Nájem obecního nemovitého majetku z pohledu DPH

V praxi obcí se poměrně často vyskytují případy nájmu nemovitých věcí, protože obec ve snaze nakládat s obecním majetkem s péčí řádného hospodáře hledá možnosti, jak majetek co nejefektivněji využít, kdy jedním z těchto možností je i jeho pronájem. Oblast DPH neupravuje výslovně, co se za nájem považuje, což v praxi těchto subjektů přináší časté aplikační potíže. Jak řešit tuto oblast z pohledu daně z přidané hodnoty?

Na úvod uveďme, že v souladu s § 38 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění pozdějších předpisů, musí být majetek obce využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Hospodaření s majetkem je výkonem samostatné působnosti obce.

Jak dále vyplývá z § 39 zákona o obcích, záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona^15a) platnými ke dni zveřejnění záměru.

O nájemních či pachtovních smlouvách rozhoduje rada obce na základě § 102 odst. 3 zákona o obcích, jedná se o součást nevyhrazených pravomocí rady obce. Nicméně v souladu s úpravou § 84 odst. 4 zákona o obcích si zastupitelstvo obce může vyhradit další pravomoc v samostatné působnosti obce mimo pravomoce vyhrazené radě obce podle § 102 odst. 2. Tato úprava umožňuje zastupitelstvu obce, aby na sebe vztáhlo rozhodování v případech závažnějších nájmů či pachtů.

PROBLEMATIKA NÁJMU NEMOVITÝCH VĚCÍ je upravena zejména v § 56a zákona č. 235/2004 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“), tato úprava vychází z čl. 135 odst. 1 písm. l) a odst. 2 směrnice o DPH (Směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. listopadu 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty). Osvobození od daně musí být v členských státech uplatňováno jednotně, což platí i pro výklad pojmů, s nimiž zmíněné směrnice v příslušných ustanoveních pracují. Jedním z těchto pojmů je i „nájem“, jehož věcný obsah není podmíněn obsahem, jaký mu vtiskává soukromé právo jednotlivých členských států. Právě naopak se jedná o pojem autonomní, který musí být v rámci EU vykládán jednotně. Zdrojem jednotného výkladu je ustálená judikatura Soudního dvora EU.

Podle ustálené judikatury Soudního dvora EU

se o nájem nemovitosti ve smyslu Směrnice o DPH jedná v případě, že jsou splněny všechny znaky charakteristické pro toto plnění, tj. vlastník nemovitosti převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat jeho majetek a vyloučí z tohoto práva ostatní osoby. Soudní dvůr EU rovněž upřesnil, že osvobození od daně lze vysvětlit na základě skutečnosti, že přestože je nájem nemovitého majetku hospodářskou činností, obvykle představuje poměrně pasivní činnost, která nevytváří významnější přidanou hodnotu. Takovou činnost je třeba odlišovat od ostatních činností, které mají buď povahu průmyslového a obchodního podnikání, anebo je jejich předmět lépe charakterizován poskytováním určité služby než pouhým poskytnutím určité věci k užívání, jako např. právo užívat golfové hřiště, právo užívat most za mýtné nebo právo umístit automaty na cigarety v obchodním zařízení.

Dále doplňme, že podle judikatury Soudního dvora EU výrazy použité pro označení osvobození od daně uvedených ve Směrnici o DPH, včetně pojmu „pacht“ nebo „nájem nemovitého majetku“, je třeba vykládat striktně vzhledem k tomu, že tato osvobození představují odchylky od obecné zásady, podle níž je DPH vybírána z každého poskytnutí služby uskutečněného osobou povinnou k dani za úplatu.

Při posuzování, zda daná služba splňuje podmínky nájmu, je třeba přihlédnout ke všem znakům daného plnění, jakož i k okolnostem, za nichž probíhá. Rozhodujícím prvkem je v tomto ohledu objektivní povaha dotčeného plnění, a to nezávisle na tom, jak strany toto plnění kvalifikovaly.

Z výše uvedeného potom také vyplývá, že z právního hlediska je nájem sice upraven v § 2201 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a pacht v § 2332 a násl. občanského zákoníku, nicméně z pohledu DPH nelze tuto soukromoprávní úpravu bez dalšího použít.

Z judikatury národních soudů upozorněme na rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR sp. zn. 1 Afs 25/2018 – 58 ze dne 16. 5. 2019, který vychází právě z rozsudků SDEU. Mimo jiné uvádí, že ve věci SinclairCollis smlouva neurčovala konkrétní místo definováním jeho polohy a velikosti, naopak bylo na vlastníku nemovitosti, aby určil, kam přesně zařízení (prodejní automaty) umístí. Majitel prodejních automatů mohl pouze požadovat, aby byly posunuty na jiné místo v rámci daných obchodních prostor, pokud měl za to, že toto jiné místo bude vhodnější pro maximalizaci zisku. Skutkové okolnosti nesvědčily pro závěr o existenci práva užívat konkrétní část nemovitosti ani souvisejícího práva vyloučit přístup ostatních osob k určité části nemovitosti. Základní prvek smlouvy tedy nespočíval v zabrání určité části nemovitosti, ale v poskytnutí služby. Generální advokát v této souvislosti výstižně poznamenal, že prodejní automaty sice skutečně zabírají místo, na němž stojí, to však nestačí pro závěr, že zabírají určitou část nemovitosti pro účely posouzení nájmu nemovitosti, neboť je znakem každého hmotného objektu, že zabírá určité místo (blíže viz body 39 až 46 a 56 stanoviska ve věci SinclairCollis).

Dále NSS konstatoval, že z uvedených rozsudků SDEU je zřejmé, že nezbytnou podmínkou pro existenci práva nájemce užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a práva vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva, je vymezení konkrétní nemovitosti nebo její části, k níž jsou tato dvě práva vztažena.

V této souvislosti je nerozhodný argument, podle něhož, pokud by platilo, že do pronajatých prostor nemohou mít přístup třetí osoby, nebylo by možné, aby v obchodních centrech byly pronajaty obchody různým společnostem, neboť do nich vstupují třetí osoby – zákazníci. Právo nájemce vyloučit z užívání pronajaté nemovitosti další osoby neznamená, že by měl povinnost zamezit přístupu dalších osob. Nájemce obchodních prostor shodně jako vlastník má nepochybně právo do svých prostor vpustit zákazníky a rozhodnout o tom, kdy je tam vpustí (viz otvírací doba obchodů).

V této souvislosti soud zdůrazňuje, že nestačí, aby smlouva obsahovala některé prvky, které jsou typické pro nájem nemovitostí, pokud nesplňuje některé z nezbytných kritérií definice nájmu nemovitosti v právu EU.

Pokud se tedy jedná o nájem v souladu s judikaturou SDEU,

může se za splnění podmínek § 56a ZDPH jednat o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně, což znamená, že plátce případně na nájemné neuplatňuje daň na výstupu, současně ale nemá nárok na odpočet daně na vstupu u přijatých zdanitelných plnění souvisejících s tímto nájmem.

Příklad 1

Obec jako plátce DPH pronajímá v bytovém domě byty jednotlivým nájemcům. Na toto nájemné není uplatňována daň na výstupu, jedná se o plnění osvobozené od daně.

Obec současně zajišťuje úklid společných prostor tohoto bytového domu, tento úklid zajišťuje plátce DPH. Protože toto zdanitelné plnění je pořizováno pro účely uskutečňování plnění osvobozeného od daně bez nároku na odpočet daně, nemá obec nárok na odpočet daně na vstupu u těchto úklidových služeb.

Je vhodné doplnit, že pojem „nájem“ zahrnuje také podnájem, pacht a podpacht, nájmem se rozumí také zřízení, trvání nebo zánik věcného břemene zřízeného k nemovité věci, pokud jsou naplněny znaky nájmu, tyto skutečnosti vyplývají z úpravy § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH. To znamená, že pro nájemní, podnájemní, pachtovní a podpachtovní vztahy, případně pro věcná břemena, která naplňují znaky nájmu, se uplatňují stejná pravidla. Jinak ale nájem je obecně považován z pohledu DPH za poskytování služeb, v souladu s § 14 odst. 1 písm. b) ZDPH se poskytnutím služby rozumí také přenechání zboží k užití jinému, za což se považuje také nájem, a tedy i podnájem, pacht a podpacht, případně věcné břemeno zřízené k nemovité věci.

Jak tedy vyplývá z výše uvedené úpravy § 56a ZDPH, nájem nemovitých věcí je osvobozen od daně s výjimkou:

•    krátkodobého nájmu nemovité věci,

•    poskytování ubytovacích služeb,

•    nájmu prostor a míst k parkování vozidel,

•    nájmu bezpečnostních schránek,

•    nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení.

V ostatních případech nájmu nemovitých věcí

se tedy jedná o nájem, který je osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně. Podmínkou samozřejmě je, že příslušný právní vztah naplňuje znaky nájmu, jak je vymezil SDEU (k tomu blíže viz např. C-326/99 „GoedWonen“, C-409/98 Mirror Group, C-346/95 Blasi a řada dalších). Pokud se jedná o případy výše uvedených výjimek, nebo případy, kdy podmínky nájmu nejsou splněny, jedná se o zdanitelné plnění, na které bude uplatněna základní sazba daně.

Příklad 2

Obec, plátce DPH, má ve svém vlastnictví služební byt, který je určen k bydlení pro lékaře, který zajišťuje pro občany obce výkon praktického lékaře. Obec byt (jednotku) tomuto lékaři pronajímá za běžné nájemné.

V tomto případě nebude sporu o tom, že se jedná o osvobozené plnění podle § 56a ZDPH. Jedná se o typický nájem, který naplňuje všechny výše uvedené znaky podle judikatury SDEU.

Zcela jistě se ale nejedná o nájem ve smyslu § 56a ZDPH v případě nájmu prostor na umístění reklamních tabulí, billboardů, antén a vysílačů na střeše, prodejních automatů v prostorách objektů atd. V tomto případě se jedná o poskytnutí práva využití věcí, protože podmínky nájemního vztahu, tak jak jsou uvedeny výše, nejsou naplněny. Poskytuje se právo něco někam umístit bez toho, aby byly jasně vymezeny najímané prostory, které může nájemce využívat v podstatě stejným způsobem jako vlastník, má do nich kdykoliv přístup, a to na rozdíl od třetích osob atd. Pokud by ale veškeré předpoklady nájemního vztahu byly v uvedené smlouvě naplněny, což nepovažuji za příliš reálné, jednalo by se o nájem, a tedy plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet.

V této souvislosti můžeme odkázat na rozsudek Nejvyššího správního soudu ČR sp. zn. 1 Afs 25/2018 – 58 ze dne 16. 5. 2019, který obsahuje tyto závěry:

I.   Užívání nebytového prostoru je nájmem nemovitosti, který je osvobozen od daně z přidané hodnoty podle § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (s účinností od 1. 1. 2014 § 56a téhož zákona), pouze pokud má nájemce právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva a zároveň se tato práva vážou ke konkrétně vymezené nemovitosti nebo její části.

II. Službu spočívající v umístění vysílačů na stožáru nelze považovat pro účely daně z přidané hodnoty za nájem nemovitosti (pro osvobození podle § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění účinném do 31. 12. 2013 a s účinností od 1. 1. 2014 § 56a téhož zákona), pokud konkrétní umístění vysílačů na stožáru není ve smlouvách nijak upřesněno, ale je naopak na vůli poskytovatele služby, který je limitován pouze zajištěním řádného fungování vysílačů.

Příklad 3

Obec má uzavřenu nájemní smlouvu s provozovatelem prodejních automatů. Předmětem smlouvy je automat na kávové a další teplé nápoje, který je umístěn na přesně vymezeném místě v prostorách obecního úřadu, kterým je veřejně přístupná chodba. Za tento nájem hradí provozovatel automatu nájemné ve výši 1 000 Kč měsíčně.

V tomto případě nejsou naplněny všechny znaky nájemní smlouvy, proto se jedná o poskytnutí práva využití věci, a tedy o poskytnutí služby. Obec proto musí uplatnit daň na výstupu ve výši základní sazby, tj. 21 %.

Příklad 4

Obec dále pronajímá část střechy obecního úřadu mobilnímu operátorovi k instalaci antén na přenos dat. Ve smlouvě je stanoveno, že nájemce má právo vstupu na střechu v pracovních dnech v době od 8:00 do 15:00 hod.

V tomto případě se nejedná o nájem, kromě jiného proto, že nelze konstatovat, že by bylo splněno, že nájemce má právo užívat pronajaté prostory obdobně jako vlastník (zejména časové omezení přístupu, užívání stejným způsobem jako vlastník).

Doplňme, že se touto problematikou také opakovaně zabýval SDEU. V již citovaném případu SinclairCollis(C-275/01 SinclairCollis) bylo právě hlavní otázkou, zda je poskytnutí možnosti umístění prodejních automatů na cigarety do prostor jiného subjektu nájmem části nemovitosti ve smyslu Směrnice o DPH. SDEU rozhodl v neprospěch nájmu a důvodem byla opět skutečnost, že smlouva neobsahovala většinu základních prvků, které jsou nájemním smlouvám vlastní: vymezení předmětu nájmu, tj. přesné určení části nemovitosti, jež je pronajata, a volný přístup nájemce do prostor s automaty, přístup byl totiž v daném případě omezen otvíracími hodinami v provozovně. Podle SDEU hovořila v neprospěch nájmu i nijak neomezená možnost přístupu třetích osob k předmětu nájmu, jež byla z pochopitelných důvodů důležitou podmínkou uzavření smlouvy. Jak již ale bylo uvedeno, vždy je nutné zkoumat konkrétní okolnosti dané smlouvy, nelze předem vyloučit ani závěr, že by se o nájem jednat mohlo, když takových případů bude určitě výrazně méně.

KRÁTKODOBÝ NÁJEM je dalším případem nájmu nemovité věci, který není osvobozen od daně. Krátkodobým nájmem nemovité věci se rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin. Krátkodobý nájem se tak nepoužije u nájmu pozemku, na kterém není zřízena stavba spojená se zemí, pozemku, kde je jiný vlastník stavby a pozemku, u práva stavby, jehož součástí není stavba, a u nájmu inženýrské sítě. K výše uvedenému uvedlo GFŘ ve svém výkladu (http://www.financnisprava.cz/assets/cs/prilohy/d-seznam-dani/2015-12-21-Informace-nemovitosti-2016.pdf) následující příklady.

Příklad 5

Pronájem místnosti včetně spotřeby vody, tepla a elektřiny, který poskytuje plátce každý týden v úterý od 16 do 20 hodin v průběhu celého školního roku pro výuku v rámci jazykových kurzů, je krátkodobým pronájmem podléhajícím dani.

Nemůže se jednat o dlouhodobý, a tedy od daně osvobozený nájem, přestože jde o opakující se plnění na dlouhodobé bázi, protože je poskytováno přerušovaně a mimo dobu konání kurzů místnost užívají k různým účelům jiné subjekty. Je naplněna podstata krátkodobého nájmu a každý týden je uskutečněno samostatné zdanitelné plnění.

Příklad 6

Pronájem louky, na které je postavena zděná budova se sociálním zařízením a s přípojkou elektřiny, za účelem konání hudební víkendové akce, která trvá od pátku 18 hodin do neděle 15 hodin, je zdanitelným plněním a uplatní se základní sazba daně.

Jak vyplývá z výše uvedeného, krátkodobý nájem nemovité věci se týká stavby. Může se jednat o stavbu jako součást pozemku ve smyslu superficiální zásady, kdy materiálně nelze oddělit nájem pozemku a nájem stavby, protože pozemek je celý pod stavbou a fakticky se tak jedná o nájem stavby, protože samostatný nájem pozemku ani prakticky poskytnout nelze.

Dále se krátkodobý nájem nemovité věci týká stavby jako takové i jednotky. Krátkodobý nájem nemovité věci lze použít i na část stavby a také na nedokončenou stavbu.

Krátkodobý nájem nemovité věci se může týkat pozemku se stavbou, což znamená, že nájem pozemku, na kterém není stavba, je plněním osvobozeným od daně i za situace, že nepřesáhne dobu trvání 48 hodin.

V případě, že se jedná o krátkodobý nájem, u kterého není možné uplatnit osvobození, jedná se o plnění podléhající základní sazbě daně.

Dále je tedy nutné rozlišit nájem a ubytovací služby, neboť se u nich uplatňuje rozdílný daňový režim. Za ubytovací služby se považují služby zařazené do oddílu 55 klasifikace produkce CZ-CPA, kam patří zejména následující:

•    ubytovací služby v hotelích a podobných zařízeních (motely, penziony atd.) s každodenním úklidem a jinými službami, obvykle poskytované na dny nebo týdny,

•    ubytovací služby v mládežnických hostelech, horských chatách a rekreačních chatách s pokoji nebo ubytovacími jednotkami, s velmi omezenými úklidovými službami nebo bez nich,

•    ubytovací služby v nemovitostech užívaných na časový úsek (time-share), pro návštěvníky mimo jejich obvyklé bydliště,

•    ubytovací služby v pokojích nebo ubytovacích jednotkách, ne s každodenními úklidovými službami, např. v bytech a domech pro dovolenou, bungalovech a chatách, pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny,

•    poskytování místa pro rekreační vozidlo nebo stan pro osoby mimo jejich bydliště, obvykle poskytované na dny nebo týdny,

•    poskytování prostoru v chráněných přístřešcích nebo prostých táborových zařízeních pro umístění stanů nebo spacích pytlů, a další.

Rozhodujícím kritériem pro rozlišení tak bude zejména rozsah služeb, které jsou v souvislosti s ubytováním poskytovány. Dalším určujícím kritériem je také délka nájmu, i když sama o sobě nemusí být rozhodující.

Příklad 7

Obec vlastní a provozuje penzion, ve kterém nabízí turistické ubytování, součástí je poskytování také úklidových služeb, pobyty je možné realizovat včetně snídaně nebo polopenze.

V případě poskytování těchto služeb se jedná o ubytovací služby, nikoliv o nájem nemovité věci, a nelze tak uplatnit osvobození od daně podle § 56a ZDPH. Ubytovací služby představuji zdanitelné plnění podléhající snížené sazbě daně.

Z pohledu poskytování ubytovacích služeb

můžeme odkázat také na užitečný materiál „Informace GFŘ k daňovému posouzení poskytovatelů ubytovacích služeb s účinností od 1. 1. 2023“, která je k dispozici pod odkazem https://financnisprava.gov.cz/assets/cs/prilohy/f-novinky/Informace_GFR_k_danovemu_posouzeni_povinnosti_poskytovatelu_.pdf.

Co se týká nájmu prostor a míst k parkování,

což je další případ nájmu nemovitých věcí, který není osvobozen od daně, opět bude záležet na tom, jak je postavena smlouva. Pokud se bude jednat o případy, že parkovací místa budou pronajímána samostatně, potom se bude jednat o zdanitelné plnění, u kterého se uplatní základní sazba daně. Pokud by však garáž či parkovací místo bylo pronajato např. společně s nájmem bytu, tedy jako vedlejší (doplňkové) plnění k plnění hlavnímu, které je osvobozeno od daně, sdílelo by daňový režim tohoto hlavního plnění. Tento výklad je i v souladu s výkladem Finanční správy ČR a v souladu s judikaturou SDEU. Obdobným způsobem je nutno posuzovat také nájem strojů nebo jiných upevněných zařízení, což je další případ nájmu, který nelze považovat za plnění osvobozené od daně.

K uvedené problematice ještě doplňme, že pod č. 461/14.10.15 byl v rámci Koordinačního výboru KDP ČR projednáván příspěvek Výklad pojmu „prostory a místa k parkování vozidel“ ve smyslu § 56a odst. 1 písm. b) ZDPH, ve kterém GFŘ vyjádřilo souhlas se závěrem, že rozhodujícím kritériem je skutečné využití pronajímaných prostor či míst, a nikoli jejich stavebně-právní určení.

K problematice nájmu nemovitých věcí je dále potřeba doplnit,

že plátce má možnost rozhodnout se, že se u nájmu nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň, tj. dobrovolně zatíží toto plnění daní na výstupu. To může učinit za předpokladu splnění dvou podmínek, a to že nájemce je plátce DPH a používá předmět nájmu ke své ekonomické činnosti. Obě tyto podmínky musí být splněny současně. Pokud se jedná o nájem neplátci, takový postup možný není a vždy bude uplatněno osvobození.

Důvodem pro uplatnění daně je potom zejména pozitivní dopad na krátící koeficient podle § 76 ZDPH.

Je ale potřeba doplnit, že § 56a odst. 3 ZDPH vymezuje okruh nájemních vztahů, u kterých není možné toto dobrovolné zatížení nájmu splňujícího uplatnit. Jedná se o případy nájmu:

•    stavby rodinného domu podle stavebního zákona,

•    obytného prostoru, který je vymezen v § 48 odst. 4 ZDPH,

•    jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,

•    stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem, za tuto stavbu bude považován zejména bytový dům,

•    pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba výše uvedená, s níž je tento pozemek pronajímán, ostatní pozemky zde neuvedené mohou být podrobeny zdanění,

•    práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba výše uvedená, s níž je právo stavby pronajímáno.

Omezení se tedy bude týkat případů, kdy předmětem nájmu jsou stavby či prostory určené pro trvalé bydlení.

Vymezení okruhu nemovitých věcí uvedených v ustanovení § 56a odst. 3 ZDPH je prakticky totožné s vymezením nemovitých věcí uvedených v ustanovení § 48 ZDPH. Bude-li se tedy jednat např. o stavbu dle § 56a odst. 3 písm. a) ZDPH (o rodinný dům dle stavebního zákona), pak jeho nájem bude muset být osvobozen od daně, přičemž se u stavebních a montážních pracích, které budou provedeny na dokončené stavbě pro bydlení nebo stavbě pro sociální bydlení (na tomto rodinném domě dle stavebního zákona), uplatní snížená sazba daně. Nelze tak aplikovat přístup, že by u stavebních a montážních prací, které budou provedeny na dokončené stavbě pro bydlení nebo stavbě pro sociální bydlení (na rodinném domě dle stavebního zákona), byla aplikována snížená sazba daně, přičemž by pro účely nájmu nemovité věci ve smyslu ustanovení § 56a ZDPH byla takováto stavba považována za jinou stavbu než za rodinný dům uvedený § 56a odst. 3 písm. a) ZDPH a její nájem by byl podroben zdanění.

V souvislosti s výše uvedenou změnou § 56a ZDPH od roku 2021 upozorněme ještě na příspěvek Koordinačního výboru KDP ČR a GFŘ č. 576/19.05.21 Nájem nemovitých věcí – časové souvislosti, který řešil otázku, zda § 56a odst. 3 ZDPH, ve znění platném od 1. 1. 2021, povinně dopadá na nájem nemovitých věcí uvedených v § 56a odst. 3 ZDPH, ve znění platném od 1. 1. 2021, pokud je tento nájem poskytován dle smlouvy uzavřené před 1. 1. 2021 a pronajímatel se ke dni uzavření nájemní smlouvy rozhodl postupovat dle znění § 56a odst. 3 ZDPH platného před 1. 1. 2021, tj. rozhodl se v souladu se ZDPH u nájmu aplikovat daň. Jinými slovy, zda je nutné uplatňovat nová pravidla i u starých smluv. Předkladatel příspěvku navrhoval závěr, že u starých smluv je možné i nadále uplatňovat přístup podle úpravy před 1. 1. 2021, tj. i nadále nájem zdaňovat. S tímto závěrem však GFŘ vyslovilo nesouhlas, a to na základě přechodných ustanovení k předmětné novele zákona a důvodové zprávy k dotčeným změnám.

Problematika nájmu nemovitých věcí z pohledu DPH není nijak jednoduchou záležitostí, navíc je nutné zohlednit, že se neobejdeme bez alespoň základní znalosti související judikatury SDEU. To samotnou problematiku ještě více komplikuje.

Ing. Zdeněk Morávek