Musí být nájemné zatíženo DPH?

„Krátkodobosti“ ve smyslu DPH není na překážku, že nájemní smlouva je sjednána na období několika měsíců. Nejedná se totiž o jeden nepřetržitý nájem prostor, nýbrž o opakující se plnění poskytované přerušovaně, přičemž mimo své pondělní odpoledne dotyčný nájemce není oprávněn předmětnou místnost užívat, a tato slouží jiným účelům, respektive jen vlastníkovi nebo jiným nájemcům. Nájemné tak musí být zatíženo DPH na výstupu.

2.     Podnikání v části bytu

OSVČ podniká jako programátor. Jelikož ke své tvůrčí práci potřebuje prakticky jen kvalitní počítač, internet a zejména klidné místečko, zřídil si IT kancelář v jednom z pokojů najatého bytu. Výdaje prokazuje daňovou evidencí podle § 7b ZDP, což ale komplikuje fakt, že jsou často sporné, neboť prostor i předměty využívané pro podnikání slouží zčásti i pro jeho osobní potřeby. Na straně jedné tedy provozní výlohy spojené s bytem prokazatelně souvisejí se zdanitelnými příjmy z podnikání a splňují tak obecnou podmínku daňové uznatelnosti. Ovšem na straně druhé se věcně rovněž jedná o výdaje na jeho osobní potřebu, které jsou speciálním ustanovením a priori vyloučeny z daňově účinných.

Jak má OSVČ správně řešit uvedenou situaci?

Z hlediska průkaznosti by ideálním řešením této patové situace bylo jednoznačné přiřazení dílčích výloh spojených s bytem pro podnikatelské versus ostatní (osobní, rodinné) potřeby. Což si lze reálně představit snad jen u elektřiny, pokud by její odběr IT kanceláří podnikatele a měřil podružný elektroměr. Ani nadmíru pedantního úředníka by nenapadlo nutit nebohého živnostníka k pečlivému odměřování a zaznamenávání vody spotřebované během programátorské činnosti, k propočítávání tepelné energie dodané do zmíněného pokoje, k vážení odpadků vzniklých v souvislosti s podnikáním atp. Stejně tak není možné – patrně ani právně – aby se dohodl s vlastníkem bytu na dvojí fakturaci nájemného, zvlášť za onen IT pokoj, a odděleně za zbývající část bytu užívanou privátně.

V praxi respektovaným kompromisním řešením se osvědčilo rozklíčování celkových výdajů placených v souvislosti s užíváním bytu na část soukromou versus podnikatelskou v poměru podlahových ploch. Pokud tedy činí celková vnitřní nášlapná plocha bytu např. 100 m², z čehož výhradně k podnikání slouží pokoj o ploše 20 m², pak „průkazný“ klíčovací poměr bude 20 % (= 20 m² / 100 m²). Tuto část výdajů na bydlení pak bude moci podnikatel zahrnovat mezi své daňové výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů OSVČ.

3.     Pronájem učebny střední školou

Střední škola, která je plátcem daně, pronajímá vzdělávací agentuře učebnu včetně movitého vybavení, včetně spotřeby vody, tepla a elektřiny, a to každý týden v pondělí od 16 do 20 hodin v průběhu celého školního roku pro vzdělávací kurz pro dospělé. Takový pronájem je třeba chápat jako krátkodobý nájem, který je pro vysokou školu zdanitelným plněním v základní sazbě daně.

Jak má střední škola postupovat z hlediska DPH?

V uvedeném případě se nemůže jednat o osvobozený nájem podle § 56a odst. 1 zákona o DPH, protože nájem je poskytován přerušovaně a mimo dobu konání vzdělávacích kurzů pro dospělé učebnu využívá pro výuku svých studentů vysoká škola. Každý týden je tedy fakticky uskutečněno samostatné zdanitelné plnění, kterým je krátkodobý nájem nemovité věci.

4.     Nájem nebytových prostor v administrativní budově

Obchodní společnost, která je plátcem daně, je vlastníkem administrativní budovy. Část nebytových prostor v administrativní budově společnost využívá pro své podnikání a část jich pronajímá. Nebytové prostory v administrativní budově pronajímá společnost zčásti jiným firmám, které jsou plátci a zčásti neziskové organizaci, která není plátcem daně.

Jak má obchodní společnosti postupovat z hlediska DPH?

Nebytové prostory pronajímané plátcům pro účely jejich podnikání společnost podle § 56a odst. 3 zákona o DPH zdaňuje, u nájmu pro neziskovou organizaci uplatňuje osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Přijatou úplatu za prodej tohoto pozemku uvádí obchodní společnost do ř. 50 přiznání k DPH.

5.     Finanční leasing nemovité věci

Leasingová společnost, která je plátcem, uzavře s plátcem daně smlouvu o finančním leasingu administrativní budovy, v níž bude sjednáno, že leasingový nájemce je povinen po skončení leasingové smlouvy, která byla uzavřena na 10 let budovou odkoupit.

Který den se považuje za den uskutečnění zdanitelného plnění?

K předání budovy do užívání leasingovému nájemci dojde dne 11. 10. 2021 a tento den se považuje za den uskutečnění zdanitelného plnění při dodání nemovité věci, přestože leasingový nájemce bude kupní cenu budovy splácet po dobu 10 let.

6.     Nájemné placené předem

Pronajímatel uzavřel s nájemcem smlouvu o nájmu kanceláře na 12 měsíců od 1. 9. 2021 do 31. 8. 2022 za nájemné 10 000 Kč měsíčně. Přičemž bylo dohodnuto, že nájemné za celou dobu nájmu je splatné již v 9. září 2021. Uzavřením nájemní smlouvy vznikla pronajímateli pohledávka (a nájemci dluh) na nájemné za celých 12 měsíců nájmu = 12 × 10 000 Kč = 120 000 Kč.

Jak mají nájemce a pronajímat postupovat z účetního a daňového hlediska?

Účetně i daňově je nutno tuto částku promítnout do výnosů (nákladů) rovnoměrně během celé doby nájmu, k čemuž dobře poslouží právě účty časového rozlišení. Pro znázornění účetní souměrnosti – nájemce versus pronajímatel – uvádíme nejen situaci nákladů, ale i výnosů.

Datum	Popis účetního případu	Kč	Pronajímatel		Nájemce
1. 9. 2021	Předpis nájemného (12 × 10 000 Kč) placeného předem	120 000	315	384	381	325
9. 9. 2021	Úhrada nájemného (12 × 10 000 Kč) placeného předem	120 000	221	315	325	221
31. 12. 2021	Časově rozlišené nájemné připadající na r. 2021 (4/12)	40 000	384	602	518	381
31. 8. 2022	Časově rozlišené nájemné připadající na r. 2022 (8/12)	80 000	384	602	518	381

 

7.     Pronájem lešení

Stavební firma si od půjčovny stavební techniky – oba měsíční plátci DPH – pronajala na půl roku trubkové lešení. Podle smlouvy o nájmu bude měsíční nájemné sjednané ve výši 10 000 Kč bez daně placeno vždy 10. dne běžného měsíce, přičemž půjde o dílčí plnění, jehož uskutečnění nastane ke dni sjednané splatnosti nájemného. Pro potřeby DPH vystavil pronajímatel splátkový kalendář, který je součástí nájemní smlouvy.

Jakou částku bude nájemce každý měsíc platit za lešení? Bude si moci nájemce nárokovat odpočet DPH?

Nájemce tedy bude každý měsíc za lešení platit částku 10 000 Kč + 21 % DPH (2 100 Kč) = 12 100 Kč. Současně si bude moci na základě daňového dokladu (splátkového kalendáře) nárokovat v přiznání k DPH za příslušný měsíc plný odpočet této DPH na vstupu 2 100 Kč. Lešení totiž nájemce – stavební firma – samozřejmě využívá pouze pro účely uskutečňování vlastních zdanitelných plnění, a to pro stavební a montážní práce.

Alternativně se mohli aktéři dohodnout také na tom, že celé zdanitelné plnění bude v souladu s § 21 odst. 3 ZDPH považováno za uskutečněné najednou již dnem dřívějšího vystavení daňového dokladu. Čímž se míní běžný daňový doklad a nikoli zmíněný splátkový (či platební) kalendář ani doklad na přijatou úplatu předem. V tom případě by dodavatel musel přiznat DPH z celkové úplaty za poskytovanou službu – tj. 6 × 2 100 Kč za celý půlrok – již k tomuto dni a současně by si nájemce mohl celou tuto daň na vstupu uplatnit k odpočtu.

8.     Převod nemovitostí

Otec a syn vlastní ideální polovinu domu. Otec je OSVČ, používá paušální náklady, neplátce, provozuje ubytovnu a i výše uvedený dům by rád provozoval jako ubytovnu. Otec je zároveň jediný majitel s. r. o., plátce DPH. Po domluvě syn darovací smlouvou převede na otce svou polovinu domu. Otec se rozhodne, že dům bude pronajímat své s. r. o., která má také živnostenský list na ubytování, s tím, že s. r. o. dům zrekonstruuje na své náklady, odečte DPH při rekonstrukci domu a tato se započítá proti nájmu na několik následujících let. Vše by bylo ošetřeno nájemní smlouvou.

Je danou úvahu možno převést do reálu?

Záměr je možný, ale má čtyři daňové nevýhody, rizika… První je, že nájem domu udělá z otce – OSVČ – plátce DPH. Sice nájem domu – asi jde o rodinný nebo bytový dům – bude povinně osvobozen od DPH bez nároku na odpočet daně podle § 56 ZDPH, která se obecně do obratu pro účely DPH nezahrnuje. Ovšem v případě dlouhodobého nájmu – což představuje tzv. ekonomickou činnost ve smyslu § 5 odst. 2 ZDPH – se uplatní výjimka, kdy se úplata za toto osvobozené plnění zahrnuje do obratu, viz § 4a odst. 1 písm. c) ZDPH. Třeba to plátcovství a s ním spojená otravné papírování otci ale nevadí…

Druhou nevýhodou bude nemožnost daňového uplatnění hodnoty části domu náležející zatím synovi. Dar jeho spoluvlastnického podílu otci pro syna nebude daňově účinný výdaj. A pokud přijetí daru nesouvisí s podnikáním otce, ale s nájmem podle § 9 ZDP, půjde u něj o příjem osvobozený od daně z příjmů dle § 10 odst. 3 písm. c) bodu 1 ZDP. Pročež bude nabytý – nezdaněný – podíl na hmotném majetku u otce vyloučen z daňového odpisování v souladu s § 27 písm. j) ZDP.

Třetí daňovou nepříjemností bude vztah mezi pronajímatelem (otcem) a nájemcem (jeho s. r. o.), protože se jedná o tzv. spojené osoby ve smyslu § 23 odst. 7 ZDP. Což znamená, že sjednané nájemné by mělo průkazně odpovídat aktuální „ceně obvyklé“, která by byla dohodnuta mezi nespojenými (nezávislými) osobami. Jinak hrozí adekvátní úprava základu daně z příjmů dotčených subjektů… Takže zřejmě bude nutno raději dohodnout poměrně vysoké tržní nájemné, kvůli čemuž bude dost možná otec podléhat druhé, vyšší sazbě daně z příjmů 23 % a celkový finanční obraz zamýšleného projektu už nemusí vypadat až tak výhodně. Jde-li o bytový dům a nájemné, tak bude v řádech milionů, pak možná lépe ekonomicky vychází vklad objektu do kapitálu s. r. o. s tím, že by si zisk z jeho užívání společník, případně společníci (otec a syn) vypláceli formou podílů na zisku s. r. o.

Čtvrtá závažná nepříjemnost čekající na pronajímatele – otce – se týká zdánlivě „chytrého“ započtení hodnoty rekonstrukce domu nájemcem (s. r. o.) na úhradu pohledávky pronajímatele (otce) z titulu nájemného. Je třeba si uvědomit, že i takováto nepeněžitá forma úhrady nájemného představuje pro otce zdanitelný příjem, a to jednorázově ihned při dokončení rekonstrukce a uvedení do provozu! Takže otec bude mít v roce dokončení rekonstrukce naráz nemile vysoký zdanitelný příjem z nájemného – vyšší statisíce, případně miliony Kč.

Jelikož pronajímatel není účetní jednotkou (nevede účetnictví), tak mu totiž zdanitelný – v daném případě nepeněžní – příjem z titulu nájemného vzniká ihned poskytnutím daného protiplnění, služby financované nájemcem. Je to obdobné, jako kdyby obdržel od nájemce třeba milion Kč předem na nájemné na dalších 10 let, ten milion zdaní hned při přijetí, a nikoli v časovém rozlišení à 100 000 Kč ročně – takto postupují jen účetní jednotky. Naproti tomu daňovým výdajem pronajímatele (otce) bude pouze adekvátní a relativně malé zvýšení odpisů zhodnocené stavby – skrze zvýšenou vstupní a zůstatkovou cenu pronajímaného domu – rozložené do období zhruba 50 let. Upřesněme, že rekonstrukce se pro účely daní z příjmů a také pro DPH považuje za tzv. technické zhodnocení podle § 33 ZDP.

9.     Zálohy na energie

Plátce jako pronajímatel nebytových prostor požaduje od nájemce měsíční zálohu ve výši 20 000 Kč na energie (elektřinu, teplo a vodu), které nejsou součástí sjednané ceny nájmu. V nájemní smlouvě není přitom stanoveno, jaký podíl z celkové částky zálohy připadá na jednotlivé druhy energie.

Vzniká z přijaté úplaty pronajímateli povinnost přiznat daň?

Z této přijaté úplaty (zálohy na elektřinu, teplo a vodu) povinnost přiznat daň pronajímateli podle výkladu GFŘ nevzniká, protože ke dni přijetí úplaty není zdanitelné plnění známo dostatečně určitě, a to vzhledem k tomu, že zdanitelná plnění, ke kterým se zálohová platba vztahuje, podléhají různým sazbám daně.

10. Nájem prostor k parkování vozidel

Pokud je předmětem nájmu např. nebytový prostor včetně garážového stání či parkovacího místa, na základě jedné nájemní smlouvy, hlavním plněním je pronájem nebytového prostoru, na který se vztahuje osvobození od daně a nevzniká zákonný důvod k posouzení pronájmu garážového stání či parkovacího místa jako samostatného zdanitelného plnění.

Lze u tohoto nájmu uplatnit osvobození od daně?

Pokud by však bylo předmětem samostatného nájmu pouze garážové stání či parkovací místo, nelze u tohoto nájmu osvobození od daně uplatnit a tento nájem místa pro parkování motorového vozidla je vždy zdanitelným plněním v základní sazbě daně.

11. Nabytí vlastnického práva k bytové jednotce

Převod družstevního bytu nájemce – člena družstva – do osobního vlastnictví je dle § 4 zákona o daních z příjmů osvobozen.

Musí nový vlastník, bývalý družstevník, podávat přiznání k dani z příjmů FO, i když daň z příjmů platit nemusí?

Zákon o daních z příjmů stanoví 3 možnosti, jak osvobodit příjem z nabytí vlastnického práva k bytové jednotce:

Zákon v § 4 odst. 1 písm. y) stanoví, že od daně se osvobozuje příjem z nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, je-li ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá,

–  je nájemcem této jednotky,

–  je členem této právnické osoby a

–  podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.

Zákon v § 4 odst. 1 písm. zf) stanoví, že od daně se osvobozuje příjem z nabytí vlastnického práva k věci na základě jeho převodu nebo přechodu podle zákona upravujícího převody vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev, je-li nabyvatelem oprávněný člen družstva.

A dále zákon v § 4 odst. 1 písm. zg) stanoví, že od daně se osvobozuje příjem z nabytí vlastnického práva k rodinnému domu nebo jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je členem bytového družstva, který je nájemcem tohoto rodinného domu nebo jednotky ve vlastnictví družstva a který se sám nebo jeho právní předchůdce podílel na jeho pořízení členským vkladem. Splnil-li poplatník některou z výše uvedených zákonných podmínek, je příjem z nabytí vlastnického práva k bytové jednotce od daně z příjmů osvobozen. Pokud jde o přiznání k dani z příjmů fyzických osob, zákon o daních z příjmů v § 5 odst. 5 stanoví mimo jiné, že do základu daně se nezahrnují příjmy osvobozené od daně. Z uvedeného plyne, že příjmy od daně osvobozené se do daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob neuvádí. Pro úplnost je třeba upozornit, že pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob obdrží příjem, který je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen a je vyšší než 5 000 000 Kč, je povinen oznámit správci daně tuto skutečnost do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém příjem obdržel.

12. Přechodné ubytování nových zaměstnanců

Firma řeší přechodné ubytování tří nových zaměstnanců, kteří nemohou denně dojíždět do práce v Olomouci, protože mají bydliště dosti daleko. Nebude se tedy jednat o jejich nové ani druhé bydliště (stálý byt).

Jak má firma řešit přechodné ubytování zaměstnanců z daňového hlediska?

Pro paní Hezkou firma zajistila přechodné ubytování v rodinném domě za nájemné 10 000 Kč měsíčně, na které si nijak nepřispívá. Příslušnou nájemní smlouvu sjednal zaměstnavatel v roli nájemce, který poskytuje možnost využití najatých prostor pro přechodné ubytování zaměstnankyni jako nepeněžitý benefit. Jedná se sice o předmět daně z příjmů ze závislé činnosti, ovšem do částky 3 500 Kč měsíčně je osvobozen od daně. Zbývající nepeněžní příjem 6 500 Kč měsíčně pak ale již zůstává zdanitelným příjmem paní Hezké ze závislé činnosti v souladu s § 6 odst. 3 ZDP. Pokud se zaměstnavatel k této povinnosti zavázal v kolektivní smlouvě, vnitřním předpise, pracovní nebo v jiné smlouvě, půjde v plné výši o jeho daňový výdaj [§ 24 odst. 2 písm. j) bod 5 ZDP].

Pan Hodný si v Olomouci našel nájem bytu, přičemž příslušnou nájemní smlouvu s jeho vlastníkem sjednal sám v roli nájemce, a nájemné 15 000 Kč měsíčně platí ze svého účtu. Se zaměstnavatelem uzavřel písemnou dohodu o peněžitém benefitu ve výši 10 000 Kč měsíčně, kterými mu přispívá na přechodné ubytování. Tentokrát nejde o daňově zvýhodněné nepeněžní plnění, nýbrž o plnění peněžité, jehož se osvobození od daně na straně zaměstnance netýká. Pro pana Hodného proto bude celý příjem od zaměstnavatele zdanitelným příjmem ze závislé činnosti dle § 6 odst. 3 ZDP, který podléhá i pojistnému. Jelikož ale nejde o „zařízení k uspokojování potřeb zaměstnance“, neuplatní se restriktivní nedaňový § 25 odst. 1 písm. k) ZDP, a díky smluvnímu závazku zaměstnavatele pro něj tento peněžitý benefit bude daňovým výdajem podle § 24 odst. 2 písm. j) bodu 5 ZDP.

Pan Chytrý je pro dotyčnou olomouckou firmu velmi žádoucí persona, proto s ním bylo při nástupu do zaměstnání v pracovním poměru sjednáno poskytování náhrad za jeho ubytování na dobu jednoho roku. Za tímto účelem firma sjednala se soukromým vlastníkem bytového domu nájemní smlouvu na byt 2+1 za smluvní nájemné 15 000 Kč měsíčně plus 2 000 Kč za služby související s užíváním bytu. Celá částka není předmětem daně z příjmů zaměstnance ani nepodléhá pojistnému. Přičemž pro zaměstnavatele jde plně o daňový výdaj dle § 24 odst. 2 písm. zh) ZDP, protože se jedná o cestovní náhradu tzv. při přijetí do zaměstnání podle § 177 ZP.

13. Pronájem nebytového prostoru

ABC, a. s. pronajímá poradenské firmě XYZ, s. r. o. nebytový prostor (kanceláře) v budově, kterou vlastní a u níž podle odpisového plánu uplatňuje roční účetní odpisy (oprávky) ve výši 100 000 Kč. Nájemní smlouva byla sjednána na dva roky od 1. 9. 2021 do 31. 8. 2023. Nájemné 10 000 Kč/měsíc je splatné předem vždy za 12 měsíců najednou. Zálohy na služby spojené s nájmem jsou placeny měsíčně a k jejich zúčtování se skutečnou spotřebou podle faktur dodavatelů dochází v březnu, z čehož vyplyne i nová výše záloh na další rok. Účetním obdobím obou firem je kalendářní rok, DPH pro přehlednost neuvažujeme a nájemce platil vše včas a řádně.

Jak mají nájemce a pronajímatel postupovat z hlediska účetnictví?

Rok	Popis účetního případu	Částka v Kč	Pronajímatel		Nájemce
			MD	D	MD	D
2021	Nájemné za kanceláře za období 1. 9. 2021 – 31. 8. 2022: -         Celkem (10 000 Kč × 12 měsíců) -         Nájemné připadající na rok 2021 (120 000 / 12 měsíců × 4 měsíce) -         Nájemné připadající na příští účetní období (8 měsíců)	120 000 40 000 80 000	311 – –	– 602 384	– 518 381	325.1 – –
	Úhrada nájemného za celé období 1. 9. 2021 – 31. 8. 2022	120 000	221	311	325.1	221
	Zálohy na služby spojené s nájmem: -         Zálohy na služby spojené s nájmem placené v září, říjnu, listopadu a prosinci 2021 podle posledního vyúčtování služeb á 5 000 Kč/měsíc	4 × 5 000	221	324	314	221
	Účetní roční odpis budovy, v níž jsou i zde řešené pronajímané kanceláře	100 000	551	081	–	–
2022	Nájemné uhrazené v září 2021 připadající na rok 2022 (8 × 10 000 Kč)	80 000	384	602	518	381
	Zálohy na služby spojené s nájmem: -         Zálohy za leden, únor a březen 2021 ještě ve staré výši á 5 000 Kč -         Vyúčtování ceny služeb od dodavatelů za období 1. 9. – 31. 12. 2021 -         Zúčtování zaplacených záloh za 1. 9. – 31. 12. 2021 (4 × 5 000 Kč = 20 000 Kč) a konečné ceny služeb (18 000 Kč), jen do výše této ceny -         Přeplatek záloh za rok 2021 bude ponechán na zálohu za duben -         Doplatek do nové výše dubnové zálohy (18 000 / 4 = 4 500 – 2 000) -         Zálohy za květen až prosinec 2022 v nové výši (8 × 4 500 = 36 000)	3 × 5 000 18 000 18 000 2 000 2 500 8 × 4 500	221 315 324 – 221 221	324 325 315 324 324 324	314 502 325.2 314 314 314	221 325.2 314 – 221 221
	Nájemné za kanceláře za období 1. 9. 2022 – 31. 8. 2023: -         Celkem (10 000 Kč × 12 měsíců)	120 000	311	–	–	325.1
	-         Nájemné připadající na rok 2022 (120 000 / 12 měsíců × 4 měsíce) -         Nájemné připadající na příští účetní období (8 měsíců)	40 000 80 000	– –	602 384	518 381	– –
	Úhrada nájemného za kanceláře za celé období 1. 9. 2022 – 31. 8. 2023	120 000	221	311	325.1	221
	Účetní roční odpis budovy, v níž jsou i zde řešené pronajímané kanceláře	100 000	551	081	–	–
2023	Nájemné uhrazené v září 2022 připadající na rok 2023 (8 × 10 000 Kč)	80 000	384	602	518	381
	Zálohy na služby spojené s nájmem: -         Zálohy za leden, únor a březen 2023 ještě ve staré výši á 4 500 Kč -         Vyúčtování ceny služeb od dodavatelů za období 1. 1. – 31. 12. 2022 -         Zúčtování ceny služeb a zaplacených záloh za 1. 1. – 31. 12. 2022 (3 × 5 000 + 9 × 4 500 = 55 500 Kč), zálohy nižší než cena (58 000 Kč) -         Nedoplatek záloh za rok 2022 bude vyrovnán se zálohou za duben -         Nová výše dubnové zálohy + doplatek (58 000 / 12 = 4 833 + 2 500) -         Zálohy za květen až srpen 2023 v nové výši (4 × 4 833 = 19 332 Kč)	3 × 4 500 58 000 55 500 2 500 7 333 4 × 4 833	221 315 324 315 221 221	324 325 315 – 324 324	314 502 325.2 – 314 314	221 325.2 314 325.2 221 221
	Mimořádné vyúčtování spotřeby služeb spojených s nájmem k 31. srpnu: -         Vyúčtování ceny služeb od dodavatelů za období 1. 1. – 31. 8. 2023 -         Zúčtování zaplacených záloh za 1. 1. – 31. 8. 2023 (3 × 4 500 Kč + 5 × 4 833 Kč = 37 665 Kč) a ceny služeb (35 000), jen do výše ceny -         Vrácení přeplatku záloh na rok 2023 nájemci (37 665 – 35 000)	35 000 35 000 2 665	315 324 324	325 315 221	502 325.2 221	325.2 314 314
	Účetní roční odpis budovy, v níž jsou i zde řešené pronajímané kanceláře	100 000	551	081	–	–

 

14. Účtování o opravě

Pronajímatel P se dohodl s nájemcem  skladiště, že nájemné (10 000 Kč měsíčně, splatné vždy 15.) za březen a duben 2022 uhradí nepeněžitou formou opravy – například půjde o výměnu dlouhodobě netěsnícího okna. Tuto stavebně montážní práci provedla dodavatelsky stavební firma S. Všechny tři firmy jsou plátci DPH.

Jak mají nájemce a pronajímatel účtovat o opravě?

Pronajímatel bude o opravě účtovat jako o nepeněžní formě úhrady nájemného, tj. v obvyklém časovém rozlišení odpovídajícím sjednané nájemní smlouvě. Při dokončení opravy pronajímatel proúčtuje opravu, jako by jí realizoval sám, protože nepeněžní příjem (nájemné) provází i nepeněžní výdaj (oprava). Pronajímateli vznikl závazek (Dal 325) uznat hodnotu opravy bytu provedenou nájemcem na úhradu splatného nájemného.

Nájemce nebude o opravě účtovat jako o opravě, nýbrž jako o běžném nájemném v časovém rozlišení.

Pronajímatel se v souladu s § 56a odst. 3 ZDPH rozhodl u nájmu skladiště plátci pro jeho podnikání uplatnit DPH, takže se vzdal možnosti osvobození od daně (to by však bylo bez možnosti odpočtu daně). Přičemž stavebně montážní práce podléhá režimu přenesení daňové povinnosti na příjemce (plátce) podle § 92e ZDPH.

Datum	Popis účetního případu	Částka v Kč	Nájemce N		Pronajímatel P
			MD	D	MD	D
3. 3.	Dokončení a předání opravy (výměna okna) hrazené nájemcem	18 000	315.P	321.S	511	325.N
	Přiznání 21 % DPH z opravy a současně její odpočet u nájemce	3 780	343.1	343.2	–	–
	Přiznání 21 % DPH z opravy a její odpočet u pronajímatele	3 780	–	–	343.1	343.2
7. 3.	Úhrada nájemce za opravu (výměnu okna) stavební firmě S	18 000	321.S	221	–	–
15. 3.	Předpis nájemného za březen	10 000	518	321.P	311.N	602
	DPH z nájemného: přiznal pronajímatel, odpočítal nájemce	2 100	343.1	321.P	311.N	343.2
	Nepeněžitá úhrada nájemného opravou najatého skladiště	10 000	321.P	315.P	325.N	311.N
15. 4.	Předpis nájemného za duben	10 000	518	321.P	311.N	602
	DPH z nájemného: přiznal pronajímatel, odpočítal nájemce	2 100	343.1	321.P	311.N	343.2
	Nepeněžitá úhrada části nájemného opravou najatého skladu	8 000	321.P	315	325.N	311.N
	Doplatek srpnového nájemného v hotovosti	2 000	321.P	211	211	311.N

 

15. Technické zhodnocení rodinného domu

Obchodní společnost, která je plátcem daně s měsíčním zdaňovacím obdobím, pořídila do obchodního majetku od jiného plátce v roce 2017 rodinný dům, který byl poprvé kolaudován v roce 1996, a proto byl prodej tohoto rodinného domu v roce 2017 osvobozen od daně podle § 56 odst. 3 zákona o DPH. Obchodní společnost provedla v roce 2018 technické zhodnocení tohoto domu za 2 000 000 Kč bez DPH a hned v roce 2018 rodinný dům pronajala plátci daně, který jej začal využívat pro své podnikání, a proto byl nájem domu podle § 56a odst. 3 zákona o DPH pronajímatelem zdaňován. Vzhledem k uvedenému způsobu využívání rodinného domu si obchodní společnosti z jeho technického zhodnocení v roce 2018 uplatnila plný nárok na odpočet daně ve výši 300 000 Kč.

Jaký je správný postup v daném případě?

Od začátku roku 2021 v souladu správním názorem GFŘ přešla obchodní společnost podle novelizovaného znění § 56a odst. 3 zákona o DPH u nájmu tohoto rodinného domu na režim osvobození od daně, a proto jí vznikla povinnost provést úpravu odpočtu u technického zhodnocení. Ukazatelem nároku na odpočet daně ke dni provedení úpravy odpočtu bude 0 % (využití výhradně pro osvobozený nájem) a tento ukazatel se porovná s ukazatelem nároku na odpočet daně v roce 2018 při pořízení technického zhodnocení, tj. s ukazatelem ve výši 100 % (využití výhradně pro zdanitelná plnění). Částka úpravy odpočtu, která se uvede do ř. 60 daňového přiznání za poslední zdaňovací období roku 2021, bude činit:

Při této úpravě odpočtu daně v souvislosti s povinným přechodem na osvobozený nájem od 1. 1. 2021 tedy obchodní společnost musí v roce 2021 snížit původně uplatněný odpočet daně u technického zhodnocení rodinného domu o 30 000 Kč. Tento postup bude muset opakovat obchodní společnost i v následujících letech, bude-li osvobozený nájem rodinného domu pokračovat, a to až do skončení lhůty pro úpravu odpočtu, která činí 10 let počínaje rokem, kdy byl uplatněn odpočet při pořízení technického zhodnocení. V uvedeném případě to znamená, že lhůta pro úpravu odpočtu, která započala v roce 2018, skončí v roce 2027.

16. Pronájem bytové jednotky

Fyzická osoba, která měla za rok 2021 pouze příjmy ze závislé činnosti, zároveň pronajímala byt, který vlastní, ale dlouhodobě v něm nebydlí. Není jasné, jak je to s uplatněním výdajů při stanovení dílčího základu daně podle § 9 ZDP, zda:

– může FO jako skutečné výdaje související s příjmy z pronájmu uplatnit částky hrazené SVJ, které nejsou zúčtovatelnými zálohami na služby spojené s užíváním bytu,

– může FO také uplatnit jako daňový výdaj daňové odpisy bytové jednotky a jako vstupní cenu použít kupní cenu bytu z doby, kdy byl pořízen.

Jaké je správné řešení?

Jako výdaje související s příjmy z pronájmu bytové jednotky hrazené společenství vlastníků jednotek, např. platby do fondu oprav, poplatky za správní činnost, pojištění, lze do daňových výdajů uplatnit. Generální finanční ředitelství v pokynu D-22 k § 9 odst. 3 zákona o daních z příjmů uvádí, že platby vlastníka jednotky na provozní výdaje (do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady. Jsou-li platby (jejich část) určeny na technické zhodnocení společných částí, jsou daňovým výdajem po dokončení technického zhodnocení, a to formou odpisů. Pokud byly platby na provozní výdaje použity na technické zhodnocení společných částí, poplatník podle § 5 odst. 6 zákona o výdaje zahrnuté do základu daně v předchozích zdaňovacích obdobích sníží výdaje ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno. O výdaje na technické zhodnocení se zvýší vstupní cena jednotky a do daňových výdajů se tyto výdaje promítnou formou odpisů. Jako daňový výdaj k příjmům z pronájmu bytové jednotky lze uplatnit i odpisy pronajímané jednotky. Vstupní cenou koupené jednotky je pořizovací cena v případě, že jsou splněny podmínky dané § 29 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů. Ten stanoví mimo jiné, že vstupní cenou hmotného majetku se rozumí pořizovací cena, je-li pořízen úplatně. U nemovitého majetku, který poplatník, fyzická osoba, pořídil úplatně v době delší než 5 let před zahájením nájmu, je vstupní cenou reprodukční pořizovací cena, tj. cena podle oceňovacího předpisu ke dni zahájení pronájmu. U nemovitého majetku, který poplatník pořídil úplatně v době kratší než 5 let před zahájením nájmu, se pořizovací cena zvyšuje o náklady prokazatelně vynaložené na jeho opravy a technické zhodnocení.

17. Úhrada nájemného formou opravy

Pronajímatel se dohodl s nájemcem nebytového prostoru, že nájemné – 10 000 Kč měsíčně, splatné vždy 15. – za červenec a srpen uhradí nepeněžitou formou opravy. Například mohlo jít o výměnu okna v kanceláři.

Jak mají nájemce a pronajímatel postupovat z hlediska účetnictví?

Datum	Popis účetního případu	Částka v Kč	Pronajímatel		Nájemce
			MD	D	MD	D
3. 7.	Dokončení a předání opravy (výměna okna) hrazené nájemcem	18 000	511	325	315	325.1
7. 7.	Úhrada nájemce za opravu (výměnu okna) stavební firmě	18 000	–	–	325.1	221
15. 7.	Předpis nájemného za červenec	10 000	315	602	518	325.2
	Nepeněžitá úhrada nájemného opravou najaté kanceláře	10 000	325	315	325.2	315
15. 8.	Předpis nájemného za srpen	10 000	315	602	518	325.2
	Nepeněžitá úhrada části nájemného opravou najaté kanceláře	8 000	325	315	325.2	315
	Doplatek srpnového nájemného v hotovosti	2 000	211	315	325.2	211

 

18. Přechodné ubytování zaměstnanců

Na straně společnosti s ručením omezeným jsou podle § 24 odst. 2 písm. j) bod 5 zákona daňovým výdajem výdaje na přechodné ubytování zaměstnance poskytované jako nepeněžní plnění při splnění zákonných podmínek. Současně podle § 6 odst. 9 písm. i) zákona je na straně zaměstnance osvobozena hodnota tohoto plnění do výše 3 500 Kč.

V případě, že by společnost s ručením omezeným hodnotu přechodného ubytování nezahrnula do daňových výdajů, by bylo nutné zdanit na straně jednatele hodnotu nad 3 500 Kč daní z příjmů ze závislé činnosti?

Osvobození příjmu jednatele z titulu přechodného ubytování není vázáno na skutečnost, zda společnost s ručením omezeným uplatní, či neuplatní příslušné výdaje do výdajů daňových. Částka nad zákonný limit 3 500 Kč je vždy zdanitelným příjmem jednatele.

19. Pronájem bytu

Obchodní společnost, která je plátcem daně s měsíčním zdaňovacím obdobím, pořídila do obchodního majetku od jiného plátce v roce 2015 byt, který byl poprvé kolaudován také v roce 2015. Prodej tohoto bytu v roce 2015 podléhal režimu zdanění podle § 56 odst. 3 zákona o DPH. Při pořizovací ceně bytu ve výši 10 000 000 Kč bez daně a sazbě 15 %, daň činila 1 500 000 Kč. Obchodní společnost hned v roce 2015 byt pronajala plátci daně, který jej začal využívat pro své podnikání, a proto byl nájem tohoto bytu podle § 56a odst. 3 zákona o DPH pronajímatelem zdaňován. Vzhledem k uvedenému způsobu využívání bytu si obchodní společnosti při jeho pořízení v roce 2015 uplatnila plný nárok na odpočet daně ve výši 1 500 000 Kč.

Jaký je správný postup v daném případě?

Od začátku roku 2021 v souladu správním názorem GFŘ přešla obchodní společnost podle novelizovaného znění § 56a odst. 3 zákona o DPH u nájmu tohoto bytu na režim osvobození od daně. Ukazatelem nároku na odpočet daně ke dni provedení úpravy odpočtu bude 0 % (využití výhradně pro osvobozený nájem) a tento ukazatel se porovná s ukazatelem nároku na odpočet daně v roce 2015 při pořízení bytu, tj. s ukazatelem ve výši 100 % (využití výhradně pro zdanitelná plnění). Částka úpravy odpočtu, která se uvede do ř. 60 daňového přiznání za poslední zdaňovací období roku 2021, bude činit:

                   1 500 000 × (0 % – 100 %)

Částka úpravy = — —— —— —— —— —— ——— = –150 000 Kč

                                      10

Při této úpravě odpočtu daně v souvislosti s povinným přechodem na osvobozený nájem od 1. 1. 2021 tedy obchodní společnost musí v roce 2021 snížit původně uplatněný odpočet daně o 150 000 Kč. Tento postup bude muset opakovat obchodní společnost i v následujících letech, bude-li osvobozený nájem bytu pokračovat, a to až do skončení lhůty pro úpravu odpočtu, která činí 10 let počínaje rokem, kdy byl uplatněn odpočet při pořízení bytu. V uvedeném případě to znamená, že lhůta pro úpravu odpočtu, která započala v roce 2015, skončí v roce 2024.

Opravy a údržba

20. Stavební a montážní práce

Výrobní podnik Šrouby, a. s. si od stavební firmy Fachmani, s. r. o. (oba jsou měsíční plátci DPH) nechal opravit výrobní halu za 1 milion Kč bez DPH. V květnu 2021 byla poskytnuta záloha na tyto práce ve výši 600 000 Kč, a k dokončení opravy, a tím pádem rovněž k uskutečnění tohoto zdanitelného poskytnutí služby došlo v říjnu 2021.

Podléhají uvedené stavební a montážní práce režimu přenesení daňové povinnosti?

Předmětné stavební a montážní práce podléhají režimu přenesení daňové povinnosti. S ohledem na výrobní účel opravy haly je jasné, že odběratel (Šrouby, a. s.) má plný nárok na odpočet DPH na vstupu z tohoto přijatého zdanitelného plnění. Přičemž je i osobou povinnou přiznat daň na výstupu místo dodavatele (Fachmani, s. r. o.) – proto budou jak faktura (daňový doklad), tak i potvrzení o přijaté záloze uvedeny bez DPH.

Popis účetně daňového případu	Částka	Fachmani, s. r. o.		Šrouby, a. s.
		MD	D	MD	D
Záloha na opravu výrobní haly (úplata předem nepodléhá DPH)	600 000	221	324	314	221
Předání hotové opravy výrobní haly (cena dodavatele bez DPH)	1 000 000	311	602	511	321
Započtení zálohy na úhradu části ceny opravy haly (bez DPH)	600 000	324	311	321	314
Doplacení zbývající části ceny za opravu haly (částka bez DPH)	400 000	221	311	321	221
Vnitřní zúčtování přenosu povinnosti 21 % DPH z 1 milionu Kč: -         Povinnost odběratele (Šrouby, a. s.) přiznat daň na výstupu -         Nárok dotyčného odběratele na plný odpočet DPH na vstupu	210 000 210 000	–	–	395 343.1	343.2 395

 

21. Oprava výrobní haly

Výrobní podnik Šrouby, a. s. si od stavební firmy Fachmani, s. r. o. (oba jsou měsíční plátci DPH) nechal opravit výrobní halu za 1 milion Kč bez DPH. V lednu 2022 byla poskytnuta záloha na tyto práce ve výši 600 000 Kč, a k dokončení opravy, a tím pádem rovněž k uskutečnění tohoto zdanitelného poskytnutí služby došlo v dubnu 2022.

Podléhají uvedené stavební a montážní práce podléhají režimu přenesení daňové povinnosti?

Předmětné stavební a montážní práce podléhají režimu přenesení daňové povinnosti. S ohledem na výrobní účel opravy haly je jasné, že odběratel (Šrouby, a. s.) má plný nárok na odpočet DPH na vstupu z tohoto přijatého zdanitelného plnění. Přičemž je zde také osobou povinnou přiznat daň na výstupu místo dodavatele.

22. Koupě materiálu pro podnikání i pro soukromé účely

Živnostník provozuje autoservis a je plátcem DPH. Své účetní přinese fakturu z hobby marketu, kde nakoupil omítkovou směs, protože si chce svépomocí opravit fasádu dílny. Současně koupil i bazének a další věci pro své rodinné, soukromé účely za poměrně dost peněz, proto využil nabídku prodejce na nákup „bez peněz“ ze spotřebitelského úvěru. Takže logicky coby „spotřebitel“ nedostal daňový doklad, a nemohl nárokovat odpočet DPH. Což se dozvěděl až od své účetní. Je to muž činu a tak šel do obchodu znova a vrátil se se samostatným daňovým dokladem za stavební směs na omítku. Účetní uplatnila plný odpočet DPH na vstupu, a současně v daňové evidence pro účely daně z příjmů zahrnula tento nákup mezi výdaje daňově plně uznatelné (opravy).

Po měsíci si podnikatel jen tak mezi řeči postěžoval účetní, že ta nová omítka je více hrubozrnná, než čekal a tak ta zeď ve sklepě nevypadá moc hezky. Jaký sklep? Vyšlo najevo, že omítky určené pro opravu dílny hodně zbylo, a tak ji živnostník hospodárně využil i k nahození svého sklípku pod rodinným domkem.

Jak postupovala účetní?

A rázem je všechno jinak. Z důvodu částečně soukromého využití materiálu musela účetní provést tzv. dodanění části omítky využité pro soukromé účely, a přiznat odpovídající DPH na výstupu za toto fiktivně úplatné zdanitelné dodání zboží. Rovněž daň z příjmů si vyžádala patřičnou korekci, jelikož výdaj za soukromě spotřebovaný materiál bylo nutno vyloučit z daňově uznatelných výdajů poplatníka v jeho daňové evidenci, a to včetně té dodaněné DPH. Za nějaký čas účetní osobně zajela pro doklady do autoservisu, kde se jí živnostník pochlubil, jak hezky omítnul zeď v dílně. Účetní se zarazila, ale vždyť ta vnitřní příčka tady dříve nebyla. Jó, dobrý postřeh, madam. Tím jsem Vás neotravoval, protože se na to využily cihly z bouračky od bráchy, takže na ně nemám papír… No a je to zase jinak, omítková směs nepředstavovala výdaj za opravu, ale stala se součástí technického zhodnocení.

23. Stavební práce

Stavební firma, která je plátcem daně, se sídlem v České republice, provádí stavební práce na stavbě jako nemovité věci, která se nachází na území České republiky, a proto je místo plnění v tuzemsku.

Jak stanovit místo plnění při poskytnutí stavebních prací?

Prakticky to znamená, že povinnost přiznat daň z těchto stavebních prací vzniká v tuzemsku jejich poskytovateli nebo příjemci, je-li plátcem daně a vztahuje se na ně režim přenesení daňové povinnosti, jak je vysvětleno v dalším textu. Pokud stavební firma, která je plátcem daně, se sídlem v České republice, provádí stavební práce na stavbě jako nemovité věci, která se nachází na území jiného členského státu, místo plnění je v tomto jiném členském státě a daň musí být přiznána podle pravidel platných v tomto členském státě, kde je místo plnění.

24. Oprava rodinného domu stavební firmou

Stavební firma, která je plátcem daně, provádí stavební opravu rodinného domu pro občana jako osobu nepovinnou k dani, a proto u těchto stavebních prací uplatní podle § 48 zákona o DPH první sníženou sazbu daně ve výši 15 % a standardní režim zdanění. Do základu daně za provedené stavební práce stavební firma zahrne:

– stavební materiál a konstrukce (cihly, cement, vápno, písek, střešní tašky, ocelové konstrukce, okna, dveře apod.),

– režijní náklady (dopravné, zařízení stanoviště, cestovné apod.),

– mzdové a další osobní náklady.

Jak má firma stanovit základ daně při dodání stavebních prací?

Z toho vyplývá, že základem daně za provedení stavební práce jako služby v sazbě 15 % bude celková částka, která bude zahrnovat všechny výše uvedené položky, tj. v rámci celkové ceny i stavební materiály a konstrukce použité při stavební opravě budou zdaněny sazbou 15 %.

25. Prodej opraveného komerčního objektu

Petr podniká jako řemeslník a na bankovní úvěr si pro tyto účely v roce 2020 koupil starší dvoupodlažní komerční objekt v centru města. Nákladně jej svépomocí opravil a v přízemí si zřídil dílnu, skladiště a kancelář pro své podnikání, druhé podlaží stavby pronajal jiné, účetní firmě. Po pěti letech stavbu s velkým ziskem prodá.

Měl podnikatel vložit stavbu do svého obchodního majetku?

První varianta: Petr vloží stavbu do svého OM. Přičemž do OM musí zásadně zahrnout celý majetek (celou stavbu) a nikoli jen jeho část (přízemí). Proto bude nájemné z pronájmu patra zdaňovat jako příjmy ze samostatné činnosti ve smyslu § 7 ZDP a nikoli jako příjmy z nájmu dle § 9 ZDP. Tím pádem z nich bude platit povinné pojištění OSVČ. Díky zahrnutí stavby do OM bude moci daňově uplatnit odpisy stavby a také výdaje za její opravu a údržbu. Ovšem nevýhodou bude, že příjem z prodeje stavby bude zdanitelný příjem ze samostatné činnosti (§ 7 ZDP) podléhající i pojistnému OSVČ, což s ohledem na velký zisk z prodeje znamená velké odvody.

Druhá varianta: Petr nevloží stavbu do svého OM. Pak bude příjem z nájmu druhého podlaží zdaňovat jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP nepodléhající pojistnému OSVČ. Bude-li u pronájmu uplatňovat skutečné výdaje v prokázané výši, pak bude jeho daňovým výdajem polovina vypočtených ročních odpisů připadajících na pronajímanou cca polovinu stavby. Podobně výdaje za opravy a údržbu stavby uplatní daňově pouze ve vztahu k pronajímané horní polovině stavby, zatímco za přízemí využívané pro vlastní podnikání nemůže daňově uplatnit ani korunu odpisů, oprav a údržby. Naproti tomu značnou výhodou bude, že relativně vysoký příjem z prodeje stavby po pěti letech od nabytí bude osvobozen od daně z příjmů dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP ve znění účinném do konce orku 2020 – byla totiž pořízena před rokem 2021, kdy byl časový test prodloužen na 10 let, viz přechodné ustanovení novely ZDP zákonem č. 386/­2020 Sb. Osvobozený příjem samozřejmě uniká i pojistnému.

26. Úprava odpočtu daně

OSVČ (plátce) vlastní budovu zkolaudovanou již v roce 2000, kterou zčásti využívá pro soukromé účely a zčásti ke „smíšenému“ pronájmu několika nájemcům. Přičemž u části nájmu jiným plátcům (pro jejich vlastní podnikání) uplatňuje dobrovolně DPH na výstupu a zbývající část nájmu je osvobozena od daně (§ 56a ZDPH). V roce 2020 byla dodavatelsky zahájena oprava střechy této budovy, na které se podílí několik firem. Oprava byla dokončena v roce 2021. Celková hodnota opravy (součet všech poskytnutých plnění) je 300 000 Kč a DPH 62 000 Kč.

Jak má OSVČ postupovat při výpočtu úpravy odpočtu daně?

V průběhu opravných prací OSVČ u přijatých zdanitelných plnění uplatňoval nárok na odpočet daně v částečné výši podle tzv. poměrného koeficientu ve smyslu § 76 ZDPH. Celková výše takto uplatněného odpočtu daně je 27 900 Kč, což představuje 45 % celkové částky DPH na vstupu u přijatých zdanitelných plnění z titulu této opravy. V roce 2022 OSVČ budovu prodává jako uskutečněné plnění osvobozené od daně dle § 56 ZDPH.

Výpočet částky úpravy odpočtu daně: Počet roků zbývajících do konce lhůty pro úpravu odpočtu daně je 9, ukazatel nároku na odpočet daně při od daně osvobozeného dodání (prodeje) budovy je 0 %. Vypočtená částka úpravy odpočtu daně podle § 78da ZDPH vychází ve výši 9/10 uplatněného odpočtu daně, tj. 25 110 Kč.

27. Oprava stavebního stroje

Servisní firma, která je plátcem, provede pro stavební firmu, která je také plátcem daně, opravu stavebního stroje v období od 29. 9. 2021 do 1. 10. 2021.

Kdy se bude zdanitelné plnění považovat za uskutečněné?

Zdanitelné plnění se bude považovat za uskutečněné k datu poskytnutí této služby, tj. k poslednímu dni uvedeného období, kdy byl opravený stroj předán stavební firmě (1. 10. 2021). Pokud by servisní firma vystavila stavební firmě daňový doklad na opravu stroje již 30. 9. 2021, bude se zdanitelné plnění považovat za uskutečněné již k tomuto dni, kdy byl vystaven daňový doklad.

28. Smlouva o dílo

Stavební firma, která je plátcem daně, provádí pro zákazníka na základě smlouvy o dílo stavební opravu budovy. Ve smlouvě je sjednáno, že stavební dílo předá stavební firma zákazníkovi do 30. 9. 2021, ale k faktickému předání a převzetí zákazníkem dojde až 5. 10. 2021.

Kdy se bude zdanitelné plnění považovat za uskutečněné?

V uvedeném případě se bude zdanitelné plnění považovat za uskutečněné až dnem faktického převzetí díla, tj. 5. 10. 2021.

29. Plánovaný prodej opraveného bytu

Pan Petr si po studiích práv s přítelkyní koupil starší zanedbanou bytovou jednotku na hypotéční úvěr. Byt si svépomocí opravili a v jednom z pokojů (20 % podlahové plochy bytu) si Petr zřídil advokátní kancelář. Toto bydlení ale berou jen jako dočasné provizorium, jelikož s ohledem na plánované potomstvo by se rádi tak do pěti let přestěhovali do rodinného domku, načež stávající byt prodají.

Má podnikatel zahrnout byt do obchodního majetku?

Aby pan Petr mohl daňově uplatnit poměrnou část (cca 20 %) ročních odpisů předmětného bytu, stejně jako oprav a údržby, musel by vložit svůj spoluvlastnický podíl na předmětné bytové jednotce (hmotném majetku) do svého obchodního majetku v rámci daňové evidence, kterou vede o své samostatné (podnikatelské) činnosti. Je třeba si ale uvědomit realitu, že roční odpis bytové jednotky v případě rovnoměrné metody odpisování činí pouze v prvním roce 1,4 % vstupní ceny (v daném případě kupní, resp. pořizovací ceny) a v dalších letech 3,4 %. Navíc v daném případě by šlo jen o polovinu hodnoty bytu odpovídající spoluvlastnickému podílu pana Petra.

Panu Petrovi se ale asi nevyplatí zahrnout byt do obchodního majetku ze dvou důvodů. Pokud si opravu a údržbu provádí sám, mohl by do daňových výdajů stejně uplatnit – v poměrné výši 20 %– jen prokázané výdaje za nákup materiálu (barva, štětce, špachtle atd.), nikoli hodnotu vlastní práce. Ale hlavně by přišel o osvobození příjmů z prodeje opraveného bytu po dvou letech jeho obývání, ovšem jen pokud není v obchodním majetku.

30. Dvě opravy na téže nemovitosti provedené ve stejném roce

Plátce daně provede ve stejném roce na téže nemovitosti dvě opravy. První oprava spočívala v opravě fasády v ceně 198 000 Kč + DPH. Druhá oprava spočívala v opravě topení v ceně 105 000 Kč + DPH. Zde již nastává situace, jak si s tímto poradit.

Počítá se do hodnoty opravy i oprava zařízení, které je pevně spojené se stavbou? Jak posuzovat opravy, pokud je jich provedeno několik během stejného kalendářního roku a součet přesahuje 200 000 Kč bez DPH?

Inu, není to věru jednoduché v praxi toto odlišit a bude na plátci, jak bude prokazovat, že se jednalo o dokončené opravy na stejné nemovitosti, které však spolu nesouvisely.

Počátek běhu 10leté lhůty je pro tento případ úpravy odpočtu daně stanoven odlišně. Počíná běžet kalendářním rokem, ve kterém byla oprava dokončena.

Výpočet částky úpravy odpočtu daně je obdobný, jako v případě prodeje nemovitosti dle § 78d. Vzorec pro výpočet:

Úprava_DPH = DPH_vstup × (UK2 – UK1) / 10 × R

R = Počet roků zbývajících do konce lhůty.

Přitom platí, že do počtu roků zbývajících do konce lhůty se započítává rok, ve kterém je úprava odpočtu daně prováděna.

Výpočet hodnoty DPH_vstup však může být složitější. Jak vyplývá z ustanovení § 78da odst. 3, při výpočtu částky jednorázové úpravy odpočtu daně se použije ukazatel původního nároku na odpočet daně ve výši podílu skutečně uplatněného odpočtu daně na celkové částce daně na vstupu u příslušné úpravy.

31. Bezplatné stavební práce při opravě bytu zaměstnanci

Majitel stavební firmy, který je plátcem se sídlem v tuzemsku, poskytl bezplatně stavební práce při opravě bytu svému zaměstnanci.

Jaký je základ daně při bezúplatném poskytnutí stavebních prací?

Základem daně budou při sazbě 15 % podle § 48 zákona o DPH celkové náklady, které mu s poskytnutím těchto stavebních prací vznikly, a nikoliv obvyklá tržní cena, za kterou poskytuje uvedené stavební práce ostatním zákazníkům.

32. Nájem agenturních pracovníků pro stavební práce

Stavební firma, která je plátcem daně, si najme od agentury práce, která je také plátcem daně, agenturní pracovníky na provádění stavebních prací zařazené v kódu klasifikace produkce CZ-CPA 43, na které se vztahuje režim přenesení daňové povinnosti.

Jedná se o poskytnutí služby v režimu přenesení daňové povinnosti?

Od 1. 7. 2017 se jedná o poskytnutí služby v režimu přenesení daňové povinnosti. Prakticky to znamená, že agentura práce bude sjednanou odměnu za poskytnutí pracovníků účtovat stavební firmě bez daně a povinnost přiznat daň vznikne stavební firmě jako příjemci zdanitelného plnění. Bude přitom postupovat obdobným způsobem jako u samotných stavebních a montážních prací, jak bylo vysvětleno v předchozích příkladech.

33. Změna účelu použití stavby

Developerská společnost, která je plátcem daně, pořídila v roce 2013 administrativní budovu, která byla poprvé kolaudována v roce 1936. V letech 2017 až 2019 developerská společnost přestavěla uvedenou administrativní budovu na bytový dům. Kolaudace po této přestavbě proběhla v říjnu 2019. Od této kolaudace po změně účelu použití stavby se tedy podle právního názoru GFŘ rozběhne lhůta 5 let, v níž musí být prodej stavby zdaňován.

Jak má developerská společnost postupovat v uvedeném případě z pohledu DPH?

Prodá-li developerská společnost bytový dům v roce 2021, jeho prodej bude podle § 56 odst. 3 zákona o DPH zdanitelným plněním. Pokud by developerská společnost budovu prodala např. až v roce 2025 a od kolaudace v roce 2019 by nebyla provedena kolaudace po podstatné změně stavby, byl by prodej budovy v roce 2025 osvobozen od daně.

34. Stavební práce na základě smlouvy o dílo

Stavební firma, která je plátcem, prováděla pro organizaci, která není plátcem, stavební práce ve standardním režimu zdanění na základě smlouvy o dílo, v níž byly sjednány dílčí plnění od roku 2016 do roku 2019, tj. k převzetí celkového díla došlo např. v prosinci 2019.

Je možná oprava základu daně u všech dílčích plnění v roce 2021 i v roce 2022?

Oprava základu daně u všech dílčích plnění je možná jak v roce 2021, tak i v roce 2022, až do konce tohoto roku, tj. do tří let od konce zdaňovacího období, v němž došlo k převzetí celkového díla.

35. Nástavba bytového domu

Stavební firma se sídlem v tuzemsku, která je plátcem daně, provede nástavbu bytového domu.

Jakou sazbu daně stavební firma uplatní?

U stavebních a montážních prací spojených s touto nástavbou uplatní stavební firma podle § 48 zákona o DPH sazbu 15 %, a to bez ohledu na to, zda uvedený bytový dům je stavbou pro sociální bydlení či nikoliv. Pro uplatnění sazby daně ve výši 15 % je totiž určující, že se jedná o bytový dům jako stavbu pro bydlení.

36. Požár na staveništi budovaného obchodního domu

Stavební firmě požár na staveništi budovaného obchodního domu zcela zničil skladovaný materiál v účetní hodnotě 100 000 Kč. Popelem lehlo i samotné dřevěné skladiště v zůstatkové ceně účetní 200 000 Kč a daňové 250 000 Kč. Zničený majetek nebyl pojištěný a policie ČR klasifikovala požár jako úmyslně založený:

a) známým pachatelem, který je ale nemajetný, případně žije pouze ze sociálních dávek,

b) neznámým pachatelem.

Může firma daňově uplatnit vzniklou škodu na zásobách a shořelém skladu?

Ad a) Firma nemůže daňově uplatnit vzniklou škodu na zásobách a na shořelém skladu, protože se nejedná o škodu způsobenou „neznámým pachatelem“. Protože firmě neplyne žádná náhrada škody, může uplatnit do daňových nákladů pouze odpisy skladiště (hmotný majetek) ve výši poloviny ročních odpisů v souladu s § 26 odst. 7 písm. a) bodem 1 ZDP. Pokud by případně v budoucnu pachatel firmě zaplatil nějakou náhradu škody, jednalo by se podle § 23 odst. 4 písm. e) ZDP o nezdanitelný příjem, a to až do výše nedaňových výdajů.

Ad b) Neznámý pachatel je v tomto směru pro firmu daleko lepší zprávou. Do daňových nákladů může zahrnout plnou účetní hodnotu zásob 100 000 Kč, i daňovou zůstatkovou cenu skladiště 250 000 Kč. Protože ve výsledku hospodaření je proúčtována účetní zůstatková cena 200 000 Kč (na MD 549), bude o kladný rozdíl 50 000 Kč snížen základ daně v daňovém přiznání za příslušné zdaňovací období, kdy ke škodné události došlo.

37. Dům využívaný i pro podnikání

Paní Jana před pár lety koupila rodinný dům za 4 miliony Kč, jehož čtvrtinu podlahové plochy využívá pro své podnikání OSVČ. Protože ale až do konce roku 2021 uplatňovala tzv. paušální výdaje procentem příjmů a tedy nevedla daňovou evidenci (ani účetnictví), neměla „obchodní majetek“, do něhož by dům mohla vložit. Od roku 2022 poplatnice přešla na daňovou evidenci, přičemž ihned k 1. 1. 2022 dům zahrnula do obchodního majetku. Čímž získala možnost daňově uplatňovat jeho odpisy, jakož i výdaje za opravy a údržbu – a to z 25 %.

Jak má OSVČ postupovat?

Nejprve však musí daňově ocenit – vstupní cenou – tento nemovitý hmotný majetek. Pro zodpovězení otázky, jaká konkrétně bude vstupní cenu, je ovšem nutno dopovědět zejména, kdy přesně rodinný dům pořídila:

- Když to bylo v letech 2017 až 2021 – v době kratší než 5 let před vložením do obchodního majetku – bude vstupní cenou pořizovací cena (tj. kupní cena + související výlohy). Případně navýšená o veškeré v tomto mezidobí prokazatelně vynaložené náklady na opravu domku a také na případné tzv. technické zhodnocení.

- Jestliže to bylo v roce 2016 nebo kdykoli dříve – v době delší než 5 let před vložením do obchodního majetku– bude vstupní cenou pro účely daně z příjmů reprodukční pořizovací cena. Zjednodušeně řečeno aktuální cena obvyklá, odpovídající danému stavu nemovité věci, s níž si poradí jedině znalec v oceňování staveb.

38. Opravy podmíněné zahrnutím do obchodního majetku

Pan Petr podniká v řemeslné živnosti, pročež si koupili starší dvoupodlažní budovu, kde měl v přízemí dílničku a patro pronajal jiné firmě. Tuto stavbu nákladně opravili a nyní – po 5 letech – jí se ziskem prodal.

Měl podnikatel budovu vložit do obchodního majetku?

Pokud by pan Petr vložil předmětnou stavbu do svého obchodního majetku, mohl by sice uplatnit jako daňový výdaj vedle daňových odpisů také její opravy, ovšem při prodeji by musel zisk – resp. dosažený příjem snížený o daňovou zůstatkovou cenu a případné další související výlohy – zdanit a odvést z něj i pojistné OSVČ.

Naproti tomu, když pan Petr stavbu nezahrne do obchodního majetku, pak by sice neuplatnil ani korunu odpisů ani výdajů za opravy, ale protože k prodeji došlo až po 5 letech od nabytí, jednalo by se podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP o příjem osvobozený od daně. Resp. při nabytí stavby v roce 2021 a později již činí časový daňový test pro toto osvobození 10 let, ledaže by v ní poplatník bydlel. Což by asi s ohledem na slušný zisk z prodeje bylo asi výhodnější než předešlá varianta. Třebaže v budově měl pan Petr kancelář a tedy jí zčásti využíval pro své podnikání a potažmo pro dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů, nemůže uplatnit ani poměrnou část výdajů za opravy a údržbu objektu. Brání tomu totiž speciální výše zmíněné ustanovení, které v tomto případě – nebyl-li daný majetek zahrnut do obchodního majetku – považuje tyto výdaje za osobní spotřebu poplatníka.

39. Přepravní služby pro stavební firmu

Přepravní firma, která je plátcem daně s měsíčním zdaňovacím obdobím, poskytuje stavební firmě přepravní služby na základě smlouvy na dobu neurčitou. Přepravní firma si může prakticky se stavební firmou sjednat, za jaké období bude považovat poskytované přepravní služby za uskutečněné.

Kdy se budou přepravní služby považovat za uskutečněné?

Podle § 21 odst. 8 zákona o DPH je může považovat za uskutečněné nejpozději posledním dnem každého kalendářního roku, tj. daň může z přepravních služeb podle smluvního ujednání přiznávat např. měsíčně, čtvrtletně, pololetně nebo jednou ročně k 31. 12. každého kalendářního roku.

40. Oprava střechy rodinného domu

Pokrývačská firma se sídlem v tuzemsku, která je plátcem daně, provede opravu střechy rodinného domu.

Jakou sazbu daně stavební firma uplatní?

U stavebních a montážních prací spojených s touto opravou uplatní firma sazbu 15 %, a to bez ohledu na to, zda uvedený rodinný dům je stavbou pro sociální bydlení či nikoliv. Pro uplatnění sazby daně ve výši 15 % je určující, že rodinný dům je stavbou pro bydlení.

41. Oprava vnitřních prostor administrativní budovy

Stavební firma, která je plátcem daně s měsíčním zdaňovacím obdobím, poskytla stavební práce při opravě vnitřních prostor administrativní budovy firmě, která je plátcem daně. Jednalo se o stavební práce zařazené v číselném kódu klasifikace produkce CZ-CPA 43, a proto se na ně vztahuje režim přenesení daňové povinnosti na příjemce plnění. K předání a převzetí stavebního díla, tj. k uskutečnění zdanitelného plnění, došlo dne 31. 8. 2021. Stavební firma, která stavební práce poskytla, je povinna vystavit daňový doklad do 15 dnů od data uskutečnění zdanitelného plnění. Na daňovém dokladu uvede cenu bez daně ve výši 1 000 000 Kč a sdělení „daň odvede zákazník“. Neuvádí tedy sazbu daně ani daň, protože daň je povinen vypočítat plátce jako příjemce stavebních prací. Na základě uvedeného dokladu vykáže stavební firma částku 1 000 000 Kč v ř. 25 přiznání k DPH za srpen 2021, kdy se uskutečnilo zdanitelné plnění. Předepsané údaje z tohoto vystaveného daňového dokladu uvede do části A.1 kontrolního hlášení za srpen 2021.

Jsou stavební práce v režimu přenesení daňové povinnosti?

Firma, která si jako plátce opravu objednala, na základě přijatého daňového dokladu vypočetla daň, která činila 210 000 Kč (21 % z 1 000 000 Kč), a tuto daň přiznala v ř. 10 daňového přiznání za měsíc srpen 2021, kdy se uskutečnilo zdanitelné plnění, a ve stejné výši si uplatnila nárok na odpočet daně v ř. 43 stejného daňového přiznání, přestože daňový doklad obdržela až v měsíci září 2021. Podle § 73 odst. 1 písm. b) a § 73 odst. 2 zákona o DPH může uplatnit nárok na odpočet daně již v daňovém přiznání za měsíc srpen 2021, kdy jí vznikla povinnost přiznat daň. Předepsané údaje z tohoto přijatého daňového dokladu uvede do části B.1 kontrolního hlášení za srpen 2021. Údaje o odpočtu z přijatého zdanitelného plnění v režimu přenesení daňové povinnosti se v kontrolním hlášení nevykazují.

42. Obchodní pohledávka

Firma Beton, a. s. na základě dlouhodobé dobré obchodní spolupráce dodala tzv. pouze na fakturu stavební firmě Zedníci, s. r. o. několik cisteren polotuhé betonové směsi včetně dopravy v domíchávačích až na staveniště. Z celkové dohodnuté ceny 100 000 Kč ale dlužník do splatnosti uhradil jen polovinu a o zbytek částky s ním betonárna již přes 18 měsíců bezvýsledně jedná. Věřitel k neuhrazené části pohledávky 50 000 Kč vytvořil zákonnou „časovou“ OP v maximálně možné výši 50 % a na dalších 50 % dotvořil „ostatní“ (čistě účetní) OP.

Následně však věřitel ztratil trpělivost a problémovou pohledávku odepsal z účetní rozvahy do nákladů; v souladu s ČÚS č. 001, bod 2.3.2. jí zaúčtoval do podrozvahové evidence. Pro přehlednost neuvažujeme DPH.

Jak má firma účtovat?

Poř.	Popis účetního případu u věřitele (Beton, a. s.)	Částka	MD	D	Vliv na základ daně
1	Vznik obchodní pohledávky vůči dlužníkovi	100 000	311	601	+ 100 000 Kč
2	Úhrada poloviny pohledávky dlužníkem	50 000	221	311	Žádný
3	Tvorba zákonné OP na 50 % neuhrazené pohledávky	25 000	558	391.1	– 25 000 Kč
4	Tvorba ostatní OP na 50 % neuhrazené pohledávky	25 000	559	391.9	Žádný
5	Odpis pochybné, respektive nedobytné pohledávky: -         do výše kryté zákonnou OP, -         ve zbývající neuhrazené části	25 000 25 000	546.1 546.9	311 311	– 25 000 Kč Žádný
6	Zrušení zákonné (časové) OP k odepsané pohledávce	25 000	391.1	558	+ 25 000 Kč
7	Zrušení ostatní (nedaňové) OP k odepsané pohledávce	25 000	391.9	559	Žádný
8	Zaúčtování odepsané pohledávky do podrozvahy	50 000	777	799	Žádný
Celkový vliv na základ daně věřitele (uhrazeno jen 50 000 Kč)		–	–	–	+ 75 000 Kč

 

43. Stavební oprava bytu

Stavební firma se sídlem v tuzemsku, která je plátcem daně, provede rekonstrukci bytového jádra a dalších prostor obytného prostoru (bytu).

Jakou sazbu daně stavební firma uplatní?

U stavebních a montážních prací spojených s touto rekonstrukci uplatní stavební firma sazbu 15 %, a to bez ohledu na to, zda uvedený obytný prostor je stavbou pro sociální bydlení či nikoliv. Pro uplatnění sazby daně ve výši 15 % je totiž určující, že obytný prostor splňuje definici stavby pro bydlení.

44. Vybudování kanalizační přípojky do části obce

Obec, která je plátcem daně se čtvrtletním zdaňovacím obdobím, si objedná od stavební firmy, která je plátcem daně s měsíčním zdaňovacím obdobím, vybudování kanalizační přípojky do části obce, kde dosud není kanalizační síť zavedena. Bude se jednat o stavební práce uvedené v číselném kódu klasifikace produkce CZ-CPA 42, a proto se na ně bude vztahovat režim přenesení daňové povinnosti na příjemce plnění. K uskutečnění zdanitelného plnění, tj. k předání a převzetí díla došlo dne 28. 8. 2021. Stavební firma bude povinna obci vystavit daňový doklad, který vystavila 8. 9. 2021, a uvede na něm cenu bez daně ve výši 5 000 000 Kč.

Jak má obec postupovat z hlediska DPH?

Obec na základě přijatého daňového dokladu dopočte daň, která bude činit 1 050 000 Kč (21 % z 5 000 000 Kč), a tuto daň přizná v ř. 10 daňového přiznání za III. čtvrtletí 2021, kdy se uskutečnilo zdanitelné plnění. Nárok na odpočet daně obec uplatní v ř. 43 stejného daňového přiznání pouze v poměrné výši 50 %, protože přijatá zdanitelná plnění budou využita pro ekonomickou činnost obce jen zčásti. Faktický uplatněný nárok na odpočet daně tedy bude činit pouze 525 000 Kč (50 % z 1 050 000 Kč). Předepsané údaje z přijatého daňového dokladu uvede obec do části B.1 kontrolního hlášení za srpen 2021. Údaje o odpočtu z přijatého zdanitelného plnění v režimu přenesení daňové povinnosti se v kontrolním hlášení nevykazují. Pokud by obec přijaté stavební či montážní práce, na které se vztahuje režim přenesení daňové povinnosti, využila výhradně pro výkony veřejné správy, dodavatel stavebních prací, který je plátcem daně, by uplatnil standardní režim zdanění.

45. Rekonstrukce oplocení kolem rodinného domu

Stavební firma se sídlem v tuzemsku, která je plátcem daně, provede rekonstrukci oplocení kolem rodinného domu.

Jakou sazbu daně stavební firma uplatní?

U stavebních a montážních prací spojených s touto rekonstrukci uplatní stavební firma sazbu 15 %, protože oplocení je ve smyslu § 48 odst. 2 písm. c) zákona o DPH stavbou pro bydlení, protože slouží k využití stavby rodinného domu a je zřízeno na pozemku, který tvoří funkční celek s touto stavbou.

46. Výstavba stavby pro sociální bydlení

Stavební firma se sídlem v tuzemsku, která je plátcem daně, provádí stavební a montážní práce při výstavbě bytového domu.

Jakou sazbu daně stavební firma uplatní?

U těchto prací uplatní sazbu 15 %, pokud je uvedený bytový dům stavbou pro sociální bydlení, tj. pokud jsou v něm všechny obytné prostory do výměry podlahové plochy 120 m². Pokud by uvedený bytový dům stavbou pro sociální bydlení nebyl, uplatnila by se při jeho výstavbě základní sazba daně ve výši 21 %.

47. Oprava nemovitosti používané také pro soukromé účely

Plátce provedl (dokončil) v roce 2021 opravu nemovitosti v hodnotě 450 000 Kč + DPH 21 %. Vzhledem k tomu, že nemovitost používá též pro soukromé účely, uplatnil odpočet daně poměrovým ukazatelem dle § 75. Poměrem podlahových ploch zjistil poměrový ukazatel ve výši 65 %. Na odpočet daně tedy uplatnil částku 450 000 Kč × 0,21 × 0,65 = 61 425 Kč. Neuplatněná částka DPH je 33 075 Kč. V roce 2025 nemovitost prodal, přičemž uplatnil osvobození od daně dle § 56. Jedná se tedy o 5. rok běhu lhůty pro úpravu odpočtu daně. Jinak řečeno to znamená, že do konce běhu lhůty zbývá 6 let (roky 2025 až 2030). Ukazatel nároku na odpočet je 0 %.

Jak má plátce postupovat v předmětném případě?

Výpočet úpravy odpočtu daně:

Daň na vstupu byla ve výši 94 500 Kč = 0,21 × 450 000 Kč. Rozdíl ukazatelů je vyšší než 10 procentních bodů. Provede se tedy výpočet.

94 500 Kč × (0 % – 65 %) / 10 × 6 let = –36 855 Kč.

Částku –36 855 Kč tedy plátce uvede na řádek 60 přiznání k DPH, a to v tom zdaňovacím období (měsíc, čtvrtletí), ve kterém došlo k dodání (prodeji) nemovitosti.

48. Nástavba domu o dvě patra

Plátce daně jako vlastník bytového domu, který je stavbou pro sociální bydlení a který byl poprvé kolaudován v roce 2008, provedl nástavbu tohoto domu o dvě patra a byl mu udělen kolaudační souhlas po podstatné změně stavby v říjnu 2019.

Bude se jednat o zdanitelné plnění v první snížené sazbě daně?

Pokud bude plátce v roce 2021 bytový dům prodávat, bude se jednat o zdanitelné plnění v první snížené sazbě daně ve výši 15 % podle § 49 odst. 3 zákona o DPH, protože nejsou splněny podmínky pro osvobození od daně podle § 56 odst. 3 zákona o DPH, protože neuběhla lhůta 5 let od vydání kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby.

Prodej

49. Prodej stavby v roce dokončení opravy

Plátce se rozhodl při prodeji nemovitosti uplatnit DPH dle § 56 odst. 6. Ukazatel nároku na odpočet je 100 %. K prodeji došlo již v roce dokončení opravy, tedy v roce 2021. Do konce lhůty tedy zbývá 10 let.

Jaký bude správný postup v předmětné situaci?

Výpočet úpravy odpočtu daně:

Daň na vstupu byla ve výši 94 500 Kč = 0,21 × 450 000 Kč. Rozdíl ukazatelů je vyšší než 10 procentních bodů. Provede se tedy výpočet.

94 500 Kč × (100 % – 65 %) / 10 × 10 let = 33 075 Kč.

Lze si povšimnout, že vzhledem k tomu, že nemovitost prodal již v roce dokončení opravy, tak se plátci vrátí částka DPH, kterou původně neuplatnil na odpočet z důvodu uplatnění poměrového koeficientu (tj. částka 33075 Kč).

Částku +36 855 Kč tedy plátce uvede na řádek 60 přiznání k DPH, a to v tom zdaňovacím období (měsíc, čtvrtletí), ve kterém došlo k dodání (prodeji) nemovitosti. Tím se zvýší jeho celkový nárok na odpočet daně v sumární výši uvedený na řádku 63.

50. Prodej koupeného pozemku se stavbou

ABC, a. s. v roce 2021 prodala jednu nemovitou věc – pozemek s „jeho“ stavbou výrobní haly – které ovšem představují dva účetně samostatné dlouhodobé hmotné majetku – pozemek a stavbu haly. Pořizovací cena pozemku byla 1 milion Kč, ale jeho prodejní cena klesla na 800 000 Kč. Rovněž se moc nevydařil prodej výrobní haly za 7 milionů Kč, přičemž její aktuální účetní zůstatková cena je 8 milionů Kč a daňová zůstatková cena 9 milionů. Účetním nákladem této prodávající účetní jednotky je u pozemku 1 milion Kč a u stavby 8 milionů Kč.

Co si může firma uplatnit jako daňový výdaj?

V souladu s § 24 odst. 2 písm. b) bodem 2 ZDP bude daňovým výdajem celá daňová zůstatková cena prodané stavby 9 milionů, bez ohledu na nižší příjem z prodeje 7 milionů Kč. U daňově odpisovaného hmotného majetku totiž je od počátku ZDP ztráta z prodeje daňově účinná. A příznivě dopadne rovněž daňové posouzení prodeje „holého“ pozemku pod halou. V souladu se zaúčtováním totiž bude plně daňově uznatelný celý účetní náklad – pořizovací cena prodaného „holého“ pozemku 1 milion Kč, protože ZDP zde již pro právnické osoby od roku 2014 nestanoví jinak. A vůbec nezáleží na tom, kdy byl daný pozemek koupen, zda před nebo po 1. 1. 2014.

51. Prodej zděděného rodinného domu

Od roku 2013 občan vlastnil rodinný dům s bytovými jednotkami, které pronajímal. Občan zemřel v listopadu 2021 a na základě ukončení řízení o pozůstalosti v dubnu 2022 nabyl dědic (syn zůstavitele) rodinný dům oceněný pro účely dědictví ve výši 5 300 000 Kč. Protože o rodinný dům a pronajímání bytových jednotek nemá zájem, zděděný dům počátkem roku 2023 prodá za 6 200 000 Kč.

Co vše musí dědic oznámit správci daně?

Vzhledem k tomu, že dědic v roce 2022 zdědil nemovitou věc a získal bezúplatný příjem převyšující částku 5 milionů Kč, který je dle § 4a písm. a) ZDP osvobozen od daně z příjmů, musí za rok 2022 podat správci daně oznámení dle § 38v ZDP. Následný prodej rodinného domu v roce 2023 je dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP osvobozen od daně z příjmů, protože zůstavitel vlastnil nemovitou věc déle než 5 let. Syn však oznámení správci daně o nabytí osvobozeného příjmu z prodeje nemovité věci podávat nebude, protože na základě sdělení GFŘ se oznamovací povinnost nevztahuje na osvobozený příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku ve smyslu § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.

52. Prodej pozemku s výrobní halou

Pan Petr podniká jako řemeslník (OSVČ) a vede daňovou evidenci. Před několika lety koupil pozemek za 500 000 Kč, kde za 4 miliony Kč postavil výrobní halu. Ovšem kvůli problémům s ekologickou zátěží pozemku živnostník po 5 letech prodal pozemek s výrobní halou za relativně nízkou (jednu) celkovou cenu 3 miliony Kč. Přičemž daňová zůstatková cena stavby je 3,4 milionů Kč. V kupní smlouvě jsou uvedeny dílčí prodejní ceny – za stavbu 2,5 milionu Kč a za „holý“ pozemek bez ní 500 000 Kč. Kupující a prodávající nejsou „spojené osoby“.

Jak bude OSVČ postupovat z hlediska daně z příjmů?

S prodejem stavby – samostatně odpisovaným hmotným majetkem – nebude problém, protože dle § 24 odst. 2 písm. b) bodu 2 ZDP je uznatelná zůstatková cena 3,4 milionů Kč bez ohledu na příjmy z prodeje. Ale u „holého“ pozemku platí pro fyzické osoby daňové omezení uznání pořizovací ceny do výše příjmů z jeho prodeje.

Pokud se poplatník spokojí pro účely daně z příjmů s cenovým ujednáním v kupní (prodejní) smlouvě a bude tvrdit, že příjem z prodeje „holého“ pozemku byl 500 000 Kč – tedy „náhodou“ přesně tolik, jako byla jeho pořizovací cena – pak dost riskuje. Správce daně totiž nemusí být až tak shovívavý, aby bez dalšího uznal, že prodej zachovalé haly byl hodně ztrátový, zatímco prodej pozemku cenově neutrální. I když jednoznačně správný postup podle mne nyní z právních předpisů nevyplývá, mám za to, že více argumentů i v tomto případě hovoří pro obdobné uplatnění účetních pravidel ohledně rozpočítání pořizovací ceny při nabytí více složek majetku.

Spíše lze tedy jako „bezpečný“ postup panu Petrovi doporučit, aby si obstaral nezávislý cenový posudek znalce (experta) o aktuální hodnotě stavby a „holého“ pozemku. Dejme tomu, že by byly zjištěny tyto údaje:

- Stavba výrobní haly v mezidobí narostla nad pořizovací cenu a činí 5 milionů Kč,

- „Holý“ pozemek bez stavby kvůli zmíněné ekologické zátěži jen 200 000 Kč.

- Z čehož návazně vyplývají následující poměrné části prodejní ceny připadající na jednotlivé položky:

- Stavba výrobní haly:

–  Na celkovém znaleckém ocenění 5,2 milionů Kč se stavba podílí 96,15 % (5 milionů / 5,2 milionů).

–  Proto se stejnou měrou podílí také na celkové sjednané prodejní ceně 3 miliony Kč.

–  Odpovídající podíl na sjednané celkové prodejní ceně = 96,15 % ze 3 milionů Kč = 2 884 500 Kč.

–  Zůstatková cena ztrátového prodeje stavby 3,4 milionů Kč je účinná bez ohledu na příjem z prodeje.

- „Holý“ pozemek bez stavby:

–  Na celkovém znaleckém ocenění 5,2 milionů Kč se pozemek podílí jen 3,85 % (200 000 / 5,2 milionů).

–  Proto se stejnou měrou podílí také na celkové prodejní ceně 3 miliony Kč.

–  Odpovídající podíl na celkové prodejní ceně = 3,85 % ze 3 milionů Kč = 115 500 Kč.

–  Touto částkou je omezen daňový výdaj z pořizovací ceny prodaného pozemku na 115 500 Kč.

Zbývající část pořizovací ceny 384 500 Kč (500 000 Kč – 115 500 Kč) tedy je pro poplatníka daňově neuznatelná.

53. Trvalé bydlení v zahradním domku

Developer (plátce) před časem koupil zahrádkářskou kolonii za městem, protože na ni chtěl vybudovat rezidenční byty. Ovšem obec nepovolila změnu územního plánu a tak nyní domky s pozemky odprodává lidem. Jeden kupující (důchodce) hodlá v patrovém zahradním domku (60 m²) celoročně trvale bydlet, byt ve městě nechal vnučce. Domek byl zkolaudován před 4 lety, takže prodej není osvobozen.

Může důchodce uplatnit sníženou sazbu DPH?

Aby bylo možno uplatnit 1. sníženou sazbu 15 % DPH, muselo by jít o „stavbu pro sociální bydlení“. Přičemž zde přichází do úvahy, že by šlo o rodinný dům nebo obytný prostor s podlahou do 350 m² resp. 120 m². S podlahovou plochou problém nebude, ovšem současně musí být také splněn předpoklad, že jde o „rodinný dům“ nebo „byt či jiný soubor místností“, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením odpovídají požadavkům na trvalé bydlení a jsou k tomuto účelu určeny – na jejich skutečném využití nezáleží! A v tom bude potíž, jelikož zahradní domek není určen pro trvalé bydlení, ale je jinou „stavbou pro rodinnou rekreaci“. Jak vyplývá z katastrální vyhlášky: „Stavba pro rodinnou rekreaci, jejíž objemové parametry a vzhled odpovídají požadavkům na rodinnou rekreaci a která je k tomuto účelu určena; … například rekreační domek, chata, rekreační chalupa, zahrádkářská chata.“. Developer proto musí při prodeji uplatnit základní sazbu daně 21 %.

54. Prodej pozemků

Obchodní společnost, která je plátcem daně se sídlem v tuzemsku, je vlastníkem pozemků, které jsou podle územního plánu obce určeny k výstavbě rodinných domů. V letech 2019 až 2021 vybudovala obchodní společnost na těchto pozemcích páteřní inženýrské sítě, které umožňují na okolních pozemcích výstavbu.

Jak má firma postupovat z hlediska DPH?

Bude-li firma tyto pozemky v roce 2021 prodávat jednotlivým zájemcům, bude jejich prodej dodáním stavebního pozemku podle § 56 odst. 2, tj. zdanitelným plněním v základní sazbě daně 21 %, přestože tyto pozemky budou nezastavěné a nebude k nim vydáno stavební povolení. Z hlediska sazby daně přitom není podstatné, zda na nich bude prováděna výstavba staveb pro sociální bydlení či jiných objektů.

55. Prodej skladiště, kancelářské budovy a horského penzionu

Stavební firma (plátce) prodává tři stavby, respektive „jejich“ pozemky s těmito stavbami: a) skladiště, b) kancelářskou budovu a c) horský penzion. Všechny objekty byly dokončeny a zkolaudovány již před 8 lety.

Je splněna podmínka osvobození od daně?

Skladiště si firma postavila svépomocí a u všech souvisejících přijatých zdanitelných plnění od plátců si standardně nárokovala odpočet DPH na vstupu. K žádnému technickému zhodnocení ani opravě poté nedošlo. Prodej po 8, resp. 5 letech od první kolaudace je osvobozen od daně bez nároku na odpočet DPH. 10letá lhůta pro úpravu odpočtu daně ale uplyne až za dva roky, proto plátce bude muset provést tzv. úpravu uplatněného odpočtu daně v souladu s § 78d ZDPH. Zjednodušeně řečeno „vrátí“ dvě desetiny uplatněného odpočtu daně.

Kancelářská budova měla pestřejší osud, původně ji firma koupila jako bytový dům od neplátce (např. restituenta), jehož účel užívání ale před dvěma lety změnila na kancelářskou budovu. Což si vyžádalo nové kolaudační rozhodnutí. Šlo jen o tuto úřední změnu (re-kolaudaci) bez stavebních zásahů, proto tímto nedošlo k „podstatné změně“. Potvrzuje to metodická „Informace Generálního finančního ředitelství k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016“. Takže podmínka osvobození od daně je splněna a žádná úprava odpočtu nehrozí, plátce totiž neuplatňoval žádný odpočet daně, nepředpokládáme žádné zhodnocení ani opravu.

Horský penzion byl koupen také od neplátce, ale před třemi lety proběhla velká rekonstrukce (technické zhodnocení) za více než 50 % jeho tržní ceny, což se podle zmíněné Informace GFŘ považuje za „podstatnou změnu“. Od kolaudačního souhlasu nebo rozhodnutí po podstatné změně dokončené stavby ještě neuplynulo 5 let, nejsou tak splněny podmínky pro osvobození od DPH. Prodej horského penzionu proto bude muset stavební firma (plátce) zatížit DPH na výstupu, díky tomu ale nemusí provádět úpravu odpočtu daně z jeho zhodnocení.

56. Prodej bytové jednotky

Občan vlastnil v Brně bytovou jednotku 3+kk, ve které měl bydliště spolu se svou rodinou od roku 2015. V prosinci 2021 se rodina přestěhovala do jiného města, kde občan získal výhodnější zaměstnání. Byt proto v únoru 2022 prodal za částku 5 250 000 Kč.

Musí občan splnit oznamovací povinnost?

Prodej bytové jednotky je dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP osvobozen od daně z příjmů, protože prodávající zde měl bydliště po dobu nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem. Občan nebude podávat správci daně oznámení o nabytí osvobozeného příjmu z prodeje nemovité věci, protože na základě sdělení GFŘ se oznamovací povinnost nevztahuje na osvobozený příjem od daně z prodeje jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, zapisované do katastru nemovitostí ve smyslu § 4 odst. 1 písm. a) ZDP.

57. Uplatňování výdajů procentem z příjmů

V roce 2017 podnikatel zakoupil nemovitost, kterou vložil do svého obchodního majetku a odpisuje ji rovnoměrným způsobem ze vstupní ceny 1 600 000 Kč. Podnikatel vedl daňovou evidenci. Od zdaňovacího období 2020 přešel podnikatel na uplatnění výdajů procentem z příjmů. V roce 2022 prodá nemovitost za částku 2 200 000 Kč.

Jak je to z pohledu daně z příjmů?

Nemovitost je zařazena do 5. odpisové skupiny. Po dobu uplatňování výdajů procentem z příjmů vede poplatník odpisy pouze evidenčně, takže uplatněné odpisy v daňových výdajích jsou následující:

Zdaňovací období	Vypočtený daňový odpis v Kč	Uplatnění v daňových výdajích v Kč
2017	1 600 000 × 1,4 : 100 = 22 400	22 400
2018	1 600 000 × 3,4 : 100 = 54 400	54 400
2019	1 600 000 × 3,4 : 100 = 54 400	54 400
2020	1 600 000 × 3,4 : 100 = 54 400	odpis veden evidenčně
2021	1 600 000 × 3,4 : 100 = 54 400	odpis veden evidenčně
2022	0,5 × 1 600 000 × 3,4 : 100 = 27 200	odpis veden evidenčně

 

Protože poplatník přešel na uplatňování výdajů procentem z příjmů, neexistuje u něho počínaje 1. 1. 2020 obchodní majetek. Příjem z prodeje nemovitosti bude v roce 2022 zdaňován podle § 10 ZDP jako ostatní příjem. Tento příjem lze snížit o zůstatkovou cenu prodávané nemovité věci. Vypočtené daňové odpisy za dobu od roku 2017 do roku 2022 činí 267 200 Kč (z toho bylo možno uplatnit do daňových výdajů pouze 131 200 Kč). Zůstatková cena nemovité věci činí 1 600 000 Kč – 267 200 Kč = 1 332 800 Kč. Dílčí základ daně dle § 10 ZDP bude činit 2 200 000 Kč – 1 332 800 Kč = 867 200 Kč, snížený o výdaj vynaložený za znalecký posudek prodávané nemovité věci, případně o poplatky zaplacené realitní kanceláři.

58. Orná půda

Plátce daně je vlastníkem pozemku, který je součástí jeho obchodního majetku a v katastru nemovitostí je veden jako orná půda, tj. není určen k budoucí výstavbě. Bude-li plátce tento pozemek prodávat, jeho dodání bude podle § 56 odst. 1 zákona o DPH osvobozeno od daně, protože se jedná o pozemek, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, tj. jedná se o nezastavěný pozemek, který není stavebním pozemkem.

Jak má plátce postupovat z hlediska DPH?

Přijatou úplatu za prodej tohoto pozemku uvede plátce do ř. 50 přiznání k DPH a případně také do ř. 51, bude-li se ve smyslu § 76 odst. 4 zákona o DPH jednat o pozemek jako dlouhodobý majetek, který tento plátce využíval pro své ekonomické činnosti a nebude se tedy zahrnovat do výpočtu koeficientu pro krácení nároku na odpočet daně.

59. Prodej neobchodního majetku

Akciová společnost vlastní horskou chatu, kterou nemá zahrnutou v obchodním majetku pro účely DPH, a při jejím pořízení, technickém zhodnocení a opravách neuplatnila nárok na odpočet daně na vstupu, protože se nepovažovala ve vztahu k těmto transakcím za osobu povinnou k dani. Objekt využívá pro bezúplatnou rekreaci svých zaměstnanců.

Bude prodej chaty předmětem daně?

Prodej chaty nebude předmětem daně, prodávající totiž nejedná jako osoba povinná k dani.

60. Účetní ocenění koupeného pozemku se stavbou

ABC, a. s. koupila pozemek se stavbou budovy skladiště za 7 milionů Kč. Jedná se o celkovou pořizovací cenu zahrnující vedle kupní ceny také případně vedlejší výlohy související s koupí pozemku… O čemž standardně účtovala jako o pořizovacích nákladech za DHM např.: 7 000 000 Kč, MD 042 / D 321. Pak ale narazila na problém, jak tuto jednu částku – celkovou pořizovací cenu – rozdělit mezi dvě účetně a návazně i daňově samostatné složky nabytého majetku, které musí pochopitelně evidovat s jejich individuálním oceněním.

Jak akciová společnost dále postupovala?

Za tímto účelem si obstarala individuální ocenění obou složek nabytého majetku, k čemuž povolala znalce v oceňování nemovitého majetku. Alternativně mohla využít také kvalifikovaného odhadu cen pozemku a stavby, který by pro ni vyčíslila například realitní kancelář nebo jiný v oboru cen nemovitých věcí zběhlý expert.

Znalec, případně jiný expert na ceny stanovil aktuální ceny „obvyklé“ obou majetkových složek takto:

- Budova skladiště 8 milionů Kč,

- „Holý“ pozemek bez stavby 2 miliony Kč.

Je jasné, že kupující účetní jednotka nemůže tyto znalecké (expertní) hodnoty složek majetku – v úhrnu 10 milionů Kč– převzít pro účetní a daňové účely jako jejich pořizovací ceny, jelikož celkové ocenění musí odpovídat jejich skutečné pořizovací ceně 7 milionů Kč. Je tak potřeba „nějak“ vyřešit cenový rozdíl 3 miliony.

Za složitě znějícím pravidlem rozúčtování tohoto rozdílu dle § 61a VÚ nehledejme nic tajemného. Nejde o nic jiného než o rozdělení celkové pořizovací ceny v poměru znaleckých cen, které by patrně napadlo každého.

- Skladiště:

–  Na celkovém znaleckém (expertním) ocenění 10 milionů Kč se stavba podílí 80 % (8 milionů / 10 mil).

–  Proto se stejnou měrou podílí také na celkové pořizovací ceně 7 milionů Kč.

–  Ocenění podílem na celkové pořizovací ceně = 80 % ze 7 milionů Kč = 5 600 000 Kč.

–  Tuto částku proto firma přeúčtovala z pořizovacího účtu na příslušný účet majetku: MD 021 / D 042.

- „Holý“ pozemek bez stavby:

–  Na celkovém znaleckém (expertním) ocenění 10 milionů Kč se pozemek podílí 20 % (2 miliony / 10 mil).

–  Proto se stejnou měrou podílí také na celkové pořizovací ceně 7 milionů Kč.

–  Ocenění podílem na celkové pořizovací ceně = 20 % ze 7 milionů Kč = 1 400 000 Kč.

–  Tuto částku tedy firma přeúčtovala z pořizovacího účtu na účet určený pozemkům: MD 031 / D 042.

61. Dodání nemovité věci

Developerská společnost, která je plátcem daně, přijala od zákazníka dne 20. 9. 2021 zálohu na dodání obytného prostoru (bytu), který je stavbou pro sociální bydlení a který byl poprvé kolaudován v červnu 2021. Prodej bytu, který proběhne v říjnu 2021 tedy, bude pro prodávajícího zdanitelným plněním v první snížené sazbě daně ve výši 15 %. Ze zálohy ve výši 2 000 000 Kč včetně daně, tedy vznikne developerské společnosti podle § 20a odst. 2 zákona o DPH povinnost přiznat daň, a to ke dni jejího přijetí. Částka daně bude při výpočtu podle § 37 písm. b) zákona o DPH činit 260 869,57 Kč (2 000 000 – 2 000 000/1,15).

Jak má developerská společnost postupovat při přiznání daně při dodání nemovité věci?

V daňovém přiznání za měsíc září 2021 tedy přizná po zaokrouhlení na celé koruny daň ve výši 260 870 Kč. V návaznosti na přijetí této zálohy není povinna vystavit zákazníkovi daňový doklad, protože se jedná o osobu nepovinnou k dani. Předání bytu, na něž byla přijata uvedená záloha, bude uskutečněno dne 10. 10. 2021 a k tomuto dni jako dni uskutečnění zdanitelného plnění vzniká plátci, který byt prodal, povinnost přiznat daň ve smyslu § 37a zákona o DPH z celkové sjednané ceny snížené o úplatu přijatou v září 2021, z níž již byla daň přiznána. Při celkové ceně za byt ve výši 5 000 000 Kč včetně daně bude tedy daň přiznána z částky 3 000 000 Kč (5 000 000 – 2 000 000) včetně daně, tj. částka daně bude činit 391 304,35 Kč. V daňovém přiznání za měsíc říjen 2021 přizná developerská společnost po zaokrouhlení na celé koruny daň ve výši 391 304 Kč.

62. Darování nemovitosti synovi

V roce 2021 rodiče darují darovací smlouvou svému synovi rodinný dům včetně příslušného pozemku, jehož ocenění dle znaleckého odhadu je 5,5 milionů Kč. Syn studuje vysokou školu a hodlá se s přítelkyní nastěhovat do darovaného rodinného domku. Prozatím nemá žádné zdanitelné příjmy, a tudíž nepodává daňové přiznání k dani z příjmů.

Má syn oznamovací povinnost vůči správci daně?

Na bezúplatný příjem (dar) se vztahuje § 10 odst. 3 písm. c) bod 1 ZDP a tento bezúplatný příjem je osvobozen od daně z příjmů. Jde o dar od příbuzného v linii přímé. V daném případě je nutno postupovat dle § 38v ZDP a syn jako nabyvatel bezúplatného příjmu (daru) musí do 1. 4. 2022 oznámit správci daně získání bezúplatného příjmu přesahujícího limit 5 milionů Kč. V oznámení uvede svou identifikaci, výši příjmu, zákonné ustanovení, podle kterého byl příjem osvobozen od daně, popis okolností nabytí příjmu (darovací smlouva) a datum, kdy příjem vznikl.

Různé

63. Zaměstnanec platící si stavební spoření

Zaměstnanec podepsal prohlášení k dani, kde uplatňuje základní slevu na dani 2 570 Kč a daňové zvýhodnění na tři děti 5 447 Kč měsíčně. Hrubá mzda je 40 000 Kč, z níž si platí 3 000 Kč na stavební spoření.

Jak má účetní postupovat?

Text	Částka v Kč	MD	D
Záloha na mzdu za březen 2022 vyplacená zaměstnanci na žádost v březnu	10000	331	211
Zúčtování hrubé mzdy (dále také jen „HM“) za měsíc březen 2022	40000	521	331
Srážka z hrubé mzdy na úhradu sociálního pojištění (6,5 % HM)	2600	331	336.1
Srážka z hrubé mzdy na úhradu zdravotního pojištění (4,5 % HM)	1800	331	336.2
Pojistné na sociální zabezpečení hrazené zaměstnavatelem (24,8 % HM)	9920	524	336.1
Pojistné na zdravotní pojištění hrazené zaměstnavatelem (9 % HM)	3600	524	336.2
Vypočtená záloha na daň z příjmů ze závislé činnosti (15 % HM)	6000	–	–
Záloha na daň snížená o měsíční základní slevu na dani (6 000 Kč– 2 570 Kč)	3430	–	–
Měsíční daňové zvýhodnění na 3 děti (1267 + 1860 + 2320) Kč, z toho: -         měsíčná sleva na dani (do výše zálohy na daň po „osobních“ slevách), -         měsíční daňový bonus (splněny podmínky pro výplatu § 38d odst. 4 ZDP)	5447 3430 2017	– – 342	– – 331
Záloha na daň z příjmů po slevách „osobních“ a z daňového zvýhodnění	0	331	342
Srážka ze mzdy na základě dohody se zaměstnavatelem na stavební spoření	3000	331	379
Doplatek mzdy zaměstnanci (40000 – 10000 – 2600– 1800 + 2017 – 3000)	24617	331	221

 

64. Bezúplatné zřízení služebnosti

Syn podnikatel vedoucí daňovou evidenci, uzavřel smlouvu s otcem – majitelem pozemku, o bezúplatném zřízení služebnosti. Smlouva byla uzavřena jako právo vstupu na cestu na pozemku otce, přes kterou je umožněn vstup a vjezd do obchodního závodu syna podnikatele.

Jak postupovat z hlediska daně z příjmů na straně syna podnikatele?

Na straně syna podnikatele, v jehož prospěch byla bezúplatně zřízena služebnost, jde o nepeněžní příjem, který se v souladu s § 3 odst. 3 a § 23 odst. 6 zákona ocení podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku, tj. zákona č. 151/­1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů. O tento příjem syn zvýší základ daně v souladu s § 23 odst. 3 písm. a) bod 14 zákona. Vzhledem ke skutečnosti, že syn tento bezúplatný příjem využije k podnikání, tj. k dosažení, zajištění a udržení příjmů, může syn o příslušnou částku současně základ daně snížit podle § 23 odst. 3 písm. c) bod 8 zákona.

65. Příjmy nezakládající účast na zdravotním pojištění

Pojištěnec je zaměstnán na dohodu o provedení práce s měsíčním příjmem maximálně 10 000 Kč. Současně má příjmy z nájmu ve výši 35 000 Kč ročně (nemovitost není zapsána v obchodním majetku) a rovněž příjmy podle § 10 zákona o daních z příjmů.

Jak má pojištěnec v takové situaci reagovat?

V tomto případě osoba nemá ve zdravotním pojištění vyřešen svůj pojistný vztah, neboť žádný z uvedených příjmů účast na zdravotním pojištění (a tedy ani povinnost placení pojistného) nezakládá. Jelikož pojištěnec není v rámci kalendářního měsíce evidován u zdravotní pojišťovny ani jeden den jako:

–  zaměstnanec ve smyslu ustanovení § 5 písm. a) zákona č. 48/­1997 Sb., nebo jako

–  osoba samostatně výdělečně činná, nebo jako

–  osoba, za kterou platí pojistné i stát,

stává se na daný kalendářní měsíc tzv. osobou bez zdanitelných příjmů s měsíční povinností placení pojistného ve výši 2 187 Kč. Pojistný vztah by vyřešilo zaměstnání na dohodu o provedení práce v tom kalendářním měsíci, ve kterém by příjem přesáhl 10 000 Kč.

66. Smlouva o zřízení služebnosti

Podnikatel vedoucí daňovou evidenci uzavřel smlouvu s majitelem pozemku o zřízení služebnosti za částku 150 000 Kč. Smlouva byla uzavřena jako právo vstupu na cestu na pozemku vlastníka, přes kterou je umožněn vstup a vjezd do obchodního závodu podnikatele.

Jak postupovat z hlediska daně z příjmů na straně podnikatele?

Na straně podnikatele, který zřízení služebnosti uhradil, jde o daňový výdaj při zaplacení. Na straně majitele pozemku jde o zdanitelný příjem.

67. Daň z nemovitostí

Daň z nemovitých věcí firmy ABC, s. r. o. na rok 2021 za její administrativní budovu činila 20 000 Kč a poplatník využil možnosti uhradit jí ve dvou stejných splátkách. První splátka á 10 000 Kč měla proběhnout do 31. 5. 2021, a tak se i stalo. Naproti tomu na druhou splátku splatnou 30. 11. 2021 ovšem poplatník zapomněl. Společnosti ABC, s. r. o. jí připomenul až finanční úřad svou výzvou v únoru 2022, načež byla poslední splátka okamžitě uhrazena. Dále byl zaplacen i sankční úrok z prodlení předepsaný správcem daně ve výši 250 Kč.

Může firma uplatnit daň z nemovitostí jako daňový náklad?

Jako daňový náklad může firma za zdaňovací období roku 2021 uplatnit pouze první včas zaplacenou splátku, tj. 10 000 Kč účetních nákladů. O účetní předpis nákladu z titulu opožděné 2. splátky musí zvýšit základ daně za rok 2021. Ve zdaňovacím období roku 2022 může nad výsledek hospodaření uplatnit jako daňový výdaj dodatečně zaplacenou 2. splátku daně z nemovitých věcí 10 000 Kč. Úrok z prodlení není daňově účinný nikdy.

68. Podpora stavební firmy reklamou

Firma Stavaři, s. r. o. se rozhodla podpořit poptávku po svých službách hned třemi reklamními kanály:

1. Prezentovat sebe i svou produktovou nabídku formou www stránek na internetu. Vybrala si k tomu hojně navštěvovanou stránku www.seznam.cz, s jejímž provozovatelem se dohodla na pětiměsíční reklamě (tzv. banneru) od října 2021 do února 2022 za celkových 50 000 Kč, které budou zaplaceny až v lednu 2022.

2. Dále firma využila nabídky reklamní agentury a na 1 rok od října 2021 do září 2022 si pronajala plochu na billboardu v okolí rušné silnice. Celková částka 60 000 Kč– tedy 5 000 Kč nájemného připadá na 1 kalendářní měsíc – měla být uhrazena ve dvou stejných splátkách, a to v listopadu 2021 a v květnu 2022.

3. V místním deníku si v prosinci 2021 firma objednala tištěnou reklamu, která vyjde v prvním lednovém vydání roku 2022. Faktura za tuto reklamní službu ve výši 8 000 Kč byla ovšem splatná již 20. 12. 2022.

Jak má firma postupovat při časovém rozlišení reklamy?

Pro přehlednost účtování neuvažujeme DPH, kterou by si firma (plátce) mohla standardně nárokovat.

Akce	Datum	Popis účetního případu	Kč	MD	D
Reklama číslo 1	20. 9. 2021	Faktura za pětiměsíční www prezentaci 10/­2021 – 02/­2022	50000	383	321
	10. 10. 2021	Časové rozlišení www reklamy připadající na r. 2021 (3/5)	30000	518	383
	10. 1. 2022	Úhrada celé faktury za pětiměsíční www reklamní prezentaci	50000	321	221
	20. 2. 2022	Časové rozlišení nákladu www prezentace pro r. 2022 (2/5)	20000	518	383
Reklama číslo 2	25. 9. 2021	Faktura za pronájem reklamních ploch 10/­2021 – 09/­2022	60000	381	321
	10. 11. 2021	1. splátka (50 %) faktury za pronájem reklamních ploch	30000	321	221
	20. 12. 2021	Časové rozlišení pronájmu billboardu na r. 2021 (3/12)	15000	518	381
	10. 5. 2022	2. splátka (50 %) faktury za pronájem reklamních ploch	30000	321	221
	20. 5. 2022	Časové rozlišení pronájmu billboardu na r. 2022 (9/12)	45000	518	381
Reklama číslo 3	10. 12. 2021	Přijetí faktury za tištěnou reklamu co vyjde až v roce 2022	8000	381	321
	20. 12. 2021	Úhrada celé faktury za tištěnou reklamu v místním tisku	8000	321	221
	10. 1. 2022	Zúčtování tištěné reklamy v místním tisku placené již 2021	8000	518	381

 

69. Vyvlastňované pozemky

Podle § 10 odst. 1 písm. a) zákona č. 184/­2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby, včetně jejich příslušenství, došlo-li k odnětí vlastnického práva k nim. Podle § 10 odst. 4 zákona o vyvlastnění stanoví-li se náhrada na základě ocenění, musí být ocenění provedeno podle oceňovacího předpisu účinného v době rozhodování o vyvlastnění. Podle § 10 odst. 5 zákona o vyvlastnění, cena pozemku nebo stavby se pro účely stanovení náhrady určí vždy podle jejich skutečného stavu ke dni podání žádosti o vyvlastnění; přitom se nepřihlédne k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění.

Lze při určení ceny vyvlastňovaného pozemku zohledňovat jeho jiné potenciální využití, pokud by nebyl určen pro realizaci veřejného zájmu?

Při zjišťování obvyklé ceny vyvlastňovaných pozemků nelze domýšlet, jaké by bylo funkční využití těchto pozemků, pokud by nebyly určeny pro realizaci veřejného zájmu. Zjištění obvyklé ceny vyvlastňovaného pozemku nebo stavby je vázáno na jejich skutečný stav ke dni podání žádosti o vyvlastnění, přičemž se nepřihlíží k jejich zhodnocení nebo znehodnocení v souvislosti s navrženým účelem vyvlastnění. Ze zjišťování skutečného stavu vyvlastňovaných pozemků se však vymykají úvahy o tom, pro jaké účely by byly pozemky územně plánovací dokumentací určeny, pokud by nebyly určeny pro realizaci veřejného zájmu. V důsledku takové úvahy by docházelo k ocenění pozemků na základě jejich hypotetického stavu, a nikoli na základě jejich skutečného stavu, jak vyžaduje zákon. Takovéto hypotetické určování stavu pozemků by nepředstavovalo ani aplikaci pravidla o nepřihlížení ke znehodnocení pozemku v souvislosti s účelem vyvlastnění. Skutečnost, zda u vyvlastňovaných pozemků existovala reálná možnost jejich budoucího zhodnocení změnou územně plánovací dokumentace (pokud by nebyly vyčleněny pro potřeby realizace veřejného zájmu), se promítne do zjišťování jejich obvyklé ceny tak, že i tento spekulativní aspekt (ohledně jejich možného budoucího zhodnocení) nesouvisející s účelem vyvlastnění je jedním z faktorů spoluvytvářejících jejich obvyklou cenu, který je zapotřebí reflektovat při výběru porovnávacího materiálu, na základě něhož znalec zjišťuje obvyklou cenu vyvlastňovaných pozemků.

Od tohoto aspektu, ačkoli je ke dni žádosti o vyvlastnění z důvodu určení pozemku pro realizaci veřejného zájmu již zřejmé, že k budoucímu zhodnocení pozemků nedojde, nelze odhlédnout s ohledem na zákaz přihlížení ke znehodnocení v souvislosti s účelem vyvlastnění. Tímto způsobem bude zjištěna obvyklá cena pozemků ke dni podání žádosti o vyvlastnění založená na skutečném stavu pozemků, která zároveň bude odpovídat majetkové újmě vyvlastňovaných, jež v zásadě umožní vyvlastňovaným podle místních podmínek obstarání obdobné věci v rozhodném čase, a rovněž bude respektovat zákaz přihlížení ke zhodnocení či znehodnocení vyvlastňované nemovitosti v souvislosti s účelem vyvlastnění, vyložil Nejvyšší soud ČR v rozsudku spis. zn. 24 Cdo 1291/­2020, ze dne 28. 6. 2021.

70. Náhrada za užívání veřejného prostranství

Pozemky v obci, včetně zeleně, vlastněné soukromým subjektem mohou tvořit veřejné prostranství, jež je pak jako veřejný statek využíván neurčitým okruhem osob – osobami pohybujícími se v obci.

Náleží v takovém případě soukromému subjektu náhrada za užívání veřejného prostranství, jestliže neexistuje žádná smlouva mezi obcí a soukromým subjektem vlastnícím pozemky tvořícími veřejné prostranství?

Ústavní soud ve svém nálezu spis. zn. III. ÚS 2049/21, ze dne 18. 1. 2022, zhodnotil, že dochází-li k omezení vlastnického práva k nemovitému majetku tím, že nemovitost je užívána jako veřejné prostranství, přísluší jeho vlastníku náhrada ze strany obce, a není-li poskytována, lze ji po obci vymáhat jakožto nárok z titulu bezdůvodného obohacení. Ani výhodné nabytí pozemků ve veřejné dražbě nelze považovat za mimořádné okolnosti ospravedlňující použití korektivu dobrých mravů, na jejichž základě by měla být odepřena náhrada, byť z titulu bezdůvodného obohacení. Pokud obec užívá pozemky bez právního důvodu (bez smlouvy, bezesmluvně), může se zmíněný korektiv dobrých mravů projevit maximálně v redukci požadovaného plnění, nikoliv však v jeho úplném odmítnutí. Jinak by to z pozemků majících charakter veřejného prostranství činilo pozemky bezcenné a neprodejné. Obce by přitom měly garantováno bezplatné užívání pozemků na úkor vlastníků, a to absurdně např. i včetně možnosti z nich profitovat jejich zatížením místním poplatkem za zvláštní užívání veřejného prostranství.