Odstupné za uvolnění bytu

1.  Právní minimum

Nejsou byty a hned tak nebudou, málo se staví, neboť po všech zjednodušeních stavebního řízení je to ještě složitější, ani nemluvě o pokusu digitalizace; kdo nezažil, neuvěří. Nepomáhají ani drahé stavebniny, práce, nové povinnosti, vysoké úrokové sazby v režii ČNB, které rády vyslyšely „naše“ hypotéční banky. Osobně však považuji za závažnější, že mizí um a šikovnost „zlatých českých ručiček“. Kdo z Vás a lidí v okolí umí zdít, omítat, izolovat střechu, odvodnit základy, položit podlahu… Dříve to zvládl kdekdo, i můj otec, ale já už tak nanejvýš složím dovezený nábytek dle návodu, a další generace ani v dílně nenajde kladivo neřkuli let-lampu.

Tak tu máme docela tvrdý a drahý boj o stávající byty, včetně snah jejich vlastníků dostat pryč nájemce, aby mohli ze svých bytů vytěžit ještě více pozlátka, případně je využít účelněji pro lukrativnější zájemce nebo pro vlastní podnikání. Ale asi žádný nájemce dobrovolně předčasně neukončí nájem bytu, je-li pro něj výhodný. Pak se proto dostává ke slovu motivační pobídka pronajímatele (vlastníka) – nájemci nabídne jako „satisfakci“ nějakou zajímavou kulatou sumičku, díky které si přeci jen dá říct a tzv. zvedne kotvy a byt uvolní. Odstupné – jak se označuje úplata za zrušení smluvního závazku – v daném případě z titulu nájemní smlouvy dle § 1992 OZ:

•    „Ujednají-li si strany, že jedna z nich může závazek zrušit zaplacením odstupného, ruší se závazek zaplacením odstupného obdobně jako při odstoupení od smlouvy. (…)“

Speciální zákonná pravidla se týkají výpovědi nájmu po změně vlastnictví pronajímané věci – například bytu nebo bytové jednotky. Obecně platí § 2222 odst. 1 OZ, díky němuž se změny vlastníka nájemce bát nemusí:

•    „Strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.“

Zesílená právní ochrana se týká bytů sloužící nájemci k bydlení, u nichž dle § 2224 OZ speciálně platí, že i kdyby v nájemní smlouvě bylo, že změna vlastníka je výpovědním důvodem, pak to stejně neplatí: „Byl-li pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. K opačnému ujednání se nepřihlíží.“. Je-li nájemce s výpovědí pronajímatele svolný, má dle § 2223 OZ ze zákona nárok na „odškodnění“ – odstupné: „Strana, která nájem vypoví, poskytne druhé straně přiměřené odstupné.“.

2.  Daně z příjmů

Zdálo by se, že když pronajímatel bytu zaplatil nájemci odstupné za jeho uvolnění, aby jej mohl využít pro ještě štědřejšího nového nájemce nebo pro své podnikání a podobnou zdanitelnou činnost, pak přece „musí“ jít o jeho daňový výdaj. Ano, takhle by tomu bylo v souladu s obecným, základním pravidlem daňových výdajů v režii § 24 odst. 1 ZDP: „Výdaje (náklady) vynaložené na dosažení, zajištění a udržení zdanitelných příjmů se pro zjištění základu daně odečtou ve výši prokázané poplatníkem a ve výši stanovené tímto zákonem a zvláštními předpisy.“. Ovšem jak známo, základní pravidlo platí jen, pokud nějaké speciální, zvláštní ustanovení nestanoví jinak. A žel právě tohoto typu výdajů se speciálně týká § 24 odst. 1 písm. za) ZDP mající přednost. Proto může být jím speciálně řešené odstupné za uvolnění bytu daňově účinné jen při splnění jím uváděných podmínek:

• „náhrada za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, poskytnutá jejím vlastníkem, pokud začne být vlastníkem do 2 let od uvolnění využívána pro činnost, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, nebo nájem a bude takto využívána nejméně po dobu 2 let; za porušení podmínek se nepovažuje prodej jednotky,“

Dojde-li k porušení těchto podmínek, stává se odstupné zpětně daňově neúčinným. Naštěstí převažuje vstřícný výklad, že nebude nutno podávat dodatečná daňová přiznání (tím by hrozil sankční úrok z prodlení), ale poplatník jednoduše zvýší základ daně z příjmů o uplatněnou náhradu (odstupné) ve zdaňovacím období, kdy porušil podmínky stanovené pro její daňové uznání. Což bude prakticky třetí rok po tomto úplatném uvolnění bytu, respektive bytové jednotky. Za porušení podmínek se přitom nepovažuje prodej takové jednotky.

A daňový zákon speciálně pamatuje i na druhou stranu takto vydaných „mincí“. Při splnění podmínek § 4 odst. 1 písm. s) ZDP se totiž pro nájemce přijaté odstupné představovat od daně osvobozený druh příjmu:

•    „(…) náhrada (odstupné) za uvolnění bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, vyplacená uživateli této jednotky nebo bytu za podmínky, že poplatník náhradu (odstupné) použije na obstarání vlastní bytové potřeby, (…),

Co se míní „vlastní bytovou potřebou“, uvádí § 4b odst. 1 ZDP, dle očekávání jde o výstavbu rodinného domu, bytu, jejich koupi atp. Záludnější byla dodatečná podmínka v dalších odstavcích, dle níž bylo osvobození vázáno na včasné oznámení získání příjmu správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok jeho přijetí. Což naštěstí zpětně zrušil zákon č. 163/­2024 Sb., takže opomenutí či zpoždění oznámení již neohrozí osvobození příjmu z odstupného (ale bude potrestáno výchovnou pokutou za porušení nepeněžní povinnosti). Zůstává ale časová podmínka využití příjmu (odstupného) k obstarání vlastní bytové potřeby, která aktuálně zní:

•    „Je-li osvobození příjmu podmíněno použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, je tato podmínka splněna, pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob

a)  použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, nebo

b)  použil částku odpovídající … před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.“

Nebude-li splněna podmínka včasného použití odstupného na obstarání vlastní bytové potřeby, půjde o zdanitelný „ostatní“ příjem poplatníka podle § 10 ZDP v roce bezprostředně následujícím po roce jeho získání.

3.    DPH

Problematikou DPH u odstupného za uvolnění bytu se zabýval KooV č. 349/­14.12.2011 „Aplikace DPH u některých právních instrumentů“. Autoři vycházeli z rozsudku Soudního dvora EU v kauze C-63/­92 Lubock Fine, kde pronajímatel nemovitosti vyplatil odstupné nájemci za zkrácení sjednané doby nájmu, který byl osvobozen od daně – což platí i v ČR. Podle soudní instance je toto odstupné (placené pronajímatelem) považováno za úplatu za převod práva užívat nemovitou věc „zpět z nájemce na pronajímatele“ a daňový režim by měl být shodný s režimem původního nájmu. Takže za okolností uvedených v souzené kauze představuje „odstupné“ úplatu za službu, která je předmětem DPH, ovšem jelikož byl původní nájem osvobozen od daně, bude od daně osvobozeno i „odstupné“ za jeho ukončení. Zástupci finanční správy s tímto přístupem souhlasili, přičemž zdůraznili, že je vždy nutno vychází ze skutečné podstaty právního úkonu, bez ohledu na použité pojmy.

4.  Účetnictví

U pronajímatele je odstupné za předčasně ukončený nájemní vztah s dosavadním nájemcem provozním nákladem patřícím na účet 548 – Ostatní provozní náklady, který asi není věcný důvod nijak časově rozlišovat.