Nemovitosti
v nové právní úpravě

1. Nemovité věci v novém občanském zákoníku
2. Stavba jako součást pozemku
3. Přechodná ustanovení NOZ týkající se nemovitostí
4. Některé nové instituty v NOZ
5. Katastr nemovitostí
6. Daň z nabytí nemovitých věcí

V souvislosti s rekodifikací soukromého práva dochází k rozsáhlým změnám v oblasti nemovitostí. Jaká je nová definice nemovité věci a jak se projevuje zásada super­ficies solo cedit (stavba je součástí pozemku)?

1. Nemovité věci v novém občanském zákoníku

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, který nabyl účinnosti dnem 1. 1. 2014, nahradil původní občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.) a obsahuje rovněž právní úpravu obsaženou do 31. 12. 2013 v některých zvláštních právních předpisech, které byly zároveň zrušeny (např. obchodní zákoník, zákon o rodině, zákon o vlastnictví bytů apod.). Snahou nového občanského zákoníku (dále také jen „NOZ“) je upravit soukromá práva, povinnosti a postavení osob v jednom kodexu. Občanským zákoníkem se řídí všechna soukromá práva i povinnosti osob, nejsou-li upraveny ve zvláštních zákonech.

Nový občanský zákoník také ve své obecné části definuje některé základní pojmy používané dále občanským zákoníkem i jinými zákony. V ust. § 489 NOZ je definována věc v právním smyslu.
Pojetí věci v NOZ je široce vymezené. Věcí se rozumí vše, co není osobou a slouží potřebě lidí. Věcí je tak např. i energie, investiční nástroj či právo stavby. NOZ zachovává tradiční dělení věcí na movité a nemovité, avšak nemovitou věc chápe ve zcela jiném rozsahu, než jsme byli zvyklí.

- pozemky,
- podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro, podzemní garáže),
- věcná práva k nemovitým věcem (např. zástavní právo k pozemku),
- práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby),
- věci, o nichž právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku, a nelze-li je přenést z místa na místo bez narušení jejich podstaty (např. inženýrské sítě),
- jednotky,
- stavby, které nejsou součástí pozemku, na němž jsou zřízeny, a jsou ke dni 1. 1. 2014 ve vlastnictví osoby odlišné od vlastníka pozemku, a to až do okamžiku, kdy se vlastníkem takové stavby a pozemku stane stejná osoba.

Z uvedeného kromě jiného také vyplývá, že inženýrské sítě jsou samostatnou nemovitou věcí. Tato skutečnost je výslovně uvedena v ust. § 509 NOZ, dle kterého inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Zmiňované ustanovení dále stanoví, že se má za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí, tj. tyto také nejsou součástí pozemku, ale součástí inženýrských sítí jako samostatné nemovité věci.

2. Stavba jako součást pozemku

NOZ se vrací k tradičnímu pojetí a zásadě, podle níž stavby a další konstrukce pevně spjaté s pozemkem nejsou samostatnými věcmi, nýbrž tvoří součást pozemku jako věci hlavní.

Uvedená zásada je obsažena v ust. § 506 NOZ, dle kterého součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není tedy již možné, aby například vlastník pozemku a stavby prodal jen stavbu a pozemek si ponechal. Nový občanský zákoník se tak vrací k zásadě superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě) po více než šedesáti letech. Za tuto dobu se mnohdy vlastnické vztahy k pozemkům a stavbám měnily, takže existuje množství nemovitostí, které mají odlišné vlastníky pozemku a stavby na pozemku.

Uvedená zásada se vztahuje jen na povrch a povrchové stavby – dle ust. § 506 NOZ se jedná o „stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení“. Za „jiná zařízení“ jsou považovány různé meliorizační úpravy, chodníky, cesty apod. Tedy povrchové stavby jsou součástí pozemku za předpokladu, že mají trvalý charakter. Také při použití ust. § 498 NOZ je možné dovodit, že podzemní stavby (se samostatným účelovým určením) jsou samostatnými věcmi. Dle ust. § 506 odst. 2 NOZ není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. NOZ rovněž výslovně v ust. § 507 stanoví, že součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé.

3. Přechodná ustanovení NOZ týkající se nemovitostí

Pro změnu v pohlížení na stavby jako součásti pozemku jsou podstatná přechodná ustanovení, která blíže určují principy postupného přechodu k zásadě superficies solo cedit. Pro stavby existující ke dni 1. 1. 2014 se uplatní přechodná ustanovení, která rozlišují případy:

- stavba i pozemek jsou ve vlastnictví jedné osoby

V takovém případě se stavba stala součástí pozemku. To znamená, že od 1. 1. 2014 se již nejedná o dvě samostatné věci, od tohoto okamžiku je možné disponovat jen pozemkem, přičemž všechny tyto dispozice se budou týkat i staveb na něm umístěných. Například zástavní právo se bude zřizovat pouze k pozemku, ale bude vztahovat i na součásti pozemku, tj. stavbu. Tato pravidla vychází z ust. § 3054 NOZ, dle kterého stavba přestává být dnem nabytí účinnosti NOZ samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti NOZ vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

- stavba a pozemek mají rozdílného vlastníka

Pokud v okamžiku nabytí účinnosti NOZ je vlastník pozemku odlišný od vlastníka stavby, tak stavba i pozemek zůstávají samostatnými nemovitými věcmi a stavba přestane být ze zákona samostatnou věcí až v okamžiku, kdy se pozemek i stavba stanou vlastnictvím téhož vlastníka. Totéž dle ust. § 3055 odst. 1 NOZ platí o stavbě, která je v den nabytí účinnosti NOZ ve spoluvlastnictví, je-li některý ze spoluvlastníků i vlastníkem pozemku nebo jsou-li jen někteří spoluvlastníci stavby spoluvlastníky pozemku.

V žádném případě tedy stavba nepřechází automaticky do vlastnictví vlastníka pozemku! Ustanovení § 3056 NOZ zakládá ale vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě a stejně tak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku (resp. příslušné části pozemku), na němž stavba stojí. V praxi to znamená, že bude-li chtít kterýkoli z vlastníků (vlastník pozemku, vlastník stavby) disponovat svojí věcí (stavbou či pozemkem), bude mít povinnost nabídnout ji nejprve druhému vlastníkovi (vlastníkovi pozemku, vlastníkovi stavby) k odkoupení.
Nebude-li předkupní právo oprávněným subjektem využito, zůstane zachováno a bude zatěžovat věc i nadále (bude tedy působit i vůči nabyvateli převáděného pozemku či stavby).
Pokud bude předkupní právo využito (vlastník pozemku koupí stavbu na něm umístěnou či vlastník stavby koupí pozemek, na němž stavba stojí), stane se stavba součástí pozemku. Totéž platí, pokud stavba je ve spoluvlastnictví, jsou-li jen někteří spoluvlastníci vlastníky pozemku. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.
NOZ dále v rámci přechodných ustanovení řeší podrobně různé situace související s přechodem k nové zásadě. Dle ust. § 3056 odst. 2 NOZ například platí, že lze-li část pozemku se stavbou oddělit, aniž to podstatně ztíží jejich užívání, vztahuje se předkupní právo jen na část pozemku nezbytnou pro výkon vlastnického práva ke stavbě. Předkupní právo se tedy nemusí vždy vztahovat k celému pozemku, který je evidován v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha s umístěnou stavbou. Nastat mohou také případy, kdy je stavba zřízena na několika pozemcích. Dle ust. § 3059 NOZ se použijí uvedená pravidla o předkupním právu jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Otázkou výkladu a budoucí judikatury zůstává, co lze považovat za převážnou část. Dle ust. § 3059 NOZ se v případě, že se stavba stane součástí pozemku, použijí ve vztahu k pozemkům, na které části stavby přesahují, ustanovení o tzv. přestavku.
Přestavek je jedním z nových institutů zavedených NOZ, který je podrobně upraven v ust. § 1087 NOZ. O přestavek se jedná, jestliže stavba zřízená na vlastním pozemku zasahuje jen malou částí na malou část cizího pozemku. Pro řešení této situace má zásadní význam dobrá víra zřizovatele stavby. Jestliže zřizovatel stavby byl v dobré víře, pak se část pozemku zastavěného přestavkem stane vlastnictvím zřizovatele stavby, přičemž zřizovatel stavby je povinen nahradit vlastníkovi pozemku, jehož část byla zastavěna, obvyklou cenu nabyté části pozemku. Pro případ, že by zřizovatel stavby v dobré víře nebyl, dle ust. § 1085 NOZ může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout o odstranění přesahující části stavby na náklad jejího zřizovatele.

4. Některé nové instituty v NOZ

NOZ přináší několik zcela nových institutů v souvislosti s nemovitostmi a některé upravuje mnohem detailněji, než předchozí právní úprava. Níže budou popsány pouze některé z nich.

4.1 Nezbytná cesta

Detailní úprava tzv. nezbytné cesty je obsažena v ust. § 1029 až § 1036 NOZ. Vlastník nemovité věci, kterou nelze řádně užívat proto, že není spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nezbytnou cestu zřizuje soud, který také vymezí její rozsah. Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. Obklopuje-li nemovitou věc bez přístupu několik sousedních pozemků, povolí se nezbytná cesta jen přes jeden z nich. Přitom se uváží, přes který pozemek je nejpřirozenější přístup. Za nezbytnou cestu vlastníkovi pozemku náleží úplata a odčinění újmy, jež mu vznikla (pokud již není kryta úplatou).
NOZ stanoví také důvody, pro které soud nezbytnou cestu nepovolí. Soud nepovolí nezbytnou cestu:

a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty,
b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo
c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.

Nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit. Při potřebě zřídit nezbytnou cestu jako umělou může vlastník dotčeného pozemku požadovat, aby žadatel do svého vlastnictví převzal pozemek potřebný pro nezbytnou cestu. Tehdy se cena stanoví nejen se zřetelem k ceně postoupeného pozemku, ale i s ohledem na znehodnocení zbývajícího nemovitého majetku dotčeného vlastníka. Pokud byla nezbytná cesta zřízena jako umělá, je povinen ji udržovat ten, v jehož prospěch byla zřízena. Pokud pominul důvod pro zřízení nezbytné cesty, může se vlastník pozemku domáhat u soudu jejího zrušení.

4.2 Možnost nabytí vlastnictví od ne­oprávněného – silnější ochrana dobré víry nabyvatele

Dle dřívějšího občanského zákoníku nebylo možné nabýt vlastnictví od neoprávněné osoby. Pokud někdo koupil věc od osoby, která nebyla jejím vlastníkem, nenabyl kupující k věci vlastnické právo, nýbrž se stal jen jejím držitelem. Převedl-li tento první kupující věc na další osobu a tato osoba dál na třetí atd., nestal se nikdo z těchto dalších kupujících vlastníkem převáděné věci, neboť své právo odvozují od osoby, která vlastníkem nebyla. Důsledkem je, že skutečný vlastník může kteréhokoli z kupujících žalovat na vydání věci. Tímto způsobem lze narušit i několik v minulosti vzniklých právních vztahů, čímž dochází ke značnému oslabení právní jistoty. Tento stav vyvolával problémy zejména v případě převodu nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí, kdy docházelo ke střetu ochrany dobré víry nabyvatele, který spoléhal na správnost zápisu v katastru nemovitostí.
NOZ proto posiluje dobrou víru nabyvatele a tuto chrání. Dle ust. § 984 NOZ platí, že není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav tomu, kdo věcné právo nabyl za úplatu od osoby, kterou na základě zápisu ve veřejném seznamu považoval za osobu k tomu oprávněnou. Ochrana dobré víry nabyvatele v NOZ ale není neomezená. Jejím cílem je, aby vlastníci dbali svých práv, tj. i sledovali, jestli ve veřejné evidenci nefiguruje namísto nich jiná, k tomu neoprávněná osoba.
Pokud se např. skutečný vlastník věci dozví, že zápis v evidenci neodpovídá skutečnosti, může požadovat odstranění nesouladu a zápis tzv. poznámky spornosti (§ 985 a 986 NOZ). Musí však prokázat, že se již domáhá svých práv u příslušného orgánu (soudu). Pokud se dotčená osoba neobrátí na soud do dvou měsíců, bude poznámka spornosti vymazána. Poznámka spornosti má plnit upozorňující funkci ve vztahu k případným nabyvatelům věci, jíž se zápis týká.

4.3 Zákonné předkupní právo spoluvlastníků

Dřívější právní úprava zakládala ze zákona předkupní právo spoluvlastníků nemovité věci. Pokud se rozhodl spoluvlastník prodat svůj spoluvlastnický podíl, musel vždy nejprve nabídnout tento spoluvlastnický podíl ke koupi ostatním spoluvlastníkům. Takové předkupní právo již NOZ neupravuje. Dle ust. § 1123 NOZ platí, že spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků. Předkupní právo je zachováno pouze při tzv. nedobrovolném spoluvlastnictví, což bude typicky takové vzniklé děděním. Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo. V rámci přechodných ustanovení NOZ stanoví ještě dodatečnou lhůtu, do kdy zákonné předkupní právo spoluvlastníků dle předchozí právní úpravy zanikne. Dle ust. § 3062 NOZ zákonné předkupní právo spoluvlastníků podle ust. § 140 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, zanikne uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti NOZ.

4.4 Právo stavby

je zcela novým institutem upraveným v ust. § 1240 až § 1256 NOZ a souvisí s tím, že stavba je součástí pozemku a nemůže mít tudíž vlastníka rozdílného od vlastníka pozemku. Pokud však vlastník po určitou dobu nemá v úmyslu na svém pozemku stavět, může pozemek dočasně přenechat jiné osobě, které tam stavět umožní. Podstata tohoto práva spočívá v tom, že jako věcné právo zatěžuje cizí pozemek tím způsobem, že osoba, jíž toto právo přísluší (stavebník), je oprávněna mít na tomto pozemku (popřípadě pod pozemkem) stavbu. Právo stavby zahrnuje jednak možnost vybudovat stavbu novou, ale může spočívat i v oprávnění převzít již existující stavbu, což je užitečné zejména za účelem její opravy, rekonstrukce.
Dle ust. § 1240 NOZ pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Právo stavby může být zřízeno zároveň tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k lepšímu užívání stavby. Podstatné je, že právo stavby je věc nemovitá. Právo stavby se nabývá obvykle smlouvou a vzniká pak zápisem do katastru nemovitostí. Právo stavby jako samostatnou nemovitou věc lze převádět, zatížit, přechází na dědice. Vlastník pozemku si může vyhradit souhlas k zatížení práva stavby a tuto výhradu zapsat do katastru nemovitostí. V takovém případě lze do katastru nemovitostí zapsat výhradu, že zatížení práva stavby je možné jen se souhlasem vlastníka pozemku.
Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné a nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z katastru nemovitostí. Právo stavby lze také prodlužovat. Právo stavby může být zřízeno za úplatu nebo bezúplatně. NOZ počítá i s tím, že lze právo stavby zřídit za úplatu v opětujících dávkách – tzv. stavební plat. Smluvně lze upravovat různým způsobem právní poměry z práva stavby. Smlouvou může být také stavebníku například uloženo, aby stavbu provedl do určité doby, dále aby stavbu pojistil apod. Není-li nic jiného ujednáno, má stavebník povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Dle ust. § 1254 NOZ platí, že stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak.

4.5 Bytové spoluvlastnictví

Nově je problematika bytového spoluvlastnictví začleněna přímo do NOZ (ust. § 1158 až § 1222) a je zrušen zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
Dle přechodného ustanovení – ust. § 3063 NOZ – zároveň platí, že nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, vznikne i po 1. 1. 2014 vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů, tj. podle č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Podle NOZ je samostatnou nemovitou věcí jednotka.

- v budově, která je součástí pozemku,
- v budově, která není součástí ­pozemku,
- v budově, která je součástí práva stavby.

V případě jednotek neplatí předkupní právo vůči vlastníkovi pozemku, tj. vlastník jednotky není při převodu vlastnictví k jednotce omezen předkupním právem a nemusí vůči vlastníkovi pozemku činit nabídku k využití předkupního práva. Obráceně ale vlastník pozemku by měl nabídnout všem spoluvlastníkům bytového domu k odkupu pozemek, pokud jej převádí a poté převést každému vlastníkovi jednotky odpovídající spoluvlastnický podíl na pozemku, pokud bude využito předkupní právo k pozemku, na němž stojí bytový dům.

S bytovým spoluvlastnictvím souvisí nový prováděcí předpis – nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, které určuje například, co lze považovat za společnou část domu a podrobně se zabývá výpočtem podlahové plochy bytu. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb. kromě jiného výslovně určuje, že společnými částmi domu jsou balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras s tím, že tyto společné části, jsou-li přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky. Tím je zamezeno dosavadním odlišným výkladům zejména ohledně balkonů, které jsou zároveň společnou částí domu, ale zároveň užívané pouze jedním z vlastníků (vlastníkem příslušného bytu, k němuž balkon náleží).

Nové nařízení vlády také mění výpočet podlahové plochy bytu. Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

Podstatnou novinkou je také to, že podíl na společných částech patřící k jednotce nemusí být již vymezen jen dle poměru velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě, ale je možné rozlišit dle kvality bytu různě podíly na společných částech patřící k jednotce nebo mohou být podíly všech jednotek shodné. Podíly na společných částech domu mohou být určeny dle mimořádných vlastností jednotky (povaha, rozměr, umístění jednotky). Neurčí-li se podíly na společných částech se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu nebo jako stejné, platí, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
V případě společenství vlastníků jednotek je i dle NOZ zachováno pravidlo, že jej založí vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Společenství vlastníků ale nově vzniká až dnem zápisu do veřejného rejstříku, nevzniká tedy již ze zákona, což mělo za následek, že mnohdy vlastníci jednotek ani o vzniku společenství vlastníků nevěděli a následný zápis do rejstříku společenství vlastníků jednotek neřešili. Motivovat vlastníky jednotek k založení společenství vlastníků by mělo to, že do katastru nemovitostí se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, pokud není prokázán vznik společenství vlastníků. Pokud tedy nebude prokázán vznik společenství vlastníků tam, kde vzniká ze zákona povinnost založit společenství vlastníků, bude blokován zápis do katastru nemovitostí při převodu vlastnického práva.

4.6 Přídatné spoluvlastnictví

patří mezi zvláštní typ spoluvlastnictví, které se zapisuje do katastru nemovitostí. Přídatné spoluvlastnictví je spoluvlastnictví k věci, která slouží více samostatným vlastníkům k užívání jejich věcí. Může se jednat např. o společnou přístupovou cestu v zahrádkářské kolonii, která slouží všem vlastníkům jednotlivých zahrádek a podíl na ní se převádí spolu s vlastnictvím zahrádky.

a) musí zde existovat dvě a více samo­statné věci, které vytvářejí vymezený celek,
b) musí zde existovat věc, která slouží společnému účelu vlastníků samostatných věcí,
c) bez existence věci, která slouží společnému účelu všech vlastníků samostatných věcí,

není dobře možné samostatné věci užívat.

Typickým příkladem takového spoluvlastnictví je společné vlastnictví přístupové cesty. Přídatné spoluvlastnictví má akcesorickou povahu, to znamená, že v případě převodu vlastnického práva k věci, k jejímuž využití věc v přídatném spoluvlastnictví slouží, přechází automaticky i přídatný spoluvlastnický podíl.

5. Katastr nemovitostí

Dne 1. 1. 2014 nabyl účinnosti zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), který nahrazuje původní katastrální zákon (zákon č. 344/1992 Sb.) i zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (zákon č. 265/1992 Sb.). Poměrně často se v médiích objevují informace o tom, že nový katastrální zákon pomůže podvodníkům jednodušeji nezákonně získat cizí nemovitost. Jedná se však o poplašné zprávy, které jsou založené na nepřesném výkladu nového právního předpisu. Přijetí nového katastrálního zákona je vynuceno přijetím nového občanského zákoníku, který přináší do oblasti katastru nemovitostí rozsáhlé změny.

Nový katastrální zákon komplexně upravuje problematiku katastru nemovitostí s výjimkou právní úpravy, která je již řešena v novém občanském zákoníku. Mezi podstatné změny, které přináší nový katastrální zákon, patří nově definovaný předmět evidence v katastru nemovitostí a zásada materiální publicity. Nový katastrální zákon se snaží také přistoupit k elektronizaci katastru nemovitostí zrovnoprávněním písemnosti v listinné a elektronické podobě. Nově je možné návrhy na zápis včetně předkládaných listin podávat elektronicky.

5.1 Předmět evidence v katastru nemovitostí

S ohledem na novou definici nemovité věci v novém občanském zákoníku je nutné také nově definovat předmět evidence v katastru nemovitostí. Dle NOZ stavby přestávají být samostatnými věcmi a staly se součástí pozemku. Stavby jako samostatné věci jsou evidovány jen v některých případech, a to pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby, což je v případě dočasných staveb a v případě staveb, které se nemohou stát součástí pozemku z toho důvodu, že vlastník stavby a vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena, je odlišný. Informace o stavbách z katastru nemovitostí však zcela nezmizely ani v případě, že nebudou evidovány jako samostatné věci. V takovém případě informace o stavbách a jejich popis jsou vedeny jako informace o pozemku, na kterém jsou tyto stavby postaveny. Obsah katastru nemovitostí je také podstatně rozšířen a přizpůsoben NOZ, který zavádí nová dosud neexistující věcná práva (do katastru se může zapisovat 15 nových věcných práv k nemovitostem). Do katastru je možné rovněž zapisovat 19 nových poznámek tak, jak to nově upravuje NOZ.

a) pozemky v podobě parcel,
b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,
c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,
d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku,
e) jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů),
f) právo stavby,
g) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis.

Z uvedeného vyplývá, že v katastru nemovitostí se již neevidují rozestavěné budovy. Nově je naopak evidováno tzv. právo stavby. Nový katastrální zákon v ust. § 4 vymezuje obsah katastru, který přebírá v podstatě ustanovení dřívějšího katastrálního zákona. Nově však katastr nemovitostí obsahuje cenové údaje, což jsou ceny dosažené při prodeji jednotlivých nemovitostí. Údaje o dosažených cenách nemovitostí mohou být poskytovány osobám, které prokážou svoji totožnost a katastrální úřad je povinen vést evidenci osob, kterým tyto údaje poskytl. Zároveň je však v přechodných ustanoveních zákona výslovně uvedeno, že údaje o dosažených cenách nemovitostí z listin doručených k zápisu do katastru přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se do katastru nedoplňují, tj. cenové údaje katastrální úřad shromažďuje až z listin předložených k zápisu do katastru od 1. 1. 2014.

5.2 Zásada materiální publicity

Podstatnou změnou, kterou přináší NOZ v ust. § 980 až § 986, je zásada materiální publicity veřejných seznamů, mezi které patří i katastr nemovitostí. Zásada materiální publicity v podstatě zajišťuje, že je možné se na zápisy v katastru nemovitostí spolehnout.
Dle ust. § 980 NOZ platí, že je-li do veřejného seznamu zapsáno právo k věci, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje a má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem. Není-li stav zapsaný ve veřejném seznamu v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.
V praxi to znamená, že je posílena ochrana osoby, která je v katastru nemovitostí vedena jako držitel práv (zejména práva vlastnického, ale i jiných věcných práv). Tato ochrana však nepůsobí absolutně, vztahuje se výslovně pouze na kupujícího, který nemovitosti koupil za úplatu. Další podmínkou je dobrá víra nabyvatele, že nemovitost koupil platně a od osoby oprávněné podle stavu zapsaného v katastru nemovitostí. Původní vlastník se ale samozřejmě může i tak účinně bránit proti převodu práv. K uplatnění práv zákon stanoví lhůtu, po jejímž marném uplynutí zápis v katastru nemovitostí svědčí ve prospěch nově zapsané osoby. Dle důvodové zprávy k novému katastrálnímu zákonu, aby zásada materiální publicity mohla být uplatněna bez nebezpečí pro dosavadní vlastníky a oprávněné z jiných věcných práv k nemovitostem, budou se všechna věcná práva do katastru zapisovat výlučně vkladem. Ve vkladovém řízení jsou pak listiny, podle kterých se provádějí zápisy do katastru, podrobeny důkladnější kontrole, než tomu bylo doposud. Přitom každý účastník vkladového řízení, ať již byl vklad povolen a proveden, nebo ať byl zamítnut, má mít možnost bránit se v případě nesouhlasu s postupem katastrálního úřadu u nezávislého orgánu, kterým je soud. Vlastník či oprávněný z jiného věcného práva tak nemůže být v důsledku uplatnění zásady materiální publicity svého práva zbaven. S tím souvisí také to, že je zároveň zvýšena informovanost účastníků vkladového řízení, a to doručováním vyrozumění o provedeném vkladu přímo těm osobám, které vkladem právo pozbývají nebo jejichž právo se vkladem omezuje i v případech, kdy jsou tyto osoby ve vkladovém řízení zastoupeny zmocněncem na základě plné moci.

Zavedené změny v souvislosti s materiální publicitou katastru nemovitostí lze hodnotit jistě pozitivně v tom, že nová úprava dává větší jistotu osobám, které nemovitost nabývají v dobré víře přesvědčeni, že se skutečně a poctivě stali vlastníky. Oproti dřívějšímu stavu se tak kupující nemusí tolik obávat, že o nemovitost přijde, pokud prodávající nemovitost, kterou dále prodává, předtím nabyl nepoctivě. Právní úprava reaguje na to, že v případech podvodů s převody nemovitostí využívají pachatelé často možnosti zastoupení účastníků zmocněncem. V takovém případě je jednáno na základě falešné plné moci s padělaným podpisem vlastníka nemovitosti a skutečný vlastník nemovitosti se obvykle o převodu nemovitosti dozví až následně po provedení změny a často až s velkým časovým odstupem, který také ovlivňuje možnosti dokazování.
Na tento problém nový katastrální zákon reaguje tak, že výrazně rozšiřuje povinnost katastrálních úřadů informovat účastníky řízení, jejichž práva k nemovitostem jsou navrženými změnami dotčena. Katastrální úřad nově musí vlastníka nemovitosti informovat o zahájení řízení, které se týká jeho nemovitosti, a o vyznačení plomby, a to písemně na adresu trvalého pobytu účastníka řízení. Následně katastrální úřad také musí informovat účastníky řízení navíc ještě po ukončení řízení, a to písemně nejen prostřednictvím zástupce, ale i přímo. Právě od doručení informace o změně zápisu v katastru nemovitostí se odvíjí možnost postupu stanoveného v NOZ. Dotčený původní vlastník má poté právo požádat do jednoho měsíce od doručení oznámení katastrální úřad o vyznačení poznámky spornosti k nemovitostem a do dvou měsíců podat k soudu žalobu na určení vlastnického práva.
Zvláštní případ nastane, pokud původní vlastník o změně zápisu v katastru nemovitostí vyrozuměn nebude. V takovém případě se lhůta pro podání žaloby prodlužuje na tři roky a počíná běžet ode dne, kdy byl proveden popíraný zápis. V této souvislosti je obvykle dopo­ručováno, aby vlastníci nemovitostí pro jistotu každé tři roky kontrolovali stav zápisu v katastru nemovitostí, přičemž kontrolu zápisu v katastru nemovitostí lze učinit jednoduše zdarma v rámci internetové aplikace nahlížení do katastru nemovitostí na webových stránkách www.cuzk.cz.

5.3 Zápis do katastru nemovitostí

Zápisy právních vztahů do katastru se provádějí třemi způsoby, a to vkladem, záznamem a poznámkou.

Nově je definováno, že vklad je zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht. Záznam je zápis do katastru, kterým se zapisují práva odvozená od vlastnického práva. Poznámka je zápis do katastru, kterým se zapisují významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných.

Nově tedy se všechna věcná práva zapisují výlučně vkladem. Vkladem se do katastru bude zapisovat vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence nebo neexistence v ust. § 11 nového katastrálního zákona vymezených práv (vlastnické právo, právo stavby, věcné břemeno, zástavní právo, budoucí zástavní právo, podzástavní právo, předkupní právo, budoucí výměnek, přídatné spoluvlastnictví, správa svěřenského fondu, výhrada vlastnického práva, výhrada práva zpětné koupě, výhrada práva zpětného prodeje, zákaz zcizení nebo zatížení, výhrada práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, nájem, požádá-li o to vlastník nebo nájemce se souhlasem vlastníka, pacht, požádá-li o to vlastník nebo pachtýř se souhlasem vlastníka, vzdání se práva na náhradu škody na pozemku).

Při zápisech do katastru nemovitostí je třeba věnovat velkou pozornost správnému označení nemovitostí jednotlivými údaji.

a) pozemek parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách a jde o stavební parcelu, též údajem o této skutečnosti, jinak se má za to, že jde o pozemkovou parcelu,
b) pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území,
c) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby, označením pozemku, na němž je postavena, číslem popisným nebo evidenčním a příslušností budovy k části obce, pokud je název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena,
d) budova, která není součástí pozemku ani práva stavby a číslo popisné ani evidenční se jí nepřiděluje, je hlavní stavbou na pozemku a nejedná se o drobnou stavbu, označením pozemku, na němž je postavena, a způsobem využití,
e) jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a jejím pojmenováním,
f) rozestavěná jednotka označením budovy, v níž je vymezena, pokud není součástí pozemku ani práva stavby, nebo označením pozemku nebo práva stavby, jehož součástí je budova, v níž je vymezena, číslem jednotky a označením, že se jedná o rozestavěnou jednotku,
g) právo stavby označením pozemku, ke kterému je zřízeno,
h) nemovitost evidovaná v katastru podle jiného zákona označením pozemku, na kterém je postavena, a způsobem vy­užití.

Dojde-li katastrálnímu úřadu návrh nebo jiná listina pro zápis práv do katastru, vyznačí u dotčených nemovitostí nejpozději následující pracovní den, že práva jsou dotčena změnou, aby každému při nahlédnutí do katastru bylo jasné, že u dané nemovitosti nastanou určité změny. Pořadí zápisů práv do katastru se řídí okamžikem, ve kterém byl návrh na zápis do katastru doručen katastrálnímu úřadu.

Právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Návrh na zahájení vkladového řízení je nutné podat na stanoveném formuláři, jehož přílohu tvoří vkladové listiny. Novinkou je, že vkladová listina se předkládá pouze v jednom vyhotovení.

V souvislosti s novým katastrálním zákonem je často diskutované znění ust. § 16 nového katastrálního zákona, který zajišťuje informování vlastníka o zahájeném vkladovém řízení. Dle tohoto ustanovení katastrální úřad informuje o vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou, nejpozději den poté, co ke změně došlo, vlastníka nemovitosti a jiného oprávněného zasláním informace na adresu místa trvalého pobytu nebo prostřednictvím datové schránky, a pokud o to požádá, katastrální úřad informuje vlastníka také elektronicky na e-mailovou adresu nebo zprávou na mobilní telefon. Ačkoliv znění ustanovení není zrovna přesně formulované, je nutné vykládat tak, že v případě, že dojde katastrálnímu úřadu návrh na vklad, vyznačí katastrální úřad nejprve nejpozději následující pracovní den tzv. plombu a poté nejpozději následující den odešle o této skutečnosti informaci vlastníku nemovitosti a jiné oprávněné osobě. Následně v rámci vkladového řízení probíhá přezkum vkladové listiny (kupní smlouvy, darovací smlouvy apod.). V případě, že jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, katastrální úřad vklad povolí. To však nejdříve po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace podle ust. § 16 odst. 1 nového katastrálního zákona (tj. informace o vyznačení, že právní poměry jsou dotčeny změnou). To znamená prodloužení doby vkladového řízení. Pokud je katastrálním úřadem zcela vyhověno návrhu na povolení vkladu, rozhodnutí se písemně nevyhotovuje. V případě, že byl vklad povolen a proveden, zašle katastrální úřad účastníkům vkladového řízení vyrozumění o tom, jaký vklad byl do katastru proveden. Vkladovou listinu katastrální úřad založí do sbírky listin, což znamená, že katastrální úřad již nerozesílá vkladové listiny účastníkům s vyznačením tzv. doložky o provedení vkladu. Nový katastrální zákon nově stanoví lhůtu pro zápis do katastru vkladem tak, že katastrální úřad provede vklad bez zbytečného odkladu, čímž nahrazuje původní lhůtu 30 dnů pro provedení vkladu, která obvykle nebyla ani v plném rozsahu naplněna.

V návaznosti na právní úpravu obsaženou v ust. § 985 a § 986 NOZ upravuje nový katastrální zákon v ust. § 24 tzv. poznámku spornosti zápisu. Dle tohoto ustanovení v případě, že není stav zapsaný v katastru v souladu se skutečným právním stavem, osoba, jejíž věcné právo je dotčeno, se domáhá odstranění nesouladu, a prokáže-li, že své právo uplatnila u soudu, zapíše se na její žádost do katastru poznámka spornosti zápisu. Obdobně se zapíše do katastru poznámka spornosti zápisu i v případě, že někdo tvrdí, že je ve svém právu dotčen zápisem provedeným do katastru bez právního důvodu ve prospěch jiného a žádá, aby to bylo v katastru poznamenáno. Poznámku spornosti zápisu, která působí proti zápisu provedenému na základě napadeného právního jednání a na něj navazujícím zápisům, zapíše katastrální úřad také na základě oznámení soudu o podané žalobě nebo na základě doloženého návrhu žalobce, pokud žalobce podal žalobu o určení, že právní jednání, na jehož základě má být zapsáno právo do katastru, je neplatné, zdánlivé nebo zrušené. Pokud následně soud vyhoví podané žalobě, o které je zapsána poznámka spornosti zápisu, vymaže katastrální úřad všechny zápisy, vůči nimž poznámka spornosti zápisu působí (tj. zejména veškeré další převody nemovitosti). Po výmazu všech zápisů oznámí katastrální úřad provedenou změnu dotčeným osobám.

6. Daň z nabytí nemovitých věcí

Daň z převodu nemovitosti, se od 1. 1. 2014 změnila na daň z nabytí nemovitých věcí, kterou upravuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Poplatníkem daně zůstává i nadále převodce. Převodce a nabyvatel se ale mohou dohodnout, že poplatníkem bude nabyvatel. Ve smlouvě však musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem, nepostačí např. ujednání, že nabyvatel uhradí daň. Je-li poplatníkem převodce, je nabyvatel ručitelem tak, jako dosud. Při dohodě účastníků smlouvy o tom, že poplatníkem bude nabyvatel, odpadá ručitelství.
Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí je poplatník povinen podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci. Povinnou přílohou daňového přiznání je kupní smlouva (postačí kopie) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu.

Nově se mění také konstrukce daně tak, že se hradí záloha. Poplatník je povinen v daňovém přiznání sám vyčíslit zálohu a uvést údaje nutné k určení směrné hodnoty, jimiž jsou údaje týkající se velikosti, druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci. Uhrazená záloha se započítává na úhradu splatné daně. Je-li daň z nabytí nemovitých věcí vyšší než záloha, je rozdíl mezi daní a zálohou splatný ve lhůtě 30 dnů od doručení platebního výměru.

Mění se také způsob stanovení základu daně, který vychází z takzvané nabývací hodnoty. Většinou se tato nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané kupní ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich je pak nabývací hodnotou, od které se odvíjí základ daně a vypočítává daň. Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 % takzvané směrné hodnoty, nebo částka odpovídající 75 % zjištěné ceny podle znaleckého posudku. Pro určení nabývací hodnoty si může poplatník zvolit, že podkladem pro stanovení základu daně nebude zjištěná cena podle znaleckého posudku, ale směrná hodnota. Ta vychází z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. To znamená, že pokud si poplatník vybere tento způsob, vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4 % sjednané ceny, kterou zaplatí ve lhůtě pro podání daňového přiznání. K daňovému přiznání nedokládá znalecký posudek. Správce daně pak vypočte směrnou hodnotu, z ní srovnávací daňovou hodnotu a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň pak vyměří platebním výměrem.

Závěr

Dnem 1. 1. 2014 nabyl účinnosti nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.). Rozsáhlé změny, které tento zákon přináší, ovlivňují i oblast nemovitostí a katastru nemovitostí, a to v podobě nové definice nemovitých věcí, uplatnění zásady superficies solo cedit, zavedení řady nových věcných práv a zavedení zásady materiální publicity katastru nemovitostí, která se promítá v postupu katastrálního úřadu při zápisu právních vztahů do katastru nemovitostí.

JUDr. Jana Drexlerová