Obce ve světle
   vybraných novel stavebního práva

Zákon č. 283/­2021 Sb., stavební zákon, který nabyl účinnosti k 1. červenci 2024, byl již v legisvakanční lhůtě pětkrát novelizován, a to zákonem č. 195/­2022 Sb. poprvé, zákonem č. 152/­2023 Sb. podruhé a velmi rozsáhle; v tomtéž roce znovu a potřetí zákonem č. 465/­2023 Sb. Následně byl opakovaně novelizován i v letech 2024 a 2025. Některé z těchto novel však mají pro obce velmi podstatné důsledky. Jedná se především o nový institut „dostupného bydlení“, novelu zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, novelu energetického zákona a zbrusu nový zákon o urychlení využívání některých obnovitelných zdrojů energie a o změně souvisejících zákonů (zákon o urychlení využívání obnovitelných zdrojů energie).

Stranou pro tuto chvíli ponecháváme rozsahem sice drobnou, avšak zásadní procesní novelu z konce roku 2024, kterou zákonodárce reagoval na fatální selhání procesu digitalizace stavební správy. Nově vložené ustanovení § 334b – Použití informačních systémů stavební správy v přechodném období, tzv. „bypass“, neboť se jím umožňuje užívat postupy a instrumentář podle předchozí právní úpravy.

Novela ruší v přechodném období povinnost užití některých ustanovení zákona, která ukládají stavebním úřadům, orgánům územního plánování a dotčeným orgánům povinnost evidovat úkony v řízení a postupy v informačních systémech stavební správy; pozastavuje se nutnost využívat informační systémy stavební správy při výkonu jejich působnosti.

První z uvedených rozsáhlejších věcných novel stavebního zákona byla provedena zákonem č. 126/­2024 Sb.,

kterým se mění zákon o Státním fondu podpory investic, stavební zákona zákon o oceňování majetku. Důvodem pro vydání tohoto zákona bylo zavedení některých nových pojmů do správní rozhodovací praxe, a to zejména pojem „dům pro dostupné nájemní bydlení“, jímž se rozumí „bytový dům, k němuž je uzavřena plánovací smlouva o dostupném nájemním bydlení, nebo který je jako dům pro dostupné nájemní bydlení vymezen v regulačním plánu vydaném obcí, která je stavebníkem“ (jak zní nově vložené písmeno q) do ustanovení § 13 stavebního zákona). Toto pojmové rozšíření souvisí s dosti neblahým stavem v bytové výstavbě a z toho plynoucí nízké dostupnosti, resp. praktické nedostupnosti bydlení, a to již i pro středně příjmové skupiny obyvatel. Jeden z velkých problémů obcí, a to výstavba určená pro bydlení, tím ovšem vyřešena není, neboť není odstraněna vlastní příčina tohoto stavu, nýbrž pouhý příznak (symptom). Nedostatky v bytové výstavbě jdou především na vrub velmi problematického pojetí územního plánování a územního rozvoje, přebujelé a zbytnělé právní úpravy veřejného stavebního práva, a současně mimořádně fragmentarizované souvisící veřejné správy, čímž rozumíme především existenci velkého množství právem chráněných zájmů sledovaných množstvím speciálních zákonů a reprezentovaných dotčenými správními orgány, pravidelně neschopnými vzájemné dohody, jakkoliv je jim takový postup součinnosti vedoucí k dohodě platným právem výslovně uložen (§ 136 odst. 6 v souběhu s ustanoveními § 6 až 8 správního řádu).

Jádrem této novely je zcela nově formulovaný díl 2 v části šesté hlavě III stavebního zákona, upravující Zvláštní ustanovení o řízení o povolení záměru domu pro dostupné nájemní bydlení, a to v § 201 a § 202 stanovené podmínky a náležitosti nově koncipované žádosti o povolení záměru domu pro dostupné nájemní bydlení, není-li stavebníkem obec sama. Z uvedených podmínek je zřejmé, že tu zákonodárce usiluje o stanovení specifických podmínek pro uzavírání smluv, čímž ovšem nahrazuje postup, který by měl být standardem – to jest, že se jedná především o smluvní vztah, jehož podmínky přísluší dohodnout právě těmto smluvním partnerům a že do tohoto smluvního vztahu opět paternalisticky vstupuje a intervenuje státní správa. Nicméně z hlediska příčin neutěšených bytových poměrů v českém prostředí se tím nic zásadního nemění na tuhosti a neefektivitě celého plánovacího systému. Tento přístup lze ilustrovat na příkladu auta, které má nekvalitní převodovku a špatně řadí, přičemž nápravným řešením je přidání nového šestého řadicího stupně k dosavadním pěti.

Druhá z uvedených novel byla provedena zákonem č. 183/­2024 Sb.,

a to novelou zákona o ochraně zemědělského půdního fondu. Přestože ustanovení stavebního zákona přímo dotčené touto novelou je položka v příloze č. 3 (vyhrazené stavby) a související přechodné ustanovení, zásadní dopady bude mít především v rámci územního plánování a při povolování staveb, zejména v případech rozsáhlejších záměrů. Některé rozsáhlejší záměry jsou pak z možností vynětí ze zemědělského půdního fondu v případě vyšších kategorií ochrany a rozlohy zcela vyloučeny bez možnosti výjimky, což může být pro obce vážným limitujícím faktorem jejich rozvoje; s přísnějšími podmínkami ochrany však do značné míry koliduje ustanovení nového § 8a, stanovující náležitosti vynětí pro účely realizace agrovoltaické výrobny elektřiny (což souvisí do určité míry i s níže popsaným třetím případem). Novelizovány byly i kompetence obcí s rozšířenou působností (§ 15).

Třetí novela (č. 458/­2000 Sb.)

Vedle shora popsaných postupů navrhovaných pro snadněji dostupné nájemní bydlení, jakož i nových podmínek vyjímání ze zemědělského půdního fondu má však pro obce velmi zásadní dopady třetí z uvedených novel, a to novela zákona č. 458/­2000 Sb., o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon), ve znění mnoha pozdějších předpisů, z nichž zvláštní pozornosti zasluhují zákon č. 19/­2023 Sb. (tzv. LEX OZE I.), jímž byl sice novelizován stavební zákon z roku 2006, avšak který se svými důsledky projevuje i nové právní úpravě, a zákon č. 87/­2025 Sb. (tzv. OZE III.), kterým byl výslovně přímo novelizován nový stavební zákon.

Zákon z roku 2023 zásadní novelou § 2 a § 3 energetického zákona a navazující novelou stavebního zákona v § 2, § 19, § 79 a § 103 zasáhl sice do starého stavebního zákona rozsahem spíše drobně, avšak se zásadními důsledky plynoucími ze zařazení obnovitelných zdrojů energie, resp. zařízení těchto zdrojů využívajících, mezi veřejnou infrastrukturu a s možností výstavby takových zařízení, není-li jejich pořizování výslovně vyloučeno územně plánovací dokumentací. Od určitého výkonu (1 MW) pak zařadil tento předpis energetické zařízení do veřejné infrastruktury. Dokonce přinesl stavebnímu zákonu z roku 2006 vymezení pojmu „charakter území“ (převzatým víceméně z již existujících pražských stavebních předpisů i novým stavebním zákonem). Obcím pak uložil „s ohledem na charakter území a kvalitu vystavěného prostředí vyhodnocovat a, je-li to účelné vymezovat vhodné plochy pro výrobu; plochy pro výrobu elektřiny, plynu a tepla včetně ploch pro jejich výrobu z obnovitelných zdrojů vymezovat rovněž s ohledem na cíle politik, strategií a koncepcí veřejné správy v oblasti energetiky a klimatu“ [§ 19 odst. 1 nové písm. j)].

Umístění takových zařízení pak novelou § 79 odst. 2, kterým jsou vyjmenovány stavební záměry nevyžadující územní rozhodnutí ani územní souhlas rozšířil doplněním nového písm. v) takto: „stavby pro výrobu energie z obnovitelných zdrojů s celkovým instalovaným výkonem do 50 MW, pokud jsou v souladu s územně plánovací dokumentací, s výjimkou stavby vodního díla, kulturní památky a stavby ve zvláště chráněném území, památkové rezervaci nebo památkové zóně“. Obdobně novelou § 103, vymezujícím stavební záměry nevyžadující ani ohlášení.

Nový stavební zákon byl podstatně a rozsáhle novelizován zákonem č. 87/­2025 Sb.,

kterým byl novelizován zákon o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích (energetický zákon), tzv. OZE III. Ten zasáhl stavební zákon v řadě ustanovení [§ 30a, § 156 až 167, upravujících v rámci stavebního práva hmotného především náležitosti výkonu odborných činností a požadavků na kvalifikaci, jakož i požadavků na dokumentaci, s čímž souvisí i novelizovaná ustanovení § 230, § 232, § 243 a 245, § 302 a 333 a změny v příloze č. 1 – drobné stavby, a v příloze č. 2 – jednoduché stavby]. Rozsah těchto novel svědčí, mimo jiné, též o malé pružnosti nové právní úpravy.

Nejpodstatnější jsou závazky, uložené vlastníkům staveb v rozsáhle novelizovaném ustanovení § 167 - Vlastník stavby a zařízení:

„Vlastník stavby a zařízení je povinen

a)  provádět údržbu stavby nebo zařízení po celou dobu jejich existence,

b)  neprodleně ohlásit stavebnímu úřadu závady na stavbě nebo zařízení, které ohrožují životy, zdraví osob nebo zvířat,

c)  uchovávat stavební deník nebo jednoduchý záznam o stavbě nebo zařízení po dobu 10 let ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí, popřípadě od dokončení stavby nebo zařízení, pokud se kolaudační rozhodnutí nevyžaduje,

d)  uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci, dokumentaci pro provádění stavby, dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby, popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby, včetně její geodetické části, nebo pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby nebo zařízení; dokumentaci lze uchovávat i v elektronické formě,

e)  pokud je to technicky možné, zajistit do 1. ledna 2027 za podmínek stanovených prováděcím právním předpisem instalaci alespoň 1 dobíjecí stanice, na každých deset parkovacích stání pro automobily nebo alespoň 50 % kabelovodů parkovacích stání pro automobily, pro jiné než obytné budovy, v nichž se používá energie k úpravě vnitřního prostředí za účelem vytápění nebo chlazení s více než 20 parkovacími stáními, tuto povinnost lze odložit do 1. ledna 2029 pokud vlastník instaloval alespoň 1 dobíjecí stanici mezi 28. květnem 2022 a 28. květnem 2024,

f) zajistit do 1. ledna 2033 za podmínek stanovených prováděcím právním předpisem instalaci kabeláže pro alespoň 50 % stání pro automobily v jiné než obytné budově, v níž se používá energie k úpravě vnitřního prostředí za účelem vytápění nebo chlazení, a to pokud je vlastníkem nebo uživatelem této budovy veřejný subjekt,

g)  pokud je to technicky proveditelné, zajistit do 1. ledna 2025 instalaci systémů automatizace a kontroly budov, za podmínek stanovených jiným právním předpisem, pokud je vlastníkem jiné než obytné budovy se systémem

1.  vytápění nebo kombinovaným systémem pro vytápění a větrání o jmenovitém výkonu vyšším než 290 kW nebo

2.  klimatizace nebo kombinovaným systémem klimatizace a větrání o jmenovitém výkonu vyšším než 290 kW,

h)  pokud je to technicky proveditelné, zajistit do 1. ledna 2030 instalaci systémů automatizace a kontroly budov, za podmínek stanovených jiným právním předpisem, pokud je vlastníkem jiné než obytné budovy, v níž se používá energie k úpravě vnitřního prostředí za účelem vytápění nebo chlazení, se systémem

1.  vytápění nebo kombinovaným systémem pro vytápění a větrání o jmenovitém výkonu vyšším než 70 kW nebo

2.  klimatizace nebo kombinovaným systémem klimatizace a větrání o jmenovitém výkonu vyšším než 70 kW,

i) pokud je to technicky a ekonomicky proveditelné, vybavit budovu, v níž se používá energie k úpravě vnitřního prostředí za účelem vytápění nebo chlazení, automatickými ovladači osvětlení, je-li vlastníkem jiné než obytné budovy se systémem vytápění nebo systémem klimatizace, nebo kombinovaným systémem vytápění a větrání nebo kombinovaným systémem klimatizace a větrání o jmenovitém výkonu vyšším než

1.  290 kW do 1. ledna 2028,

2.  70 kW do 1. ledna 2030,

j) za podmínek stanovených prováděcím právním předpisem zajistit instalaci dobíjecí infrastruktury u nových jiných než obytných budov, v nichž se používá energie k úpravě vnitřního prostředí za účelem vytápění nebo chlazení nebo u změn jiných než obytných dokončených budov na více než 25 % celkové plochy obálky budovy, v nichž se používá energie k úpravě vnitřního prostředí za účelem vytápění nebo chlazení; povinnost se nevztahuje na změnu dokončené budovy, pokud náklady na instalaci dobíjecí infrastruktury překročí alespoň 10 % celkových nákladů na danou změnu dokončené budovy,

k)  za podmínek stanovených prováděcím právním předpisem zajistit instalaci dobíjecí infrastruktury u nových bytových domů nebo u změn dokončených staveb bytových domů na více než 25 % celkové plochy obálky budovy; povinnost se nevztahuje na změnu dokončené budovy, pokud náklady na instalaci dobíjecí infrastruktury překročí alespoň 10 % celkových nákladů na danou změnu dokončené budovy.“

A konečně následně v červenci tohoto roku čtvrtá novela, provedená zákonem č. 248/­2025 Sb., o urychlení využívání některých obnovitelných zdrojů energie a o změně souvisejících zákonů (zákon o urychlení využívání obnovitelných zdrojů energie),

který nabyl účinnosti prakticky ihned s jeho vyhlášením (25. 07. 2025); tímto zákonem bylo dotčeno znovu přes dvacet ustanovení – opět v souvislosti se zaváděním OZE.

Jedná se především o ustanovení souvisící s územním plánováním, to jest s vymezováním oblastí definovaných v § 2 písm. b) a c) citovaného zákona, a to:

a) nezbytných oblastí, jimiž se rozumí oblasti vymezené s ohledem na potenciál pro výrobu energie z obnovitelného zdroje energie v rozsahu významném pro splnění vnitrostátních příspěvků České republiky k celkovému cíli Evropské unie v oblasti obnovitelných zdrojů energie stanovených Vnitrostátním plánem České republiky v oblasti energetiky a klimatu,

b) akceleračních oblastí, jimiž se rozumí oblasti vymezené za účelem urychlení využití obnovitelného zdroje energie.

Vymezování těchto oblastí pro účely instalace záměrů pro využití obnovitelného zdroje energie, definovaných v tomtéž ustanovení pod písmenem a) takto:

1.  stavba, soubor staveb nebo zařízení pro výrobu energie z obnovitelného zdroje energie nebo stavba, soubor staveb nebo zařízení využívající pro výrobu energie kombinaci různých druhů obnovitelných zdrojů energie,

2.  změna stavby, souboru staveb nebo zařízení podle bodu 1,

3.  stavba nebo zařízení nezbytné pro připojení stavby, souboru staveb nebo zařízení podle bodu 1 k distribuční, přenosové nebo přepravní soustavě, s

4.  stavba, soubor staveb nebo zařízení sloužící pro ukládání energie vyrobené stavbou, souborem staveb nebo zařízením podle bodu 1, které jsou připojeny ve stejném místě připojení,

5.  technická a dopravní infrastruktura nezbytná pro provoz stavby, souboru staveb nebo zařízení podle bodu 1, s výjimkou staveb a zařízení distribuční, přenosové a přepravní soustavy, a 

6.  stavba, soubor staveb, zařízení nebo jiné opatření sloužící k vyloučení nebo zmírnění nepříznivých dopadů stavby, souboru staveb nebo zařízení podle bodu 1 do území,

je svěřeno všem třem správním úrovním: státu v územním rozvojovém plánu a prostřednictvím vydání územních opatření pro případy území a záměrů celostátně významných, popřípadě záměrů s mezinárodním přesahem – krajům v zásadách územního rozvoje a prostřednictvím vydání územních opatření pro případy záměrů nadmístních – obcím v územních plánech. Tyto skutečnosti se následně promítají i do příslušných příloh stavebního zákona, a to přílohy č. 6, 7 a 8. Zdá se, že ideologický přístup zcela převládl a zákonodárce se snaží otevřít podnikatelským subjektům v tomto segmentu energetiky dveře bez ohledu na technickou a technologickou připravenost. Obcím se dokonce výslovně v § 122 odst. 3 ukládá zdůvodňovat případnou obranu před přílivem solárních panelů a větrníků v nezastavěném území zdůvodněním „veřejným zájmem“, tedy opačný gard než dosud, neboť umísťování solárních panelů a větrníků se považuje za veřejný zájem a oba zákony, jak zákon č. 87/­2025 Sb., tak zákon č. 249/­2025 Sb., vytvářejí prostor pro rychlé povolování podobných zařízení. Souvisí rovněž s povolováním záměrů, neboť lze využívat i formátu územního opatření jakožto opatření obecné povahy.

Další podstatnou úpravou dopadající svými důsledky na bedra obcí v souvislosti s touto novelou je výčet drobných staveb nepodléhajících povolovacím procesům, a to rozsáhlou změnou ustanovení bodu 12 v příloze č. 1 v odstavci 1 písm. a).

Z uvedeného ustanovení, jakož i z odkazů na energetický zákon je zřejmé, že se tu v rámci „dobra a veřejného blaha“ ukládají vlastníkům mnohé povinnosti, jimž musí dostát v relativně krátkém časovém období. Tyto povinnosti představují nejen zvýšené nároky na investiční prostředky, ale také na zajištění jejich provozu a údržby, což se zcela nepochybně projeví v rozpočtech obcí (ale také jejich občanů jakožto vlastníků nemovitostí). Přičteme-li k tomu též zavedení emisních povolenek, jedná se o mimořádnou zátěž, která se promítne do životních nákladů vlastníků. V případě sociálně slabších pak nepochybně též do obecních rozpočtů s nárůstem požadavků na podporu sociálními dávkami.

Jiří Plos

§ 122 zákona č. 283/2021 Sb.

(1) V nezastavěném území lze v souladu s jeho charakterem povolovat záměry pro

a) veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, přípojky a účelové komunikace,

b) vodní hospodářství,

c) vyhledávání, průzkum a těžbu nerostů a zvláštní zásahy do zemské kůry,

d) snižování nebezpečí havárií, ekologických a přírodních katastrof a pro odstraňování jejich důsledků,

e) zemědělství a lesnictví,

f) ochranu přírody a krajiny a

g) zlepšení podmínek jeho využití pro rekreaci a cestovní ruch, například cyklistické stezky, hygienická zařízení, ekologická a informační centra,

h) zázemí lesních mateřských škol a výdejen lesních mateřských škol, jedná-li se o drobnou stavbu.

(2) U staveb a zařízení podle odstavce 1 není doplňková funkce bydlení nebo pobytové rekreace přípustná.

(3) Stavby a zařízení podle odstavce 1 lze v nezastavěném území povolit pouze v případě, že je územně plánovací dokumentace výslovně nevylučuje z důvodu veřejného zájmu.

§ 79 zákona č. 283/2021 Sb.
Cit. na straně 65

(1) Zásady územního rozvoje se pořizují a vydávají pro celé území kraje.

(2) Záležitosti celostátního významu, které nejsou obsaženy v politice územního rozvoje nebo územním rozvojovém plánu, mohou být součástí zásad územního rozvoje, nevyloučí-li to nadřízený orgán ve stanovisku podle § 101 z důvodů potřeby jejich nadregionální koordinace.

(3) K návrhu zásad územního rozvoje pořizovatel zajistí vyhodnocení vlivů, je-li to vyžadováno podle § 40.

(4) Zásady územního rozvoje hlavního města Prahy řeší záležitosti celoměstského významu; přitom se ustanovení stanovící obsah zásad územního rozvoje týkající se rozvojových oblastí, rozvojových os, specifických oblastí a sídelní struktury použijí přiměřeně.