Daň – z nemovitých věcí

1.  Právní minimum

„I ta nejzkušenější vláda, když již zdanila všechny předměty vhodné ke zdanění, musí se uchýlit i ke zdaňování předmětů nevhodných.“ Adam Smith, zdá se, předvídal i naši nespravedlivou daň z nemovitých věcí. Pan Novák nejprve v potu tváře vydělal penízky prací, které vydatně zdanil daní z příjmů a pojistným, poté je zaplatil stavební firmě za výstavbu rodinného domku, z čehož si stát opět významně ukousl na DPH. Výsledkem je domeček, za jehož pouhou existenci bude už navždy platit speciální majetkovou daň. Naštěstí celý výnos daně z nemovitých věcí plyne do rozpočtu dané obce, což je pro většinu lidí přijatelnější, než „živit úředníky“.

Daň z nemovitých věcí („DNV“) tvoří dvě daně: z pozemků, ze staveb a jednotek. Zákon o DNV nemá ani 40 paragrafů, ovšem od roku 2024 jej zkomplikoval tzv. konsolidační balíček, který dramaticky zvýšil míru zdanění o cca 80 %. Obce získaly více možností navyšování místních koeficientů a tím i daně z vybraných nemovitých věcí a od roku 2025 začalo automatické inflační navyšování sazeb daně. Oproti původnímu záměru zůstal celý zvýšený výnos této majetkové daně příslušným obcím, ovšem zhruba o její navýšení od roku 2024 poklesl jejich podíl na tzv. sdílených daních, jejich výnos se rozděluje mezí státní, obecní a krajské rozpočty.

Ačkoli podle nového OZ stavba je nyní již obvykle součástí pozemku, pro potřeby DNV nadále zůstává samostatným předmětem zdanění pozemek a stavba, spolu s (bytovou a nebytovou) jednotkou. Dani z pozemků podléhají pozemky na území ČR evidované v katastru nemovitostí, s výjimkou zastavěných ploch zdanitelnými stavbami, které jsou předmětem daně ze staveb. Poplatníkem je zpravidla vlastník pozemku, složitější je to pozemků ve vlastnictví státu nebo evidovaný v katastru tzv. zjednodušeným způsobem. Od daně je sice osvobozeno hodně pozemků, ale vesměs jde jen státní, obecní nebo sloužící veřejně prospěšným účelům.

 Předmětem daně ze staveb a jednotek je zdanitelná stavba na území ČR, kterou se rozumí budova a inženýrská stavba uvedená v příloze k ZDNV (věže pro vysílání, chladící věže, komíny pro energetiku, vysoké pece, průmyslové komíny atp.), a zdanitelná jednotka (pak není předmětem daně stavba, v níž jednotky jsou). A to od jejich dokončení, příp. dřívějšího užívání. Poplatníkem je opět zpravidla vlastník, složitější je to při vlastnictví státu a zahrnutí do fondů; u Státního pozemkového úřadu je poplatníkem nájemce či pachtýř. Z pestré palety osvobození od daně se jich ale běžných lidí a firem moc netýká, jde vesměs o veřejně prospěšné účely.

Zdaňovacím obdobím daně z nemovitých věcí je sice kalendářní rok, přičemž se nezvykle podává daňové přiznání již hned na jeho počátku – do konce ledna – a nikoli až po jeho uplynutí. Což je dáno tím, že pro výpočet daně je určující stav k prvnímu dni zdaňovacího (zdaňovaného) období a k případným změnám v jeho průběhu se nepřihlíží – ty ovlivní daň z nemovitých věcí až za další kalendářní rok. Např. daňové přiznání za rok 2026 mělo být podáno do pondělí 2. února 2026, a to podle stavu zdaňovaných nemovitých věcí k 1. lednu 2026. Splatnost daně je ovšem odsunuta až na konec května 2026, pokud poplatník nevyužije režimu splátek.

Příznivým specifikem daně z nemovitých věcí je, že většinou není třeba podávat daňové přiznání. A to pokud poplatník přiznání podal již dříve a nedošlo ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně. Pak bude daň vyměřena ve výši poslední známé daně s automatickým přihlédnutím k případné změně úředních parametrických změn – sazeb daně, průměrné ceny půdy, obecních koeficientů. Změny těchto parametrů daně ani zánik osvobození od daně nebo změna místní příslušnosti správce daně nejsou důvodem pro podávání přiznání. Nenápadnou a proto opomíjenou povinností je oznámit místně příslušnému správci daně – opět do konce ledna – že dosavadní poplatník přestal být poplatníkem daně, zejména proto, že již není vlastníkem nemovitých věcí.

2.  Daně z příjmů

Pro daňovou uznatelnost daně z nemovitých věcí stanovuje § 24 odst. 2 písm. ch) ZDP dodatečnou podmínku – její zaplacení. Pokud tedy účetní jednotka pouze zaúčtuje předpis této daně například na rok 2026 – do účetních nákladů, viz níže – ale nezaplatí ji nejen do termínu splatnosti (31. 5. 2026), ale ani do konce roku 2026, pak bude muset v daňovém přiznání k dani z příjmů za rok 2026 zvýšit o tento účetní náklad základu daně z příjmů. Jestliže pak zapomenutou daň z nemovitých věcí za rok 2026 uhradí pozdě ale přeci v roce 2027, půjde účetně již pouze o rozvahovou záležitost (peněžní výdaj na úhradu daňového dluhu). Přičemž si poplatník bude moci snížit základ daně z příjmů za rok 2027 v souladu s ustanovením § 23 odst. 3 písm. b) bod 3 ZDP.

Příklad

Daň z nemovitostí jako daňový náklad

Daň z nemovitých věcí firmy ABC, s.r.o. na rok 2025 za její administrativní budovu činila 20 000 Kč a poplatník využil možnosti uhradit jí ve dvou stejných splátkách. První splátka á 10 000 Kč měla proběhnout do 31. 5. 2025, a tak se i stalo. Naproti tomu na druhou splátku splatnou 30. 11. 2025 ovšem poplatník zapomněl. Společnosti ABC, s.r.o. jí připomenul až finanční úřad svou výzvou v únoru 2026, načež byla druhá splátka okamžitě uhrazena. Dále byl zaplacen i příslušný sankční úrok z prodlení úhrady předepsaný správcem daně.

Jako daňový náklad mohla firma za zdaňovací období roku 2025 uplatnit pouze první včas zaplacenou splátku 10 000 Kč účetních nákladů. O účetní předpis nákladu z titulu opožděné 2. splátky musela zvýšit základ daně za rok 2025. Ve zdaňovacím období roku 2026 může nad výsledek hospodaření uplatnit jako daňový výdaj dodatečně zaplacenou 2. splátku daně z nemovitých věcí 10 000 Kč. Úrok z prodlení není daňově účinný nikdy.

Podmínkou daňové uznatelnosti daně z nemovitých věcí není, aby předmětná nemovitá věc byla zahrnuta do obchodního majetku poplatníka; což potvrdil Koordinační výbor v příspěvku č. 264/­18.03.09. Problémem by byla úhrada této daně za jiného poplatníka – např. zaplacená nájemcem za vlastníka – která by nebyla uznatelná na základě speciálního nedaňového ustanovení § 25 odst. 1 písm. r) ZDP. V těchto případech je proto vhodnější dohodnout navýšení nájemného (pachtovného) o tuto daň, kterou si pak uhradí sám vlastník.

Pokud fyzická osoba – coby OSVČ nebo pronajímatel – využívá nemovitou věc (např. rodinný dům či bytovou jednotku) ke svému podnikání nebo pronájmu pouze zčásti, bude moci daňově uplatnit jen odpovídající poměrnou část daně z nemovitých věcí. A to zpravidla dle poměru podlahových ploch využívaných tak či onak.

3.  DPH

Vyměření ani placení daně z nemovitých věcí nepodléhá DPH. Obecně dle § 5 odst. 4 ZDPH platí, že stát, kraje, obce, jejich organizační složky a právnické osoby založené/­zřízené zvláštním právním předpisem se při výkonu působností v oblasti veřejné správy nepovažují za osoby povinné k dani – tudíž definičně jejich činnost ani nemůže být předmětem DPH. Je-li daň z nemovitých věcí zahrnuta (zakalkulována) do ceny zboží či služby poskytované plátcem, a je tak součástí úplaty za zdanitelné plnění, pak obecně DPH na výstupu podléhá.

4.  Účetnictví

Předpis daně z nemovitých věcí se zaúčtuje podle daňového přiznání, případně ve výši poslední známé daňové povinnosti do účetních nákladů na MD 532 /­ D 345. A její úhrada se pak jednoduše účtuje MD 345 /­ D 221 (211), ať už je uhrazena naráz (do 31. 5.) nebo ve dvou stejných splátkách (nejedná se o zálohy na daň).