Je daný postup správný?

Evropská legislativa, popř. ustálená judikatura Evropského soudního dvora pojem nájmu vykládá, že to v zásadě znamená, že pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva. Jako jeden z hlavních charakteristických rysů pronájmu je zmiňován pasivní charakter pronájmu, kdy transakci nájmu nemovitosti charakterizuje jako obvykle spíše pasivní činností závisející na pouhém plynutí času, aniž by byla vytvářena významnější přidaná hodnota.

Pro nájem dle § 9 ZDP svědčí většinou mj. skutečnost, že:

1. se bude jednat např. o nájem bytů (rodinných domů) nájemcům za účelem dlouhodobého bydlení,

2. nájem je sjednáván jednorázově na delší dobu (měsíce, rok),

3. takto je také nabízen (internet, tisk, letáky),

4. nájem je nabízen primárně za účelem zajištění bytové potřeby nájemce (jeho domácnosti),

5. nejedná se o ubytování za účelem re­kreace,

6. nad rámec nezbytných služeb nejsou pronajímatelem poskytovány další ­služby,

7. energie (elektřina, plyn) si obstarává obvykle sám nájemce,

8. nájemce provádí běžnou údržbu a drobné opravy najatého prostoru,

9. v nabídce ubytování se objevuje cena nájmu za měsíc, případně za delší časové období.

Přestože se jedná o ubytování studentek (není zajišťována bytová potřeba nájemce), které o prázdninách bydlí mimo pronajímaný byt, všechny ostatní výše uvedené charakteristiky jsou naplněny, jedná se o příjmy z nájmu dle § 9 ZDP.

62. Pronajímání chaty

Podnikatel pronajímá chatu, kterou nabízí na internetu. Pronajímá ji vždy pouze v červenci a v srpnu. Většinou se jedná o pronájem týdenní nebo čtrnáctidenní. Nájemci zaplatí vždy před zahájením nájmu smluvenou částku na účet pronajímatele. Chata je vybavená základním nábytkem, vařičem a televizí. Při skončení nájmu pronajímatel vybírá hotovost za skutečně spotřebovanou elektřinu. Nájemce chatu při skončení pobytu uklidí sám. Žádné občerstvení ani prádlo, ani další služby neposkytuje. Pronajímá takto již několik let podle § 9 ZDP.

Postupuje podnikatel správně? Má podnikatel povinnost mít živnostenský list na ubytovací služby?

Pro posouzení toho, zda se jedná o nájem dle § 9 ZDP či poskytování ubytovacích služeb dle § 7 ZDP je třeba vyjít zejména z občanského zákoníku, živnostenského zákona a klasifikace ekonomických činností (CZ-NACE). Podle CZ-NACE 55.20.1 „Rekreační a ostatní krátkodobé ubytovací služby“ zahrnují ubytovací služby v mládežnických hostelech, horských chatách a rekreačních chatách s pokoji nebo ubytovacími jednotkami, s velmi omezenými úklidovými službami nebo bez nich. Tak jako vše není vždy černobílé, je v praxi někdy obtížné vyhodnotit zcela jednoznačně skutečnost, zda se jedná o nájem či ubytování. Existují ale znaky, které jsou typické pro nájem nebo ubytovací služby a z jejich převahy nebo absence lze věc správně posoudit.

Pro příjmy ze živnosti – ubytovací služby jsou charakteristické následující znaky, různé od nájmu:

1. ubytování je poskytováno pravidelně/opakovaně,

2. ubytování je poskytováno na krátkou (dny, týdny) či přechodnou (omezenou) dobu,

3. ubytování je takto nabízeno na internetu, případně jinak (v tisku, letáky, billboardy apod.),

4. ubytování je poskytováno např. za účelem rekreace,

5. kromě „bydlení“, jsou nad rámec nezbytných služeb poskytovány i další služby, např. úklid prostor užívaných ubytovaným, výměna ložního prádla, poskytnutí snídaně, apod.,

6. ubytovaný neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy obývaného prostoru,

7. v nabídce ubytování se objevuje cena za den, případně týden.

Přestože bod 5 není naplněn (není zajišťováno stravování, či jiné služby), všechny ostatní výše uvedené charakteristiky jsou naplněny, s největší pravděpodobností se jedná o příjmy ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP.

63. Opravy bytové jednotky

Občan zakoupil v říjnu 2022 bytovou jednotku 3 + 1 za účelem jejího budoucího nájmu. Ještě před zahájením nájmu prováděl vlastník v měsících listopad 2022 až únor 2023 v bytě nezbytné opravy spočívající v opravě (výměně) části elektroinstalace ve třech místnostech za 44 000 Kč, dále opravy vrchních částí podlah (parket) za 35 000 Kč, malování bytu za 15 000 Kč a úklid bytu včetně mytí oken za 5 000 Kč. S ohledem na časovou náročnost těchto prací zahájí nájem bytu až dnem 1. 4. 2023.

Jak má poplatník postupovat z hlediska daní?

Poplatník může postupovat dle § 5 odst. 7 ZDP, z něhož vyplývá, že se u poplatníka s příjmy podle § 7 nebo § 9 ZDP přihlédne i k zásobám pořízeným v kalendářním roce předcházejícím roku, v němž poplatník zahájí činnost (nájem) a rovněž k nezbytně vynaloženým výdajům spojeným se zahájením činnosti. K těmto daňovým výdajům patří v našem případě výdaje spojené s údržbou bytu, tedy výdaje za malování a za úklid bytu ve výši 20 000 Kč. Tyto výdaje související se zahájením nájmu, vynaložené v roce 2022 a 2023, může poplatník uplatnit po zahájení nájmu v roce 2023 v daňových výdajích roku 2023. Ve smyslu znění § 29 odst. 1 písm. a) ZDP výdaje vynaložené v roce 2022 a 2023 na opravu bytu před zahájením nájmu zvýší pořizovací cenu pro odpisování bytu. Jedná se o částku 44 000 Kč + 35 000 Kč = 79 000 Kč, která zvýší pořizovací cenu bytu, ze které bude od roku 2023 uplatňovat pronajímatel daňový odpis rovnoměrným nebo zrychleným způsobem po dobu 30 let.

64. Nájem garáže

Občan pronajal od února 2022 garáž za měsíční nájemné 1 500 Kč. Za nájem obdržel za zdaňovací období 2022 částku 16 500 Kč. Občan pobírá starobní důchod ve výši 20 600 Kč měsíčně a jiné příjmy nemá.

Podléhá nájem garáže zdanění?

Nájem nemovité věci podléhá zdanění podle § 9 ZDP. Poplatník je povinen podat za zdaňovací období 2022 daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob, protože jeho zdanitelný příjem převýšil částku 15 000 Kč ve smyslu § 38 odst. 1 ZDP. K dosaženým příjmům může uplatnit skutečné nebo paušální výdaje ve výši 30 % z dosažených příjmů z nájmu a dále z vypočtené daně z příjmů uplatní základní slevu na dani na poplatníka, takže jeho daňová povinnost bude nulová. Pokud bude občan pokračovat v nájmu garáže i po celý rok 2023, pak za zdaňovací období 2023 dosáhnou příjmy z nájmu 18 000 Kč a občan nebude muset podat daňové přiznání k dani z příjmů za rok 2023 ve smyslu nového znění § 38 odst. 1 ZDP (výše zdanitelných příjmů nedosáhne limitní výše 50 000 Kč pro podání daňového přiznání).

65. Definiční znaky finančního leasingu

Finanční leasing spočívá v dlouhodobém pronájmu věci nájemci, přičemž jeho cílem je – po skončení doby nájmu – převod vlastnictví k najaté věci na nájemce. Praktickým smyslem uzavření této smlouvy je skutečnost, že nájemce získá předmět do svého užívání (později do svého vlastnictví), aniž by za něj musel zaplatit celou vstupní cenu najednou. Nájemce platí pronajímateli náhradou za užívání věci předem stanovené nájemné, respektive splátky. Toto nájemné v sobě zahrnuje hodnotu pronajímané věci (odpisů), úrokové zatížení, riziko, zisk a případné další náklady pronajímatele.

Jaké jsou definiční znaky finančního leasingu podle soudu?

Na rozdíl od nájemní smlouvy, kde představuje nájemné cenu za užívání cizí věci, leasingová úplata je cenou finanční služby. Převod vlastnictví je u finančního leasingu většinou zajištěn opčním právem, tedy na základě výzvy nájemce, anebo k němu může docházet též automaticky. Finanční leasing dlouhodobě a za úplatu převádí na nájemce nejen veškerá užívací práva k předmětu leasingu, ale i povinnosti spojené s péčí o předmět leasingu a rizika s užíváním věci v rozsahu stanoveném smlouvou. Podstatným znakem finančního leasingu je otázka nesení rizik. Při finančním leasingu nepřechází nebezpečí škody na věci od pronajímatele na druhou smluvní stranu až s přechodem vlastnictví, ale předáním předmětu leasingu. Nájemce přejímá smlouvou o finančním leasingu nebezpečí škody na předmětu i nebezpečí spojená s jeho provozem a nese zpravidla náklady spojené s jeho provozem, údržbou a opravami. Ukončením doby nájmu vzniká právo převést předmět nájmu do vlastnictví nájemce, anebo toto vlastnictví samo přechází.

V případě finančního leasingu vystupuje poskytovatel leasingu, resp. pronajímatel, fakticky v pozici poskytovatele úvěru. Úhrn leasingových splátek reprezentuje součet kupní ceny předmětu a nákladů na financování koupě i kalkulovaného zisku poskytovatele. V rámci finančního leasingu se obvykle uživateli poskytuje oprávnění koupit si po vypršení doby leasingu jeho předmět za zůstatkovou cenu.

Vždy je nutné při posuzování, zda se v daném případě jedná o operativní či finanční leasing, vycházet z ekonomického obsahu transakce, nikoli pouze z názvu či formy. Při tomto posouzení, je třeba s ohledem na výše uvedené podstatné znaky finančního leasingu a operativního leasingu, posoudit obsah konkrétní smlouvy. (…)

66. Instalace osobního výtahu

Poplatník koupil starší bytový dům, který pronajímá. V domě vybudoval osobní výtah za částku 220 000 Kč.

Jak má poplatník uplatnit výdaje spojené s instalací osobního výtahu do výdajů daňových?

Podle stanoviska Generálního finančního ředitelství zveřejněného v pokynu D–59 k příloze č. 1, je instalace osobního výtahu technickým zhodnocení domu. Z uvedeného důvodu je třeba o částku 220 000 Kč, vynaloženou na instalaci osobního výtahu, zvýšit vstupní, případně zůstatkovou, cenu bytového domu a uplatnit ji do daňových výdajů prostřednictvím odpisů.

67. Pronájem objektů zahrnutých v obchodním majetku

Podnikatel podniká na základě živnostenského oprávnění a vede dobrovolně účetnictví. Z důvodu nevyužití některých objektů zahrnutých v obchodním majetku pro své podnikání, tyto objekty pronajímá. Za rok 2023 dosáhne z podnikání příjmy 1 500 000 Kč a skutečné výdaje 490 000 Kč a příjmy z nájmu ve výši 1 400 000 Kč, přičemž skutečné výdaje související s nájmem činí 410 000 Kč (odpisy, opravy). Poplatník uplatňuje paušální výdaje k příjmům z podnikání ve výši 60 %. Jiné příjmy poplatník nemá, poplatník neuplatňuje žádné nezdanitelné části základu daně dle § 15 ZDP.

Jaké je správné řešení dané situace?

I když podnikatel uplatňuje k příjmům ze živnostenského podnikání paušální výdaje, má i nadále obchodní majetek z důvodu vedení účetnictví. Vzhledem k tomu, že příjmy ze živnostenského podnikání a z nájmu nemovité věci zahrnuté do obchodního majetku jsou součástí jednoho dílčího základu daně dle § 7 ZDP, je nutno u obou druhů příjmů použít stejného způsobu uplatnění výdajů.

Poplatník uplatní v roce 2023 následující paušální výdaje v rámci § 7 ZDP:

Druh příjmů	Příjmy v Kč	Výdaje v Kč
Provozování živnosti	1 500 000	900 000 (60 %)
Nájem nemovité věci	1 400 000	420 000 (30 %)
Celkem	2 900 000	1 320 000

 

Dílčí základ daně dle § 7 ZDP u poplatníka za zdaňovací období 2023 vychází při uplatnění paušálních výdajů 2 900 000 Kč – 1 320 000 Kč = 1 580 000 Kč. Pokud by poplatník uplatňoval v rámci podnikání skutečné výdaje, musel by rovněž k příjmům z nájmu uplatnit skutečné výdaje, a jeho základ daně dle § 7 ZDP by činil: (1 500 000 Kč – 490 000 Kč) + (1 400 000 Kč – 410 000 Kč) = 2 000 000 Kč. V tomto případě by musel poplatník uplatnit dvě sazby daně – 15 % do základu daně 1 935 552 Kč, a nad tuto výši sazbu daně 23 %.

68. Pronájem garáže a starobní důchod

Od dubna 2022 občan pronajal garáž za měsíční nájemné 1 600 Kč. Za nájem obdržel za zdaňovací období 2022 částku 13 500 Kč. Občan pobírá starobní důchod ve výši 19 600 Kč měsíčně a jiné zdanitelné příjmy nemá.

Jak má FO správně postupovat?

Nájem nemovité věci podléhá zdanění podle § 9 ZDP. Vzhledem k tomu, že se však jedná o zdanitelný příjem v roce 2022 ve výši 9 měsíců × 1 600 Kč = 14 400 Kč a jiný zdanitelný příjem občan nemá (starobní důchod je od daně z příjmů osvobozen), pak poplatník ve smyslu § 38g odst. 1 ZDP (částka ročních příjmů nepřesáhne výši 15 000 Kč) nemusí podávat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob a příjem z nájmu zůstane nezdaněn. Pokud bude občan pokračovat v nájmu garáže i po celý rok 2023, pak za zdaňovací období 2023 dosáhnou příjmy z nájmu 12 měsíců × 1 600 Kč = 19 200 Kč a občan rovněž nebude muset podat daňové přiznání k dani z příjmů, protože s účinností od 1. 1. 2023 je v § 38g odst. 1 ZDP původní výše příjmů pro podání daňového přiznání zvýšena z 15 000 Kč na 50 000 Kč.

69. Pronájem bytů v bytovém domě

Starobní důchodce zahájil v srpnu 2022 pronájem bytů v bytovém domě, který zdědil po zemřelém otci. Za pět měsíců pronájmu obdržel příjmy ve výši 375 000 Kč, ke kterým uplatňuje paušální výdaje ve výši 30 %. Žádné jiné zdanitelné příjmy nemá. S ohledem na výši starobního důchodu je tento osvobozen od daně z příjmů.

Jak má poplatník postupovat z hlediska daně z příjmů?

Poplatník po skončení zdaňovacího období podá daňové přiznání, ve kterém vyčíslí základ daně 262 500 Kč a daň 39 375 Kč. Přestože příjmy z pronájmu zdaňované dle § 9 ZDP získal jen za 5 měsíců, může si v daňovém přiznání uplatnit plnou výši základní slevy na dani na poplatníka 30 840 Kč.

70. Jednorázový příležitostný nájem nemovité věci

Občan pronajal v roce 2023 svému příteli s rodinou chatu na jejich dovolenou. Za nájem obdržel jednorázový příjem 8 000 Kč. Občan pobírá starobní důchod ve výši 19 600 Kč měsíčně a jiné zdanitelné příjmy nemá.

Podléhá jednorázový příležitostný nájem nemovité věci zdanění?

Jednorázový příležitostný nájem nemovité věci podléhá zdanění podle § 9 ZDP. Vzhledem k tomu, že se však jedná o zdanitelný příjem nepřevyšující částku 50 000 Kč a jiný zdanitelný příjem občan nemá (starobní důchod je od daně z příjmů osvobozen), pak poplatník ve smyslu § 38g odst. 1 ZDP nemusí podávat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob a příjem z nájmu zůstane nezdaněn.

71. Odkoupení najaté nemovité věci nájemcem od vlastníka

Podnikatel odpisoval se souhlasem vlastníka 15 let technické zhodnocení najaté budovy. V letošním roce byl nájem ukončen s tím, že podnikatel si najatou nemovitou věc od vlastníka koupil.

Jak má podnikatel postupovat z hlediska daně z příjmů?

Podnikatel v souladu s § 29 odst. 1 písm. a) zákona sečte zůstatkovou cenu technického zhodnocení s kupní cenou a zahájí odpisování budovy podle § 31 nebo § 32 zákona sazbou nebo koeficientem v prvním roce odpisování. Vlastník nemovité věci – prodávající, uplatní do daňových výdajů zůstatkovou cenu prodané nemovité věci, pokud se nejedná o příjem od daně z příjmů osvobozený. V daném případě ukončení nájmu odkoupením najeté věci nájemcem, vlastník věci nemá nepeněžní příjem z titulu technického zhodnocení odpisovaného nájemcem. Podle stanoviska Generálního finančního ředitelství zveřejněného v pokynu D–59 k § 23 odst. 6 u vlastníka nevzniká nepeněžní příjem, pokud dochází k ukončení nájmu z důvodu odkoupení najaté věci nájemcem, který zahrne zůstatkovou cenu jím odpisovaného technického zhodnocení do vstupní ceny podle § 29 odst. 1 písm. a) zákona.

72. Vybudování přístavby

Vlastník budovy – společník společnosti (do konce r. 2013 účastník sdružení) poskytl vlastní budovu k bezplatnému užívání dalším společníkům. Tuto nemovitou věc společníci společnosti technicky zhodnotili vybudováním přístavby.

Jak uplatnit odpisy tohoto technického zhodnocení na straně jednotlivých společníků společnosti do daňových výdajů?

Technické zhodnocení hmotného majetku může podle § 28 zákona odpisovat buď vlastník nebo nájemce, ale nikoli společník společnosti, který není ani vlastníkem, ani nájemcem. Bude-li však společník současně nájemcem, pak může technické zhodnocení odpisovat podle § 28 odst. 3 zákona o daních z příjmů. V jiném případě není možno, aby společník společnosti výdaje spojené s technický zhodnocením cizí nemovité věci uplatňoval prostřednictvím odpisů do svých daňových výdajů. Nájemní smlouvu je v daném případě třeba uzavřít mezi majitelem budovy a druhými společníky společnosti, nikoli mezi vlastníkem a společností. Společnost nemá právní osobnost, a tedy nemůže nájemní smlouvu uzavřít. Na straně majitele předmětné nemovité věci – pronajímatele (nikoli společnosti!), bude zdanitelným příjmem přijaté nájemné, na straně nájemce (nikoli společnosti!) bude daňovým výdajem hrazené nájemné. Příjem z nájmu bude v plné výši zdanitelným příjmem pronajímatele, platby nájemného uvede do daňových výdajů pouze nájemce. Nejedná se o společný příjem či výdaj v rámci společnosti.

73. Příjmy z nájmu bytů a z nájmu zděděného rodinného domku

Manželé vlastní činžovní dům, který je součástí jejich společného jmění, a pronajímají byty v tomto domě. Současně manželka pronajímá rodinný domek, který zdědila po své babičce.

Jak mají manželé v dané situaci postupovat?

Příjmy z nájmu bytů plynoucí manželům ze společného vlastnictví manželů, se zdaňují podle § 9 ZDP jako příjmy z nájmu jen u jednoho z manželů. V žádném případě tyto příjmy nelze ke zdanění rozdělit na oba manžele. Příjem z nájmu bytů bude tedy zdaněn buď u manžela nebo u manželky jako příjem dle § 9 ZDP a to dle rozhodnutí manželů. Příjem z nájmu zděděného rodinného domku však bude zdaněn výlučně u manželky jako příjem dle § 9 ZDP, protože rodinný domek není předmětem společného jmění manželů, ale je ve vlastnictví manželky.

74. Sleva pro zaměstnance

Společnost s r. o. pronajímá byty, a to jak zaměstnancům, tak osobám, které nejsou zaměstnanci firmy. Zaměstnancům poskytuje slevu na nájemném ve výši 50 %.

Jak má společnost s r. o. postupovat?

Je nutné pamatovat na skutečnost, že rozdíl mezi cenou účtovanou jiným osobám a úhradou zaměstnance je i v případě služeb považována za příjem podle § 6 odst. 3 ZDP, a je nutné tento příjem zdanit jako příjem ze závislé činnosti.

75. Příjmy z nájmů

V roce 2023 má fyzická osoba příjmy z následujících pronájmů:

– příjem z nájmu vlečky k motorovému vozidlu, který realizuje na základě živnostenského oprávnění k volné živnosti „Pronájem a půjčování věcí movitých“ – částka 32 000 Kč,

– příjem z nájmu garáže nezahrnuté v obchodním majetku – částka 14 000 Kč,

– příjem z příležitostného nájmu osobního automobilu poskytnutého na zahraniční dovolenou známému – částka 5 000 Kč.

Jak má fyzická osoba v dané situaci postupovat?

Fyzická osoba zahrne příjmy z nájmu v rámci tří dílčích základů daně. Příjem z nájmu vlečky bude zdaněn v rámci § 7 ZDP jako příjem z podnikání, k příjmu může poplatník uplatnit skutečné výdaje vč. odpisu vlečky nebo paušální výdaje ve výši 60 % z příjmů. Příjem z nájmu garáže bude zdaněn v rámci § 9 ZDP jako příjem z nájmu, k příjmu může poplatník uplatnit skutečné výdaje vč. odpisu garáže nebo paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů. Příjem z krátkodobého nájmu osobního automobilu bude zdaněn jako příjem z příležitostného nájmu movitých věcí podle § 10 ZDP, ale protože částka nepřesáhla 30 000 Kč, půjde o příjem osvobozený od daně z příjmů.

76. Paušální výdaje

Podnikatel podniká na základě živnostenského oprávnění (řemeslná živnost) a vede dobrovolně účetnictví. Z důvodu nevyužití některých objektů zahrnutých v obchodním majetku pro své podnikání, tyto objekty pronajímá. Za rok 2023 dosáhne z podnikání příjmy 1 400 000 Kč a skutečné výdaje 450 000 Kč a příjmy z nájmu ve výši 1 200 000 Kč, přičemž skutečné výdaje související s nájmem činí 480 000 Kč (odpisy, opravy). Poplatník uplatňuje paušální výdaje k příjmům z podnikání ve výši 80 %.

Jak má podnikatel správně postupovat?

I když podnikatel uplatňuje k příjmům z řemeslného podnikání paušální výdaje, má i nadále obchodní majetek z důvodu vedení účetnictví. Vzhledem k tomu, že příjmy ze živnostenského podnikání a z nájmu nemovité věci zahrnuté do obchodního majetku jsou součástí jednoho dílčího základu daně dle § 7 ZDP, je nutno u obou druhů příjmů použít stejný způsob uplatnění výdajů.

Poplatník uplatní v roce 2023 následující paušální výdaje v rámci § 7 ZDP:

Druh příjmů	Příjmy v Kč	Výdaje v Kč
Řemeslná živnost	1 400 000	1 120 000
Nájem nemovité věci	1 200 000	360 000
Celkem	2 600 000	1 480 000

 

Dílčí základ daně dle § 7 ZDP u poplatníka za zdaňovací období 2023 vychází při uplatnění paušálních výdajů 1 120 000 Kč. Pokud by poplatník uplatňoval v rámci podnikání skutečné výdaje, musel by rovněž k příjmům z nájmu uplatnit skutečné výdaje, a jeho základ daně dle § 7 ZDP by činil: (1 400 000 Kč – 450 000 Kč) + (1 200 000 Kč – 480 000 Kč) = 1 670 000 Kč.

77. Odpisová skupina

Nájemce provedl technické zhodnocení najaté administrativní budovy zaevidované vlastníkem do obchodního majetku do konce roku 2003.

Do jaké odpisové skupiny musí nájemce dokončené technické zhodnocení budovy zatřídit?

Podle § 28 odst. 3 zákona nájemce zatřídí technické zhodnocení do odpisové skupiny, do které je zatříděn najatý majetek. Vzhledem k tomu, že administrativní budova byla zaevidovaná do obchodního majetku poplatníka do konce roku 2003, odepisuje se v 5. odpisové skupině, bude nájemce technické zhodnocení odpisovat také v 5. odpisové skupině.

78. Příjem z nájmu pozemku

Sourozenci – Petr a Petra – zdědili po otci zemědělský pozemek a stali se jeho spoluvlastníky s podílem 60 % a 40 %. Protože jej nechtějí sami využívat ale zatím ani prodat, našli místního zemědělského podnikatele, kterému pozemek pronajali za celkové roční nájemné 100 000 Kč. Předtím však ještě museli uhradit 20 000 Kč za jeho „opravu“ a údržbu spočívající v posekání přerostlé trávy, jejím odvozu, srovnání terénu a přeorání.

Jedná se o zdanitelný příjem z nájmu?

Příjem z nájmu pozemku představuje pro každého ze sourozenců zdanitelný příjem z nájmu podle § 9 ZDP. Pokud se o tyto společné příjmy podělí v poměru svých podíl – tedy Petrovi připadne 60 000 Kč a Petře 40 000 Kč – pak mohou uplatnit buď prokázané související výdaje 20 000 Kč, které si opět rozdělí v poměru 60 % versus 40 %. Anebo mohou u svých příjmů oba nebo jen jeden z nich uplatnit paušální výdaje 30 % z příjmů.

Sourozenci se sice mohou dohodnout na rozdělení společných příjmů z nájmu pozemku v jiném poměru – například rovným dílem 50 % a 50 % – pak ale oba přijdou o možnost uplatnění paušálních výdajů a nezbude jim, než vystačit pro daňové účely se skutečnými, prokázanými výdaji, které si rozdělí ve stejném poměru 50/50.

79. IT kancelář v části najatého bytu

OSVČ podniká v zakázkové výrobě nejrůznějších programátorských „kouzel“. Jelikož ke své tvůrčí práci potřebuje prakticky jen kvalitní počítač, internet a zejména klidné místečko, zřídil si IT kancelář v jednom z pokojů najatého bytu. Výdaje prokazuje daňovou evidencí podle § 7b ZDP, což ale komplikuje fakt, že jsou často sporné, neboť prostor i předměty využívané pro podnikání slouží zčásti i pro jeho osobní potřeby. Na straně jedné tedy provozní výlohy spojené s bytem prokazatelně souvisejí se zdanitelnými příjmy z podnikání OSVČ a splňují tak obecnou podmínku daňové uznatelnosti. Ovšem na straně druhé, se věcně jedná rovněž o výdaje na jeho osobní potřebu, které jsou speciálním ustanovením a priori vyloučeny z daňově účinných.

Jak má OSVČ správně postupovat?

Z hlediska průkaznosti by ideálním řešením této patové situace bylo jednoznačné přiřazení dílčích výloh spojených s bytem pro podnikatelské versus ostatní (osobní, rodinné) potřeby. Což si lze reálně představit snad jen u elektřiny, pokud by její odběr IT kanceláří OSVČ měřil podružný elektroměr. Ani nadmíru pedantního úředníka by nenapadlo nutit nebohého živnostníka k pečlivému odměřování a zaznamenávání vody spotřebované během programátorské činnosti, k propočítávání tepelné energie dodané do zmíněného pokoje, k vážení odpadků vzniklých v souvislosti s podnikáním atp. Stejně tak není možné – patrně ani právně – aby se dohodl s vlastníkem bytu na dvojí fakturaci nájemného, zvlášť za onen IT pokoj, a odděleně za zbývající část bytu užívanou privátně.

V praxi respektovaným kompromisním řešením se osvědčilo rozklíčování celkových výdajů placených v souvislosti s užíváním bytu na část soukromou versus podnikatelskou v poměru podlahových ploch. Pokud tedy činí celková vnitřní nášlapná plocha bytu např. 100 m², z čehož výhradně k podnikání slouží pokoj o ploše 20 m², pak „průkazný“ klíčovací poměr bude 20 % (= 20 m² / 100 m²). Tuto část výdajů na bydlení pak bude moci podnikatel zahrnovat mezi své daňové výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů OSVČ.

80. Příjem z nájmu garáže

Zaměstnanec s příjmy ze závislé činnosti učinil pro rok 2023 u zaměstnavatele prohlášení k dani z příjmů. Současně v roce 2023 získal příjem z nájmu garáže ve výši 1 500 Kč × 12 měsíců = 18 000 Kč. Jiné zdanitelné příjmy občan nemá.

Musí zaměstnanec podávat za rok 2023 daňové přiznání?

Zaměstnanec nemusí za rok 2023 podávat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob a může požádat zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění. Příjem za pronájem garáže je zdaňovaný dle § 9 ZDP, ale ve smyslu znění § 38g odst. 2 ZDP poplatník s příjmy ze závislé činnosti s učiněným prohlášením k dani není povinen podat daňové přiznání, pokud jeho příjmy podle § 7 až § 10 ZDP nejsou vyšší než 20 000 Kč. V našem případě tak příjem z pronájmu za rok 2023 nebude zdaněn.

81. Pronájem budovy, která je kulturní památkou

Poplatník pronajímá budovu, která je nemovitou kulturní památkou a tuto budovu odpisuje podle § 31 zákona ze vstupní ceny 1 200 000 Kč. Dne 16. března a následně pak ještě 18. září letošního roku na budově dokončil v souladu se stavebními předpisy dvě technická zhodnocení v ceně 110 000 Kč a 180 000 Kč.

Jak má poplatník výdaje uplatnit do výdajů daňových?

Podnikatel bude i nadále budovu odpisovat ze vstupní ceny 1 200 000 Kč, sazbou v dalších letech odpisování podle § 31 zákona. Pokud se jedná o odpisování technického zhodnocení, bude ho odpisovat podle § 30 zákona po dobu 15 let s přesností na dny či měsíce. Zvolí-li podnikatel měsíční výši odpisů, tedy po dobu 180 měsíců, uplatní v letošním roce do daňových výdajů:

–  9/180 (za duben až prosinec) z částky 110 000 Kč, tj. 612 × 9 = 5 508 Kč a dále

–  3/180 (za říjen až prosinec) z částky 180 000 Kč, tj. 1 000 × 3 = 3 000 Kč.

Odpisy stanovené podle § 30 zákona se zaokrouhlují na celé koruny nahoru.

Celkově tedy uplatní do daňových výdajů odpisy technického zhodnocení ve výši: 5 508 + 3 000 = 8 508 Kč.

82. Změna použití obchodního majetku

Pan Novák je měsíční plátce DPH a provozuje řemeslnou živnost ve vlastní dílničce, a dále pronajímá byt studentovi (neplátci). V rámci své živnosti plátce uskutečňuje pouze zdanitelná plnění – proto u souvisejících přijatých zdanitelných plnění má plný nárok na odpočet DPH na vstupu. Naproti tomu pronájem bytu neplátci je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet daně – u souvisejících přijatých zdanitelných plnění proto nemá ani zčásti nárok na odpočet DPH. Dále ještě pan Novák vlastní rodinný dům, kde bydlí a tedy jej využívá jen pro své soukromé (osobní) potřeby – u souvisejících přijatých zdanitelných plnění tedy nemá nárok na odpočet DPH.

V lednu 2023 koupil od plátce stavební materiál za 100 000 Kč + DPH 21 000 Kč, který chtěl využít při opravě své řemeslné dílny. Protože tedy přijal zdanitelné plnění (stavební materiál) za účelem použití jen pro uskutečňování svých „nárokových plnění“, uplatnil si v přiznání k DPH za březen plný odpočet daně 21 000 Kč.

Ovšem v březnu byl vyplaven pronajímaný byt, a proto pan Novák operativně původní záměr změní a polovinu stavebního materiálu spotřebuje pro naléhavou opravu bytu, a tedy pro „nenárokové plnění“ – ovšem stále ještě v rámci své „ekonomické“ činnosti. Tuto změnu v nároku na odpočet nebude plátce řešit dodatečným přiznáním k DPH za leden 2023 – tehdy totiž postupoval v souladu se zákonem, když vycházel ze svého úmyslu využít materiál pouze pro svá „nároková plnění“. Pro zohlednění této změny použití přijatého zdanitelného plnění (zásob) slouží tzv. vyrovnání odpočtu daně. V souladu s očekáváním v březnovém přiznání k DPH „vrátí“ polovinu uplatněného odpočtu daně ve výši 10 500 Kč (s mínusem), k čemuž technicky slouží korekční řádek 45.

Jak má živnostník dále postupovat?

Na naléhání manželky pan Novák oželí zamýšlenou opravu řemeslné dílny a druhou půlku stavebního materiálu v dubnu spotřebuje při výstavbě zahradního krbu u rodinného domu. Je jasné, že tímto padl důvod pro uznání i druhé poloviny odpočtu DPH na vstupu. Tentokrát se ale již nejedná o využití zásob v rámci ekonomické činnosti plátce (kam vedle podnikání spadá i dlouhodobý pronájem), proto se neuplatní vyrovnání odpočtu daně.

Tato změna použití obchodního majetku, u něhož plátce nárokoval odpočet daně, se bude řešit tak, že tato osobní spotřeba se pro účely DPH posoudí jako fiktivně úplatné dodání zboží, u něhož má plátce povinnost přiznat daň na výstupu. V přiznání k DPH za duben 2023 proto plátce vykáže mezi běžnými uskutečněnými zdanitelnými plněními i to fiktivně úplatné dodání druhé půlky stavebního materiálu, u něhož de facto státu vrátí uplatněných 10 500 Kč DPH formou daně na výstupu z uskutečněných zdanitelných plnění v Česku na řádku 1.

83. Ubytovací služby

Právnická osoba, plátce DPH, vede účetnictví. Do banky přijde PO částka jen za ubytování ponížená o servisní poplatek a dále chodí faktury na servisní poplatky od Airbnb.

Jak má PO danit a účtovat servisní poplatek hostitele přes Airbnb? Zdaňuje PO servisní poplatek na výstupu? A přijatou fakturu reverse-charge?

Poskytovatel ubytování je plátcem a vykazuje takto poskytnuté ubytovací služby jako zdanitelné plnění uváděné v přiznání k DPH na ř. 2. Poskytované služby je zároveň povinen vykázat v kontrolním hlášení. Co se týče servisního poplatku, platí, že zprostředkovatel poskytuje elektronickou službu spočívající ve využití platformy poskytovateli ubytování – plátci DPH v tuzemsku. Podle ustanovení § 108 odst. 3 písm. a) bodu 1 ZDPH platí, že pokud zdanitelné plnění (poskytnutí služby použití online platformy) uskutečňuje osoba neusazená v tuzemsku, je povinna přiznat daň osoba, která toto plnění přijala, tzn. poskytovatel ubytování – plátce DPH. Vzniká tedy povinnost přiznat daň příjemci této služby, tedy plátci, a zároveň má tento plátce možnost si uplatnit nárok na odpočet při splnění zákonných podmínek. Co se týče přijaté faktury za servisní poplatek, ano, použije se režim reverse-charge. Dochází tak ke zdanění servisního poplatku na výstupu s možností uplatnit si o nárok na odpočet DPH v souladu s § 72 a násl. ZDPH. V přiznání k DPH tedy plátce přizná daň z přijaté služby spočívající v použití online platformy fakturované zprostředkovatelem. Uvede i v kontrolním hlášení v oddílu A2 na základě ustanovení § 101c písm. b) bodu 1 ZDPH.

84. Přestavění budovy na budovu administrativní

Podnikatel provedl technické zhodnocení budovy zaevidované do obchodního majetku do konce roku 2003 tak, že budovu přestavěl na budovou administrativní.

Do jaké odpisové skupiny musí podnikatel budovu zatřídit?

Technické zhodnocení je součástí budovy. Vzhledem k tomu, že budova byla zaevidovaná do obchodního majetku poplatníka do konce roku 2003, odepisuje se v 5. odpisové skupině, bude se i po dokončení technického zhodnocení nadále odpisovat v páté odpisové skupině.

85. Kancelářská budova

Developer je plátcem DPH a v roce 2021 pro něj stavební firma (plátce) postavila kancelářskou budovu za 100 milionů Kč + DPH 21 milionů Kč. Tato stavba je účetně DHM odpisovaným účetními odpisy, pro účely daně z příjmů jde o HM odpisovaný daňovými odpisy a na poli DPH jde o dlouhodobý majetek podléhající úpravě odpočtu daně. Developer si celou DPH na vstupu ihned plně nárokoval k odpočtu daně, protože stavbu hodlal pronajímat pouze plátcům, přičemž u nájemného vždy dobrovolně uplatní DPH na výstupu. Což se mu ale dařilo jen dva roky, v roce 2023 připadala zhruba polovina nájemného na neplátce, u nichž pronajímatel nemohl uplatnit DPH na výstupu a tyto nájmy tak musely zůstat osvobozeny od daně bez nároku na odpočet daně. Ještě horší to pak bylo v roce 2024, kdy v kancelářské budově zůstali už pouze nájemci – neplátci. Situace se vylepší až od roku 2025, kdy nájemci budou již zase jen plátci DPH, a pronajímatel u všech nájmů přizná DPH na výstupu.

Jak má plátce správně postupovat z hlediska daní?

V zájmu daňové spravedlnosti je plátce DPH u staveb (dlouhodobého majetku) povinen po dobu 10 let sledovat případnou změnu v rozsahu jeho použití mající vliv na uplatněný odpočet daně. A pokud dojde ke změně větší než 10 procentních bodů, je povinen, resp. oprávněn provést úpravu odpočtu daně dle § 78 až § 78e ZDPH.

Zjednodušeně řečeno se odpočet DPH na vstupu 21 milionů Kč jakoby rozdělí na 10 stejných částí (10 × 2 100 000 Kč) a každá desetina se přiřadí k jednomu kalendářnímu roku 10leté lhůty pro úpravu odpočtu daně:

l   V roce 2021 a také v roce 2022 developer využíval stavbu jen pro uskutečňování svých zdanitelných plnění:

–  První a druhá desetina odpočtu daně na vstupu připadající na tyto roky (2 × 2,1 mil. Kč) proto plátci definitivně zůstávají zachovány (potvrzeny), neprováděl tedy žádnou úpravu uplatněného odpočtu daně.

l   V roce 2023 stavba sloužila cca z poloviny pro nájem osvobozený od daně bez nároku na odpočet daně:

–  Plátce proto musel adekvátně upravit třetí desetinu odpočtu daně připadající na tento rok (2,1 mil Kč). Přičemž záleží na krátícím koeficientu za tento rok, který se vypočte dle pravidel § 76 ZDPH. Pokud by činil např. 50 %, musel by plátce v tomto roce snížit původně uplatněný odpočet daně o 1 050 000 Kč.

l   V roce 2024 bude stavba využívána pouze pro nájmy osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně:

–  Což bude mít za následek, že vlastník bude muset upravit 4. desetinu odpočtu daně připadající na tento rok 2,1 mil Kč na nulu. O tuto částku sníží uplatněný odpočet daně v přiznání k DPH za prosinec 2024.

l   V letech 2025 až 2030 developer bude využívat kancelářskou budovu už zase jen pro svá zdanitelná plnění:

–  Pátá až 10. desetina odpočtu daně připadající na tyto roky plátci definitivně zůstávají a testování končí.

86. Počítačová síť vedená v najatých prostorách nemovitosti

Podnikatel podniká v najatých prostorách na základě nájemní smlouvy. V těchto prostorách vybudoval novou počítačovou síť pro 4 počítače, kde cena činila 14 000 Kč (kabely, lišty, práce). Počítačová síť je vedena po zdech najaté nemovité věci. V nájemní smlouvě má stanovenou částku na běžnou údržbu najaté nemovité věci ve výši 20 000 Kč ročně.

Jsou výdaje spojené s vybudováním počítačové sítě výdaji provozními nebo bude muset podnikatel výše uvedenou počítačovou síť odepisovat se souhlasem pronajímatele?

Výdaje spojené s realizací počítačové sítě, vedené po zdech najaté nemovité věci, představují z hlediska daně z příjmů technické zhodnocení budovy (nikoli běžnou údržbu najaté nemovité věci). Vzhledem ke skutečnosti, že tyto výdaje nepřevýšily zákonný limit 80 000 Kč stanovený § 33 zákona, lze je zahrnout přímo do daňových výdajů nájemce v souladu s § 24 odst. 2 písm. zb) zákona.

87. Postoupení stávající nájemní smlouvy dalšímu nájemci

Podnikatel ukončil nájem budovy s tím, že pronajímatel mu zůstatkovou cenu odpisovaného technického zhodnocení neuhradil. Pronajímatel postoupil stávající nájemní smlouvu dalšímu nájemci, který se ve smlouvě zavázal, že prvnímu nájemci zaplatí zůstatkovou cenu technického zhodnocení s tím, že pronajímatel dá písemný souhlas druhému nájemci, aby zaplacené technické zhodnocení odpisoval.

Jak se bude postupovat z hlediska daně z příjmů?

První nájemce zahrne zůstatkovou cenu technického zhodnocení do daňových výdajů do výše přijaté náhrady od druhého nájemce v souladu s § 24 odst. 2 písm. tb) zákona. Druhý nájemce může zahájit odpisování technického zhodnocení najatého majetku v souladu s § 28 odst. 3 zákona, a to sazbou nebo koeficientem v prvním roce odpisování. Vstupní cenou bude příslušná částka hrazená prvnímu nájemci. Vlastník v daném případě nemá nepeněžní příjem, nájem nebyl ukončen.

88. Přechod z daňové evidence na paušální výdaje

Podnikatel část nemovité věci vložené do obchodního majetku nevyužívá k činnosti, z níž dosahuje příjmy ze samostatné činnosti, a proto tuto část nemovité věci od roku 2020 pronajímá jinému podnikateli k jeho podnikání. Podnikatel dosud vedl daňovou evidenci, ale od roku 2023 přechází na uplatnění paušálních výdajů.

Jak má podnikatel postupovat z hlediska daní?

Do konce roku 2022 zdaňoval podnikatel příjem z nájmu nemovité věci jako součást příjmů z podnikání dle § 7 ZDP. Protože poplatník uplatňuje od roku 2023 výdaje procentem z příjmů a nevede účetnictví, neexistuje u něho od roku 2023 obchodní majetek a příjem z nájmu je proto u něho nutno zdanit dle § 9 ZDP, přičemž k těmto příjmům může uplatnit poplatník skutečné výdaje nebo paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů s jejich limitním omezením 600 000 Kč.

89. Technické zhodnocení provedené nájemcem na najatém majetku

Podnikatel, jako jeden z nájemců části velké budovy provedl technické zhodnocení této najaté části nemovité věci v ceně do 80 000 Kč.

Jak se bude postupovat v případě, že i ostatní nájemci provedou technické zhodnocení? Musí se všechna technická zhodnocení sečíst? I když u jednoho nájemce nepřevýší limit 80 000 Kč, musí se vynaložená částka odpisovat?

V případě technického zhodnocení provedeného nájemcem na najatém majetku, je třeba v daném případě vyjít z ustanovení § 33 zákona o daních z příjmů. Ten stanoví mimo jiné, že technickým zhodnocením se pro účely tohoto zákona rozumí vždy výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu 80 000 Kč. Z uvedeného ustanovení zákona je zřejmé, že se jedná o technické zhodnocení jednoho hmotného majetku, a že je třeba všechna technická zhodnocení, dokončená v jednom zdaňovacím období, sečíst. Vzhledem však ke skutečnosti, že nájemci nemovité věci, ani její vlastník, nemají zákonnou povinnost navzájem se informovat o případném technickém zhodnocení předmětné nemovité věci (někteří vlastníci i nájemci, pokud používají budovu, či její část, pro soukromé účely ani výši případného technického zhodnocení neevidují) správci daně nepozastavují postup poplatníka v případě, kdy výdaje spojené s technickým zhodnocením do 80 000 Kč zahrne přímo do daňových výdajů.

90. Ukončení nájmu budovy podnikatelem I.

Podnikatel ukončil nájem budovy s tím, že pronajímatel mu neuhradil zůstatkovou cenu odpisovaného technického zhodnocení. Nájemní smlouva ukončena nebyla, na základě dodatku bude v nájemní smlouvě pokračovat další podnikatel – nájemce, s tím, že prvnímu nájemci zaplatí zůstatkovou cenu technického zhodnocení. Došlo k postoupení nájemní smlouvy. Pronajímatel dá písemný souhlas druhému nájemci, aby zaplacené technické zhodnocení odpisoval.

Jak mají postupovat z hlediska daně z příjmů?

V uvedeném případě zahrne první nájemce zůstatkovou cenu technického zhodnocení do daňových výdajů do výše přijaté náhrady od druhého nájemce v souladu s § 24 odst. 2 písm. tb) zákona. Druhý nájemce může zahájit odpisování technického zhodnocení najatého majetku v souladu s § 28 odst. 3 zákona. Vstupní cenou bude příslušná částka hrazená prvnímu nájemci. V daném případě vlastník nemá nepeněžní příjem, nejedná se o ukončení nájmu, ale o postoupení nájemní smlouvy. Postoupení smlouvy řeší obecně § 1895 a násl. zákona č. 89/­2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Ten stanoví, že nevylučuje-li to povaha smlouvy, může kterákoli strana převést jako postupitel svá práva a povinnosti ze smlouvy nebo z její části třetí osobě, pokud s tím postoupená strana souhlasí a pokud nebylo dosud splněno. Má-li být plnění ze smlouvy trvající nebo pravidelně se opakující, lze smlouvu postoupit s účinky k tomu, co ještě nebylo splněno.

91. Ukončení nájmu budovy podnikatelem II.

Podnikatel ukončil nájem budovy s tím, že pronajímatel mu neuhradil zůstatkovou cenu odpisovaného technického zhodnocení provedeného nad rámec nájemného.

Jak mají postupovat z hlediska daně z příjmů?

V uvedeném případě nájemce neuplatní zůstatkovou cenu technického zhodnocení do daňových výdajů [§ 24 odst. 2 písm. tb) zákona]. Pronajímatel bude mít v roce ukončení nájmu nepeněžní příjem v souladu s § 23 odst. 6 zákona. O tento nepeněžní příjem pronajímatel zvýší vstupní (zůstatkovou) cenu nemovité věci a bude pokračovat v odpisování.

92. Technické zhodnocení najaté budovy

Technické zhodnocení najaté budovy provedené nájemcem nemůže nájemce vlastnit.

Jak je tomu v případě, kdy si nájemce toto technické zhodnocení může kdykoli demontovat a umístit do jiné budovy?

Technické zhodnocení je součástí stavby a podle přílohy č. 1 k zákonu o daních z příjmů, nedílnou součástí domů, budov a staveb (stavebních děl) jsou zařízení a předměty, které z hlediska stavebního díla umožňují jeho funkci a účel, ke kterému je určeno. Takováto zařízení a předměty musí být se stavebním dílem pevně spojena a nelze je demontovat, aniž by došlo ke znehodnocení funkce a účelu stavebního díla, a jsou zpravidla součástí celkové dodávky stavebního díla. Pokud však v daném případě nájemce pořídil samostatnou věc movitou, která se stavbou netvoří jeden funkční celek přesto, že je s najatou stavbou pevně spojena, nejedná se v daném případě o technické zhodnocení stavby, ale o samostatnou věc movitou v souladu s § 26 odst. 2 zákona. Taková věc movitá je ve vlastnictví nájemce, který si ji pořídil a ten jako vlastník bude tuto samostatnou věc movitou odpisovat v souladu s § 28 odst. 1 zákona, a to způsobem rovnoměrným podle § 31 zákona nebo zrychleným podle § 32 zákona.

93. Příjem z příležitostného nájmu soukromé cesty

Poplatník s příjmy ze závislé činnosti pronajal cestu vedoucí přes jeho pozemek na svoz dřeva. Za tento příležitostný nájem obdržel 27 000 Kč.

Musí poplatník podat daňové přiznání a přijatou částku zdanit, když se jedná o příležitostný nájem do 30 000 Kč?

Příjem z příležitostného nájmu soukromé cesty je příjmem podle § 9 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů, tj. příjmem z nájmu nemovitých věcí (jejich částí). Jako daňový výdaj lze uplatnit paušální výdaje ve výši 30 % z dosažených příjmů (maximálně však 600 000 Kč). Jako příjem podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů, nelze příjem z nájmu cesty posoudit, neboť v případě cesty se o věc movitou nejedná.

94. Stavební úpravy

Podnikatel fyzická osoba provozující obchod se dohodl s investorem a stavebně si upravil 100 m² plochy v přízemí jeho budovaného obchodního domu. Nosné zdi a technické zázemí zůstaly, podnikatel si vybudoval na vlastní náklady příčky, prodejní pulty a výlohu. Celkové náklady činily 130 000 Kč.

Jak podnikatel uplatní tyto výdaje do výdajů daňových?

Stane-li se podnikatel po dokončení výstavby obchodního domu nájemcem předmětných prostor, tj. uzavře-li s vlastníkem obchodního domu nájemní smlouvu, bude moci výdaje spojené s úpravou stavby, tedy s jejím technickým zhodnocením, odpisovat. Podmínkou je, aby měl podnikatel od pronajímatele písemný souhlas s odpisováním příslušných výdajů. Jde-li o budovu obchodního domu, je třeba předmětné technické zhodnocení zatřídit do 6. odpisové skupiny v souladu s přílohou č. 1 zákona o daních z příjmů.

95. Pronájem a poskytnutí ubytovací služby

Společnost s r. o. – tuzemský plátce DPH pořídil byt za účelem pronajímání, popř. poskytování ubytování.

Jaký je rozdíl mezi pronájmem a poskytnutím ubytovací služby? Kdy může společnost s r. o. poskytnout ubytovací službu?

Rozdíl je podstatný. Nájem je dle § 56a ZDPH osvobozené plnění bez nároku na odpočet (až na výjimky typu např. nebytový prostor – plátce plátci, kdy lze uplatňovat daň). Tzn. např. u pronajímaného bytu krácení odpočtu a úprava odpočtu DPH u pořízeného bytu. Kdežto ubytovací služby jsou zdanitelným plněním a znamenají nekrácení odpočtu a neupravování odpočtu u dlouhodobého majetku (bytu) dle § 78 ZDPH. Aby s. r. o. mohlo poskytovat ubytovací služby tak musí mít v předmětu podnikání činnost: „Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona“. Ubytovací služby jsou totiž oborem živnosti ohlašovací volné „Výroba, obchod a služby neuvedené v příloze č. 1 až 3 živnostenského zákona“, konkrétně oborem č. 55.

96. Fotovoltaická elektrárna na střeše rodinného domu

Podnikatel provozuje fotovoltaickou elektrárnu umístěnou na střeše rodinného domu, v jehož části také podniká, dokončenou v listopadu 2021. Stavební úpravy střechy, nosná konstrukce a kabeláž stály 145 000 Kč, samotná fotovoltaická elektrárna 500 000 Kč. V červnu 2022 provedl technické zhodnocení v ceně 100 000 Kč.

Jak má podnikatel postupovat při odpisování?

Pokud se jedná o odpisování fotovoltaické elektrárny, je stavební úprava střechy, nosná konstrukce a kabeláž pro rozvod elektrické energie z článků technickým zhodnocením domu. Poplatník vloží dům do obchodního majetku, stanoví vstupní cenu domu v souladu s § 29 zákona a zahájí odpisování domu podle § 31 nebo § 32 zákona, tj. způsobem rovnoměrným nebo zrychleným. Ve smyslu § 28 odst. 6 zákona může poplatník uplatnit do daňových výdajů odpisy domu jen v poměrné výši. Příslušnou výši odpisů si může poplatník nechat posoudit správcem daně podle § 24b zákona o daních z příjmů. Citované ustanovení stanoví postup při závazném posouzení poměru výdajů (nákladů) spojených s provozem nemovitosti používané zčásti k podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti anebo k pronájmu a zčásti k soukromým účelům, které lze uplatnit jako výdaj (náklad) na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Upozorňuji, že za toto závazné posouzení poplatník uhradí poplatek 10 000 Kč, který je daňovým výdajem.

Součástí fotovoltaické elektrárny jsou i věci movité, tj. fotovoltaické panely, generátory, elektromotory a fotovoltaické články. Vstupní cenou těchto věcí movitých je cena pořizovací ve výši 500 000 Kč. Poplatník zahájil jejich odpis podle § 30b zákona, tj. rovnoměrně po dobu 240 měsíců. Měsíční odpis po zaokrouhlení na celé koruny nahoru činí 500 000 : 240 = 2 084 Kč. Daňovým výdajem roku 2021 byla 1/240 vstupní ceny, tj. 2 084 Kč. V roce 2022 bylo od ledna do června daňovým výdajem 6 × 2 084 = 12 504 Kč. Zůstatková cena činila: 500 000 – 2 084 – 12 504 = 485 412 Kč. Zbývající doba odpisování činí 240 – 7 = 233 měsíců. Měsíční odpis po provedení technického zhodnocení po zaokrouhlení na celé koruny nahoru činí: (485 412 + 100 000) : 233 = 2 513 Kč.

V roce 2022 bylo od července do prosince daňovým výdajem 6 × 2 513 = 15 078 Kč. Celkový odpis za rok 2022 činil 12 504 + 15 078 = 27 582 Kč.

97. Technické zhodnocení najatého hotelu

Nájemce provedl v roce 2000 technické zhodnocení najatého hotelu, které od roku 2000 odpisuje v 5. odpisové skupině. V současné době se dohodl s vlastníkem a hotel od něho kupuje.

V jaké odpisové skupině bude nájemce odpisovat technické zhodnocení z roku 2000 a v jaké odpisové skupině bude odpisovat koupený hotel?

V souladu s § 29 odst. 1 písm. a) zákona poplatník sečte kupní cenu hotelu se zůstatkovou cenou technického zhodnocení, hotel zatřídí do 6. odpisové skupiny a zahájí jeho odpisování sazbou nebo koeficientem v prvním roce odpisování.

98. Pronájem bytové jednotky

Poplatník zakoupil v září 2023 bytovou jednotku včetně spoluvlastnického podílu na společných částech bytového domu a na pozemcích za sjednanou kupní cenu 3 700 000 Kč (v kupní smlouvě je uvedena cena pozemku 66 000 Kč a cena bytové jednotky 3 634 000 Kč). Cílem koupě je pronájem bytové jednotky. Na zakoupení bytové jednotky poskytl otec poplatníka účelový peněžitý dar ve výši 1 000 000 Kč. Od ledna 2024 poplatník zahájí pronájem bytové jednotky a poplatník zdaňuje příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP.

Jak má poplatník správně postupovat?

Nedaňovým výdajem poplatníka je celá částka za nákup pozemku se stavbou 3 700 000 Kč. Z § 29 odst. 1 ZDP vyplývá, že vstupní cena hmotného majetku se za účelem odpisování snižuje o bezúplatný příjem ve formě účelového peněžitého daru na pořízení hmotného majetku nebo na jeho technické zhodnocení. V našem případě je tedy nutno sjednanou kupní cenu snížit o částku účelově poskytnutého peněžitého daru. Vychází nám částka 2 700 000 Kč. Cena pozemku v procentech z kupní ceny činí 66 000 Kč : 3 700 000 Kč × 100 = 1,784 %. Tímto procentem vynásobíme sníženou kupní cenu majetku o dar a výše pozemku v rámci snížené kupní ceny činí: 2 700 000 Kč × 1,784 : 100 = 48 168 Kč

Ocenění bytové jednotky pro účely odpisování tak činí: 2 700 000 Kč – 48 168 Kč = 2 651 832 Kč

Z této částky bude bytová jednotka odpisována při zahájení pronájmu od 1. 1. 2024 po dobu 30 let (5. odpisová skupina) rovnoměrným nebo zrychleným způsobem, pokud poplatník nezvolí paušální výdaje k příjmům z nájmu zdaňovaného dle § 9 ZDP.

99. Pronájem zděděného bytu

Občan získal v roce 2020 od své babičky darem jednopokojový byt, který od roku 2021 pronajímal a příjmy z nájmu zdaňoval dle § 9 ZDP. V průběhu roku 2023 občan náhle zemřel a po skončení řízení o pozůstalosti se stal vlastníkem jednopokojového jeho syn. Syn pokračuje s pronájmem zděděného bytu (se stejným nájemcem).

Jaký je správný postup v uvedeném případě?

V daném případě občan, který získal darem byt od své babičky [získaný bezúplatný příjem – dar je dle § 10 odst. 3 písm. c) bod 1 ZDP osvobozen od daně z příjmů] a tento pronajímá, nemůže uplatnit jeho daňové odpisy v souvislosti s dosaženými příjmy dle § 9 ZDP ve smyslu znění § 27 písm. j) ZDP.

Jeho syn, který zdědil byt v roce 2023 od svého otce [bezúplatný příjem z nabytí dědictví je dle § 4a písm. a) ZDP osvobozen od daně z příjmů] a který zděděný byt dále pronajímá nájemci, se může rozhodnout, zda v rámci zdanění příjmů z nájmu dle § 9 ZDP uplatní skutečné výdaje nebo paušální výdaje (30 % z dosažených příjmů s limitní hranicí výdajů 600 000 Kč za kalendářní rok) související s nájmem. Pokud uplatní k příjmům z nájmu skutečné výdaje, může uplatnit rovněž daňové odpisy z pronajímaného bytu. Vstupní cenou pro odpisování bytu bude podle § 29 odst. 1 písm. e) ZDP cena stanovená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí zděděného majetku, tedy cena stanovená pro účely dědického řízení.

100. Instalace žaluzií v najaté budově

Podnikatel nechal do oken v najaté budově nad rámec nájemného instalovat žaluzie a dále provedl instalaci počítačové sítě. Cena instalace žaluzií i počítačové sítě činila 90 000 Kč.

Může si nájemce výdaje spojené s instalací žaluzií a počítačové sítě odpisovat?

Z hlediska daně z příjmů představuje instalace žaluzií a počítačové sítě technické zhodnocení najaté nemovité věci, a to lze odpisovat pouze na základě písemné smlouvy s pronajímatelem podle § 28 odst. 3 zákona. V uvedeném případě je nutno pamatovat, že pokud se jedná o technické zhodnocení budovy, pak v případě předčasného ukončení nájmu je zůstatková cena technického zhodnocení na straně nájemce daňovým výdajem pouze do výše náhrady v souladu s § 24 odst. 2 písm. tb) zákona.

101. Dům ve spoluvlastnictví

Matka se synem zdědili po svém strýci do spoluvlastnictví dům se 4 byty, přičemž spoluvlastnický podíl matky činí 55 % a podíl syna 45 %. Byty jsou najímány, za zdaňovací období 2023 dosáhnou příjmy z nájmu 720 000 Kč a daňové výdaje v prokázané výši 260 000 Kč.

Jak správně vypočítat dílčí základ daně z nájmů obou spoluvlastníků?

Výpočet dílčího základu daně z nájmu dle § 9 ZDP obou spoluvlastníků za rok 2023:

Spoluvlastník	Podíl v %	Podíl příjmů	Podíl výdajů	Dílčí základ daně
Matka	55	396 000 Kč	143 000 Kč	253 000 Kč
Syn	45	324 000 Kč	117 000 Kč	207 000 Kč
Celkem		720 000 Kč	260 000 Kč

 

102. Bezúplatné nabytí bytu

Občan získal od své babičky v roce 2023 darem byt. Protože občan vlastní rodinný dům, ve kterém bydlí s rodinou, zahájí v roce 2023 pronájem bytu získaného darem a příjmy z nájmu zdaňuje dle § 9 ZDP. V roce 2024 provede v bytě stavební úpravy za 92 000 Kč, které mají charakter technického zhodnocení.

Jak má občan správně postupovat?

Vzhledem k tomu, že bezúplatné nabytí bytu (darování) je podle znění § 10 odst. 3 písm. c) bod 1 ZDP osvobozeno od daně z příjmů fyzických osob, s odvoláním na znění § 27 písm. j) ZDP se jedná o hmotný majetek vyloučený z odpisování. Technické zhodnocení provedené v roce 2024 představuje tzv. jiný majetek podle § 26 odst. 3 písm. a) ZDP a lze je odpisovat. Technické zhodnocení se zatřídí do páté odpisové skupiny (v této odpisové skupině by byl zatříděn byt) a počínaje rokem 2024 může pronajímatel zahájit jeho odpisování po dobu 30 let rovnoměrným nebo zrychleným způsobem ze vstupní ceny 92 000 Kč.

103. Nájem budovy zahrnuté v obchodním majetku

Fyzická osoba podniká a má movitý i nemovitý majetek vložen v obchodním majetku. Část budovy, ve které má umístěnu provozovnu, pronajímá jinému podnikateli. Příjem z nájmu zdaňuje dle § 7 ZDP. Z důvodu dlouhodobé nemoci se k 31. 12. 2023 rozhodne ukončit své podnikání. Část nemovité věci však bude i nadále pronajímat. Ke dni ukončení podnikání eviduje podnikatel neuhrazené nájemné za nájem nemovité věci za IV. čtvrtletí 2023 ve výši 45 000 Kč.

Jak má FO postupovat v dané situaci?

Vzhledem k tomu, že u nájmu nemovité věci se jedná o nájem majetku zahrnutého v obchodním majetku, je příjem po dobu trvání činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, zdaňován dle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP. Při ukončení podnikání však dochází k vyřazení majetku z obchodního majetku a následný nájem je daňově řešen dle § 9 ZDP jako nájem majetku nezahrnutého v obchodním majetku. Ve smyslu znění bodu 2 pokynu GFŘ č. D–59 k § 23 odst. 8 ZDP se neupraví základ daně při ukončení podnikání o pohledávky vztahující se k najímanému majetku. Dodatečná úhrada nájemného za rok 2023 se promítne jako příjem zdaňovaný dle § 9 ZDP ve zdaňovacím období, kdy dojde k úhradě.

104. Příjmy ze závislé činnosti, z podnikání a z nájmů

Fyzická osoba s příjmy ze závislé činnosti a z podnikání má ještě další příjmy z následujících nájmů:

– příjmy z nájmu nemovité věci zařazené pro účely svého podnikání v obchodním majetku,

– příjmy z nájmu garáže nezahrnuté v obchodním majetku,

– příjmy z příležitostného nájmu osobního automobilu svému známému,

– příjmy z nájmu chaty po dobu prázdnin svému zahraničnímu příteli.

Jak má FO postupovat z hlediska daně z příjmů?

Fyzická osoba zahrne příjmy z nájmu do tří dílčích základů daně:

a) příjem z nájmu nemovité věci zařazené v obchodním majetku bude zdaněn dle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP,

b) příjem z nájmu garáže i chaty (přestože jde u chaty o příležitostný nájem) bude zdaněn v rámci § 9 ZDP,

c) příjem z krátkodobého nájmu osobního automobilu bude zdaněn jako příjem z příležitostného nájmu movitých věcí podle § 10 ZDP, přičemž pokud tento příjem nepřesáhne ve zdaňovacím období 30 000 Kč, bude dle § 10 odst. 3 písm. a) ZDP od daně osvobozen.

105. Byty v SJM a příjem ze zděděného domku manžela

Manželé najímají byty ve dvou činžovních domech, které jsou součástí jejich společného jmění. Současně manžel najímá zděděný rodinný domek.

Jak mají manželé postupovat při zdaňování příjmů? Jak má manželka postupovat při zdaňování příjmu z nájmu zděděného domku?

Příjmy z nájmu bytů plynoucí manželům ze společného vlastnictví manželů, se zdaňují podle § 9 ZDP jako příjmy z nájmu jen u jednoho z manželů. V žádném případě tyto příjmy nelze ke zdanění rozdělit na oba manžele. Příjem z nájmu bytů bude zdaněn buď u manžela nebo u manželky jako příjem dle § 9 ZDP a to dle rozhodnutí manželů. Příjem z nájmu zděděného rodinného domku však bude zdaněn výlučně u manžela jako příjem dle § 9 ZDP, protože zděděný rodinný domek není předmětem společného jmění manželů.

106. Pronajímání nevyužitých místností

Partner vlastní dům, ve kterém žije s partnerkou ve společně hospodařící domácnosti od roku 2019. Partner se rozhodl nemovitou věc v roce 2023 darovat partnerce. Partnerka se následně rozhodne nevyužívané dvě místnosti najímat.

Je dar osvobozen od daně z příjmů?

V daném případě je bezúplatný příjem (dar) u partnerky osvobozen od daně z příjmů podle znění § 10 odst. 3 písm. c) bod 2 ZDP, protože žije s partnerem déle než po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti. V případě zahájení nájmu nemůže partnerka ve smyslu znění § 27 písm. j) ZDP uplatňovat odpisy jako daňový výdaj k příjmům z nájmu zdaňované dle § 9 ZDP.

107. Přístavba realizována na základě poskytnutého hypotečního úvěru

Občan vlastní rodinný dům. Za účelem umožnění bydlení vážně nemocné matce v tomto rodinném domu realizoval občan přístavbu na základě poskytnutého hypotečního úvěru. Ještě před dokončením přístavby však matka zemřela. Občan se proto rozhodl nově dokončené prostory pronajímat.

Jaký je správný postup v daném případě?

Občan si nemůže uplatnit zaplacené úroky z hypotečního úvěru poskytnutého na přístavbu rodinného domu od základu daně z příjmů, protože nově realizované prostory pronajímá. Pronajímatel si však může uplatnit jako daňové výdaje k příjmům z nájmu zdaňované dle § 9 ZDP úroky z hypotečního úvěru, hrazené vždy v příslušném zdaňovacím období, pokud se však nerozhodne k uplatnění paušálních výdajů k příjmům z nájmu.

108. Ukončení nájmu

Vlastník domu část prostor najímá nájemci k bydlení. Do daňových výdajů uplatňuje odpisy rovnoměrným způsobem odpovídající poměrné části najímané plochy domu a příjmy z nájmu zdaňuje dle § 9 ZDP. V průběhu roku 2023 se pronajímatel dohodl s nájemcem na ukončení nájmu k 31. 10. 2023 s tím, že následně bude využívat celý dům pro účely bydlení své rodiny.

Jak má vlastník domu postupovat při uplatnění odpisu?

Vlastník domu uplatní v roce 2023 daňový odpis najímané části domu podle § 26 odst. 7 písm. a) bod 3 ZDP ve výši poloviny ročního odpisu. Pochopitelně se jedná o polovinu ročního odpisu vypočteného dle § 28 odst. 6 ZDP (poměrná část odpisů stanovená v poměru najímané plochy k celkové ploše domu).

109. Opravy nemovitosti

Fyzická osoba zakoupila v roce 2015 nemovitost, kterou od 1. 3. 2021 začala pronajímat a příjmy z nájmu zdaňuje dle § 9 ZDP. Výdaje uplatňuje paušálem ve výši 30 % z dosažených příjmů z nájmu. Protože v roce 2024 hodlá provést opravy nemovitosti, chce počínaje rokem 2024 uplatňovat výdaje prokazatelným způsobem.

Jak má FO postupovat při odpisování?

V daném případě byl pronájem nemovitosti zahájen déle než 5 let od pořízení nemovitosti, proto je vstupní cenou pro odpisování nemovitosti reprodukční pořizovací cena stanovená podle zákona o oceňování a to k datu zahájení pronájmu, tedy ke dni 1. 3. 2021. Fyzická osoba však od roku 2021 do roku 2023 uplatňovala paušální výdaje, takže rok 2024 bude prvním rokem odpisování nemovité věci. V roce 2024 může fyzická osoba uplatnit odpisy stanovené ze vstupní ceny dle znaleckého posudku k 1. 3. 2021 a to rovnoměrným nebo zrychleným způsobem.

110. Oprava oken a střechy

Občan zahájil v roce 2022 tvorbu rezervy na opravu oken a střechy v bytovém domě, který vlastní a ve kterém najímá byty. Příjmy z nájmu zdaňuje dle § 9 ZDP. Rezerva v celkové výši 162 000 Kč je tvořena po dobu 2 let, provedení opravy je předpokládáno v roce 2024. V daňovém přiznání za rok 2022 podávaném elektronicky do 2. 5. 2023 zahrnul poplatník jako daňový výdaj k příjmům z nájmu zdaňovaným dle § 9 ZDP částku vytvořené rezervy 81 000 Kč a peněžní prostředky deponoval na samostatném účtu u banky dne 25. 4. 2023. Za zdaňovací období roku 2023 však peněžní prostředky na tvorbu rezervy ve výši 81 000 Kč deponuje nedopatřením na samostatném účtu u banky až dne 10. 5. 2024.

Jak má poplatník postupovat z hlediska daní?

Poplatník nedodržel podmínku uvedenou v § 7 odst. 4 ZoR, rezerva je vyhodnocena jako daňově neúčinný výdaj. Protože daňové přiznání za rok 2023 poplatník podá v elektronické formě do zákonného termínu 2. 5. 2024 a lze předpokládat, že v něm zahrnul jako daňový výdaj i vytvářenou rezervu na opravu za rok 2023, bude muset podat dodatečně daňové přiznání za rok 2023 a zvýšit v něm základ daně o částku vytvořené rezervy za obě zdaňovací období 162 000 Kč.

111. Pronájem darovaného bytu

Otec po úmrtí manželky daroval na základě darovací smlouvy svému synovi v roce 2023 třípokojový byt a odstěhoval se trvale na chatu. Syn však s rodinou vlastní rodinný domek a darovaný byt pronajímá.

Jak má syn postupovat z hlediska daní?

V daném případě je bezúplatný příjem (dar) osvobozen od daně z příjmů podle znění § 10 odst. 3 písm. c) bod 1 ZDP, a proto syn nemůže ve smyslu znění § 27 písm. j) ZDP byt daňově odpisovat a nemůže uplatňovat odpisy jako daňový výdaj k příjmům z nájmu zdaňované dle § 9 ZDP. V tomto případě bude pravděpodobně výhodné uplatňovat k příjmům z nájmu paušální výdaje ve výši 30 % dosažených příjmů z nájmu.

112. Pronájem nevyužitých místností

Podnikatel má vložen objekt, ve kterém podniká, v obchodním majetku, přičemž dvě nevyužité místnosti tohoto objektu pronajímá jinému podnikateli za účelem skladování jeho výrobků. Podnikatel vede daňovou evidenci.

Jak má podnikatel zdanit příjem z nájmu?

Příjem z nájmu části objektu zařazeného do obchodního majetku poplatníka je součástí dílčího základu daně dle § 7 ZDP a rozdíl příjmů a výdajů z tohoto nájmu ovlivní výši vyměřovacího základu pro odvod pojistného na sociální a zdravotní pojištění.

113. Odpisování technického zhodnocení

Společnost s r.o. má od roku 2018 pronajat od fyzické osoby hotel, který byl zařazen do užívání u vlastníka budovy v roce 2003. Na základě souhlasu vlastníka provede nájemce v roce 2023 na budově technické zhodnocení v částce 1 500 000 Kč. Nájemce získal souhlas vlastníka s odpisováním tohoto technického zhodnocení.

Jak má nájemce postupovat při odpisování?

Nájemce provedl technické zhodnocení na objektu hotelu, který je od roku 2003 zařazen u vlastníka do páté odpisové skupiny. I když v roce 2004 dojde u vlastníka k překvalifikaci budovy na kód 12111 Klasifikace stavebních děl (CZ-CC) a takto je i označeno provedené technické zhodnocení, zůstává pátá odpisová skupina i nadále zachována.

Podle § 28 odst. 3 ZDP nájemce zatřídí technické zhodnocení do stejné odpisové skupiny, ve které je zatříděn najatý hmotný majetek. Technické zhodnocení tedy nájemce zařadí do páté odpisové skupiny.

Pokud se nájemce rozhodne odpisovat technické zhodnocení zrychleným způsobem, bude výpočet odpisů technického zhodnocení následující:

Zdaňovací období	Výpočet daňových odpisů v Kč
2023	1 500 000 : 30 = 50 000
2024	2 × 1 450 000 : (31 – 1) = 96 667
2025	2 × 1 353 333 : (31 – 2) = 93 334
2026 atd.	2 × 1 259 999 : (31 – 3) = 90 000

 

114. Opravy zděděného bytu

Syn zdědil na základě skončení řízení o pozůstalosti po zemřelé matce třípokojový byt, ve kterém matka po úmrtí svého manžela bydlela zcela sama, přičemž byt byl v jejím osobním vlastnictví. Řízení o pozůstalosti je ukončeno v říjnu 2023. Vzhledem k tomu, že tento byt syn nevyužije ke svému bydlení, protože s rodinou žije v rodinném domku, rozhodne se jej od ledna 2024 pronajímat. Před vlastním pronájmem ještě provede nezbytné opravy bytu, spočívající ve výměně dveří, provedení nátěrů oken a opravy parketové podlahy za částku 72 000 Kč.

Jak má syn postupovat z hlediska daní?

Pokud bude syn uplatňovat v roce 2024 k příjmům z nájmu bytu skutečné výdaje spojené s nájmem, může uplatnit jako výdaj i daňové odpisy. Vstupní cenou pro odpisování bytu bude podle § 29 odst. 1 písm. e) ZDP cena stanovená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí zděděného majetku, tedy cena stanovená pro účely dědického řízení. Pokud bude např. tato cena stanovena soudním znalcem ke dni smrti zůstavitele ve výši 3 780 000 Kč, bude syn počínaje zdaňovacím obdobím roku 2024 uplatňovat odpisy bytu rovnoměrným nebo zrychleným způsobem ze vstupní ceny 3 780 000 Kč + 72 000 Kč = 3 852 000 Kč.

115. Úroky z hypotečního úvěru

Fyzická osoba použila na výstavbu rodinného domu hypoteční úvěr. Většinu nemovitosti využívá k vlastnímu bydlení, garáž (cca 20 % celkové podlahové plochy) pronajímá vlastnímu s. r. o.

Jak má FO naložit s úroky z hypotečního úvěru? Může FO 80 % uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně podle § 15 ZDP a 20 % uplatnit jako náklad k příjmům z pronájmu garáže podle § 9 ZDP?

Jak vyplývá z ustanovení § 15 odst. 3 ZDP, v případě že bytová potřeba nebo její část je využívána k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti anebo k nájmu, lze uplatnit odpočet úroků pouze v poměrné výši. Zbývající část je pak možné uplatnit jako výdaj na dosažení příjmů z pronájmu.

116. Odpisy činžovního domu

Syn zdědil po svém otci činžovní dům s byty, které zůstavitel pronajímal a příjmy zdaňoval dle § 9 ZDP. Do výdajů uplatňoval daňové odpisy činžovního domu. Syn pokračuje v nájmu bytů a uplatňuje výdaje ve skutečné výši.

Může syn změnit způsob odpisování?

Vzhledem k tomu, že syn zdědil nemovitou věc, kterou zůstavitel odpisoval, pokračuje syn v odpisování započatém otcem ve smyslu § 30 odst. 10 písm. a) ZDP, jakožto právní nástupce (dědic) otce. Nemůže přitom změnit způsob odpisování. To znamená, že pokud otec nemovitou věc odpisoval např. rovnoměrným způsobem, musí syn pokračovat v odpisování najímané nemovité věci rovněž rovnoměrným způsobem. Může se však stát, že zatímco zůstavitel uplatňoval v rámci zdaňování příjmů z nájmu dle § 9 ZDP výdaje spojené s nájmem ve skutečné výši, syn si zvolí způsob uplatnění výdajů paušální formou. V tomto případě jsou součástí paušálních výdajů veškeré výdaje související s nájmem, a odpisy syn nemůže uplatnit.

Účetnictví

117. Nájemné placené předem

Pronajímatel uzavřel s nájemcem smlouvu o nájmu kanceláře na 12 měsíců od 1. 9. 2022 do 31. 8. 2023 za nájemné 10 000 Kč měsíčně. Přičemž bylo dohodnuto, že nájemné za celou dobu nájmu je splatné již v 9. září 2022. Uzavřením nájemní smlouvy vznikla pronajímateli pohledávka (a nájemci dluh) na nájemné za celých 12 měsíců nájmu = 12 × 10 000 Kč = 120 000 Kč.

Jaký je správný účetní a daňový postup?

Účetně i daňově je nutno tuto částku promítnout do výnosů (nákladů) rovnoměrně během celé doby nájmu, k čemuž dobře poslouží právě účty časového rozlišení. Pro znázornění účetní souměrnosti – nájemce versus pronajímatel – uvádíme nejen situaci nákladů, ale i výnosů.

Datum	Popis účetního případu	Kč	Pronajímatel		Nájemce
1. 9. 2022	Předpis nájemného (12 × 10 000 Kč) placeného předem	120 000	315	384	381	325
9. 9. 2022	Úhrada nájemného (12 × 10 000 Kč) placeného předem	120 000	221	315	325	221
31. 12. 2022	Časově rozlišené nájemné připadající na rok 2022 (4/12)	40 000	384	602	518	381
31. 8. 2023	Časově rozlišené nájemné připadající na rok 2023 (8/12)	80 000	384	602	518	381

 

118. Úhrada nájemného nepeněžitou formou opravy

Pronajímatel se dohodl s nájemce nebytového prostoru, že nájemné – 10 000 Kč měsíčně, splatné vždy 15. – za červenec a srpen uhradí nepeněžitou formou opravy. Například mohlo jít o výměnu okna v kanceláři.

Jak má účetní správně postupovat při účtování?

Den	Popis účetního případu	Částka v Kč	Pronajímatel		Nájemce
			MD	D	MD	D
3. 7.	Dokončení a předání opravy (výměna okna) hrazené nájemcem	18 000	511	325	315	325.1
7. 7.	Úhrada nájemce za opravu (výměnu okna) stavební firmě	18 000	–	–	325.1	221
15. 7.	Předpis nájemného za červenec	10 000	315	602	518	325.2
	Nepeněžitá úhrada nájemného opravou najaté kanceláře	10 000	325	315	325.2	315
15. 8.	Předpis nájemného za srpen	10 000	315	602	518	325.2
	Nepeněžitá úhrada části nájemného opravou najaté kanceláře	8 000	325	315	325.2	315
	Doplatek srpnového nájemného v hotovosti	2 000	211	315	325.2	211

 

119. Pronájem dílny

Koncem loňského roku podnikatel vedoucí daňovou evidenci přijal za pronájem dílny společnosti s ručením omezeným, kde je jediným společníkem 90 000 Kč na 3 roky dopředu.

Jak bude podnikatel postupovat, když od letošního roku přechází na vedení účetnictví?

Nájemné přijaté ve zdaňovacím období, kdy podnikatel vedl daňovou evidenci, bylo zdanitelným příjmem tohoto zdaňovacího období. V daném případě je třeba pouze pamatovat na cenu obvyklou v souladu s § 23 odst. 7 zákona. V následujícím roce kdy podnikatel přejde na vedení účetnictví o přijatém nájemném, nemusí účtovat. Pokud by se rozhodl a o přijatém nájemném dopředu účtoval, po 3 následující roky uplatňoval do výnosů ročně částku 30 000 Kč, jako časově rozlišené přijaté nájemné, jednalo by se o výnos nedaňový podle § 23 odst. 4 písm. d) zákona (příjmy se nezdaňují dvakrát) a podnikatel by musel po dobu 3 let snižovat výsledek hospodaření o částku 30 000 Kč.

120. Ordinace lékaře umístěna v najatých místnostech soukromého domu

Praktický lékař má ordinaci s čekárnou umístěnu v najatých přízemních místnostech soukromého domu. Měsíční nájemné ve výši 13 000 Kč hradí nájemce dle nájemní smlouvy vždy k 25. dne daného měsíce na budoucí měsíc. Lékař vede daňovou evidenci.

Jak je to z pohledu nájemce?

Nájemné bude u poplatníka daňovým výdajem v plné výši v době jeho úhrady. Nájemné zaplacené v prosinci 2023 ve výši 13 000 Kč na leden 2024 bude u nájemce daňovým výdajem roku 2023. Pokud by však lékař vedl účetnictví, musel by respektovat věcnou a časovou souvislost vynaložených nákladů a výnosů s využitím účtů časového rozlišení. Částka 13 000 Kč hrazeného nájemného na měsíc leden 2024 se zaúčtuje v prosinci 2023 na účty MD 381/D 321, po zaplacení na MD 321/D 221. V roce 2024 dojde k proúčtování MD 518/D 381. Nájemné zaplacené v prosinci 2023 na leden 2024 bude tak u nájemce daňovým nákladem až roku 2024.

121. Technické zhodnocení majetku realizované nájemcem

Společnost A s. r. o. 2 vlastníci/jednatelé – jmenovitě J1, J2 (vlastní budovu/nebytové prostory) + pozemky a má v nájmu společnost B s. r. o. 4 vlastníci (2 ze společnosti A oba jednatelé (J1 + J2), 3. majitel společnosti B s. r. o. je syn jednatele J1 ze společnosti A, 4. společník bez vztahu). Společnost B s. r. o. chce přistavět = financovat sama přístavbu k budově společnosti A s. r. o.

Lze takto vést účetnictví o pořízení budovy pro společnost B s. r. o. na pozemku společnosti A?

Je zcela běžné, že si obě smluvní strany dohodnou, že zásahy na najatém majetku bude realizovat a financovat nájemce. Technické zhodnocení (dále jen TZ) je definováno v ustanovení § 33 ZDP a v našem případě se jedná o přístavbu. Na případných pravidlech určených v nájemní smlouvě týkajících se změn, úprav a zhodnocení pronajímaného majetku by měl mít zájem nejen vlastník, ale také nájemce.

Jednou z možností jak řešit popsanou situaci je, že náklady spojené s provedením technického zhodnocení TZ ponese nájemce (společnost B s. r. o.), a to v rámci smluveného nájemného, kdy TZ pronajatého hmotného majetku, je-li hrazené nájemcem, může na základě písemné smlouvy odpisovat nájemce, pokud není vstupní cena u odpisovatele hmotného majetku (pronajímatele – vlastníka) zvýšena o tyto výdaje a kdy nájemce zatřídí TZ do odpisové skupiny, ve které je zatříděn pronajatý hmotný majetek a odpisuje podle ZDP. V našem případě bude odepisovat nejspíše 30 let (5. odpisová skupina). Postup je umožněn dle § 28 ZDP.

Zůstatkovou cenu přenechaného TZ bez náhrady výdajů vynaložené nájemcem na TZ pronajatého majetku je nutno považovat za daňově neuznatelný výdaj dle § 25 odst. 1 písm. o) ZDP. Co se týče pronajímatele, tak pronajímateli vznikne ve zdaňovacím období, kdy dojde k ukončení nájmu zdanitelný nepeněžní příjem, který se ocení ve výši zůstatkové ceny TZ, ke které se dojde metodou rovnoměrného odpisování podle § 31 ZDP, nebo ve výši dle znaleckého posudku [§ 23 odst. 6 písm. a) ZDP]. O toto ocenění zvedne pronajímatel vstupní (popř. zůstatkovou) cenu pronajímané nemovitosti.

Pokud by nájemce na základě písemné smlouvy odpisované TZ po skončení nájmu neodstranil a odprodal pronajímateli např. za symbolickou cenu (1 000 Kč), přičemž daňová zůstatková cena je vyšší, tak platí pro nájemce, že zůstatková cena TZ je daňově účinným nákladem jen do výše přijaté úhrady (1 000 Kč). Zbývající část dosud neodepsaného TZ je daňově neuznatelným nákladem.

Pronajímateli vznikne zdanitelný nepeněžní příjem ve výši rozdílu mezi úhradou a hodnotou zůstatkové ceny TZ při rovnoměrném odpisování podle ZDP nebo hodnotou znaleckého posudku. Pronajímatel zvedne vstupní (popř. zůstatkovou) cenu pronajímané nemovitosti o celou částku zůstatkové ceny TZ při rovnoměrném odpisování podle ZDP nebo o cenu podle znaleckého posudku. Pro úplnost je nutné zmínit i možnost, že pokud by nájemce měl podle nájemní smlouvy povinnost uvést pronajatý majetek do původního stavu, tak v takovém případě by zůstatková cena TZ provedeného nájemcem byla pro nájemce daňově účinným nákladem podle § 24 odst. 2 písm. b) ZDP a pronajímateli by nevznikl žádný zdanitelný nepeněžní příjem.

122. Nájemné hrazené předem a služby spojené s nájmem

ABC, a. s. pronajímá poradenské firmě XYZ, s. r. o. nebytový prostor (kanceláře) v budově, kterou vlastní a u níž podle odpisového plánu uplatňuje roční účetní odpisy (oprávky) ve výši 100 000 Kč. Nájemní smlouva byla sjednána na dva roky od 1. 9. 2022 do 31. 8. 2024. Nájemné 10 000 Kč/měsíc je splatné předem vždy za 12 měsíců najednou. Zálohy na služby spojené s nájmem jsou placeny měsíčně a k jejich zúčtování se skutečnou spotřebou podle faktur dodavatelů dochází v březnu, z čehož vyplyne i nová výše záloh na další rok. Účetním obdobím obou firem je kalendářní rok, DPH pro přehlednost neuvažujeme a nájemce platil vše včas a řádně.

Jak má účetní správně postupovat při účtování?

Rok	Popis účetního případu	Částka v Kč	Pronajímatel		Nájemce
			MD	D	MD	D
2022	Nájemné za kanceláře za období 1. 9. 2022 – 31. 8. 2023: Celkem (10 000 Kč × 12 měsíců) Nájemné připadající na rok 2022 (120 000 / 12 měsíců × 4 měsíce) Nájemné připadající na příští účetní období (8 měsíců)	120 000 40 000 80 000	311 – –	– 602 384	– 518 381	325.1 – –
	Úhrada nájemného za celé období 1. 9. 2022 – 31. 8. 2023	120 000	221	311	325.1	221
	Zálohy na služby spojené s nájmem: Zálohy na služby spojené s nájmem placené v září, říjnu, listopadu a prosinci 2022 podle posledního vyúčtování služeb á 5 000 Kč/měsíc	4 × 5 000	221	324	314	221
	Účetní roční odpis budovy, v níž jsou i zde řešené pronajímané kanceláře	100 000	551	081	–	–
2023	Nájemné uhrazené v září 2022 připadající na rok 2023 (8 × 10 000 Kč)	80 000	384	602	518	381
	Zálohy na služby spojené s nájmem: Zálohy za leden, únor a březen 2022 ještě ve staré výši á 5 000 Kč Vyúčtování ceny služeb od dodavatelů za období 1. 9. – 31. 12. 2022 Zúčtování zaplacených záloh za 1. 9. – 31. 12. 2022 (4 × 5 000 Kč = 20 000 Kč) a konečné ceny služeb (18 000 Kč), jen do výše této ceny Přeplatek záloh za rok 2022 bude ponechán na zálohu za duben Doplatek do nové výše dubnové zálohy (18 000 /­ 4 = 4 500 – 2 000) Zálohy za květen až prosinec 2023 v nové výši (8 × 4 500 = 36 000)	3 × 5 000 18 000 18 000   2 000 2 500 8 × 4 500	221 315 324   – 221 221	324 325 315   324 324 324	314 502 325.2   314 314 314	221 325.2 314   – 221 221
	Nájemné za kanceláře za období 1. 9. 2023 – 31. 8. 2024: Celkem (10 000 Kč × 12 měsíců) Nájemné připadající na rok 2023 (120 000 /­ 12 měsíců × 4 měsíce) Nájemné připadající na příští účetní období (8 měsíců)	120 000 40 000 80 000	311 – –	– 602 384	– 518 381	325.1 – –
	Úhrada nájemného za kanceláře za celé období 1. 9. 2023 – 31. 8. 2024	120 000	221	311	325.1	221
	Účetní roční odpis budovy, v níž jsou i zde řešené pronajímané kanceláře	100 000	551	081	–	–
2024	Nájemné uhrazené v září 2023 připadající na rok 2024 (8 × 10 000 Kč)	80 000	384	602	518	381
	Zálohy na služby spojené s nájmem: Zálohy za leden, únor a březen 2024 ještě ve staré výši á 4 500 Kč Vyúčtování ceny služeb od dodavatelů za období 1. 1. – 31. 12. 2023 Zúčtování ceny služeb a zaplacených záloh za 1. 1. – 31. 12. 2023 (3 × 5 000 + 9 × 4 500 = 55 500 Kč), zálohy nižší než cena (58 000 Kč)	3 × 4 500 58 000 55 500	221 315 324	324 325 315	314 502 325.2	221 325.2 314
	Nedoplatek záloh za rok 2023 bude vyrovnán se zálohou za duben Nová výše dubnové zálohy + doplatek (58 000 /­ 12 = 4 833 + 2 500) Zálohy za květen až srpen 2024 v nové výši (4 × 4 833 = 19 332 Kč)	2 500 7 333 4 × 4 833	315 221 221	– 324 324	– 314 314	325.2 221 221
	Mimořádné vyúčtování spotřeby služeb spojených s nájmem k 31. srpnu: Vyúčtování ceny služeb od dodavatelů za období 1. 1. – 31. 8. 2024 Zúčtování zaplacených záloh za 1. 1. – 31. 8. 2024 (3 × 4 500 Kč + 5 × 4 833 Kč = 37 665 Kč) a ceny služeb (35 000), jen do výše ceny Vrácení přeplatku záloh na rok 2024 nájemci (37 665 – 35 000)	35 000 35 000   2 665	315 324   324	325 315   221	502 325.2   221	325.2 314   314
	Účetní roční odpis budovy, v níž jsou i zde řešené pronajímané kanceláře	100 000	551	081	–	–

 

123. Pronájem nebytových prostor

Cestovní kancelář, s. r. o. si od ABC, a. s. pronajala v centru města nebytové prostory (nejsou vymezeny jako samostatná jednotka), kde chce mít své reprezentativní prodejní místo. Za tímto účelem bylo dohodnuto, že nájemce může provést patřičné stavební úpravy, rekonstrukci a modernizaci předmětu nájmu, tedy technické zhodnocení a může si jej odpisovat. Současně bylo konkrétně sjednáno, které prvky TZ bude nájemce povinen při ukončení nájmu uvést do původního stavu (např. dělící příčky) a že zbylé výdaje na zhodnocení budovy vlastník uhradí ve výši odpovídající 20 % výdajů nájemce vynaložených na toto TZ.

Jak má účetní správně postupovat při účtování?

Výňatek z účtování nájemce prostor:

Rok	Popis účetního případu nájemce	Částka	MD	D
1.	Proces realizace technického zhodnocení najatého majetku (dodavatelsky)	1 000 000	042	325
	Dokončení a uvedení TZ do užívání v souladu s postupem § 7 odst. 11 VÚ	1 000 000	021	042
	Roční účetní odpis v souladu s odpisovým plánem nájemce (např. 5 %)	50 000	551	081
2. – 10.	Roční účetní odpis v souladu s odpisovým plánem nájemce (9 × 50 000 Kč)	450 000	551	081
10.	Ukončení nájmu ke konci desátého roku, vypořádání TZ: – likvidace dělících příček (dodavatelsky) – odpovídající poměrná část zůstatkové ceny (10 % ze ZC celého TZ) – vyřazení části TZ (pořizovací cena 100 000 Kč odpovídá 10 % TZ) – vyúčtování zbývající části zůstatkové ceny („ZC“) TZ – vyřazení zbývající části TZ provedeného nájemcem – vyúčtování náhrady 20 % výdajů vynaložených na zbylou část TZ	20 000 50 000 100 000 450 000 900 000 180 000	548 551 081 551 081 315	321 081 021 081 021 648

 

§ 9 zákona č. 586/­1992 Sb.

Příjmy z nájmu

(1) Příjmy z nájmu, pokud nejde o příjmy uvedené v § 6 až 8, jsou

a) příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,

b) příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu podle § 10 odst. 1 písm. a).

(2) Příjmy podle odstavce 1, plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují jen u jednoho z nich.

(3) Základem daně (dílčím základem daně) jsou příjmy uvedené v odstavci 1 snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení (§ 5 odst. 2). Pro zjištění základu daně (dílčího základu daně) se použijí ustanovení § 23 až 33. Příjem z nájmu plynoucí poplatníkům uvedeným v § 2 odst. 3 je, s výjimkou příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, samostatným základem daně pro zdanění zvláštní sazbou daně (§ 36).

(4) Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů podle odstavce 1, nejvýše však do částky 600 000 Kč. Způsob uplatnění výdajů podle tohoto odstavce nelze zpětně měnit.

(5) Uplatní-li poplatník výdaje podle odstavce 4, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu podle § 9. Poplatník, který uplatňuje výdaje podle odstavce 4, je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

 

§ 28 zákona č. 586/­1992 Sb.

(1) Hmotný majetek odpisuje odpisovatel. Hmotný majetek je oprávněn odpisovat vždy pouze jeden poplatník. Odpisovatelem je

a) poplatník, který má k hmotnému majetku vlastnické právo,

b) organizační složka státu příslušná hospodařit s majetkem státu,

c) státní příspěvková organizace, státní podnik nebo jiná státní organizace příslušná hospodařit nebo s právem hospodařit s majetkem státu,

d) příspěvková organizace územního samosprávného celku nebo dobrovolného svazku obcí u hmotného majetku předaného zřizovatelem k hospodaření,

e) dobrovolný svazek obcí u hmotného majetku vloženého členskou obcí,

f)  podílový fond, jehož součástí je hmotný majetek,

g) svěřenský fond, jehož součástí je hmotný majetek,

h) nástupnická obchodní korporace zanikající nebo rozdělované obchodní korporace při přeměně; to platí pro

1. hmotný majetek ve vlastnictví zanikající nebo rozdělované obchodní korporace k rozhodnému dni fúze, převodu jmění na společníka nebo rozdělení obchodní korporace a převáděný na nástupnickou obchodní korporaci a

2. hmotný majetek, nabytý zanikající nebo rozdělovanou obchodní korporací od rozhodného dne do dne zápisu fúze, převodu jmění na společníka nebo rozdělení obchodní …

 

§ 24 zákona č. 586/­1992 Sb.

(1) Výdaje (náklady) vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů se pro zjištění základu daně odečtou ve výši prokázané poplatníkem a ve výši stanovené tímto zákonem a zvláštními předpisy. Ve výdajích na dosažení, zajištění a udržení příjmů nelze uplatnit výdaje, které již byly v předchozích zdaňovacích obdobích ve výdajích na dosažení, zajištění a udržení příjmů uplatněny. Pokud poplatník účtuje v souladu se zvláštním právním předpisem některé účetní operace kompenzovaně, posuzují se náklady, jejichž uznatelnost je limitována výší příjmů s nimi souvisejících, obdobně jako by byly účtovány odděleně náklady a výnosy.

(2) Výdaji (náklady) podle odstavce 1 jsou také

a) odpisy hmotného majetku (§ 26 až 33),

b) zůstatková cena hmotného majetku (§ 29 odst. 2), s výjimkou uvedenou v písmenu c) a § 25, a to u

1. pěstitelských celků, trvalých porostů a zvířat podle přílohy č. 1 k tomuto zákonu, při jejich vyřazení,

2. prodaného nebo zlikvidovaného hmotného majetku, který lze podle tohoto zákona odpisovat; v případě vypořádání hmotného majetku při zániku práva stavby se postupuje obdobně,

3. hmotného majetku předaného povinně bezúplatně podle jiných právních předpisů, snížená o přijaté dotace na jeho pořízení.

Při částečném prodeji nebo zlikvidování hmotného majetku je výdajem…

 

§ 29 zákona č. 586/­1992 Sb.

(1) Vstupní cenou hmotného majetku se rozumí

a) pořizovací cena, je-li pořízen úplatně. Při odkoupení najatého majetku, u něhož nájemce odpisoval technické zhodnocení podle § 28 odst. 3, je součástí vstupní ceny, s výjimkou uvedenou v odstavci 4, i zůstatková cena tohoto technického zhodnocení. Nejsou-li při bezprostředním úplatném nabytí hmotného majetku po ukončení úplatného užívání dodrženy podmínky uvedené v § 24 odst. 4 nebo odst. 5, lze do vstupní ceny zahrnout úplatu za užívání, která byla uhrazena do data ukončení smlouvy a nebyla výdajem (nákladem) podle § 24; přitom u poplatníka, který nevede účetnictví, lze do vstupní ceny zahrnout i zálohy na úplatu za užívání do data ukončení smlouvy. U nemovitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době delší než 5 let před jeho vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 5 let před zahájením nájmu, cena podle písmene d). U nemovitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době kratší než 5 let před jejich vložením do obchodního majetku nebo v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, se pořizovací cena zvyšuje o náklady prokazatelně vynaložené na jejich opravy a technické zhodnocení. U movitého majetku, který poplatník uvedený v § 2 pořídil úplatně v době delší než 1 rok před vložením do obchodního majetku nebo v době delší než 1 rok před zahájením…