Plátce staví bytový dům, ve kterém bude celkem deset obytných prostorů (bytů). Z toho osm obytných prostorů bude s podlahovou plochou 110 m².

Jedná se o stavbu bytového domu pro sociální bydlení. Plátce u výstavby tohoto domu uplatní sníženou sazbu daně.

?  Příklad 2

Plátce staví bytový dům, ve kterém bude celkem deset obytných prostorů (bytů). Z toho osm obytných prostorů bude s podlahovou plochou 110 m² a dva obytné prostory s podlahovou plochou 130 m².

Nejedná se o stavbu bytového domu pro sociální bydlení. Plátce u výstavby tohoto domu uplatní základní sazbu daně.

n

1.2 Stavba rodinného domu pro sociální bydlení

Rodinným domem pro sociální bydlení je podle § 48 odst. 5 písm. b) zákona o DPH stavba rodinného domu podle stavebního zákona, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m².

Rodinný dům pro sociální bydlení musí mít více než polovinu podlahové plochy, která odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a jeho celková podlahová plocha nepřesahuje 350 m².

U nové výstavby rodinného domu je tak nutné již z projektové dokumentace zjistit, zda podlahová plocha splňuje stanovený limit.

1.3 Stanovení podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení

Pro posouzení, zda se jedná o rodinný dům pro sociální bydlení, je nutné stanovit celkovou podlahovou plochu rodinného domu. Celková podlahová plocha se stanoví tak, že se sečte podlahová plocha všech místností a prostorů určených k bydlení, dále podlahová plocha prostorů, které nejsou určeny k bydlení, jako je například garáž, kancelář, obchod apod. a podlahová plocha společných prostor, jako jsou haly, chodby, schodiště, sklepy.

Při výpočtu podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se podlahovou plochou místností a prostorů rozumí jejich vnitřní nášlapná plocha mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu. Při stanovení podlahové plochy obytného prostoru pro sociální bydlení se podlahová plocha stanoví jinak – viz dále.

Do součtu podlahových ploch domu se nezapočítává plocha těch místností či prostorů, které nejsou místností, jako jsou balkóny, terasy, lodžie, a to ani zasklené. Dále se nezapočítává součet podlahových ploch místností, které nejsou součástí domu, ale jsou například umístěné mimo dům, jako je například garáž umístěná mimo dům.

?  Příklad 3

Plátce staví rodinný dům. Podle projektové dokumentace je součet podlahových ploch kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dětského pokoje, chodby a sociálního zařízení 150 m². V přízemí je vyprojektována terasa s podlahovou plochou 5 m² a v prvním patře balkón s podlahovou plochou 3 m². Z projektu dále vyplývá, že v suterénu rodinného domu je garáž, jejíž podlahová plocha je 10 m². U domu je navržena jako samostatná stavba ještě jedna garáž, která má podlahovou plochu 20 m².

Nejprve je nutné posoudit, zda se jedná o rodinný dům. Podlahová plocha garáže, která je součástí domu, je 10 m². Vzhledem k tomu, že je více jak polovina podlahové plochy určena pro bydlení, jedná se o rodinný dům.

Pro posouzení, zda se jedná o rodinný dům pro sociální bydlení, se do celkové podlahové plochy započítá podlahová plocha kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dětského pokoje, chodby, sociálního zařízení a podlahová plocha garáže, která jsou součástí rodinného domu. Celkový součet podlahových ploch je 160 m².

Podlahová plocha terasy, balkónu a samostatně stojící garáže se do celkové podlahové plochy nezapočítává. Z celkového součtu podlahových ploch vyplývá, že se jedná o rodinný dům pro sociální bydlení. Plátce při jeho výstavbě uplatní sníženou sazbu daně.

?  Příklad 4

Plátce staví dům. Podle projektové dokumentace činí součet podlahových ploch určených pro bydlení 220 m². V přízemí domu je projektována restaurace a obchod, ve kterých bude majitel podnikat. Celková podlahová plocha restaurace a obchodu je navržena 160 m².

Nejprve je nutné posoudit, zda se jedná o rodinný dům. Výpočet: 220 : 380 = 0,58 × 100 = 58 %. Jedná se o rodinný dům. Celková podlahová plocha rodinného domu je 380 m².

Nejedná se o rodinný dům pro sociální bydlení, plátce při jeho výstavbě uplatní základní sazbu daně.

n

1.4 Obytný prostor pro sociální
bydlení

Obytným prostorem pro sociální bydlení („byt pro sociální bydlení“) je podle § 48 odst. 6 zákona o DPH obytný prostor s výměrou podlahové plochy do 120 m² a jakákoliv jiná místnost, která je s tímto obytným prostorem užívána a nachází se ve stejné stavbě jako tento obytný prostor.

S ohledem na nařízení vlády č. 366/­2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím se výpočet podlahové plochy bytu pro sociální bydlení provádí jinak než výpočet podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení. Na základě tohoto nařízení vlády je pro účely výpočtu podlahové plochy byt definován jako prostorově ohraničená část domu, který je ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově ohraničené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt. Obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

Do podlahové plochy bytu se tak započítává také podlahová plocha, která je zastavěna vnitřními příčkami (podlahová plocha u rodinného domu se stanoví podle vnitřní nášlapné podlahové plochy).

Do podlahové plochy bytu se započítává také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.

V případě mezonetového bytu, umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří podlahovou plochu půdorysná plocha všech místností a plocha pouze dolního průmětu schodiště.

U mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu s galerií se do podlahové plochy bytu započítává půdorysná plocha všech místností, plocha pouze dolního průmětu schodiště a pouze plocha galerie s podchodnou výškou alespoň 2 300 mm.

V případě bytu s galerií, ve kterém je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodištěm, se započítá podlahová plocha galerie jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 2 300 mm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami. Započítává se současně plocha dolní místnosti, pokud má stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud nejsou splněny podmínky minimální podchodné výšky, započte se pouze plocha dolní místnosti.

Do podlahové plochy obytného prostoru pro sociální bydlení se nezapočítává podlahová plocha balkónů, teras a lodžií, a to i zasklených.

Podlahová plocha místností, které jsou užívány s obytným prostorem a které se nachází ve stejné stavbě jako tento obytný prostor, jako například podlahová plocha sklepa a komory, se do výpočtu podlahové plochy obytného prostoru do 120 m², nezahrnuje.

U obytného prostoru s podlahovou plochou do 120 m² a místnosti užívané s tímto obytným prostorem, která se nachází ve stavbě jako tento obytný prostor, například sklep, komora nebo garáž se u výstavby uplatní stejná sazba daně, která se odvíjí od posouzení skutečnosti, zda se jedná o stavbu pro sociální bydlení.

?  Příklad 5

Plátce staví byt. Z projektové dokumentace vyplývá, že součet podlahových ploch kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, dětského pokoje, chodby a sociálního zařízení, včetně podlahových ploch zakrytých vnitřními příčkami je 105 m², balkón má podlahovou plochou 3 m². K bytu patří sklep, který je samostatnou místností, s podlahovou plochou 2 m².

Pro posouzení, zda se jedná o obytný prostor pro sociální bydlení, se bere v úvahu obytný prostor, který má plochu 105 m². Podlahová plocha balkónu se do celkové podlahové plochy nezapočítá. Obytný prostor pro sociální bydlení tvoří obytný prostor + sklep.

n

1.5 Ostatní stavby pro sociální bydlení

Ostatními stavbami pro sociální bydlení jsou podle § 48 odst. 5 písm. d) až k) zákona o DPH zákona o DPH stavby, ve kterých je poskytováno ubytování ze sociálního důvodu. Aby byla možnost zahrnout stavby mezi stavby pro sociální bydlení, musí být současně splněny oba aspekty, a sice musí být umožněno ubytování, a to ze sociálního důvodu.

Jedná se o ubytovací zařízení pro ubytování příslušníků bezpečnostních sborů, podle zákona upravujícího služební poměr příslušníků bezpečnostních sborů nebo pro ubytování státních zaměstnanců, stavby určené pro použití zařízením sociálních služeb poskytující pobytové služby podle zákona o sociálních službách, školská zařízení pro výkon ústavní výchovy nebo ochranné výchovy a pro preventivně výchovnou péči, jakož i střediska výchovné péče, podle zákona upravujícího výkon ústavní výchovy nebo ochranné výchovy ve školských zařízeních a preventivně výchovnou péči ve školských zařízeních, internáty škol samostatně zřízených pro žáky se zdravotním postižením podle právních předpisů upravujících školská výchovná a ubytovací zařízení a školská účelová zařízení, dětské domovy pro děti do 3 let věku, zařízení pro děti vyžadující okamžitou pomoc a zařízení pro výkon pěstounské péče poskytující péči podle zákona upravujícího sociálně právní ochranu dětí, speciální lůžková zařízení hospicového typu, domovy péče o válečné veterány.

Stavbami pro sociální bydlení jsou také stavby, určené na ubytování ze sociálního důvo­du na jednu noc, např. ubytovny pro bez­domovce.

Stavba, která byla v zákonu o DPH do konce r. 2014 „příslušenstvím“ stavby pro sociální bydlení, je podle § 48 odst. 5 písm. l) zákona o DPH definována jako jiná stavba, která slouží k využití staveb pro sociální bydlení, s výjimkou obytného prostoru pro sociální bydlení, která je zřízena na pozemku, který tvoří se stavbami pro sociální bydlení funkční celek.

Obdobně jako u rodinného nebo bytového domu se jedná o vedlejší drobné stavby, jako je např. oplocení, studna, garáž, kůlna apod.

První snížená sazba daně se uplatní také při výstavbě stavby, která bude sloužit k využití stavby pro sociální bydlení a je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pro sociální bydlení. Jedná se o výstavbu příslušenství stavby pro sociální bydlení.

?  Příklad 6

Plátce staví bazén, na pozemku, na kterém stojí rodinný dům pro sociální bydlení. Bazén bude sloužit k využití rodinného domu pro sociální bydlení.

Plátce u výstavby bazénu uplatní sníženou sazbu daně.

2. Půdní vestavby

Problém bývá s uplatněním správné sazby DPH při poskytnutí stavebních a montážních prací, prováděných v rámci půdní vestavby, kdy jsou tyto práce prováděny v rámci poskytnutí stavebních a montážních prací, spojených se změnou dokončené stavby bytového domu a rodinného domu.

Při poskytnutí stavebních nebo montážních prací v rámci půdní vestavby rodinného či bytového domu se uplatní vždy snížená sazba daně 12 %, pokud touto půdní vestavbou nevznikne nový byt jako jednotka, protože v takovém případě se stále jedná o změnu již dokončené stavby rodinného či bytového domu.

?  Příklad 7

Plátce v rámci rekonstrukce rodinného domu přistavěl z půdy tři místnosti, kterými nevznikl samostatný byt jako jednotka.

Plátce u těchto stavebních a montážních prací uplatnil sníženou sazbu daně 12 %.

Pokud při poskytnutí stavebních a montážních prací provedených na dokončené stavbě rodinného nebo bytového domu vznikne půdní vestavbou nový byt jako jednotka, jedná se již o novou výstavbu. V takovém případě je nutno posoudit, zda vznikl obytný prostor pro sociální bydlení (byt pro sociální bydlení), u kterého se u výstavby uplatní snížená sazba daně 12 %, nebo vznikl obytný prostor (byt) s podlahovou plochou nad 120 m², u kterého se při výstavbě uplatní základní sazba daně.

?  Příklad 8

Plátce v rámci rekonstrukce půdy bytového domu postavil tři nové bytové jednotky, každou s podlahovou plochou 110 m².

Plátce u těchto stavebních a montážních prací uplatnil sníženou sazbu daně 12 %.

?  Příklad 9

Plátce v rámci rekonstrukce půdy bytového domu postavil tři nové bytové jednotky, každou s podlahovou plochou 130 m².

Plátce u těchto stavebních a montážních prací uplatnil základní sazbu daně 21 %.

n

Snížená sazba daně se uplatní také při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených se změnou bytu, pokud těmito pracemi nedojde k jeho změně na nebytový prostor vymezený jako jednotka.

?  Příklad 10

Plátce přistavěl k bytu z chodby další místnost. Jedná se o stavební a montážní práce prováděné v rámci změny dokončeného bytu.

Plátce u těchto prací uplatní sníženou sazbu daně. Podmínkou je, že z bytu nesmí vzniknout nebytový prostor jako jednotka.

n

Snížená sazba daně 12 % se uplatní také při poskytnutí stavebních a montážních prací, kterými se stavba nebo prostor mění na stavbu pro sociální bydlení.

?  Příklad 11

Plátce přestavěl ubytovnu pro studenty na bytový dům pro sociální bydlení.

U stavebních prací uplatnil sníženou sazbu daně.

n

Pokud jsou v rámci výstavby stavby prováděny plátcem samostatně práce, jako například činnosti nezbytné k přípravě a realizaci stavebních děl a zajištění přípravné fáze výstavby, průzkumné a projektové práce, geologické, geodetické a kartografické práce včetně inženýrských prací, např. revize, pokud jsou samostatným zdanitelným plněním atd., uplatní se při poskytnutí těchto prací základní sazba daně.

V případě, že jsou tyto služby poskytovány jako nedílná jiného plnění, například vypracování projektu související s výstavbou stavby pro sociální bydlení, zahrne je plátce jako vedlejší plnění do základu daně, stanoveného u plnění hlavního.

?  Příklad 12

Projekční kancelář vypracovala projekt na výstavbu rodinného domu pro sociální bydlení pro stavební firmu, která bude výstavbu provádět.

Projekční kancelář uplatnila na vypracování projektu základní sazbu daně. Stavební firma zahrnula projekt jako vedlejší plnění při stanovení základu daně na výstavbu rodinného domu pro sociální bydlení a při výstavbě tohoto rodinného domu uplatnila sníženou sazbu daně 12 %.

3. Právo stavby

Samostatnou problematikou je právo stavby, které je podle § 4 odst. 2 zákona o DPH zbožím.

V podstatě se jedná o záruku, že po určitou, smlouvou stanovenou dobu bude zajištěno různé vlastnictví pozemku a stavby.

Právo stavby může obsahovat pouhé právo postavit na cizím pozemku stavbu nebo může obsahovat právo mít na cizím pozemku stavbu již postavenou. Pro účely zákona o DPH je podstatné tyto dvě odlišné situace rozlišovat z důvodu odlišného uplatnění sazby daně, případně osvobození. V rámci práva stavby může na pozemku stavět i osoba odlišná od vlastníka pozemku a s tímto právem stavby (ať již zhmotnělé nebo nezhmotnělé – bez stavby) může nakládat nezávisle na vlastníku pozemku. Právo stavby může být zřízeno na stavbu již existující, nebo budoucí stavbu. Pokud již stavba existuje, je součástí práva stavby. Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, případně rozhodnutím orgánu veřejné moci a lze ho podle nového občanského zákoníku zřídit na určitou dobu jako dočasné, které lze prodloužit, nejdéle však na 99 let. Stavba, která se stane součástí práva stavby, přestává být součástí pozemku.

Pokud právo stavby dle smlouvy zanikne, stavba se stane opět součástí pozemku a vlastník pozemku tím získává hodnotu, kterou by měl uhradit vlastníkovi, který vynaložil prostředky na zhotovení stavby.

Pokud je předmětem dodání právo stavby obsahující věcné právo postavit či vlastnit na pozemku stavbu, tedy tzv. „nehmotné“ právo stavby, nenastala žádná kolaudace stavby, protože dosud žádná neexistuje, je dodání takového „nehmotného“ práva stavby zdanitelným plněním, u kterého plátce uplatní vždy základní sazbu daně 21 %.

Pokud je předmětem dodání právo stavby, jehož součástí je již stavba, tedy tzv. „zhmotnělé“ právo stavby, posuzuje se při prodeji práva stavby sazba daně podle stavby, která je součástí práva stavby. Pokud je při dodání práva stavby součástí práva stavby stavba pro sociální bydlení, uplatní se snížená sazba daně 12 %. Pokud je součástí práva stavby stavba, která nesplňuje vymezení podmínek pro stavbu pro sociální bydlení, uplatní se základní sazba daně.

Pokud dodává plátce právo stavby, jehož součástí je stavba, u které je naplněn pětiletý časový test pro dodání stavby podle § 56 odst. 3 zákona o DPH jako zdanitelného naplnění, je dodání práva stavby osvobozeno od daně.

Ing. Zdeněk Kuneš