Vzhledem k tomu, že výše daně z pozemků je v porovnání s daní ze staveb a jednotek poměrně nízká, je velmi důležité správně určit, kdy dotyčná nemovitá věc je předmětem daně z pozemků a kdy naopak podléhá dani ze staveb a jednotek. Vodítkem k tomu je vymezení předmětu dotyčné daně (co dani podléhá, co dani naopak nepodléhá, případně co je od daně osvobozeno).

1. Daň z pozemků

1.1 Předmět daně

představuje informační základ toho, co je potřeba znát pro účely daně z nemovitých věcí. ZDN vymezuje předmět daně z pozemků jednak pozitivně (které pozemky dani z pozemků podléhají), jednak negativně (které pozemky dani z pozemků nepodléhají).

Předmětem daně z pozemků jsou:

–   pozemky na území ČR evidované v katastru nemovitostí (viz § 1 zákona č. 256/­2013 Sb., katastrální zákon).

Předmětem daně z pozemků nejsou:

–   pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb,

–   lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení (o zařazení lesa do kategorie lesů ochranných nebo lesů zvláštního určení rozhoduje orgán státní správy lesů – viz § 7 odst. 2 a § 8 odst. 3 lesního zákona),

–   vodní plochy,

–   pozemky určené pro obranu ČR,

–   pozemky v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů na nich, které jsou součástí zdanitelných jednotek v budově bytového domu,

–   jiné pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu užívané společně s těmito jednotkami, a to v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů těchto spoluvlastníků na nich.

     Vodní plochy – změny od roku 2024

Doposud byly předmětem daně pouze rybníky sloužící intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb, ostatní vodní plochy byly z předmětu daně vyjmuty. Nově nebudou předmětem daně žádné vodní plochy, tedy ani rybníky sloužící k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb. Hlavním důvodem je zjednodušení správy daně s ohledem na nejasnou definici toho, co lze považovat za „rybník sloužící intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb“. Jedná se tedy o změnu, kterou příslušní poplatníci jistě uvítají, neboť je směřována v jejich prospěch.

Co je rovněž velmi důležité zmínit. Poplatníci, kterých se uvedená změna týká, nemají v důsledku této změny povinnost na zdaňovací období roku 2024 podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. V případě, že vlastní pouze rybník k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb, přestávají být počínaje rokem 2024 poplatníky daně. Pokud poplatníci vlastní i jiné nemovité věci v daném kraji (tj. v působnosti daného finančního úřadu), správce daně vyjmutí rybníků k intenzivnímu a průmyslovému chovu ryb z předmětu daně zohlední z moci úřední a stanoví novou výši daně bez součinnosti s poplatníkem. Samozřejmě však nelze toto chápat absolutně, neboť těmto poplatníkům může vzniknout povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí z důvodu jiných změn, které vyplývají z novely ZDN od roku 2024. Podrobněji k tomu viz text dále.

     Zastavěná plocha

je definována pro účely daně z nemovitých věcí v § 10 odst. 2 ZDN. Zastavěnou plochou se rozumí „zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby“.

1.2 Poplatníci daně z pozemků

Kdo je poplatníkem daně z pozemků je definováno v § 3 ZDN. Důležitá jsou tyto následující kritéria:

– kdo je vlastníkem pozemku,

– zda se jedná o nájemce nebo pachtýře,

– zda se jedná o uživatele,

– zda se jedná o stavebníka (v případě pozemku zatíženého právem stavby).

Platí následující zásady. Poplatníkem daně z pozemků je:

- vlastník pozemku (v případě, pokud vlastníkem pozemku je Česká republika, platí některé odlišnosti pro určení, kdo je poplatníkem daně, uvedené v § 3 odst. 2 ZDN, obdobně v případě svěřenského fondu, podílového fondu a fondu obhospodařovaném penzijní společností),

- nájemce nebo pachtýř u pronajatého nebo propachtovaného pozemku, v případě, že se jedná o:

–  pozemek evidovaný v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem,

–  pozemek, se kterým je příslušná hospodařit Správa státních hmotných rezerv nebo

–  pozemek převedený na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí,

- uživatel pozemku v případě, není-li vlastník pozemku znám, nebo s pozemkem je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových,

- stavebník v případě, pokud se jedná o pozemek zatížený právem stavby (k právu stavby viz §§ 1240 až 1256 nového občanského zákoníku).

Pro označení právního vztahu poplatníka se pak v daňovém přiznání používají příslušné předepsané zkratky (například „V“ – vlastník, „N“ – nájemce, „PACH“ – pachtýř, „STAV“ – stavebník atd.).

     Uživatel pozemku

Doposud platilo, že poplatníkem daně z pozemků byl uživatel pozemku pouze v případě, pokud nebyl vlastník pozemku znám. Z výše uvedeného novelizovaného vymezení předmětu daně z pozemků vyplývá, že dochází k rozšíření okruhu poplatníků této daně o uživatele pozemků, se kterými je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad, a kteří nemají se Státním pozemkovým úřadem uzavřenou nájemní nebo pachtovní smlouvu. Těmto uživatelům vzniká mimo jiné povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2024.

Jiná situace je oproti tomu v případě poplatníků, kteří mají se Státním pozemkovým úřadem uzavřenou nájemní nebo pachtovní smlouvu, neboť byli poplatníky daně z pozemků již před rokem 2024 z titulu uzavřené nájemní nebo pachtovní smlouvy a podávali tak daňové přiznání k dani z nemovitých věcí již před rokem 2024.

Nově je rovněž nutné řešit situace, kdy uživatel pozemku užívá pozemek, se kterým je příslušný hospodařit Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Těmto uživatelům vzniká z tohoto důvodu povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2024 (pokud již nepodali daňové přiznání k dani pozemků již před rokem 2024 z důvodu, že jsou poplatníkem v případě užívání pozemku, jehož vlastník není znám, pak v roce 2024 již podávat daňové přiznání nemusí, z důvodu, že užívají takový pozemek).

     Nájemce nebo pachtýř

Nová situace vzniká od roku 2024 v případě osob, které užívají pozemek na základě nájemní nebo pachtovní smlouvy uzavřené s Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Tyto osoby doposud nebyly poplatníky daně z pozemků, stávají se však poplatníky této daně od roku 2024 na základě § 3 odst. 4 ZDN. Uživatelem se pro tento účel rozumí „nájemce, pachtýř nebo skutečný uživatel“, neboť užíváním se rozumí i nájem nebo pacht. To znamená, že uvedené osoby mají povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2024.

Netýká se to tedy nájemců nebo pachtýřů, kteří podávali již před rokem 2024 daňové přiznání z důvodu, že měli pronajatý nebo propachtovaný pozemek, se kterým byl příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv.

     Stavebník

Stavebníkem se pro účely práva stavby rozumí osoba, v jejíž prospěch je právo stavby zřízeno. Vlastník pozemku, ke kterému bylo zřízeno právo stavby, se však nemění. Z pohledu daně z nemovitých věcí tak vzniká zajímavá situace, kdy vlastník pozemku přestává být poplatníkem daně z pozemků a nově se poplatníkem daně z pozemků stává stavebník, i když není vlastníkem pozemku. Stavebníkovi tedy vzniká povinnost podat daňové přiznání (pokud právo stavby vzniklo v roce 2023, tak se jedná o daňové přiznání na rok 2024, neboť daň z nemovitých věcí se stanovuje podle právního stavu k 1. lednu).

1.3 Základ daně (rok 2023)

Pravidla pro zjištění základu daně z nemovitých věcí jsou stanovena v § 5 ZDN. Pro účely daně z nemovitých věcí byly až doposud pozemky rozděleny na jednotlivé druhy a označovány příslušnými písmeny takto:

A –    orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad

B –    trvalý travní porost

C –    hospodářský les

D –    rybník s intenzivním a průmyslovým chovem ryb

E –    zastavěná plocha a nádvoří

F –    stavební pozemek

G –    ostatní plocha

Pro určení základu daně z pozemků platily následující pravidla:

- v případě druhu pozemků A, B je základem daně cena pozemku zjištěná jako součin skutečné výměry pozemků v m² a průměrné ceny pozemku stanovené na 1 m² příslušnou vyhláškou,

- v případě druhu pozemků C je základem daně:

–  cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období dle zařazení lesního pozemku do lesního typu (SLT) nebo

–  částka 3,80 Kč vynásobená skutečnou výměrou pozemku v m²,

- v případě druhu pozemku D je základem daně

–  cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. lednu zdaňovacího období nebo

–  částka 3,80 Kč vynásobená skutečnou výměrou pozemku v m²,

- v případě druhu pozemku E, F, G je základem daně skutečná výměra pozemku v m² zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období.

Výměrou pozemku se rozumí pro tento účel skutečná výměra pozemku snížená o výměru ploch zastavěných zdanitelnými stavbami (jak vyplývá z ustanovení § 2 odst. 2 písm. a) ZDN pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb nejsou předmětem daně z pozemků).

Zpevněné plochy pozemků oproti tomu nejsou předmětem daně ze staveb a jednotek podle § 7 ZDN a jsou předmětem daně z pozemků. Pojem „zpevněná plocha pozemku“ je pak blíže definován v § 1a odst. 1 písm. o) ZDN. V případě zpevněných ploch dochází od roku 2024 k významným změnám, které budou popsány dále v textu. Pojem „zpevněná plocha“ nelze zaměňovat s druhem pozemku „zastavěná plocha a nádvoří“ nebo „ostatní plocha“.

1.4 Základ daně (rok 2024)

Od roku 2024 vyplývá z § 5 ZDN následující členění pozemků pro účely zjištění základu daně z nemovitých věcí:

– zemědělské pozemky,

– lesní pozemky [v důsledku výluky lesů ochranných a lesů zvláštního určení, jak vyplývá z § 2 odst. 2 písm. b) ZDN se tímto rozumí pouze lesy hospodářské, dále však navazuje ustanovení § 4 odst. 1 písm. s) ZDN týkající se osvobození od daně z nemovitých věcí v případě lesních pozemků, na kterých se nacházejí lesy pod vlivem imisí, které vymezuje § 10 lesního zákona],

– ostatní plochy,

– zastavěné plochy a nádvoří,

– stavební pozemky,

– zpevněné plochy pozemku.

Pro stanovení základu daně platí od roku 2024 následující pravidla:

– v případě zemědělského pozemku je základem daně cena pozemku zjištěná jako součin skutečné výměry pozemků v m² a průměrné ceny pozemku na 1 m² stanovené příslušnou vyhláškou vydanou na základě zmocnění uvedeného v § 17 ZDN (viz například vyhlášku č. 298/­2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků),

– v případě lesního pozemku je základem daně cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. lednu nebo součin skutečné výměry pozemku v m² a částky 3,80 Kč (od roku 2025 je základem daně pouze součin skutečné výměry pozemku v m² a částky 3,80 Kč),

– v případě ostatní plochy, zastavěné plochy a nádvoří, stavebního pozemku a zpevněné plochy pozemku je základem daně skutečná výměra pozemku v m² zjištěná k 1. lednu zdaňovacího období.

Obdobně platí, že výměrou pozemku se rozumí pro tento účel skutečná výměra pozemku snížená o výměru ploch zastavěných nemovitými stavbami [jak vyplývá z ustanovení § 2 odst. 2 písm. a) ZDN pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb nejsou předmětem daně z pozemků, v tomto není od roku 2024 změna].

Pro přehlednost lze tyto pravidla pro zjištění základu daně uspořádat takto:

POZEMEK	ZÁKLAD DANĚ	ZMĚNA
Zemědělský pozemek	Skutečná výměra pozemku × průměrná cena pozemku dle vyhlášky
Lesní pozemek	Cena pozemku podle cenových předpisů nebo Skutečná výměra pozemku × 3,80 Kč	Rok 2024
Lesní pozemek	Skutečná výměra pozemku × 3,80 Kč	Rok 2025
Ostatní plochy, zastavěné plochy a ná­dvoří, stavební pozemek, zpevněné plochy pozemku	Skutečná výměra pozemku

 

1.5 Sazby daně z pozemků do roku 2023

Základní sazba daně z pozemků byla až do roku 2023 stanovena dvěma způsoby:

1. procentní sazbou, v případě druhů pozemků A, B, C, D,

2. sazbou určenou v Kč za 1 m², a to pro druhy pozemků E, F, G.

Pro jednotlivé druhy pozemků byly stanoveny následující základní sazby daně:

A –    orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, sazba 0,75 %

B –    trvalý travní porost, sazba 0,25 %

C –    hospodářský les, sazba 0,25 %

D –    rybník s intenzivním a průmyslovým chovem ryb, sazba 0,25 %

E –    zastavěná plocha a nádvoří, sazba 0,20 Kč­/m²

F –     stavební pozemek, sazba 2,00 Kč/1 m²

G –    ostatní plocha, sazba 0,20 Kč/m².

V případě, že se jednalo o zpevněné plochy pozemků, užívaných k podnikatelské činnosti nebo v souvislosti s ní sloužících pro:

1. zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství, sazba 1,00 Kč/m²,

2. průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní druhy podnikání, sazba 5,00 Kč/m².

Zpevněnou plochou pozemku se pro účely daně z nemovitých věcí doposud rozumělo to, že se jedná o pozemek nebo jeho část v m² evidovaný v katastru nemovitostí s druhem pozemku „ostatní plocha“ nebo „zastavěná plocha a nádvoří“, jehož povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce, včetně plochy vlečky, bazénem nebo nádrží, pokud nejsou zdanitelnou stavbou (stávající § 6 odst. 5 ZDN). Nová definice zpevněné plochy pozemku je pak od roku 2024 uvedena v ustanovení § 1a odst. 1 písm. o) ZDN a přináší některé důležité změny (viz dále).

Stavební pozemek byl definován jako zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený podle pravomocného povolení stavby podle stavebního zákona k zastavění zdanitelnou stavbou, a to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby (stávající § 6 odst. 3 ZDN, nově je stavební pozemek od roku 2024 definován v § 1a odst. 2 ZDN).

1.6 Sazby daně z pozemků od roku 2024

Od roku 2024 je základní sazba daně stanovena rovněž dvěma způsoby, a to procentní sazbou anebo sazbou určenou v Kč za 1 m². Od roku 2024 je nově zaveden v § 5a také pojem „skupiny pozemků“ a jsou stanoveny pro pozemky zařazené do příslušné skupiny pozemků následující základní sazby daně:

Procentní sazba daně dle § 6 odst. 1 pro skupinu pozemků:

– vybrané zemědělské pozemky (označené „A“) sazba daně 1,35 %,

– trvalé travní porosty (označené „B“) sazba daně 0,45 %,

– lesní pozemky (označené „C“) sazba daně 0,45 %.

Sazba daně v Kč za 1 m² dle § 6 odst. 2 pro skupinu pozemků:

– zemědělské zpevněné plochy pozemků (označené „X“) sazba daně 1,80 Kč,

– ostatní zpevněné plochy pozemku (označené „Y“) sazba daně 9,00 Kč,

– stavební pozemky (označené „F“) sazba daně 3,50 Kč,

– nevyužitelné ostatní plochy (označené „W“) sazba daně 0,08 Kč,

– jiné plochy (označené „Q“) sazba daně 0,35 Kč,

– vybrané ostatní plochy (označené „G“) sazba daně 0,35 Kč,

– zastavěné plochy a nádvoří (označené „E“) sazba daně 0,35 Kč.

Současně se v případě lesních pozemků (dříve pozemků hospodářských lesů) ruší od roku 2025 alternativa spočívající v podobě určení základu daně u těchto pozemků na základě cenových předpisů, základ daně bude nově vždy vycházet z částky 3,80 Kč za 1 m² vynásobené skutečnou výměrou pozemku (§ 5 odst. 2 ZDN). Skutečná výměra pozemku se pak zjistí dle stavu k 1. lednu.

1.7 Druhy pozemků

ZDN definuje jednotlivé druhy pozemků v § 1a následovně:

–   „zemědělským pozemkem“ se rozumí zemědělský pozemek podle katastrálního zákona (viz § 3 odst. 2 zákona č. 256/­2013 Sb., katastrální zákon, zemědělským pozemkem se rozumí „orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty“),

–   „lesním pozemkem“ se rozumí pozemek druhu lesní pozemek,

–   „vodní plochou“ se rozumí pozemek druhu vodní plocha,

–   „ostatní plochou“ se rozumí pozemek druhu ostatní plocha,

–   „zastavěnou plochou a nádvořím“ se rozumí pozemek druhu zastavěná plocha a ná­dvoří.

Druhy pozemků jsou pak podrobněji popsány v příloze vyhlášky č. 357/­2013 Sb., o ka­tastru nemovitostí (například druhem pozemku „vodní plocha“ se rozumí pozemek, na němž je koryto vodního toku, vodní nádrž, močál, mokřad nebo bažina).

Pokud porovnáme vymezení předmětu daně v § 1 ZDN, jednotlivé druhy pozemků uvedené v § 1a ZDN a sazby daně vyčíslené v § 6 ZDN, tak pro účely daně z nemovitých věcí jsou rozlišovány jednotlivé druhy pozemků dále takto:

- zemědělské pozemky jsou rozděleny na:

–  vybrané zemědělské pozemky „A“ (procentní sazba daně),

–  trvalé travní porosty „B“ (procentní sazba daně),

–  zemědělské zpevněné plochy pozemku „X“ (sazba daně v Kč za 1 m²),

- ostatní plochy jsou rozděleny na:

–  nevyužitelné ostatní plochy „W“ (sazba daně v Kč za 1 m²),

–  jiné plochy „Q“ (sazba daně v Kč za 1 m²),

–  vybrané ostatní plochy „G“ (sazba daně v Kč za 1 m²),

- zpevněné plochy jsou rozděleny na:

–  zemědělské zpevněné plochy pozemku „X“ (sazba daně 1,80 Kč za 1 m²),

–  ostatní zpevněné plochy „Y“ (sazba daně 9,00 Kč za 1 m²).

Zpevněné plochy pozemku a stavební pozemky jsou pak samostatně definovány v § 1a ZDN (viz dále).

     Ostatní plochy

Z uvedeného členění vyplývá, že pro pozemky druhu „ostatní plochy“ je pak nutné najít kritériem, podle kterého lze rozlišit, zda se jedná o „nevyužitelné ostatní plochy“, „jiné plochy“ nebo „vybrané ostatní plochy“. Tímto kritériem je způsob využití pozemku. Cílem jejich rozlišení je dosažení buď nízkého daňového zatížení anebo případného osvobození od daně. Způsob využití pozemku je blíže popsán v příloze vyhlášky č. 357/­2013 Sb., o katastru nemovitostí. Například způsobem využití pozemku „zeleň“ se rozumí „okrasná zahrada, uliční a sídlištní zeleň, park a jiná plocha funkční a rekreační zeleně“. Způsob využití pozemku lze tedy zjistit z evidence vedené katastrem nemovitostí.

Pozemky druhu „ostatní plocha“ se způsobem využití pozemku neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň nebo zeleň jsou od zdaňovacího období roku 2024 zařazeny do tzv. skupiny „nevyužitelných ostatních ploch“ a použije se u nich sazba daně 0,08 Kč za m². V daňovém přiznání se budou uvádět pod písmenem „W“. U těchto pozemků se do zdaňovacího období roku 2023 použila sazba daně 0,20 Kč za m². Poplatník nemusí z důvodu zavedení této nové skupiny pozemků podávat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2024. Správce daně provede změnu sazby daně sám z moci úřední na základě bodu 2 písm. c) přechodných ustanovení novely zákona o dani z nemovitých věcí, provedené zákonem č. 349/­2023 Sb.

Pozemky druhu „ostatní plocha“ se způsobem využití pozemku jiná plocha jsou od zdaňovacího období roku 2024 zařazeny do tzv. skupiny „jiných ploch“ a použije se u nich sazba daně 0,35 Kč za m². V daňovém přiznání se budou uvádět pod písmenem „Q“. U těchto pozemků se do zdaňovacího období roku 2023 použila sazba daně 0,20 Kč za m². Pozemky druhu „ostatní plocha“ se způsobem využití pozemku „jiná plocha“ (v daňovém přiznání označeno jako „Q“) budou mít sice stejnou výši sazby daně jako skupina vybraných ostatních ploch, tj. pozemky druhu „ostatní plocha“ s jiným způsobem využití než neplodná půda, zamokřená plocha, zeleň, mez, stráň nebo jiná plocha (v daňovém přiznání označeno jako „G“), ale z důvodu, že byla pro ně zavedena samostatná skupina, musí být uvedeny na samostatném výpočtovém listu s novým označením předmětu daně v daňovém přiznání (pod písmenem „Q“). Zavedení této skupiny umožňuje obci zatížit tuto specifickou skupinu pozemků druhu ostatní plocha se způsobem využití jiná plocha místním koeficientem. Poplatník nemusí z důvodu zavedení nové skupiny pozemků pro sazbu daně podávat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2024. Správce daně provede změnu sazby daně sám z moci úřední na základě bodu 2 písm. c) přechodných ustanovení novely zákona o dani z nemovitých věcí provedené zákonem č. 349/­2023 Sb.

Pozemky druhu „ostatní plocha“ se způsobem využití pozemku jiným než neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň nebo zeleň nebo jiným, než jiná plocha jsou od zdaňovacího období roku 2024 zařazeny do tzv. skupiny „vybraných jiných ploch“ a použije se u nich sazba daně 0,35 Kč za m². V daňovém přiznání budou označeny písmenem „G“.

     Zpevněné plochy

V případě zpevněných ploch je opět nutné najít kritériem, podle kterého se rozliší, zda se jedná o „zemědělské zpevněné plochy pozemku“ nebo „ostatní zpevněné plochy“. Tímto kritériem je druh podnikání (přesněji řečeno, zda jsou zpevněné plochy užívané pro zemědělskou prvovýrobu, lesní nebo vodní hospodářství nebo zda jsou zařazené do obchodního majetku podnikatelem, který převážně v této oblasti podniká a dotyčné zpevněné plochy nepoužívá pro jinou oblast podnikání, než uvedenou). Lze si povšimnout, že zemědělské zpevněné plochy pozemku „X“ mají výrazně nižší sazbu daně (1,80 Kč) než je sazba daně pro ostatní zpevněné plochy „Y“ ve výši 9,00 Kč). Číselně vychází, že rozdíl je 5násobný (9,00 Kč / 1,80 Kč = 5).

Zpevněnou plochou pozemku se pro účely ZDN rozumí [§ 1a, odst. 1 písm. o) ZDN]: „pozemek nebo jeho část, které jsou užívány k podnikání nebo které má podnikatel zařazeny v obchodním majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů, jejichž povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce, včetně plochy vlečky, bazénu nebo nádrže, pokud tyto nejsou zdanitelnou sazbou“.

Důležitá zásada: V případě, je-li zpevněnou plochou pozemku pouze část pozemku, hledí se na ni a na zbývající část pozemku pro účely daně z nemovitých věcí jako na dva samostatné pozemky (§ 1a odst. 3 ZDN).

Co je důležité – nová definice „zpevněné plochy pozemku“ se liší od roku 2024 od původní definice v tom, že již není vazba na druh pozemku „ostatní plocha“ nebo „zastavěná plocha nebo nádvoří“ evidovaný v katastru nemovitostí. Zpevněná plocha se tak může nacházet na jakémkoliv pozemku, který je předmětem daně z pozemků. Je proto důležité se řídit novými kritérii pro posouzení, zda dotyčný pozemek je považován za „zpevněnou plochu pozemku“. V případě, pokud „povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce“, pak zbývá k posouzení, zda takový pozemek je užíván k podnikání nebo je zařazen u podnikatele do jeho obchodního majetku.

V případě, pokud podnikatel vlastní pozemek (bez ohledu na druh pozemku v katastru nemovitostí) a je splněna podmínka, že povrch pozemku je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce, včetně plochy vlečky, bazénu nebo nádrže, a pokud se nejedná o zdanitelnou stavbu, současně užívá takový pozemek k podnikání nebo je zařazen v jeho obchodním majetku a tento pozemek nezdaňoval jako zpevněnou plochu (protože se nejednalo o druh pozemku „ostatní plocha“ nebo „zastavěná plocha a nádvoří“, bude muset tuto změnu řešit podáním daňového přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2024. Podnikatelem se rozumí osoba uvedená v § 420 odst. 1 ve spojení s § 421 nového občanského zákoníku.

?  Příklad 1

Podnikatel má ve svém obchodním majetku pozemek, který je veden v katastru nemovitostí jako „trvalý travní porost“. Na části pozemku se však nachází stavba podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce. Vzhledem k tomu, že tento pozemek nebyl veden v katastru nemovitostí jako „ostatní plocha“ nebo „zastavěná plocha a nádvoří“, nezdaňoval tento pozemek jako zpevněnou plochu. Od roku 2024 však bude muset toto řešit podáním daňového přiznání k dani z nemovitých věcí a příslušnou část pozemku zdanit daní z pozemků sazbou daně pro zpevněné plochy, přičemž musí rozlišit, zda se jedná o „ostatní zpevněné plochy“ nebo „zemědělské zpevněné plochy“, které se sazbou daně z pozemků významně liší (pětinásobně).

Použije se rovněž postup vyplývající z § 1a odst. 3 ZDN, který stanoví, že v případě, pokud je zpevněnou plochou pozemku pouze část pozemku, hledí se na ni a na zbývající část pozemku pro účely daně z nemovitých věcí jako na dva samostatné pozemky. Praktickým problémem zřejmě bude, jak zjistit přesnou výměru zpevněné plochy v m², neboť tento údaj nebude možné zjistit z evidence katastru nemovitostí (pokud vezmeme v úvahu, že podkladem bude zjišťování tohoto údaje v měsíci leden, kdy může na pozemku ležet sníh, bude to poněkud složité, pokud poplatník bude mít povinnost podat daňové přiznání do 31. 1. 2024).

V případě, pokud zpevněná plocha pozemku je užívána k různým druhům podnikání a nelze-li vymezit její části užívané k jednotlivým druhům podnikání, zahrnuje se do skupiny ostatních zpevněných ploch pozemku (§ 5a odst. 2 ZDN). To bude poměrně nepříjemné, neboť z finančního hlediska je sazba daně u ostatních zpevněných ploch pozemků pod písmenem „Y“ pětkrát vyšší než v případě zemědělských zpevněných ploch pozemků pod písmenem „X“. Obdobně toto pravidlo platí v případě, pokud má podnikatel zpevněné plochy zařazené do obchodního majetku a používá je též pro jiné druhy podnikání než zemědělská prvovýroba, lesní a vodní hospodářství.

n

1.8 Skupiny pozemků

Z výše uvedeného vyplývá, že je nutné se seznámit rovněž s příslušnými definicemi jednotlivých skupin pozemků. Skupinu:

a)  „vybraných zemědělských pozemků“ tvoří pozemky orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad nebo ovocných sadů,

b)  „trvalých travních porostů“ tvoří pozemky trvalých travních porostů,

c)  „lesních pozemků“ tvoří lesní pozemky,

d)  „zemědělských zpevněných ploch pozemků“ tvoří zpevněné plochy pozemku:

–  užívané k podnikání pro zemědělskou prvovýrobu, lesní hospodářství nebo vodní hospodářství nebo

–  zařazené do obchodního majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů, je-li poplatníkem daně podnikatel převážně podnikající v některé z oblastí podnikání podle předchozího bodu, pokud tyto zpevněné plochy nejsou současně užívány pro jinou oblast podnikání,

e)  „ostatních zpevněných ploch pozemku“ tvoří zpevněné plochy pozemku jiné než uvedené výše pod písmenem d),

f)  „stavebních pozemků“ tvoří stavební pozemky,

g)  „nevyužitelných ostatních ploch“ tvoří ostatní plochy se způsobem využití „neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň nebo zeleň“ [navazuje nově možnost osvobození od daně z nemovitých věcí, pokud tak obec stanoví obecně závaznou vyhláškou dle § 4 odst. 1 písm. z) ZDN],

h)  „jiných ploch“ tvoří ostatní plochy se způsobem využití „jiná plocha“,

i) „vybraných ostatních ploch“ tvoří ostatní plochy jiné než uvedené výše pod písmeny g) nebo h),

j) „zastavěných ploch a nádvoří“ tvoří zastavěné plochy a nádvoří.

V přiznání k dani z nemovitých věcí budou pozemky označovány takto:

Název skupiny pozemků	Vymezení skupiny pozemků	Označení v daňovém přiznání
Vybrané zemědělské pozemky	Pozemky druhu orná půda, chmelnice, vinice, zahrada nebo ovocný sad	A
Trvalé travní porosty	Pozemky druhu trvalý travní porost	B
Lesní pozemky	Pozemky druhu lesní pozemky	C
Zemědělské zpevněné plochy pozemku	Zpevněné plochy pozemku užívané k podnikání pro zemědělskou prvovýrobu, lesní hospodářství nebo vodní hospodářství nebo zařazené v obchodním majetku podnikatele, pokud převážně podnikání ve výše uvedených činnostech	X
Ostatní zpevněné plochy pozemku	Zpevněné plochy jiné než výše uvedené	Y
Stavební pozemky	Všechny stavební pozemky	F
Nevyužitelné ostatní plochy	Pozemky druhu ostatní plocha se způsobem využití neplodná půda, zamokřená plocha, zeleň nebo mez, stráň	W
Jiné plochy	pozemky druhu ostatní plocha se způsobem využití jiná plocha	Q
Vybrané ostatní plochy	Pozemky druhu ostatní plocha s jiným způsobem využití než neplodná půda, zamokřená plocha, zeleň nebo mez, stráň	G
Zastavěné plochy a nádvoří	Pozemky druhu zastavěná plocha a nádvoří	E

 

Lze tedy ve stručnosti provést shrnutí, že pro účely daně z nemovitých věcí jsou pozemky rozlišovány podle následujících kritérií:

–   druh pozemku (§ 1a), zjištěný dle evidence v katastru nemovitostí,

–   v rámci druhu pozemku „ostatní plocha“ je také důležitý způsob využití pozemku (§ 5a), zjištěný dle evidence v katastru nemovitostí,

–   v rámci zpevněných ploch je rozhodující, pro jakou podnikatelskou činnost jsou užívány nebo zda jsou zařazeny do obchodního majetku, druh pozemku pak není důležitý,

–   samostatnou definici má stavební pozemek (viz dále), stavební pozemky nejsou označeny v katastru nemovitostí (POZOR: pojem „stavební pozemek“ nelze zaměňovat s pojmem „stavební parcela“, která je na listu vlastnictví označena zkratkou „St.“). Pojem „stavební parcela“ je definován pro účely katastrálního zákona.

1.9 Další faktory ovlivňující výši daně z pozemků

     koeficient v případě stavebních pozemků

V případě stavebních pozemků se základní sazba daně 3,50 Kč/m² dále násobí příslušným koeficientem, stanoveným podle pravidel uvedených v § 6 odst. 3 ZDN. Konkrétní výše koeficientu podle § 6 odst. 3 je závislá na počtu obyvatel obce. Obec však může vyhláškou výši koeficientu pro jednotlivé části obce zvýšit nebo snížit (podle pravidel uvedených v § 6 odst. 4 ZDN). Výši koeficientu pro stavební pozemky může obec zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až 3 kategorie na území jednotlivé části obce. Obecně závazné vyhlášky lze vyhledat ve Sbírce právních předpisů územních samosprávných celků a některých správních úřadů, která je dostupná na odkazu: https://sbirkapp.gov.cz.

Od roku 2025 je nově vypuštěna možnost obce koeficient pro stavební pozemky snížit. Dále je nově vymezena územní jednotka, k níž se může úprava koeficientu podle § 6 odst. 4 vztahovat. Nově se bude moci vztahovat k jednomu nebo více katastrálním územím, a to ve všech obcích, a ve statutárních městech a hlavním městě Praze také k jedné nebo více městských částí, případně městských obvodů, pokud se na ně obec člení.

Stavebním pozemkem je pozemek, který splňuje podmínky uvedené v § 1a odst. 1 písm. k) ZDN: „Stavebním pozemkem je pozemek nebo jeho část, které jsou určené podle pravomocného povolení stavby podle stavebního zákona k zastavění zdanitelnou stavbou, a to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části stavby“. Stavebním pozemkem však není „pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která bude alespoň z části osvobozena podle § 9 odst. 1 písm. g), i) nebo j)“.

Je-li stavebním pozemkem pouze část pozemku, hledí se na ni a na zbývající část pozemku pro účely daně z nemovitých věcí jako na dva samostatné pozemky. Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud se zdanitelná stavba nebo všechny jednotky v ní stanou předmětem daně ze staveb a jednotek, nebo pokud toto povolení stavby pozbude platnosti.

Důležité – nově je od roku 2024 za stavební pozemek považována i část pozemku, pokud je určená podle pravomocného povolení stavby podle stavebního zákona k zastavění zdanitelnou stavbou, a to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části stavby. Od roku 2024 již neplatí podmínka, že se musí jednat o pozemek dosud nezastavěný. To znamená, že v případě, pokud poplatník staví stavbu na pozemku, na kterém již nějaká zdanitelná stavba stojí, jedná se rovněž o stavební pozemek v případě, pokud na stejném pozemku je určená k zastavění část pozemku podle pravomocného povolení stavby dle stavebního zákona. Na zbývající část pozemku se pak nahlíží jako na samostatný pozemek (§ 1a odst. 2 ZDN). Poplatník má tedy povinnost podat daňové přiznání na zdaňovací období roku 2024, i když staví stavbu na pozemku, který je již zastavěný nějakou stavbou. V daňovém přiznání tedy označí písmenem F část pozemku v rozsahu zastavěné plochy budoucí zdanitelné stavby. Zbývající část pozemku pak uvede v daňovém přiznání, označenou písmenem podle příslušného druhu pozemku.

     druh pozemku a údaje v katastru nemovitostí

Důležité skutečnosti týkající se posouzení, o jaký se jedná druh pozemku, jsou uvedeny nově v § 1a odst. 4 ZDN. Pro účely daně z nemovitých věcí se druhem pozemku rozumí druh pozemku:

a)  evidovaný v katastru nemovitostí bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu, nebo

b)  podle katastrálního zákona nejblíže odpovídající skutečnému stavu pozemku, není-li o pozemku v katastru nemovitostí evidován žádný druh pozemku.

     způsob využití pozemku a údaje v katastru nemovitostí

V případě posuzování způsobu využití nemovité věci se postupuje podle zásady uvedené nově v § 1a odst. 5 ZDN. Pro účely daně z nemovitých věcí se způsobem využití nemovité věci rozumí způsob využití:

a)  evidovaný v katastru nemovitostí bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu, nebo

b)  podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí nejblíže odpovídající skutečnému způsobu využití pozemku, není-li u nemovité věci znám žádný způsob využití nebo není-li nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí.

     osvobození od daně z pozemků

Právní důvody nároku na osvobození od daně z pozemků jsou uvedeny v § 4, případně v § 17a ZDN, pokud se jedná o osvobození v případě mimořádných událostí. Nárok na osvobození od daně lze uplatit podle § 10 zákona č. 289/­1995 Sb., lesní zákon (zákon o lesích), ze kterého vyplývá nárok na osvobození pro lesní pozemky v rozsahu, ve kterém se na nich nacházejí lesy pod vlivem imisí zařazené do dvou nejvyšších pásem ohrožení [§ 4 odst. 1 písm. s) ZDN]. Pásma ohrožení stanovuje Ministerstvo zemědělství právním předpisem. Důležité je, že se musí jednat o „lesní pozemky“. Pokud se výše uvedené lesy budou nacházet na jiném druhu pozemku, než je lesní pozemek, pak osvobození nelze uplatnit.

Od daně z pozemků jsou například osvobozeny pozemky nejdéle na dobu 5 let, ve vládou schválené zvýhodněné průmyslové zóně podle zákona upravujícího investiční pobídky pořízené pro účely realizace investiční akce, pro kterou je vydáno rozhodnutí o příslibu investiční pobídky ve formě osvobození od daně z nemovitých věcí, jestliže obecně závaznou vyhláškou obec zcela nebo částečně osvobodí pozemky označené způsobem podle § 12e odst. 1 ZDN ve zvýhodněné průmyslové zóně; na pozemek, který v obecně závazné vyhlášce není označen způsobem podle § 12e odst. 1, se hledí, jako by nebyl osvobozen [§ 4 odst. 1 písm. x) ZDN].

Novinkou je osvobození od daně z nemovitých věcí v případě pozemku tvořících jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou sloužící organizacím uvedeným v § 4 odst. 1 písm. g) ZDN i v případě, pokud jsou používány pro podnikání, pronajímány nebo propachtovány (v návaznosti na novelizované ustanovení § 4 odst. 3 ZDN).

Obec může rovněž osvobodit od daně zemědělské pozemky obecně závaznou vyhláškou při splnění podmínek uvedených v § 4 odst. 1 písm. v) ZDN.

Dále může obec stanovit obecně závaznou vyhláškou osvobození od daně v případě ostatních ploch, pokud mají způsob využití „neplodná půda, zamokřená plocha, mez, stráň, zeleň, jiná plocha“ (§ 4 odst. 6 ZDN).

Není však nutné veškeré tyto možnosti a podmínky pro osvobození od daně z pozemků nyní podrobněji popisovat, neboť se povětšinou nedotýkají poplatníků z podnikatelské sféry. Zmínit lze alespoň možnost částečného nebo úplného osvobození od daně z nemovitostí (tedy i od daně z pozemků) v případě, že jde o nemovitosti dotčené živelnou pohromou. Toto osvobození může stanovit obec na svém území obecně závaznou vyhláškou na dobu nejdéle 5 let (§ 17a ZDN).

     místní koeficient

Další velmi významná možnost, ovlivňující výši daně, uvedená v § 12 ZDN (vedle možnosti stanovit výši koeficientu podle § 6 odst. 4 ZDN) je stanovení tzv. „místního koeficientu“. Přitom je nutné rozlišit, o jaké skupiny pozemků se jedná. Obec může obecně závaznou vyhláškou stanovit jeden místní koeficient ve výši v rozmezí 0,5 až 5,0 pro všechny nemovité věci:

– s výjimkou pozemku zařazeného ve skupině „vybraných zemědělských pozemků“, „trvalých travních porostů“ nebo „nevyužitelných ostatních ploch“,

– nacházející se na území celé obce, nebo jednotlivé části obce.

Obec může obecně závaznou vyhláškou stanovit místní koeficient ve výši v rozmezí 0,5 až 1,5 pro všechny pozemky nacházející se na území celé obce zařazené ve skupině:

–   vybraných zemědělských pozemků („A“),

–   trvalých travních porostů („B“) nebo

–   nevyužitelných ostatních ploch („W“).

Pro každou takovou skupinu může obec zavést pouze jeden místní koeficient.

Poplatníkům z důvodu zavedení či změny místního koeficientu nevzniká povinnost podat daňové přiznání. Správce daně přepočítá daň na základě koeficientů platných pro daný kalendářní rok. V případě, pokud obec nestanoví místní koeficient podle § 12, pak místní koeficient se považuje za rovný 1,0.

     spoluvlastnictví

V případě, pokud povinnost platit daň z pozemku má více poplatníků, kteří jsou spoluvlastníky pozemku, platí daň společně a nerozdílně.

     inflační koeficient

je skutečnou novinkou zavedený do oblasti daně z nemovitých věcí od roku 2024. Inflační koeficient bude ovlivňovat výši daně průběžně, neboť bude vyhlašován Ministerstvem financí formou sdělení ve Sbírce zákonů a mezinárodních smluv, a to do 30. 6. kalendářního roku bezprostředně předcházejícího období. Meziročně může přitom dojít ke zvýšení inflačního koeficientu maximálně o 20 %.

Důležité je, že na zdaňovací období roku 2024 je inflační koeficient stanoven ve výši 1,0. V případě, pokud dojde ke změně inflačního koeficientu, poplatník daně nemá povinnost podat daňové přiznání, správce daně přepočítá daň inflačním koeficientem z moci úřední.

V případě zemědělských pozemků bude inflační koeficient vždy roven 1,0, protože při výpočtu daně se již zohledňuje vývoj cen a základ daně je závislý na průměrné ceně pozemku uvedené v příslušné vyhlášce č. 298/­2014 Sb. ve znění novely provedené vyhláškou č. 351/­2023 Sb. s účinností od 1. 1. 2024.

2. Daň ze staveb a jednotek

Obdobně jako v případě pozemků ZDN vymezuje předmět daně ze staveb a jednotek jednak pozitivně (které stavby a jednotky dani podléhají), jednak negativně (které stavby a jednotky dani nepodléhají).

2.1 Předmět daně

Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou následující stavby a jednotky, pokud se nacházejí na území ČR:

a)  zdanitelná stavba, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí dokončená nebo užívaná

1. budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona,

2. inženýrská stavba uvedená v příloze k ZDN,

b)  zdanitelná jednotka, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí jednotka dokončená nebo užívaná, vymezená podle zákona č. 72/­1994 Sb., o vlastnictví bytů, nebo vzniklá podle zákona č. 89/­2012 Sb., občanský zákoník.

Předmětem daně ze staveb a jednotek není zdanitelná stavba, v níž jsou zdanitelné jednotky (jinak by se totiž jednalo o duplicitu ve zdaňování, protože zdanitelné jednotky již jsou předmětem daně ze staveb a jednotek, jak je popsáno výše).

     Budova – definice

Budovou se podle katastrálního zákona rozumí stavba, splňující všechny následující kritéria:

–   jedná se o nadzemní stavbu,

–   stavba je spojená se zemí pevným základem,

–   stavba je prostorově soustředěna a navenek je převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

     Inženýrské stavby, které jsou zdanitelnou stavbou

–   věže pro vysílání, retranslační věže a telekomunikační stožáry,

–   věže, stožáry, věžové zásobníky pro hornictví a těžbu surovin,

–   věže chladící pro energetiku,

–   komíny a kouřové kanály pro energetiku,

–   věže, stožáry, věžové zásobníky chemických podniků,

–   průmyslové komíny chemických podniků,

–   stavby hutního a těžkého průmyslu (kromě budov),

–   věže, stožáry, věžové zásobníky – pro ostatní průmysl,

–   průmyslové komíny pro ostatní průmysl.

     Stavba, která je součástí práva stavby

Důležité je rovněž ustanovení § 7 odst. 3 ZDN, které řeší situaci, týkající se zdanitelné stavby, která je součástí práva stavby. Problematiku práva stavby řeší § § 1240 až 1256 nového občanského zákoníku. V případě, pokud je na pozemku zřízeno právo stavby, pak stavba na takovém pozemku je nedílnou součástí práva stavby (a to i v případě již existující zdanitelné stavby před vznikem práva stavby, kterou vlastnil vlastník pozemku). Právo stavby je věcí nemovitou (§ 1242). To znamená, že na stavebníka, který je vlastníkem práva stavby, se hledí pro účely daně ze staveb tak, že je jakoby vlastníkem i stavby vyhovující právu stavby (existující nebo nově vzniklé). Tím je zajištěno, že stavebník se stává i poplatníkem daně ze staveb (viz dále § 8 ZDN).

2.2 Poplatníci daně ze staveb a jednotek

Kdo je poplatníkem daně ze staveb a jednotek je definováno v § 8 ZDN. Obdobně jako v případě daně z pozemků jsou důležitá tyto kritéria:

–   kdo je vlastníkem (v případě že se jedná zdanitelnou stavbu, která je součástí práva stavby, za vlastníka je považován stavebník),

–   zda se jedná o nájemce nebo pachtýře,

–   zda se jedná o uživatele.

Poplatníkem daně ze staveb a jednotek je:

- vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky (v případě, pokud vlastníkem pozemku je Česká republika, platí některé odlišnosti pro určení, kdo je poplatníkem daně ze staveb a jednotek, uvedené v § 8 odst. 2 ZDN, obdobně v případě svěřenského fondu, podílového fondu a fondu obhospodařovaném penzijní společností),

- nájemce nebo pachtýř, vždy v případě, že se jedná o pronajatou nebo propachtovanou:

–  zdanitelnou jednotku, která zahrnuje nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru, nebo

–  zdanitelnou stavbu, s výjimkou budovy obytného domu,

–  a současně při splnění následující podmínky:

–  je-li s nimi příslušná hospodařit Správa státních hmotných rezerv, nebo

–  jsou-li převedené na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí.

- uživatel, u zdanitelné jednotky, která zahrnuje nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru, nebo u zdanitelné stavby (s výjimkou budovy obytného domu), pokud:

–  vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky není znám, nebo

–  je se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových.

     Změny od roku 2024 pro uživatele

Od roku 2024 je nově poplatníkem daně ze staveb a jednotek uživatel zdanitelné stavby (s výjimkou budovy obytného domu) nebo zdanitelné jednotky, která zahrnuje nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru v případě, pokud jejich vlastník není znám. Co je v této souvislosti rovněž důležité zdůraznit, těmto poplatníkům z tohoto důvodu vzniká povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2024.

?  Příklad 2

Fyzická osoba užívá garáž, jejíž vlastník není znám.

V případě této garáže se stává poplatníkem daně ze staveb a jednotek (i když není vlastníkem uvedené stavby) a je povinen podat na rok 2024 přiznání k dani z nemovitých věcí.

?  Příklad 3

Fyzická osoba je uživatelem budovy obytného domu, jejíž vlastník není znám. V tomto případě se fyzická osoba nestala nově poplatníkem daně ze staveb a jednotek u této budovy, neboť příslušné ustanovení § 8 odst. 4 písm. a) ZDN pro rok 2024 stanoví výjimku pro budovy obytného domu (která je však s účinností od roku 2025 zrušena, takže pak se fyzická osoba stane poplatníkem daně ze staveb i v tomto případě – viz dále). Na rok 2024 tedy této fyzické osobě nevznikla pro uvedený případ povinnost podat daňové přiznání.

Nově se poplatníkem daně ze staveb a jednotek stává uživatel v případě, pokud užívá zdanitelnou stavbu (opět s výjimkou budovy obytného domu), se kterou je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (obdobně v případě zdanitelné jednotky).

n

Poplatníkem se však v roce 2024 nestává:

– uživatel budovy obytného domu, se kterou je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových,

– uživatel jednotky pro bydlení (to znamená jednotky, která zahrnuje pouze sklep nebo komoru, neboť uživatel se stává poplatníkem v případě, pokud jednotka obsahuje nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru).

     Změny od roku 2025

V případě, pokud je poplatníkem daně ze staveb nájemce nebo pachtýř, je od roku 2025 zrušena výjimka týkající se budov obytných domů a zdanitelných jednotek, které zahrnovaly nebytový prostor jiný než sklep nebo komoru. Nově je tedy ve výše uvedených případech pronajaté nebo propachtované zdanitelné jednotky nebo zdanitelné stavby vždy nájemce nebo pachtýř (to znamená za podmínky, že je s nimi příslušná hospodařit Správa státních hmotných rezerv nebo jsou převedené na Ministerstvo financí).

Obdobně to platí od roku 2025 i v případě výše uvedeném pro uživatele (v tomto případě tehdy, pokud je se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových).

2.3 Základ daně

Základ daně je stanoven odlišně pro zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky. Základem daně ze staveb a jednotek:

–   u zdanitelné stavby je výměra zastavěné plochy v m² podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období,

–   u zdanitelné jednotky je upravená podlahová plocha.

Zastavěnou plochou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby.

Upravenou podlahovou plochou je výměra podlahové plochy zdanitelné jednotky v m² podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená:

a)  koeficientem 1,22, je-li

tato zdanitelná jednotka v budově obytného domu a její součástí podíl na pozemku nebo je-li její vlastník spoluvlastníkem jiného pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků takových zdanitelných jednotek užívaného společně s těmito jednotkami, nebo

b)  koeficientem 1,2 v ostatních případech.

     Podlahová plocha – nová definice od roku 2024

Podlahovou plochou zdanitelné jednotky se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí podlahová plocha (§ 10 odst. 4 ZDN):

a)  evidovaná v katastru nemovitostí, bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu,

b)  uvedená v prohlášení vlastníka, bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu, pokud podlahová plocha není v katastru nemovitostí u zdanitelné jednotky evidována,

c)  odpovídající skutečnému stavu zdanitelné jednotky, pokud podlahová plocha není v katastru nemovitostí u zdanitelné jednotky evidována ani není uvedena v prohlášení vlastníka.

Podlahová plocha zdanitelné jednotky pro účely daně z nemovitých věcí nezahrnuje podlahovou plochu společných částí nemovité věci v rozsahu podílu na nich, který je zahrnut v jednotce.

Nově je tedy od roku 2024 zavedena definice „podlahové plochy jednotky“, která je výchozím činitelem pro výpočet daně ze staveb a jednotek. Rozhodující je podlahová plocha evidovaná v katastru nemovitostí, neboť od 1. 1. 2024 má být tento údaj evidován v katastru nemovitostí (viz vyhláška č. 346/­2022 Sb., kterou se mění vyhláška č. 357/­2013 Sb., o katastru nemovitostí, konkrétně jde o § 15 – údaje o vlastnickém právu). V případě, pokud nebude v katastru nemovitostí evidována podlahová plocha, bude se postupovat podle výše uvedených ustanovení § 10 odst. 4 písm. b) a c) ZDN.

2.4 Skupiny staveb a jednotek

Obdobně jako v případě pozemků se od roku 2024 nově zavádí následující definice tzv. „skupin staveb a jednotek“. Skupinu:

a) „obytných budov“ tvoří budovy obytných domů („H“) a ostatní budovy („I“) s výjimkou budovy garáže, pokud tyto ostatní budovy tvoří příslušenství k budově obytného domu,

b) „rekreačních budov“ tvoří budovy pro rodinnou rekreaci („J“) a budovy s výjimkou budovy garáže, která tvoří doplňkovou funkci k rekreačním budovám („I“),

c) „garáží“ tvoří budovy garáže („L“) a zdanitelné jednotky, jejichž převažující část podlahové plochy je užívána jako garáž („V“),

d) „zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek pro podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním nebo vodním hospodářství“ tvoří zdanitelné stavby („M“) a zdanitelné jednotky („S“), jejichž převažující část podlahové plochy nadzemní části zdanitelné stavby nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy zdanitelné jednotky je užívaná k podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním nebo vodním hospodářství,

e) „zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek pro podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice nebo ostatní zemědělské výrobě“ tvoří zdanitelné stavby („N“) a zdanitelné jednotky („T“), jejichž převažující část podlahové plochy nadzemní části zdanitelné stavby nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy zdanitelné jednotky je užívaná k podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice nebo ostatní zemědělské výrobě,

f) „zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek pro ostatní druhy podnikání“ tvoří zdanitelné stavby („O“) a zdanitelné jednotky („U“), jejichž převažující část podlahové plochy nadzemní části zdanitelné stavby nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy zdanitelné stavby nebo podlahové plochy zdanitelné jednotky je užívaná k podnikání v jiném druhu podnikání než podle písmen d) a e).

g) „ostatních zdanitelných staveb“ („P“) tvoří zdanitelné stavby jiné než podle písmen a) až f),

h) „ostatních zdanitelných jednotek“ („R“, „Z“) tvoří zdanitelné jednotky jiné než podle písmen c) až f).

Pro zařazení zdanitelné stavby a zdanitelné jednotky jsou důležitá následující kritéria:

–   převažující účel užívání (druh podnikání, bydlení, garáž),

–   zařazení do obchodního majetku podnikatele.

Postupuje se podle následujících pravidel:

–   Zdanitelná jednotka se zařadí do skupiny odpovídající převažujícímu účelu jejího užívání.

–   Nelze-li z důvodu stejného poměru podlahových ploch užívaných k různým účelům určit, do které skupiny má být zdanitelná jednotka zařazena, zařadí se do skupiny s nejvyšší sazbou daně (nejvyšší sazbu daně mají zdanitelné jednotky pod písmenem „T“ nebo „U“, ve výši 18,00 Kč/1 m²).

–   Zdanitelná stavba podle písm. a) až c) nebo g), jejichž převažující část podlahové plochy nadzemní části [nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy] je užívána k podnikání, se vždy zařadí do odpovídající skupiny podle písm. d) až f). To znamená, že v případě staveb „H“, „I“, „J“, „K“, „L“, „P“, ve kterých je provozována podnikatelská činnost na převažující části podlahové plochy nadzemních částí stavby [nebo, nemá-li podlahovou plochu, zastavěné plochy], se použije sazba daně jako v případě staveb „M“, „“N“, „O“. V případě staveb „H“ se pak nepoužije zvýšení o 3,50 Kč za m² dle § 11a odst. 1 ZDN (viz též § 11a odst. 3 ZDN).

–   Zdanitelná jednotka podle písm. c) nebo h), jejichž převažující část je užívána k podnikání, se vždy zařadí do odpovídající skupiny podle písm. d) až f). Jedná se tedy o zdanitelné jednotky pod písmenem „V“, které se zařadí z uvedeného důvodu pod některou ze zdanitelných jednotek zdaňovaných pod písmeny „S“, „T“, „U“. V případě bytů („R“) a ostatních zdanitelných jednotek („Z“), ve kterých je provozována podnikatelská činnost na převažující části upravené podlahové plochy, se použije rovněž sazba daně jako v případě zdanitelných jednotek užívaných pro podnikatelskou činnost pod písmeny „S“, „T“, „U“.

–   Zdanitelná stavba, kterou má podnikatel zařazenou v obchodním majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů, se vždy zařadí do odpovídající skupiny podle písm. d) až f). To znamená do skupiny zdanitelných staveb s písmeny „M“, „N“, „O“. To neplatí pro budovy podle písm. a), to znamená pro budovy zařazené pod písmeny „H“, „I“.

–   Zdanitelná jednotka, kterou má podnikatel zařazenou v obchodním majetku podle zákona upravujícího daně z příjmů se vždy zařadí do odpovídající skupiny podle písm. d) až f). To znamená do skupiny zdanitelných jednotek „S“, „T“, „U“. To neplatí pro zdanitelné jednotky podle písm. c) a zdanitelné jednotky podle písm. h), která nezahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru. To znamená, že to neplatí pro zdanitelné jednotky pod písmeny „V“ (garáž), „R“ (pro bydlení), „Z“ (ostatní zdanitelná jednotka).

–   Nelze-li určit, do které skupiny podle písm. d) až f) má být zdanitelná stavba zařazena, zařadí se do skupiny „zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek pro ostatní druhy podnikání“. To znamená, že zdanitelná stavba, jejíž převážná část podlahové plochy nadzemní části nebo zastavěné plochy je užívána pro podnikání, která spadá do současně do několika skupin s písmeny „M“, „N“, „O“, se zařadí pod písmeno „O“ se sazbou daně 18,00 Kč/1 m².

–   Nelze-li určit, do které skupiny podle písm. d) až f) má být zdanitelná jednotka zařazena, zařadí se do skupiny „zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek pro ostatní druhy podnikání“. To znamená, že zdanitelná jednotka, jejíž převážná část podlahové plochy je užívána pro podnikání, která spadá do současně do několika skupin s písmeny „S“, „T“, „U“, se zařadí pod písmeno „U“ se sazbou daně 18,00 Kč/1 m².

2.5 Základní sazba daně ze staveb a jednotek do roku 2023

Základní sazba daně ze zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek činí pro jednotlivé druhy zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek:

Písm.	Popis	Sazba daně ze staveb
	Obytné domy a jejich příslušenství, stavby pro individuální rekreaci a jejich doplňkové stavby, samostatně stojící garáže:
H	budova obytného domu – rodinný dům, bytový dům nebo obytná část zemědělské usedlosti	2 Kč/m2 zastavěné plochy
I	ostatní budova tvořící příslušenství k budově obytnému domu (např. prádelna, kůlna, stavba k chovu drobného domácího zvířectva apod.), případně garáž	2 Kč/m2 z výměry přesahující 16 m2 zastavěné plochy
J	budova pro rodinnou rekreaci, budova rodinného domu užívaná pro rodinnou rekreaci (chata, rekreační domek, rekreační chalupa nebo budova, jejíž charakter užívání odpovídá rodinné rekreaci)	6 Kč/m2 zastavěné plochy
K	budova plnící doplňkovou funkci k budovám dle písmene J s výjimkou garáží (například kůlna, bývalý chlév, stodola apod.)	2 Kč/m2 zastavěné plochy
L	garáž vystavěná odděleně od budov obytných domů – garáž, která není součástí budovy obytného domu (není vestavěná ani není přístavbou k budově obytného domu)	8 Kč/m2 zastavěné plochy
	Stavby používané pro podnikatelskou činnost:
M	podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním a vodním hospodářství	2 Kč/m2 zastavěné plochy
N	podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice nebo ostatní zemědělské výrobě	10 Kč/m2 zastavěné plochy
O	ostatní druhy podnikání	10 Kč/m2 zastavěné plochy
	Další stavby:
P	ostatní zdanitelná stavba – zdanitelná stavba, kterou nelze zařadit pod žádný z výše uvedených druhů zdanitelných staveb (například budovy škol, zdravotnických zařízení, některé památkové objekty, některé církevní budovy atd.)	6 Kč/m2 zastavěné plochy
	Zdanitelné jednotky, jejich převažující část podlahové plochy je užívaná:
R	pro bydlení (například byt)	2 Kč/m2 upravené podlahové plochy
V	jako garáž	8 Kč/m2 upravené podlahové plochy
Z	jako ostatní zdanitelná jednotka – jednotka, kterou nelze zařadit pod žádný z výše uvedených druhů jednotek (například ubytovací jednotky nebo ateliéry, které nejsou užívány k podnikání)	2 Kč/m2 upravené podlahové plochy
	Zdanitelné jednotky, jejichž převažující část podlahové plochy je užívaná pro podnikatelskou činnost:
S	podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním a vodním hospodářství	2 Kč/m2 upravené podlahové plochy
T	podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice nebo ostatní zemědělské výrobě	10 Kč/m2 upravené podlahové plochy
U	ostatní podnikatelská činnost	10 Kč/m2 upravené podlahové plochy

 

2.6 Základní sazba daně ze staveb a jednotek od roku 2024

Základní sazba daně ze zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek činí pro jednotlivé druhy zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek:

Písm.	Popis	Sazba daně ze staveb
	Obytné domy a jejich příslušenství, stavby pro individuální rekreaci a jejich doplňkové stavby, samostatně stojící garáže:
H	budova obytného domu – rodinný dům, bytový dům nebo obytná část zemědělské usedlosti	3,50 Kč/m2
I	ostatní budova tvořící příslušenství k budově obytnému domu (např. prádelna, kůlna, stavba k chovu drobného domácího zvířectva apod.) s výjimkou budovy garáží	3,50 Kč/m2 z výměry přesahující 16 m2
J	budova zapsaná v katastru nemovitostí se způsobem využití stavba pro rodinnou rekreaci, budova rodinného domu užívaná pro rodinnou rekreaci a objekt k bydlení užívaný pro rodinnou rekreaci	11 Kč/m2
K	budova plnící doplňkovou funkci k budově pro rodinnou rekreaci s výjimkou budovy garáží	3,50 Kč/m2
L	budova zapsaná v katastru nemovitostí se způsobem využití garáž	14,50 Kč/m2
	Stavby používané pro podnikatelskou činnost:
M	podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním a vodním hospodářství	3,50 Kč/m2
N	podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice nebo ostatní zemědělské výrobě	18 Kč/m2
O	ostatní druhy podnikání	18 Kč/m2
	Další stavby:
P	ostatní zdanitelná stavba (zdanitelná stavba, kterou nelze zařadit pod žádný z výše uvedených druhů)	11 Kč/m2
	Zdanitelné jednotky, jejich převažující část podlahové plochy je užívaná:
R	pro bydlení, například byt (skupina ostatních zdanitelných jednotek)	3,50 Kč/m2
V	jako garáž	14,50 Kč/m2
Z	jako ostatní zdanitelná jednotka (například ubytovací jednotky nebo ateliéry, které nejsou využívány k podnikání)	3,50 Kč/m2
	Zdanitelné jednotky zařazené do obchodního majetku podnikatele nebo zdanitelné jednotky, jejichž převažující část podlahové plochy je užívaná pro podnikatelskou činnost:
S	podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním a vodním hospodářství	3,50 Kč/m2
T	podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice nebo ostatní zemědělské výrobě	18 Kč/m2
U	ostatní podnikatelská činnost	18 Kč/m2

 

     Budova obytného domu

Výše daně ze staveb v případě budovy obytného domu závislá na tom, do jaké skupiny staveb je zařazena. Mohou nastat následující situace:

–   budova obytného domu slouží pouze pro trvalé bydlení (zdanění pod písmenem „H“),

–   budova obytného domu slouží převážně pro trvalé bydlení (zdanění pod písmenem „H“), daň ze staveb se zvyšuje o 3,50 Kč/1 m² nebytového prostoru užívaného pro podnikání nebo místnosti využívané k podnikání v oboru ubytování podle § 11a odst. 1 ZDN,

–   budova obytného domu slouží převážně pro podnikání – to znamená k podnikání je užívána převažující část podlahové plochy nadzemní části (zdanění pod písmeny „M“, „N“, „O“),

–   budova obytného domu je vložena do obchodního majetku podnikatele (pro zařazení se uplatní výjimka uvedená v § 10a odst. 4 ZDN).

     Způsob využití stavby

ZDN od roku 2024 definuje nově „způsob využití stavby“, kterým se rozumí způsob využití stavby evidovaný v katastru nemovitostí (bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu). Pokud nastane situace, kdy u stavby není žádný způsob využití znám nebo stavba není v katastru nemovitostí evidována, pak se za způsob využití stavby považuje takový způsob využití, který podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí nejblíže odpovídá skutečnému způsobu využití stavby.

Způsob využití stavby je významný pro účely daně ze staveb a jednotek zejména v následujících případech:

–   pokud se jedná o budovu garáže,

–   pokud se jedná o budovu pro rodinnou rekreaci.

V případech jiných zdanitelných staveb není způsob jejich využití podstatný. Mohou však nastat situace, kdy je způsob využití stavby evidovaný v katastru nemovitostí rovněž důležitý.

     Garáž

Pro účely daně z nemovitých věcí je nutné garáže rozdělit následujícím způsobem:

1. Budovy garáže, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako stavba se způsobem využití „garáž“ („L“).

2. Budovy garáže, které jsou evidovány v katastru nemovitostí jako stavba se způsobem využití „garáž“, avšak poplatník je zdaňoval doposud jako zdanitelnou stavbu používanou pro podnikání (například pod písmenem „N“) nebo jako příslušenství k budově obytnému domu (pod písmenem „I).

3. Budovy garáže, které nejsou evidovány v katastru nemovitostí, avšak jejich skutečný způsob využití odpovídá používání jako garáž (od roku 2024 pod písmenem „L“).

4. Stavby, které poplatník doposud zdaňoval jako garáž, avšak v katastru nemovitostí mají evidovaný jiný způsob využití, než „garáž“ (původně „L“, od roku 2024 „P“).

5. Zdanitelné jednotky, jejichž převažující část podlahové plochy je užívána jako garáž („V“).

Budovou garáže se pro účely daně z nemovitých věcí nově rozumí zdanitelná stavba se způsobem využití „garáž“ [§ 1a odst. 1 písm. a) ZDN]. Jak vyplývá z definice „způsobu využití nemovité věci“, uvedené v § 1a odst. 5 ZDN, za budovu garáže se považují budovy, které mají v katastru nemovitostí evidován způsob využití „garáž“, a to bez ohledu na to, zda to odpovídá skutečnému stavu. Není tedy podstatné, zda je zdanitelná stavba skutečně užívána jako garáž, rozhodující je, zda je evidována v katastru nemovitostí se způsobem využití „garáž“. Z vyhlášky č. 357/­2013 Sb., o katastru nemovitostí vyplývá, že stavbou se způsobem využití „garáž“ se rozumí „objekt, popřípadě prostor, který slouží k odstavování nebo parkování silničních vozidel (jednotlivá, řadová nebo hromadná garáž)“.

Co je důležité: Poplatníkům, kteří vlastní stavbu, která je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití „garáž“ (zdanitelná stavba označovaná písmenem „L“, avšak v daňovém přiznání u této stavby doposud uváděli jinou sazbu daně než pro garáž, protože je stavba garáže užívána k jiným účelům (například jako příslušenství k obytnému domu, to znamená zdanitelná stavba označovaná písmenem „I“), vznikne povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2024. Důvodem je to, že dochází k zařazení stavby garáže do jiné sazby daně (skupina budov garáží má sazbu daně 14,50 Kč/m²). Výjimku tvoří situace, pokud je garáž používána k podnikání (byla používána pro podnikání i před rokem 2024). Pak k přeřazení do jiné sazby daně nedochází a poplatník uplatňuje sazbu daně platnou pro příslušný druh podnikání na základě § 10a odst. 3 ZDN (například pokud poplatník garáž používal pro podnikání v průmyslu, stavebnictví, dopravě, energetice nebo ostatní zemědělské výrobě, zdaňoval ji sazbou 10 Kč/1m² platnou pro zdanitelné stavby označené písmenem „N“, a to i před rokem 2024).

Druhou skupinu tvoří garáže, kterou jsou užívány jako garáž, ale nejsou evidovány v katastru nemovitostí vůbec nebo z evidence katastru nemovitostí nelze zjistit způsob užívání. Rozhodující je tedy skutečný způsob užívání [§ 1a odst. 5 písm. b) ZDN]. Tyto garáže již poplatník měl povinnost uvést v daňovém přiznání v předcházejících letech (nevzniká tedy nově povinnost uvést takovou garáž v daňovém přiznání pro rok 2024, je i nadále zdaňována příslušnou sazbou daně, pokud nedošlo ke změně skutečného způsobu užívání).

Třetí skupinu tvoří garáže, které mají v katastru nemovitostí evidován jiný způsob využití než garáž (například se jedná o stavbu se způsobem využití „jiná stavba“). Poplatník je však doposud přiznával k dani z nemovitých věcí jako garáž (zdanitelné stavby pod písmenem „L“). U takovéto garáže (zdanitelné stavby) od roku 2024 však nebude možné uplatnit sazbu daně pro garáže ve výši 14,50 Kč/1 m², ale bude nutné uplatnit sazbu daně pro ostatní zdanitelnou stavbu dle § 11 odst. 1 písm. i) ZDN (v roce 2024 jde o sazbu daně ve výši 11,00 Kč za 1 m², uvedenou pro zdanitelné stavby označené pod písmenem „P“). V takovém případě vznikne poplatníkovi povinnost podat z tohoto důvodu daňové přiznání na zdaňovací období roku 2024 (zdanitelnou stavbu garáže, kterou doposud zdaňoval pod písmenem „L“ uvede v daňovém přiznání pod písmenem „P“).

?  Příklad 4

Poplatník vlastní zdanitelnou stavbu, která je v katastru nemovitostí evidovaná se způsobem využití stavby „garáž“. Jedná se tedy od roku 2024 o zdanitelnou budovu garáže, zdaňovanou pod písmenem „L“ se sazbou daně 14,50 Kč/1 m².

Poplatník však před rokem 2024 tuto zdanitelnou stavbu měl přiznanou v daňovém přiznání pod písmenem „I“ jako příslušenství k budově obytného domu. Tento poplatník je povinen podat na zdaňovací období roku 2024 daňové přiznání a uvedenou zdanitelnou stavbu zdanit pod písmenem „L“.

?  Příklad 5

Poplatník vlastní zdanitelnou stavbu, která je v katastru nemovitostí evidovaná se způsobem využití stavby „jiná stavba“. Nejedná se tedy od roku 2024 o zdanitelnou budovu garáže, zdaňovanou pod písmenem „L“ se sazbou daně 14,50 Kč/1 m².

Poplatník však před rokem 2024 tuto zdanitelnou stavbu měl přiznanou v daňovém přiznání pod písmenem „L“ jako garáž se sazbou daně 8 Kč/1 m². Tento poplatník je povinen podat na zdaňovací období roku 2024 daňové přiznání a uvedenou zdanitelnou stavbu zdanit pod písmenem „P“ tzn. sazbou daně pro ostatní zdanitelné stavby ve výši 11 Kč/1 m².

?  Příklad 6

Poplatník vlastní zdanitelnou stavbu, která je v katastru nemovitostí evidovaná se způsobem využití stavby „garáž“. Jedná se tedy od roku 2024 o zdanitelnou budovu garáže, zdaňovanou pod písmenem „L“ se sazbou daně 14,50 Kč/1 m².

Poplatník před rokem 2024 tuto zdanitelnou stavbu měl přiznanou v daňovém přiznání pod písmenem „L“ jako budovu garáže. Tento poplatník není povinen podat na zdaňovací období roku 2024 daňové přiznání, neboť nedochází ke změně, garáž je i nadále zdaňována jako zdanitelná stavba pod písmenem „L“. Pouze se zvyšuje sazba daně z původních 8 Kč/1 m² na 14,50 Kč/1 m², což je změna, kterou provede správce daně z moci úřední [§ 13a odst. 2 písm. a) ZDN].

n

     Budovy pro rodinnou rekreaci

Budovou pro rodinnou rekreaci se od roku 2024 rozumí:

– zdanitelná stavba se způsobem využití „stavba pro rodinnou rekreaci“,

– budova rodinného domu užívaná pro rodinnou rekreaci a objekt k bydlení užívaný pro rodinnou rekreaci [§ 1a odst. 1 písm. b) ZDN].

1. Stavbou pro rodinnou rekreaci se dle vyhlášky č. 357/­2013 Sb., o katastru nemovitostí rozumí stavba, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena. Stavba pro rodinnou rekreaci může mít nejvýše dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží a podkroví [§ 2 písm. b) vyhlášky č. 501/­2006 Sb., například rekreační domek, chata, rekreační chalupa, zahrádkářská chata]. K tomu lze ještě doplnit, že od roku 2024 je však vyhláška č. 501/­2006 Sb., zrušena a nahrazena zákonem č. 283/­2021 Sb., stavební zákon.

Změnou je rovněž to, že za budovu pro rodinnou rekreaci se považuje zdanitelná stavba evidovaná v katastru nemovitostí se způsobem využití „stavba pro rodinnou rekreaci“ bez ohledu na to, zda způsob využití této stavby evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnému stavu (§ 1a odst. 5 ZDN). V této souvislosti lze zmínit situaci, kdy poplatník budovu pro rodinnou rekreaci užíval k trvalému bydlení a do roku 2023 ji měl uvedenou zdaňovanou podle daňového přiznání jako budovu obytného domu pod písmenem „H“ se sazbou daně 2 Kč/1m.

Od roku 2024 je však rozhodujícím krité­riem, že uvedená stavba je evidovaná v katastru nemovitostí se způsobem využití „stavba pro rodinnou rekreaci“. V důsledku to znamená, že je nutné přejít na sazbu daně ve výši 11 Kč/1 m² pro stavby pod písmenem „J“. Z přechodných ustanovení zákona č. 349/­2023 Sb. čl. XIV bodu 2 však vyplývá, že v případě zařazení budovy pro rodinnou rekreaci, tj. budovy uvedené v § 11 odst. 1 písm. c) ZDN) do sazby daně 11 Kč/1 m² pro budovu pod písmenem „J“), provede správce daně z moci úřední. Obdobně to platí pro jiné budovy tvořící příslušenství k budově pro rodinnou rekreaci, kde dojde k přeřazení pod písmeno „K“ z původního písmene „I“. Poplatník tedy nemusí v těchto případech podávat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí v roce 2024.

2. Budova rodinného domu užívaná pro rodinnou rekreaci a objekt k bydlení užívaný pro rodinnou rekreaci se rovněž považuje za budovu pro rodinnou rekreaci, zdaňovanou sazbou daně 11 Kč/1 m² pro budovy pod písmenem „J“. Rodinný dům je evidován v katastru nemovitostí pod zkratkou „rod.dům“, oproti tomu stavba pro rodinnou rekreaci má zkratku „rod.rekr“. Pokud tedy poplatník tyto zdanitelné stavby doposud zdaňoval sazbou daně pro budovy rodinného domu užívané pro rodinnou rekreaci ve výši 6 Kč/1 m² (písmeno „J“), pak od roku 2024 se sazba daně zvýší na 11 Kč/1 m², opět pod písmenem „J“). Výjimkou jsou situace, kdy je převažující část podlahové plochy nadzemní části takové zdanitelné stavby používána pro podnikání. Pak se v závislosti na druhu podnikání použije sazba daně pro zdanitelné stavby pod písmeny „M“, „N“, „O“. V případě, pokud by taková zdanitelná stavba byla používána pro podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním nebo vodním hospodářství (písmeno „M“), došlo by dokonce k výraznému snížení sazby na 3,50 Kč/1 m².

?  Příklad 7

Poplatník vlastní zdanitelnou stavbu, která je v katastru nemovitostí evidovaná se způsobem využití stavby „stavba pro rodinnou rekreaci“. V této zdanitelné stavbě trvale bydlí a doposud tuto stavbu přiznával se sazbou daně pro budovu obytného domu ve výši 2 Kč/1 m², pod písmenem „H“. Rozhodující tedy byl skutečný stav užívání této zdanitelné stavby.

Od roku 2024 je však rozhodující, že v katastru nemovitostí je tato stavba evidována se způsobem využití stavby „stavba pro rodinnou rekreaci“. Skutečný stav užívání tak již není podstatný. Tento poplatník však není povinen podat na zdaňovací období roku 2024 daňové přiznání a uvedenou zdanitelnou stavbu zdanit pod písmenem „J“.

Změnu provede správce daně z moci úřední na základě přechodných ustanovení novely ZDN provedené s účinností od 1. 1. 2024 zákonem č. 349/­2023 Sb. (konsolidační balíček). To znamená, že správce daně změní sazbu daně z obytného domu „H“ na budovu pro rodinnou rekreaci pod písmenem „J“ se sazbou daně 11 Kč/m². Obdobně správce daně z moci úřední změní zdanění příslušenství k této stavbě (změní sazbu daně pro stavby s písmenem „I“ ve výši 2 Kč/1 m² na stavby pod písmenem „K“ ve výši 3,50 Kč/1 m²). Lze si jen zopakovat, že pod zdanitelné stavby uvedené pod písmenem „K“ nepatří budovy garáží, i když tvoří doplňkovou funkci k rekreační budově.

?  Příklad 8

Poplatník vlastní zdanitelnou stavbu, která je v katastru nemovitostí evidovaná se způsobem využití stavby „jiná stavba“. Tuto stavbu používal pro rodinnou rekreaci a přiznával ji se sazbou daně pro budovy pro rodinnou rekreaci ve výši 6 Kč/1 m² (písmeno „J“).

Poplatníkovi nevzniká povinnost podat na zdaňovací období roku 2024 daňové přiznání. Zde nastane situace, kdy správce daně z moci úřední změní sazbu daně z důvodu přeřazení stavby z písmene „J“ na písmeno „P“, se sazbou daně 11 Kč/1 m². Důvodem bude v tomto případě způsob využití stavby „jiná stavba“ evidovaný v katastru nemovitostí. Pod písmeno „J“ patří jen budova zapsaná v katastru nemovitostí se způsobem využití „stavba pro rodinnou rekreaci“, budova rodinného domu užívaná pro rodinnou rekreaci a objekt k bydlení užívaný pro rodinnou rekreaci. Správce daně obdobně z moci úřední změní i sazbu daně u doplňkové stavby k budově pro rodinnou rekreaci z písmene „K“ na „P“ ve výši 11 Kč/m².

n

2.7 Další faktory ovlivňující výši daně ze staveb

     osvobození od daně ze staveb

Zmínit lze alespoň možnost částečného nebo úplného osvobození od daně z nemovitých věcí (tedy i od daně ze staveb) v případě, že jde o nemovité věci dotčené živelnou pohromou. Toto osvobození může stanovit obec na svém území obecně závaznou vyhláškou na dobu nejdéle 5 let (§ 17a ZDN).

Další možnosti, týkající se nároku na osvobození od daně ze staveb jsou uvedeny v § 9 ZDN. Například se jedná o zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky sloužící školám a školským zařízením zapsaným ve školském rejstříku, zdravotnickým zařízením, zařízením sociálních služeb atd. Dále jsou osvobozeny zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky na dobu 5 let od roku následujícího po provedení změny spočívající ve změně systému vytápění přechodem z pevných paliv na systém využívající obnovitelné energie solární, větrné, geotermální, biomasy, nejde-li o její přímé spalování.

Doposud byly dle § 9 odst. 1 písm. i) bodu 4 ZDN osvobozeny od daně ze staveb zdanitelné stavby přenosové, přepravní nebo distribuční soustavy nebo rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona. Nově jsou od roku 2024 od daně ze staveb osvobozeny též zdanitelné jednotky přenosové, přepravní nebo distribuční soustavy nebo rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona [§ 9 odst. 1 písm. g) ZDN]. Dále se nově zavádí, že v případě, pokud podmínky pro osvobození splňuje pouze část zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky, je od daně ze staveb a jednotek osvobozena pouze tato část.

     zrušení osvobození od daně ze staveb

Od roku 2024 se ruší osvobození zdanitelných staveb a zdanitelných jednotek sloužících výlučně:

a) k úpravě odpadů pro jejich další využití podle právních předpisů upravujících odpady,

b) k asanaci a rekultivaci skládek odpadů podle právních předpisů upravujících odpady,

c) pro třídění a sběr odpadů,

d) pro tepelné, biologické, chemické nebo fyzikální zneškodňování odpadů,

e) pro povolenou skládku podle zákona o odpadech.

Nevzniká však povinnost podat pro rok 2024 v daném případě daňové přiznání. Z přechodných ustanovení zákona č. 349/­2023 Sb. čl. XIV bodu 2 vyplývá, že v případě zrušení osvobození podle § 9 odst. 1 písm. m) provede příslušnou změnu správce daně z moci úřední.

Obdobně nebudou požívat osvobození od daně z pozemků pozemky tvořící jeden funkční celek s výše uvedenými zdanitelnými stavbami nebo zdanitelným jednotkami.

?  Příklad 9

Poplatník vlastní stavbu sloužící výlučně pro třídění a sběr odpadů. V daňovém přiznání, které podával v některém předcházejícím roce, u této stavby a pozemku tvořícího s touto stavbou jeden funkční celek uplatnil osvobození od daně.

Tento poplatník nemá povinnost podat daňové přiznání na rok 2024. Správce daně provede zrušení osvobození od daně z moci úřední a stanoví daň a poplatníkovi sdělí její výši k úhradě příslušným způsobem.

n

     počet nadzemních podlaží:

V případě staveb „H“ až „L“ a „P“ (budovy obytných domů, ostatní budovy tvořící příslušenství k budově obytného domu, budovy zapsané v katastru nemovitostí se způsobem využití pro rodinnou rekreaci, budovy rodinného domu užívané pro rodinnou rekreaci, objekty k bydlení užívané pro rodinnou rekreaci, budovy plnící doplňkovou funkci k budově pro rodinnou rekreaci, budovy zapsané v katastru nemovitostí se způsobem využití garáž, ostatní zdanitelné stavby) se základní sazba daně zvyšuje o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje dvě třetiny zastavěné plochy.

V případě staveb „M“, „N“, „O“ (stavby užívané pro podnikatelskou činnost) se základní sazba daně zvyšuje o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží, jestliže zastavěná plocha nadzemního podlaží přesahuje jednu třetinu zastavěné plochy.

Dochází tak od roku 2024 k tomu, že nově se sazba daně zvyšuje o 1,40 za každé další nadzemní podlaží, pokud jeho zastavěná plocha přesahuje dvě třetiny, popřípadě jednu třetinu zastavěné plochy. Doposud se sazba daně v těchto případech zvyšovala jen o 0,75 Kč.

ZDN pak v ustanovení § 11 odst. 3 obsahuje definice pojmů „zastavěná plocha nadzemního podlaží“, „první nadzemní podlaží“ a „další nadzemní podlaží“.

Pro správné vyplnění je důležitý tento postup:

–   přízemí = 1. nadzemní podlaží, což znamená, že jako počet dalších nadzemních podlaží se počítá 0.

–   1. patro = 2. nadzemní podlaží, což znamená, že jako počet dalších nadzemních podlaží se počítá 1.

–   2. patro = 3. nadzemní podlaží, což znamená, že jako počet dalších nadzemních podlaží se počítá 2.

Důležité pro poplatníky je, že nemusí v této souvislosti podávat na rok 2024 daňové přiznání, neboť se jedná o změnu výše sazby daně (ze 0,75 Kč na 1,40 Kč), takže správce daně stanoví novou výši daně z moci úřední.

     velikost obce [koeficient podle § 11 odst. 4]

Základní sazba daně, případně zvýšená o 1,40 Kč za každé další nadzemní patro se násobí koeficientem, stanoveným podle pravidel uvedených v § 11 odst. 4 ZDN. Jedná se o koeficient přiřazený k jednotlivým obcím v závislosti na tom, jaký má dotyčná obec počet obyvatel. Tento koeficient se vztahuje na druhy staveb „H“ – obytný dům, „I“ – ostatní budova tvořící příslušenství k budově obytného domu, dále na jednotky uváděné pod písmenem „R“ – pro bydlení (byt) nebo „Z“ – ostatní zdanitelná jednotka (například ateliér). Obec může obecně závaznou vyhláškou tento koeficient zvýšit nebo snížit (§ 11 odst. 5 ZDN).

     koeficient podle § 11 odst. 6

Jedná se o koeficient ve výši 1,5, který může obec stanovit vyhláškou pro celou obec pro jednotlivé druhy staveb začleněné do příslušné sazby daně podle § 11 odst. 1 písm. c) až h) ZDN. Koeficientem 1,5 se pak násobí jednotlivá sazba daně podle § 11 odst. 1 písm. c) až h), popřípadě zvýšená u vybraných zdanitelných staveb o 1,40 Kč za každé další nadzemní podlaží. Koeficient 1,5 se vztahuje:

- na druhy staveb pod písmeny „J“, „K“, „L“, „M“, „N“, „O“,

- zdanitelné jednotky pod písmeny „S“, „T“, „U“,

- zdanitelné jednotky užívané jako garáže (označené písmenem „V“).

     stavba v národním parku nebo v zóně I. chráněné krajinné oblasti [koeficient podle § 11 odst. 7]

Jedná se o koeficient ve výši 2,0 kterým se násobí příslušná sazba daně pro zdanitelné stavby uvedené § 11 odst. 1 písm. c) a d), tzn. zařazené ve skupině rekreačních budov, v případě, že jde o stavbu umístěnou v národním parku nebo v zóně I. chráněné krajinné oblasti (podrobněji viz zákon č. 114/­1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny). V případě, pokud je současně stanoven obcí také koeficient 1,5 podle § 11 odst. 6 ZDN, pak se použije jejich násobek tj. koeficient 3,0 = 2,0 × 1,5. Vztahuje se na druhy staveb „J“, „K“. To znamená budovy pro rodinnou rekreaci a budovy plnící k těmto budovám doplňkovou funkci.

     podnikatelská činnost v budově obytného domu a zvýšení daně (§ 11a odst. 1 a 3)

V případě, že obytný dům (druh stavby H) slouží pro podnikatelskou činnost, pak se daň ze staveb zvyšuje o 3,50 Kč za každý 1 m²:

- podlahové plochy nebytového prostoru sloužícího v obytném domě k podnikatelské činnosti nebo

- podlahové plochy místnosti využívané k podnikání v oboru ubytování.

Toto však neplatí v následujícím případě:

–   jedná se o zemědělskou prvovýrobu, lesní nebo vodní hospodářství, nebo

–   pro tento nebytový prostor existují důvody pro osvobození od daně ze staveb podle § 9 ZDN. Obdobně v případě místnosti, která je osvobozenou částí budovy nebo

–   pokud se jedná o zdanitelné stavby, které jsou zařazeny do skupiny zdanitelných staveb pro podnikání pod písmeny „M“, „N“, „O“. Viz § 11a odst. 3 ZDN, který stanovuje pravidla pro zařazení vybraných zdanitelných staveb, které jsou z převážné části užívány k podnikání.

Z uvedeného vyplývá, že od roku 2024 dochází k následujícím změnám:

- ke zvýšení částky na 3,50 Kč/1 m² [doposud se jednalo o částku 2,00 Kč/1 m²). Z přechodných ustanovení zákona č. 349/­2023 Sb. čl. XIV bodu 2 však vyplývá, že v případě zvýšení částky podle § 11a odst. 1 písm. b) ZDN] provede změnu ve výši daně správce daně z moci úřední (poplatníkovi by tedy z tohoto pohledu nevznikala povinnost podat daňové přiznání na toto zvýšení částky daně).

- Nově se zvýšení daně dle § 11a použije u budov obytného domu, kde se nachází místnost využívaná k podnikání v oboru ubytování, s výjimkou místnosti, která je osvobozenou částí budovy.

- Poplatníkům, kteří v budově obytného domu poskytují v některých místnostech ubytování, a to bez ohledu na skutečnost, že disponují rozhodnutím stavebního úřadu o změně využití stavby, ale nepřiznávají celou budovu obytného domu se sazbou daně pro podnikání (písmena „M“, „N“, „O“), protože nadpoloviční část podlahové plochy budovy je užívána k bydlení, vzniká povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2024, ve kterém musí uvést zvýšení daně za místnosti využívané k podnikání v oboru ubytování. Mimo zvýšení daně zůstávají situace, kdy určitá místnost rodinného domu je užívána zároveň k bydlení a k podnikání.

?  Příklad 10

Poplatník vlastní rodinný dům, ve kterém má jednu nebo více místností, ve kterých poskytuje ubytování například turistům.

Tento rodinný dům zdaňuje sazbou daně pro bydlení, to znamená jako zdanitelnou stavbu pod písmenem „H“. Důvodem je skutečnost, že převažující část podlahové plochy rodinného domu je užívána pro jeho trvalé bydlení. Tento poplatník má povinnost podat daňové přiznání na rok 2024, ve kterém rodinný dům uvede opět pod písmenem „H“, avšak navýší daň ze staveb o součin částky 3,50 Kč a výměry podlahové plochy místnosti v m².

?  Příklad 11

Poplatník vlastní budovu obytného domu, ve kterém se nachází nebytový prostor (například prodejna). Tento obytný dům zdaňuje sazbou daně pro bydlení, to znamená jako zdanitelnou stavbu pod písmenem „H“. Důvodem je skutečnost, že převažující část podlahové plochy rodinného domu je užívána pro jeho trvalé bydlení.

Vzhledem k platnému znění ustanovení § 11a ZDN tento poplatník v daňovém přiznání podaném na příslušné zdaňovací období již před rokem 2024 navýšil daň ze staveb za příslušný nebytový prostor o částku součinu 2,00 Kč a výměry podlahové plochy nebytového prostoru v m². Tento poplatník nemá povinnost podat daňové přiznání na rok 2024. Změnu navýšení daně provede správce daně z moci úřední (změní se pouze částka zvýšení daně ze 2,00 Kč na 3,50 Kč).

n

     podnikatelská činnost ve zdanitelné jednotce a zvýšení daně
(§ 11a odst. 2)

V případě, že zdanitelná jednotka zahrnuje i nebytový prostor užívaný k podnikání nebo místnost využívanou k podnikání v oboru ubytování, pak se daň z jednotek zvyšuje o součin upravené podlahové plochy tohoto nebytového prostoru nebo této místnosti a kladného rozdílu mezi sazbou daně příslušnou pro zdanitelnou jednotku, jejíž převažující část podlahové plochy je užívána pro podnikání a sazbou daně příslušnou pro tuto zdanitelnou jednotku.

Toto však obdobně neplatí v následujícím případě:

–   jedná se o zemědělskou prvovýrobu, lesní nebo vodní hospodářství, nebo

–   pro tento nebytový prostor existují důvody pro osvobození od daně podle § 9 ZDN. Obdobně v případě místnosti, která je osvobozenou částí budovy.

Uvedené se tedy týká zdanitelných jednotek pod písmeny „R“, „V“, „Z“. Pokud tedy se jedná o zdanitelnou jednotku „R“ je sazba daně pro tuto jednotku 3,50 Kč/m². Sazba daně pro například pro zdanitelnou jednotku „U“ – ostatní druhy podnikání je 18 Kč/m². Pokud je tedy ve zdanitelné jednotce „R“ místnost využívaná k podnikání v oboru ubytování, je rozdíl těchto sazeb ve výši 18 Kč – 3,50 Kč = 14.50 Kč/m². Lze si povšimnout, že v případě zdanitelné jednotky „S“ je sazba daně 3,50 Kč/m², takže v případě například zdanitelné jednotky „Z“ která zahrnuje i nebytový prostor používaný pro podnikání v zemědělské prvovýrobě, lesním a vodním hospodářství by rozdíl sazeb daně vycházel ve výši 0 Kč/m².

     místní koeficient (§ 12)

Obec může obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovité věci na území celé obce nebo jednotlivé části obce stanovit jeden místní koeficient ve výši 0,5 až 5,0. Tímto koeficientem se násobí daň za jednotlivé druhy staveb a jednotek. Pokud obec místní koeficient nestanovila, rovná se 1,0.

     inflační koeficient

Obdobně jako v případě daně z pozemků bude výši daně ze staveb a jednotek průběžně ovlivňovat inflační koeficient, stanovený podle pravidel uvedených v § 11f ZDN. Pokud dojde ke změně inflačního koeficientu, poplatník daně nemá povinnost podávat daňové přiznání, správce daně přepočítá daň inflačním koeficientem z moci úřední. V roce 2024 je inflační koeficient roven 1,0.

3. Daňové přiznání a placení daně

3.1 Daňové přiznání

     Kde se podává daňové přiznání

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává u místně příslušného správce daně. Místně příslušným finančním úřadem je ten finanční úřad, v jehož obvodu územní působnosti se předmět daně z nemovitých věcí nachází. Na území ČR je zřízeno 14 finančních úřadů, každý s působností na území jednotlivého kraje nebo hlavního města Prahy.

Pozor! V případě, pokud se jedná o více nemovitých věcí, které se nachází v územní působnosti několika krajských finančních úřadů, podává se daňové přiznání u každého krajského finančního úřadu samostatně.

Pro zjištění, kdo je pro účely podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí místně příslušným finančním úřadem, není rozhodující, kde má poplatník trvalé bydliště nebo kde má sídlo. Rozhodující pro toto zjištění, u kterého finančního úřadu podat daňové přiznání, je místo, kde se dotyčná nemovitá věc nachází (§ 13 odst. 3 zákona č. 280/­2009 Sb., daňový řád).

?  Příklad 12

Fyzická osoba koupila v roce 2023 rekreační chalupu na Šumavě a byt v Ostravě.

Přiznání k dani z nemovitých věcí pro rok 2024 bude podávat za byt v Ostravě Finančnímu úřadu pro Moravskoslezský kraj, za rekreační chalupu na Šumavě Finančnímu úřadu pro Jihočeský kraj.

n

     V jakém termínu se podává daňové přiznání

Základní lhůta: Daňové přiznání (řádné nebo dílčí, případně opravné daňové přiznání) se podává pro příslušný kalendářní rok nejpozději v termínu do 31. ledna. Za rok 2024 se tedy jedná o termín do 31. ledna 2024.

Odlišné lhůty pro podání daňového přiznání: Existují výjimky, pro které je lhůta pro podání daňového přiznání stanovena odlišně. Jedná se o tyto situace:

n   Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí koncem kalendářního roku: V případě, pokud nebylo do 31. prosince roku, ve kterém byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, rozhodnuto o jeho povolení, je poplatník povinen za nemovitou věc, která byla předmětem vkladu vlastnického práva podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl zapsán vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí (§ 13a odst. 11 ZDN).

Daňové přiznání se podává na zdaňovací období, které následuje po roce, v němž vznikly právní účinky vkladu (rozhodující pro daň z nemovitých věcí je právní stav k 1. lednu, takže v případě nabytí nemovité věci v průběhu roku 2023 se tato skutečnost projeví až v daňovém přiznání za rok 2024). Výjimka: Daňové přiznání se nepodává, pokud daňové přiznání za uvedenou nemovitost podal současný společný zástupce nebo společný zmocněnec.

?  Příklad 13

Fyzická osoba koupila byt a podala návrh na vklad katastrálnímu úřadu 20. prosince 2023. Katastrální úřad provedl vklad dne 10. ledna 2024.

V tomto případě je fyzická osoba povinna podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na rok 2024, neboť právní účinky vkladu nastaly již v roce 2023 (ke dni podání návrhu na vklad). Termín pro podání daňového přiznání se však prodlužuje o 3 měsíce, to znamená až do 30. dubna 2024.

n

n   Poplatník zemřel, aniž podal daňové přiznání ve lhůtě: Zemřel-li poplatník v průběhu lhůty pro podání daňového přiznání, aniž by splnil povinnost ho podat, podává daňové přiznání za zemřelého osoba spravující pozůstalost (například vykonavatel závěti, správce pozůstalosti jmenovaný soudem atd.), přičemž lhůta pro podání daňového přiznání se prodlužuje o dva měsíce. V případě, pokud bylo skončeno řízení o pozůstalosti v průběhu lhůty pro podání daňového přiznání, aniž by osoba spravující pozůstalost splnila povinnost ho podat, podává daňové přiznání dědic a lhůta pro podání daňového přiznání se prodlužuje o dva měsíce (§ 13a odst. 3 ZDN).

n   Nemovitost prodaná ve dražbě: v případě, pokud nepřešlo do 31. prosince zdaňovacího období (kalendářního roku), vlastnické právo k nemovité věci prodané v dražbě (§ 13a odst. 12 ZDN), je poplatník za nemovitou věc povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž:

–   byly splněny podmínky pro nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené v dražbě, s výjimkou veřejné dražby, vydražitelem nebo předražitelem, nebo

–   bylo vydáno vydražiteli potvrzení o nabytí vlastnického práva k nemovité věci vydražené ve veřejné dražbě.

     Pozdě odevzdané daňové přiznání

Poplatníkovi vzniká povinnost uhradit pokutu v případě, pokud nepodá daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání, ačkoliv měl tuto povinnost. Povinnost uhradit pokutu vzniká také v případě, pokud poplatník podá daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání po stanovené lhůtě, a toto zpoždění je delší než 5 pracovních dnů. Výše pokuty se řídí pravidly uvedenými v § 250 zákona č. 280/­2009 Sb., daňový řád.

     Kdo podává daňové přiznání

Přiznání k dani z nemovitých věcí podává poplatník daně. V případě, pokud je poplatníků z téhož předmětu daně několik (viz například § 8 odst. 5 ZDN), podává daňové přiznání pouze jeden z nich jako společný zástupce nebo společný zmocněnec. Výjimkou jsou situace, kdy poplatník zemře, aniž v příslušné lhůtě podal daňové přiznání (kdo podává daňové přiznání – viz výše).

Spoluvlastnictví k téže nemovité věci – platí následující pravidla:

–   V případě, pokud podá daňové přiznání jeden z poplatníků majících vlastnická nebo jiná práva k téže nemovité věci, považuje se tento poplatník za jejich společného zástupce, pokud si poplatníci nezvolí společného zmocněnce, nebo pokud nepodají samostatně daňové přiznání za své spoluvlastnické podíly, za podmínek uvedených v § 13a odst. 5 ZDN.

–   V případě pokud ve lhůtě do 31. ledna podá daňové přiznání alespoň jeden ze spoluvlastníků za jeho spoluvlastnický podíl na pozemku, nebo za spoluvlastnický podíl na zdanitelné stavbě nebo zdanitelné jednotce, má povinnost podat daňové přiznání každý spoluvlastník za svůj podíl na pozemku nebo za svůj podíl na zdanitelné stavbě či zdanitelné jednotce samostatně. V takovém případě přiznává a platí každý spoluvlastník daň ve výši svého podílu na celkové dani odpovídající jeho podílu na pozemku nebo podílu na zdanitelné stavbě či zdanitelné jednotce.

–   Další možností je, že si spoluvlastníci zvolí společného zmocněnce (například daňového poradce) a ten podá příslušné daňové přiznání (společné zastupování je upraveno v § 30 daňového řádu).

     Za jaké období se podává daňové přiznání

Zdaňovacím obdobím v případě daně z nemovitých věcí je kalendářní rok. Daň z nemovitých věcí se vyměřuje na zdaňovací období podle stavu k 1. lednu roku, na který je daň vyměřována. Znamená to, že v daňovém přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2024 bude rozhodující stav k 1. lednu 2024. Ke změnám, ke kterým dojde v průběhu roku 2024, se nepřihlíží a budou mít vliv až na výši daně z nemovitých věcí v následujícím roce, tj. za rok 2025.

Naopak změny týkající se nemovitých věcí, které proběhly po 1. lednu 2023, a jsou předmětem daně z nemovitých věcí (například pořízení nemovité věci, zděděná nemovitá věc, přístavba, nástavba, prodej), se promítnou v daňovém přiznání k této dani za rok 2024.

     Jak podat daňové přiznání

V případě, pokud dojde ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně (tj. zejména ke změně výměry nebo ceny nemovité věci, změně druhu pozemku, změně v užívání stavby nebo k nástavbě o další nadzemní podlaží nebo zvýšení půdorysu stavby přístavbou), lze daň přiznat rovnocenně buď podáním řádného daňového přiznání anebo podáním dílčího daňového přiznání. V dílčím daňovém přiznání poplatník uvede jen nastalé změny a výpočet celkové výše daně se zahrnutím těchto změn. Dílčí daňové přiznání ale nelze podat v případě, pokud poplatník podává daňové přiznání elektronicky (lze elektronicky podat pouze řádné, tzn. úplné daňové přiznání).

V případě, pokud poplatník před uplynutím lhůty k podání daňového přiznání zjistí, že v již podaném daňovém přiznání uvedl chybné údaje, podává opravné daňové přiznání. Skutečnost, že se jedná o opravné daňové přiznání, vyznačí příslušným způsobem v záhlaví formuláře daňového přiznání (tj. na jeho první straně).

Pokud chyby v již podaném daňovém přiznání poplatník zjistí až po uplynutí lhůty pro podání daňového přiznání, podává dodatečné daňové přiznání. Dodatečné daňové přiznání se podává do konce měsíce následujícího po měsíci, ve kterém poplatník zjistil, že daň má být vyšší nebo nižší než poslední známá daň. Dodatečné daňové přiznání lze podat též v případě uvedeném v § 17a ZDN, v situaci, kdy obec stanovila osvobození od daně z nemovitých věcí z důvodu mimořádné události (zejména živelné pohromy).

Za klasický lze označit postup, kdy si poplatník vyzvedne na finančním úřadu příslušný papírový předtištěný formulář daňového přiznání a po vyplnění a podepsání ho odevzdá na příslušný místní finanční úřad. Tento postup však naráží na skutečnost, že některé údaje je nutné buď pracně vyhledat v dalších předpisech souvisejících se ZDN, eventuálně ve vyhláškách, vydaných obcemi (viz např. zmíněné koeficienty). Lze se samozřejmě informovat též přímo u správce daně. Jinou možností je vyhledat si příslušný soubor PDF, který je k dispozici ke stažení na internetových stránkách Finanční správy www.financni.sprava.cz. Jedná se o formulář MFin 5450 Přiznání k dani z nemovitých věcí.

     Podání daňového přiznání elektronicky

Daňové přiznání je možné též podat elektronicky formou datové zprávy opatřené nebo neopatřené elektronickým podpisem pomocí aplikace „Elektronické podání pro Finanční správu“ na webových stránkách Finanční správy adisspr.mfcr.cz (www.mojedane.cz). Bližší informace lze nalézt na odkazu: www.finacnisprava.cz/cs/dane/dan-z-nemovitych-veci/danove-priznani.

Postup je takový, že poplatník si najde přes internet webové stránky www.mojedane.cz. Zde klikne na odkaz „Online finanční úřad“ a vybere si způsob přihlášení „Identita občana“ nebo „Datové schránky“. V případě, pokud si poplatník vybere přihlášení přes odkaz „Identita občana“ vybere řádek „Bankovní identita“, následně svoji banku a přihlásí se. Pak již stačí potvrdit aktivaci daňové informační schránky+. Bankovní identitu poplatník může lze získat u své banky.

Daňové přiznání nalezne poplatník v sekci „Formuláře“ kde klikne na odkaz „Nový elektronický formulář“ a následně na odkaz „Daň z nemovitých věcí“. Další postup pak záleží na tom, zda poplatník podává toto daňové přiznání poprvé, anebo již toto daňové přiznání podával někdy v minulosti. Pokud poplatník podává daňové přiznání z důvodů změn a v minulosti ho již podával, může využít novou službu „Předvyplnit přiznání“. Tato možnost slouží k získání údajů z posledního daňového přiznání a stanovení daně pro předvyplnění příslušného daňového přiznání k dani z nemovitých věcí. Po kliknutí na tlačítko „Předvyplnit přiznání“ je dále potřeba kliknout na následující tlačítko „Vytvořit nový požadavek“, v menu se vybere zdaňovací období, na které se poplatník připravit údaje a finanční úřad, ze kterého chce údaje zaslat. Pak se klikne na tlačítko „Odeslat požadavky“. Jakmile se vrátí údaje, následně se klikne na tři tečky na konci řádku a vybere se volba „Předvyplnit údaji z posledního přiznání“. Pak poplatník provede změny týkající se daně z nemovitých věcí na rok 2024. Pokud si poplatník neví s některými položkami rady, je možné kliknout na tlačítko „Přepnout do průvodce“. Pokud má poplatník daňové přiznání vyplněné, je vhodné kliknout na tlačítko „Protokol chyb“ a případné chyby odstranit.

Je též možné postupovat tak, že poplatník jen vyplní pomocí počítače na uvedených webových stránkách příslušný elektronický formulář, daňové přiznání si vytiskne, připojí podpis a odevzdá ho na místně příslušný finanční úřad. Tento postup je mnohem vhodnější, než ruční vyplnění klasického papírového formuláře, protože při vyplnění elektronického formuláře na webových stránkách České daňové správy lze výhodně využít různých přednastavených kontrol, případně se automaticky doplňují do elektronického formuláře některé důležité údaje, jako například místní koeficient podle § 12, koeficienty podle § 6 odst. 3, § 11 odst. 4 atd.

     Kdy je nutné podat daňové přiznání z důvodů změny vyvolané novelou ZDN od roku 2024

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí na zdaňovací období roku 2024 je povinen podat:

a)  k dani z pozemků:

–   vlastník pozemku, pokud na pozemku staví budovu na základě stavebního povolení a doposud nepřiznal stavební pozemek (stavební pozemek nově od roku 2024 vzniká i na pozemku, kde už stojí zdanitelná stavba, doposud byl za stavební pozemek považován pouze pozemek nezastavěný, od roku 2024 je v ZDN nová definice stavebního pozemku, která tuto podmínku neobsahuje),

–   vlastník pozemku, který je podnikatelem a má v obchodním majetku zařazenu zpevněnou plochu pozemku, bez ohledu na to, zda je užívána k podnikání, pokud ji nepřiznal na předchozí zdaňovací období (zpevněné plochy pozemků se nově od roku 2024 zdaňují na všech druzích pozemků a i když neslouží k podnikání, postačí, že je má podnikatel zařazeny do obchodního majetku podle zákona o daních z příjmů),

–   vlastník pozemku druhu „orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, trvalý travní porost, lesní pozemek, zastavěná plocha a nádvoří nebo ostatní plocha“, na kterém se nachází zpevněná plocha pozemku užívaná k podnikání, pokud ji již nepřiznal na předchozí zdaňovací období,

–   uživatel pozemku, se kterým je příslušný hospodařit Státní pozemkový úřad; nájemce nebo pachtýř tohoto pozemku, pokud jej nepřiznal na předchozí zdaňovací období,

–   uživatel (to znamená nájemce, pachtýř nebo skutečný uživatel) pozemku, se kterým je příslušný hospodařit Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových,

–   poplatník, který si na rok 2023 osvobozoval pozemek, evidovaný v katastru nemovitostí s jiným druhem pozemku než lesní pozemek, určený k plnění funkcí lesa, na němž se nacházejí lesy hospodářské pod vlivem imisí,

b)  k dani ze staveb a jednotek:

–   vlastník budovy evidované v katastru nemovitostí se způsobem využití garáž, pokud ji doposud přiznával s jinou sazbou daně než pro garáž,

–   vlastník budovy evidované v katastru nemovitostí s jiným způsobem využití garáž, pokud ji doposud přiznával se sazbou daně pro garáž,

–   uživatel zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky, které neslouží k bydlení, a je s ní příslušný Státní pozemkový úřad; nájemci nebo pastýři těchto zdanitelných staveb nebo jednotek, pokud nepodali daňové přiznání na předchozí zdaňovací období,

–   uživatel (to znamená nájemce, pachtýř nebo skutečný uživatel) zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky, které neslouží k bydlení, a je s ní příslušný hospodařit Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových,

–   uživatel zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky, které neslouží k bydlení, pokud vlastník zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky není znám,

–   vlastník budovy obytného domu, ve kterém má místnost využívanou k podnikání v oboru ubytování,

–   vlastník zdanitelné jednotky (bytu), ve kterém má místnost užívanou k podnikání v oboru ubytování,

–   vlastník zdanitelné stavby přenosové, přepravní nebo distribuční soustavy nebo rozvodného tepelného zařízení podle energetického zákona, která je částečně užívána k jiným účelům a byla v předchozím zdaňovacím období osvobozena celá.

     Kdy se daňové přiznání nemusí
podávat

–   Daňové přiznání se nepodává, pokud je poplatník podal v některém z předchozích zdaňovacích období nebo daň byla vyměřena či doměřena v některém z předchozích zdaňovacích období z moci úřední a ve srovnání nedošlo ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně. V takovém případě se vyměří daň k 31. lednu běžného zdaňovacího období ve výši poslední známé daně.

–   Daňové přiznání se nepodává, pokud dojde ve srovnání s předchozím zdaňovacím obdobím pouze:

a)  ke změně výše sazby daně pro nemovitou věc, to platí pouze, pokud se na ni použije sazba podle stejného ustanovení ZDN, jako v předchozím zdaňovacím období,

b)  ke změně průměrné ceny půdy přiřazené ke stávajícím jednotlivým katastrálním územím podle § 5 odst. 1 ZDN (týká se zemědělských pozemků, to znamená: orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty), například počínaje pro rok 2024 byla vydána vyhláška č. 351/­2023 Sb., kterou se mění vyhláška č. 298/­2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků),

c)  ke stanovení nebo ke změně koeficientu podle § 6 odst. 3 nebo 4 (týká se daně z pozemků, kdy sazba daně se násobí koeficientem v závislosti na počtu obyvatel),

d)  ke stanovení nebo ke změně koeficientu podle § 11 odst. 4 až 7 (týká se daně ze staveb a jednotek, kdy sazba daně se násobí koeficientem v závislosti na počtu obyvatel nebo v případě rekreačních budov umístěných v národním parku nebo v zóně I. chráněné krajinné oblasti),

e)  ke stanovení nebo ke změně inflačního koeficientu (nové ustanovení § 11f ZDN),

f)  ke stanovení nebo změně místního koeficientu, který může obec stanovit podle § 12 ZDN (týká jak daně z pozemků, tak daně ze staveb),

g)  ke vzniku osvobození od daně podle § 4 odst. 1 písm. v), x) nebo z) ZDN (jedná se o vybrané možnosti osvobození od daně z pozemků, které může obec stanovit vyhláškou v případě zemědělských pozemků a ostatních ploch, případně vláda v případě pozemků ve zvýhodněné průmyslové zóně),

h)  k zániku osvobození od daně uplynutím zákonem stanovené lhůty nebo uplynutím lhůty stanovené obecně závaznou vyhláškou nebo opatřením obecné povahy podle § 17a a předmět daně není ani částečně osvobozen od daně z jiného důvodu,

i) ke změně místní příslušnosti.

Ve výše uvedených případech správce daně vyměří daň ve výši poslední známé daně, upravené o uvedené změny vyplývající z ustanovení § 13a odst. 2 písm. a) až f) ZDN.

     Kdy se rovněž nemusí podávat daňové přiznání za rok 2024 z důvodu novely ZDN

Novela ZDN přinesla celou řadu změn. V prvním zdaňovacím období započatém po účinnosti zákona č. 349/­2023 Sb., to znamená v roce 2024, není poplatník povinen podat daňové přiznání a příslušnou změnu provede správce daně z moci úřední v následujících případech:

– vynětí z předmětu daně podle § 2 odst. 2 písm. c) zákona č. 338/­1992 Sb., (rybníky sloužící k intenzívnímu a průmyslovému chovu ryb již nejsou předmětem daně z pozemků),

– změna vyplývající ze zrušení osvobození podle § 4 odst. 1 písm. h) bodů 1 až 5, § 9 odst. 1 písm. m) bodů 1, 2 a 4 až 6 (jedná se o pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou sloužící výlučně k úpravě odpadů, apod. a toto osvobození nebudou požívat ani dotyčné zdanitelné stavby nebo zdanitelné jednotky)

– změna vyplývající z rozdělení výše sazby pro pozemky druhu ostatní plocha podle § 6 odst. 2 písm. d) nebo e) zákona č. 338/­1992 Sb.,

– změna vyplývající ze zařazení zdanitelné stavby do sazby podle § 11 odst. 1 písm. c) nebo d) zákona č. 338/­1992 Sb. (budovy pro rodinnou rekreaci a jiné budovy zařazené ve skupině rekreačních budov),

– změna vyplývající ze zvýšení částky podle § 11a odst. 1 písm. b) zákona č. 338/­1992 Sb. (zvýšení sazby daně na 3,50 Kč z původních 2,00 Kč v případě nebytového prostoru v budově obytného domu, který je užíván k podnikání).

     Kdy se daň platí

Daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek tvoří společně daň z nemovitých věcí. Daň z nemovitých věcí je splatná v následujících termínech:

–   u poplatníků provozujících zemědělskou výrobu ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. srpna a do 30. listopadu,

–   u ostatních poplatníků daně ve dvou stejných splátkách, a to nejpozději do 31. května a do 30. listopadu,

–   v případě, pokud roční daň z nemovitých věcí nepřesáhne částku 5 000 Kč, je splatná pro všechny poplatníky najednou, a to nejpozději do 31. května.

Není-li splatná částka daně zaplacena včas, tj. ve lhůtě splatnosti, počítá se za každý den prodlení počínaje čtvrtým dnem následujícím po původním dni splatnosti až do dne platby včetně úrok z prodlení (§ 252 odst. 2 zákona č. 280/­2009 Sb., daňový řád).

     Zasílání údajů pro placení daně na e-mail poplatníka

Od zdaňovacího období roku 2024 je zákonem o dani z nemovitých věcí umožněno žádost o zaslání údajů pro placení daně poslat jako elektronickou kopii dokumentu opatřeného vlastnoručním podpisem. Poplatníkovi, který se chce přihlásit k zasílání údajů pro placení daně z nemovitých věcí na e-mail, postačí, aby správci daně zaslal e-mail (na e-mailovou adresu příslušného územního pracoviště) obsahující scan (což zahrnuje i např. dobře čitelnou fotografii) vlastnoručně podepsané žádosti o zasílání údajů pro placení daně z nemovitých věcí na e-mail. Pro tento účel lze využít tiskopis Žádost ve věci zasílání údajů pro placení daně z nemovitých věcí e-mailem MFin 5559. Služba není určena pro poplatníky, kteří platí daň prostřednictvím SIPO. Žádost musí být podána nejpozději do 15. března zdaňovacího období. Pokud je žádost podána později, správce daně tuto službu poplatníkovi poskytne až od dalšího zdaňovacího období (kalendářního roku).

PŘÍKLADY:

     Výpočet daně z pozemků

?  Příklad 14

Předmět daně: A – vybrané zemědělské pozemky (orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad)

Výměra celkem: 1 000 m²

Celková výměra pozemku snížená o výměru pozemku zastavěnou nemovitými stavbami: 800 m²

Katastrální území: Tatenice

Cena pozemku za 1 m² podle § 5 odst. 1:
     6,63 Kč/m²

Výpočet daně z pozemků:

Základ daně dle § 5 odst. 1:
     5 304 Kč = 800 × 6,63

Sazba daně podle § 6 odst. 1 písm. a):
     1,35 % (rok 2024)

Sazba daně podle § 6 odst. 1 písm. a):
     0,75 % (rok 2023)

Daň z pozemků (po zaokrouhlení na Kč nahoru):
     72 Kč = 5 304 Kč × 1,35 / 100 (rok 2024)

Daň z pozemků (po zaokrouhlení na Kč nahoru):
     40 Kč = 5 304 Kč × 0,75 / 100 (rok 2023)

?  Příklad 15

Předmět daně: F – stavební pozemek

Výměra celkem: 900 m²

Celková výměra pozemku snížená o výměru pozemku zastavěnou nemovitými stavbami: 900 m²

Katastrální území: Přerov

Výpočet daně z pozemků:

Základ daně podle § 5 odst. 3:
900 m²

Sazba daně podle § 6 odst. 2:
3,50 Kč/m² (rok 2024)

Sazba daně podle § 6 odst. 2:
2 Kč/m² (rok 2023)

Koeficient podle § 6 odst. 4 (pro obce nad 25 000 obyvatel do 50 000 obyvatel) : 2,5

Daň z pozemků: 7 875 Kč =
     900 × 3,50 × 2,5 (rok 2024)

Daň z pozemků: 4 500 Kč =
     900 × 2 Kč × 2,5 (rok 2023)

?  Příklad 16

Stejné údaje jako v příkladu č. 15, jedná se však o katastrální území některého statutárního města. Která města se považují za „statutární město“ je uvedeno v § 4 zákona č. 128/­2000 Sb., o obcích.

Koeficient podle § 6 odst. 3 je 3,5, dále je zohledněn místní koeficient podle § 12 ZDN ve výši 3.

Předmět daně: F – stavební pozemek

Výměra celkem: 900 m²

Celková výměra pozemku snížená o výměru pozemku zastavěnou nemovitými stavbami: 900 m²

Katastrální území: některé statutární město

Výpočet daně z pozemků:

Základ daně podle § 5 odst. 3:
900 m²

Sazba daně podle § 6 odst. 2:
3,50 Kč/m² (rok 2024)

Sazba daně podle § 6 odst. 2:
2 Kč/m² (rok 2023)

Koeficient podle § 6 odst. 4:
3,5

Daň z pozemků: 11 025 Kč =
     900 × 3,50 Kč × 3,5 (rok 2024)

Daň z pozemků: 6 300 Kč =
     900 × 2 Kč × 3,5 (rok 2023)

Místní koeficient: 3

Výsledná daň z pozemků po úpravě místním koeficientem:

Rok 2023: 18 900 Kč = 3 × 6 300 Kč

Rok 2024: 33 075 Kč = 3 × 11 025 Kč

     Výpočet daně ze staveb

?  Příklad 17

Předmět daně: N – stavba pro podnikatelskou činnost (průmysl, stavebnictví, doprava, energetika, ostatní zemědělská výroba)

Katastrální území: Ústí nad Orlicí

Výměra zastavěné plochy: 158 m²

Výpočet daně ze staveb:

Základ daně ze staveb podle § 10 odst. 1:
158 m²

Základní sazba daně podle § 11 odst. 1:
18 Kč/m² (rok 2024)

Základní sazba daně podle § 11 odst. 1:
10 Kč/m² (rok 2023)

Počet dalších nadzemních podlaží: 3

Zvýšení zákl.sazby za další nadzemní podlaží podle § 11 odst. 2: 4,20 = 3 × 1,40 (rok 2024)

Zvýšení zákl.sazby za další nadzemní podlaží podle § 11 odst. 2: 2,25 = 3 × 0,75 (rok 2023)

Koeficient podle § 11 odst. 6:
1,5 (pokud byl obcí stanoven)

Výsledná sazba daně: 33,30 Kč/m² =
     (18 + 4,20) × 1,5 (rok 2024

Výsledná sazba daně: 18,38 Kč/m² =
     (10 + 2,25) × 1,5 (rok 2023)

Daň ze staveb (zaokrouhlí se na celé Kč nahoru):
     5 262 Kč = 158 × 33,30 (rok 2024)

Daň ze staveb (zaokrouhlí se na celé Kč nahoru):
     2 905 Kč = 158 × 18,38 (rok 2023)

?  Příklad 18

Předmět daně: U –zdanitelná jednotka určená pro podnikání – ostatní podnikatelská činnost (zohledněn i místní koeficient dle § 12 ZDN):

Katastrální území: Pardubice

Výměra podlahové plochy: 105 m²

Koeficient podle § 10 odst. 3: 1,2

Výpočet daně ze staveb:

Základ daně ze staveb – upravená podlahová plocha: 126 m² = 105 × 1,2

Základní sazba daně podle § 11 odst. 1:
     18 Kč/m² (rok 2024)

Základní sazba daně podle § 11 odst. 1:
     10 Kč/m² (rok 2023)

Koeficient podle § 11 odst. 6:
     1,5 (pokud byl stanoven)

Výsledná sazba daně:
     27 Kč/m² = 18 × 1,5 (rok 2024)

Výsledná sazba daně:
     15 Kč/m² = 10 × 1,5 (rok 2023)

Daň ze staveb:
3 402 Kč = 126 × 27 (rok 2024)

Daň ze staveb:
1 890 Kč = 126 × 15 (rok 2023)

Místní koeficient podle § 12:
     2 (pokud byl obcí stanoven)

Výsledná daň ze staveb po úpravě místním koeficientem: 6 804 Kč = 2 × 3 402 Kč (rok 2024)

Výsledná daň ze staveb po úpravě místním koeficientem: 3 780 Kč = 2 × 1 890 Kč (rok 2023)

?  Příklad 19

Předmět daně H – obytný dům, v domě se nachází nebytový prostor používaný k podnikání, (nejedná se o zemědělskou prvovýrobu, ani nejsou důvody pro osvobození od daně podle § 9 ZDN)

Katastrální území: Cheb

Výměra zastavěné plochy: 150 m²

Výpočet daně ze staveb:

Základ daně ze staveb podle § 10 odst. 1: 150 m²

Základní sazba daně podle § 11 odst. 1:
3,50 Kč/m² (rok 2024)

Základní sazba daně podle § 11 odst. 1:
     2 Kč/m² (rok 2023)

Počet dalších nadzemních podlaží: 1

Zvýšení sazby daně za další nadzemní podlaží podle § 11 odst. 2: 1,40 = 1 × 1,40 (rok 2024)

Zvýšení sazby daně za další nadzemní podlaží podle § 11 odst. 2: 0,75 = 1 × 0,75 (rok 2023)

Koeficient podle § 11 odst. 4: 2,5

Výsledná sazba daně:
12,25 Kč/m² = (3,50 + 1,40) × 2,5 (rok 2024)

Výsledná sazba daně:
6,88 Kč/m² = (2 + 0,75) × 2,5 (rok 2023)

Daň ze staveb (zaokrouhlí se na celé Kč nahoru):
     1 838 Kč = 150 × 12,25 (rok 2024)

Daň ze staveb (zaokrouhlí se na celé Kč nahoru):
     1 032 Kč = 150 × 6,88 (rok 2023)

Výměra podlahové plochy nebytového prostoru sloužícího v obytném domě k podnikání: 48 m²

Zvýšení daně podle § 11a odst. 1:
     168 Kč = 48 × 3,50 Kč (rok 2024)

Zvýšení daně podle § 11a odst. 1:
     96 Kč = 48 × 2 Kč (rok 2023)

Daň ze staveb po zvýšení podle § 11a odst. 1 :
     1 996 Kč = 1 828 + 168 (rok 2024)

Daň ze staveb po zvýšení podle § 11a odst. 1 :
     1 128 Kč = 1 032 + 96 (rok 2023)

Místní koeficient podle § 12:
2 (pokud byl obcí stanoven)

Výsledná daň ze staveb po úpravě místním koeficientem: 3 992 Kč = 2 × 1 996 (rok 2024)

Výsledná daň ze staveb po úpravě místním koeficientem: 2 256 Kč = 2 × 1 128 (rok 2023)

Zpracováno podle právního stavu známého ke dni 22. 12. 2023.

Ing. Luděk Pelcl