Nabytí a prodej nemovité věci
nabyté bezúplatně

příjem z hlediska daně z příjmů

Nemovitá věc nabytá bezúplatně je zejména věc nabytá darem nebo děděním. Počínaje r. 2014 je bezúplatný příjem, tj. i bezúplatné nabytí nemovité věci, předmětem daně z příjmů. Výjimkou je v souladu s § 3 odst. 4 písm. f) zákona příjem z převodu majetku (tedy i z bezúplatného převodu nemovité věci) mezi osobami blízkými v souvislosti s ukončením provozování zemědělské činnosti zemědělského podnikatele, který při splnění zákonem stanovených podmínek předmětem daně z příjmů není.

Nemovitá věc nabytá děděním

Jde-li o nemovitou věc nabytou děděním, jedná se na straně dědice – fyzické osoby o bezúplatný příjem podle § 10 odst. 1 písm. n) zákona o daních z příjmů. Tento příjem je podle § 4a písm. a) zákona od daně osvobozen. Jde o bezúplatný příjem z nabytí dědictví nebo odkazu. Dále je podle § 4a písm. b) zákona o daních z příjmů od daně osvobozen bezúplatný příjem obmyšleného z majetku (může se jednat i o nemovitou věc), který byl do svěřenského fondu vyčleněn pořízením pro případ smrti nebo zvýšil majetek svěřenského fondu pořízením pro případ smrti. Svěřenský fond se v souladu s § 1448 a násl. občanského zákoníku vytváří vyčleněním majetku z vlastnictví zakladatele tak, že tento majetek se svěří správci majetku k určitému účelu smlouvou nebo pořízením pro případ smrti a svěřenský správce se zaváže tento majetek držet a spravovat.

Vznikem svěřenského fondu vzniká oddělené a nezávislé vlastnictví vyčleněného majetku a svěřenský správce je povinen ujmout se tohoto majetku a jeho správy.

Vlastnická práva k majetku ve svěřenském fondu vykonává vlastním jménem na účet fondu svěřenský správce; majetek ve svěřenském fondu však není ani vlastnictvím správce, ani vlastnictvím zakladatele, ani vlastnictvím osoby, které má být ze svěřenského fondu plněno, tj. obmyšleného.

Příjem obmyšleného z majetku svěřenského fondu (např. nemovitá věc, kterou do svěřenského fondu vyčlenil zakladatel) je příjmem podle § 10 odst. 1 písm. m) zákona.

Bude-li se jednat o plnění, resp. nemovitou věc, která byla zakladatelem do svěřenského fondu vyčleněna pořízením pro případ smrti nebo zvýšila majetek svěřenského fondu pořízením pro případ smrti, bude tento příjem na straně obmyšleného od daně z příjmů osvobozen v souladu s výše uvedeným § 4a písm. b) zákona.

Příklad 1

V r. 2024 zdědila vnučka po babičce bytový dům s pozemkem, který v r. 2025 následně prodala. Babička bytový dům vlastnila pouze 2 roky. Otázkou je, jak vnučka tento příjem zdaní.

Příjem ze zdědění domu je na straně vnučky bezúplatným příjmem podle § 10 odst. 1 písm. n) zákona, který je od daně z příjmů osvobozený v souladu s § 4a písm. a) zákona o daních z příjmů. Příjem z prodeje zděděného domu je na straně vnučky příjmem podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Vzhledem ke skutečnosti, že bytový dům vnučka nabyla děděním, je daňovým výdajem v souladu s § 10 odst. 5 zákona cena zděděného domu s tím, že tato cena se stanoví podle oceňovacího předpisu, ke dni nabytí.

Příklad 2

Po zániku svěřenského fondu v r. 2024 byla obmyšlenému, kterým je syn zakladatele fondu, vydána budova s pozemkem, kterou zakladatel do svěřenského fondu vyčlenil pořízením pro případ smrti. Syn následně tuto nemovitou věc v r. 2025 prodal. Otázkou je, jak syn tento příjem zdaní.

Na straně syna jako obmyšleného se v případě vydání nemovitosti jedná o příjem podle § 10 odst. 1 písm. m) zákona o daních z příjmů, který je od daně osvobozen podle § 4a písm. b) zákona o daních z příjmů.

Příjem z prodeje vydaného domu je na straně syna příjmem podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Vzhledem ke skutečnosti, že dům syn nabyl vydáním ze svěřenského fondu, je daňovým výdajem v souladu s § 10 odst. 5 zákona cena vydaného domu s tím, že tato cena se stanoví podle oceňovacího předpisu, ke dni nabytí.

Nemovitá věc nabytá darem

Jde-li o nemovitou věc nabytou darem, může se na straně příjemce jednat o příjem podle § 7 zákona, jde-li o dar poplatníkovi s příjmy ze samostatné činnosti (např. podnikateli) v souvislosti s jeho činností, převážně se však jedná o příjem podle § 10 odst. 1 písm. n) zákona, který poplatník uvede do daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob, nebudou-li splněny podmínky pro osvobození tohoto příjmu od daně stanovené § 10 odst. 3 písm. c) zákona.

Podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů jsou od daně osvobozeny mimo jiné bezúplatné příjmy, tj. i příjmy z titulu nabytí nemovité věci nabyté darem

1)  od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,

2)  od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,

3)  obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo kterým zvýšil majetek tohoto fondu, nebo z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2,

4)  poplatníka z jeho majetku, který vložil do rodinné fundace, nebo z majetku, který byl do rodinné fundace vložen osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2.

Příklad 3

Druh žije řadu let s družkou ve společně hospodařící domácnosti, společně vychovávají své dvě děti. Druh v r. 2024 darovat družce domek s pozemkem, který měl ve svém vlastnictví 20 let s tím, že družka domek v r. 2025 prodala. Otázkou je, jak družka daný příjem zdaní.

Podle § 10 odst. 3 písm. c) bod 2 zákona o daních z příjmů je od daně z příjmů osvobozen dar od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společné hospodařící domácnosti a z toho důvod pečoval o tuto domácnost nebo byl na dárce odkázán výživou. Pokud v daném případě družka prokáže, že s druhem žila nejméně po dobu jednoho roku před získáním daru ve společné hospodařící domácnosti a o tuto domácnost pečovala nebo byla na druha odkázána výživou, je dar na straně družky od daně osvobozen.

Příjem z prodeje domu nabytého darem je na straně družky příjmem podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Vzhledem ke skutečnosti, že dům družka nabyla darem, je daňovým výdajem v souladu s § 10 odst. 5 zákona cena domu s tím, že tato cena se stanoví podle oceňovacího předpisu, ke dni jeho nabytí.

Ing. Eva Sedláková

ZÁKON č. 586/1992 Sb.,
o daních z příjmů

§ 10

Ostatní příjmy

(3) Od daně jsou, kromě příjmů uvedených v § 4 osvobozeny

a)  ostatní příjmy spadající do jednotlivého druhu příjmu jiného než podle odstavce 1 písm. b) nebo c), odstavce 1 písm. f) bodu 2, odstavce 1 písm. h) bodů 2 až 6 nebo odstavce 1 písm. m), n) nebo p), pokud úhrn příjmů spadajících do tohoto druhu příjmu nepřesáhne ve zdaňovacím období 50 000 Kč; je-li tento ostatní příjem samostatným základem daně pro daň vybíranou srážkou podle zvláštní sazby daně nebo příjmem zahrnovaným do samostatného základu daně zdaňovaného sazbou daně podle § 16a, je od daně osvobozen, pokud výše tohoto příjmu nepřesahuje 50 000 Kč,

b)  výhry z hazardních her, které jsou jednotlivým druhem příjmu podle odstavce 1 písm. h) bodů 2 až 6, pokud rozdíl mezi úhrnem výher spadajících do tohoto druhu příjmu a úhrnem vkladů do hazardních her v rámci tohoto druhu příjmu za zdaňovací období nepřesahuje 50 000 Kč,

c)  bezúplatné příjmy

1.  od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,

2.  od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,

3.  obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo ...