 sportovní zařízení jakožto objekt, pozemek, vodní plochu, budovu nebo jejich soubor sloužící výhradně nebo převážně pro provozování sportu. Pro účely daně z nemovitých věcí lze sportoviště definovat jako místo určené k provozování různých sportovních aktivit, tj. pozemek určený pro provozování sportovní činnosti, a to jak soutěžní, rekreační, tak i tělovýchovné, který je vhodně upravený, vybavený a využívaný za tímto účelem. Typickými příklady sportovišť jsou fotbalová či basketbalová hřiště, tenisové kurty, plavecké bazény, hokejové arény, atletické stadiony, fitness centra. Sportoviště slouží amatérským i profesionálním sportovcům a pomáhají v rozvoji sportu, zdraví a komunitního života.

Veřejným sportovištěm se rozumí takové sportovní zařízení, hřiště nebo plocha, které je přístupné veřejnosti za účelem sportovní činnosti, a to bez diskriminačního omezení okruhu uživatelů. Musí být provozováno bezplatně (za vstup na sportoviště není požadován žádný poplatek či vstupné) v souladu s provozním řádem nebo podmínkami stanovenými provozovatelem.

Za veřejně přístupnou účelovou komunikaci lze považovat trvalou a v terénu rozeznatelnou dopravní cestu, určenou k užívání blíže neurčeným počtem osob, sloužící ke spojování nemovitých věcí navzájem či s jinými pozemními komunikacemi, čímž naplňuje nezbytnou a ničím nenahraditelnou komunikační potřebu osob a potřebných pozemků a k jejímuž vzniku dal vlastník souhlas, respektive nevyjádřil se proti jejímu vzniku kvalifikovaným nesouhlasem. Mezi veřejně přístupné účelové komunikace bezesporu patří například veřejně přístupné lesní cesty, polní cesty, turistické stezky, cyklostezky a přístupové cesty k vodě. Za veřejně přístupnou účelovou komunikaci lze považovat i například lesní cestu se závorou, která znemožňuje vjezdu vozidel do lesa, ale je využívána pro pěší turistiku.

Pokyn je k dispozici pod odkazem https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/29264-25_MP_pozemky_verejne_prostranstvi.pdf.

Metodicky pokyn byl zveřejněn také k aplikaci osvobození podle § 4 odst. 1 písm. n) a podle § 9 odst. 1 písm. g) a i) zákona o dani z nemovitých věcí, který upravuje podmínky pro osvobození pozemků, které jsou zastavěné stavbou podle stavebního zákona upravující vodní tok, přehrady, sloužící ochraně před povodněmi, sloužící k závlaze a odvodňování pozemků, vodovodních řadů a vodárenských objektů včetně úpraven vody, kanalizačních stok, kanalizačních objektů nebo čistíren odpadních vod, jakož i určenou k čištění odpadních vod před jejich vypouštěním do kanalizací. Dále upravuje osvobození zdanitelných staveb vodárenských objektů včetně úpraven vody, kanalizačních objektů nebo čistíren odpadních vod, jakož i zdanitelné stavby určené k čištění odpadních vod před jejich vypouštěním do kanalizací, k závlaze a odvodňování pozemků, a také zdanitelných staveb nebo zdanitelných jednotek přenosové, přepravní nebo distribuční soustavy nebo rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona.

Uvedený pokyn je k dispozici pod odkazem https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/28309_24_MP_k_aplikaci_osvobozen%c3%ad_dle_%c2%a74_a_%c2%a79_ZDNV.pdf.

Nový metodický pokyn upravuje také aplikaci osvobození od daně z nemovitých věcí u pozemků, na nichž se nacházejí stavby drah a na dráze, sloužících veřejné dopravě, pozemků využívaných pro veřejnou dopravu, a obdobně i u těchto staveb. Pokyn upravuje v návaznosti na změny zákona o dani z nemovitých věcí, účinné k 1. 1. 2024 a 1. 1. 2025, problematiku osvobození pozemků, na nichž se nacházejí stavby drah a na dráze, sloužících veřejné dopravě, pozemků určených pro veřejnou dopravu, a aplikaci osvobození zdanitelných staveb drah a na dráze užívaných pro veřejnou dopravu. Dále pokyn upravuje změny v souvislosti s novým stavebním zákonem. Jednou ze zásadních změn je možnost osvobození od zdaňovacího období roku 2025, pouze části zdanitelné stavby drah a na dráze, pokud je částečně užívána k veřejné dopravě a částečně užívána k podnikání v jiné oblasti než ve veřejné dopravě.

Pokyn je zveřejněn pod odkazem:

https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/44995_24_MP_k_aplikaci_osvoboz_od_dnv_dle-par4_a_par9.pdf.

K uvedené problematice se váže i další pokyn, a to metodický pokyn k aplikaci osvobození od daně z pozemků, na nichž se nacházejí stavby pozemních komunikací sloužících veřejné dopravě, pozemků využívaných pro veřejnou dopravu, a rovněž pozemků se stavbami veřejných parkovišť, resp. ploch sloužících veřejnosti pro parkování dle § 4 odst. 1 písm. o) a l) zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění účinném od 1. 1. 2024.

Blíže viz https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/65779_23-osvobozeni_pozemku_od_dane_z_pozemku_podle_par4_ods.pdf.

A zveřejněn byl také metodický pokyn k aplikaci osvobození od daně z nemovitých věcí u zdanitelných staveb veřejně přístupných kulturních památek a pozemků v jejich funkčním celku. Metodický pokyn upravuje správní praxi při aplikaci osvobození od daně z nemovitých věcí u zdanitelných staveb veřejně přístupného památkového objektu prohlášeného za kulturní památku a u pozemků tvořících s těmito stavbami jeden funkční celek. Metodický pokyn zejména vymezuje, co se rozumí kulturními památkami a jejich evidencí a jaké jsou konkrétní podmínky a okolnosti aplikace osvobození.

Pokyn je dispozici pod odkazem https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/40159_25_MP_kulturni%20pamatky.pdf.

Další  metodický pokyn byl vydán k aplikaci osvobození podle § 4 odst. 1 písm. y) a podle § 9 odst. 1 písm. m) bod 1 zákona o dani z nemovitých věcí, pokyn upravuje v návaznosti na změny zákona o dani z nemovitých věcí, účinné k 1. 1. 2024, problematiku osvobození od daně z nemovitých věcí u pozemků, které tvoří jeden funkční celek se stavbou podle stavebního zákona sloužící výlučně nebo u pozemků, které samy o sobě slouží výlučně k asanaci kontaminovaných pozemků, podzemních vod a objektů, přičemž samy o sobě nejsou kontaminovanými pozemky. Dále řeší problematiku osvobození od daně z nemovitých věcí u zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek, které slouží výlučně k asanaci kontaminovaných pozemků, podzemních vod a objektů.

Pokyn je dispozici pod odkazem

https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/MET_GFR_MP-k-aplikaci-osvobozeni-podle-4-odst-1-pism-y-a-pod.pdf.

RADA!

A dále byl vydán pokyn k osvobození od daně z nemovitých věcí u staveb/jednotek využívaných pro výrobu elektřiny nebo tepla za využití energie bioplynu a u pozemků, které jsou s těmito stavbami/jednotkami ve funkčním celku. Metodický pokyn upravuje správní praxi při aplikaci osvobození od daně z nemovitých věcí u zdanitelných staveb nebo zdanitelných jednotek sloužících výlučně provozu výroben elektřiny nebo tepla využívajících energie bioplynu, a u pozemků tvořících s těmito stavbami/jednotkami jeden funkční celek. Blíže viz

https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/27664_24_MP_bioplynove_stanice.pdf.

Ing. Zdeněk Morávek

§ 4 zákona č. 338/1992 Sb.

Osvobození od daně

(1) Od daně z pozemků jsou osvobozeny

a) pozemky ve vlastnictví České republiky,

b) pozemky

1. ve vlastnictví té obce, na jejímž území se nacházejí, nebo

2. zatížené právem stavby, pokud je stavebníkem obec, na jejímž území se nacházejí,

c) pozemky užívané diplomatickými zástupci pověřenými v České republice, konzuly z povolání a jinými osobami, které podle mezinárodního práva požívají diplomatických a konzulárních výsad a imunity, a to za předpokladu, že nejsou občany České republiky, a že je zaručena vzájemnost,

d) pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou veřejně přístupného památkového objektu prohlášeného za kulturní památku, který je

1. ve vlastnictví České republiky, nebo

2. přístupný z důvodů výchovně vzdělávacích na základě písemné smlouvy uzavřené mezi Ministerstvem kultury a vlastníkem,

e) pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou, která je budovou, nebo se zdanitelnou jednotkou sloužící k vykonávání náboženských obřadů registrovaných církví a registrovaných náboženských společností podle zákona upravujícího církve a náboženské společnosti nebo sloužící k výkonu duchovní správy těchto církví a náboženských společností,

f)  pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou, která je budovou, nebo se zdanitelnou jednotkou ve vlastnictví obecně prospěšných společností, spolků, odborových organizací, organizací zaměstnavatelů, mezinárodních odborových organizací a jejich pobočných organizací,

g) pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou sloužící...