Osvobození příjmů

nabytí vlastnického práva k domu
nebo bytové jednotce

Nemovité věci podle § 498 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění p.p., jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Dále pak § 1159 občanského zákoníku stanoví, že jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné.

Jednotka je věc nemovitá

V případě obdržení osvobozených příjmů je třeba pamatovat na oznamovací povinnost.

Zákon o daních z příjmů v § 38v stanoví, že pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob obdrží příjem, který je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen a je vyšší než 5 000 000 Kč, je povinen oznámit správci daně tuto skutečnost do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém příjem obdržel. Tato lhůta pro oznámení platí obecně i u poplatníků, kteří povinnost podávat daňové přiznání nemají.

V daném případě musí být naplněny dvě podmínky, tj.:

•    evidence či rejstřík musí obsahovat potřebné informace a

•    správce daně tuto evidenci a rejstřík zveřejní na úřední desce a způsobem umožňujícím dálkový přístup.

Na webových stránkách Finanční správy bylo k oznamovací povinnosti poplatníků daně z příjmů fyzických osob zveřejněno sdělení, kde je uvedeno mimo jiné, že povinnost oznámit osvobozený příjem se nevztahuje na příjem, o němž může údaje správce daně zjistit z rejstříků či evidencí, do kterých má přístup a které zveřejní na úřední desce. Správci daně přístupnou evidencí je katastr nemovitostí České republiky. Oznamovací povinnost se tedy nevztahuje na osvobozený příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku zapisované do katastru nemovitostí České republiky nebo na příjem z prodeje nemovitých věcí zapisovaných do katastru nemovitostí České republiky (ve smyslu § 4 odst. 1 písm. a), b) a v) zákona o daních z příjmů.

Oproti tomu oznamovací povinnost se vztahuje na osvobozený příjem z titulu dědění i darování.

Nemovitá věc nabytá děděním

Jde-li o nemovitou věc (dům nebo bytovou jednotku) nabytou děděním, jedná se na straně dědice fyzické osoby, o bezúplatný příjem, který je podle § 4a písm. a) zákona o daních z příjmů od daně osvobozen. Jde o bezúplatný příjem z nabytí dědictví nebo odkazu.

Dále je podle § 4a písm. b) zákona o daních z příjmů od daně osvobozen bezúplatný příjem obmyšleného z majetku (může se jednat i o nemovitou věc), který byl do svěřenského fondu vyčleněn pořízením pro případ smrti nebo zvýšil majetek svěřenského fondu pořízením pro případ smrti.

Svěřenský fond se v souladu s § 1448 a násl. občanského zákoníku vytváří vyčleněním majetku z vlastnictví zakladatele tak, že tento majetek se svěří správci majetku k určitému účelu smlouvou nebo pořízením pro případ smrti a svěřenský správce se zaváže tento majetek držet a spravovat. Vznikem svěřenského fondu vzniká oddělené a nezávislé vlastnictví vyčleněného majetku a svěřenský správce je povinen ujmout se tohoto majetku a jeho správy.

Bude-li se jednat o plnění, resp. nemovitou věc, která byla zakladatelem do svěřenského fondu vyčleněna pořízením pro případ smrti nebo zvýšila majetek svěřenského fondu pořízením pro případ smrti, bude tento příjem na straně obmyšleného od daně z příjmů osvobozen v souladu s výše uvedeným § 4a písm. b) zákona.

Příklad 1

V r. 2025 zdědila vnučka po babičce bytový dům s pozemkem. Otázkou je, jak vnučka tento bezúplatný příjem zdaní.

Na straně vnučky jde o bezúplatný příjem podle § 10 odst. 1 písm. n) zákona. Tento bezúplatný příjem je od daně osvobozený v souladu s § 4a písm. a) zákona o daních z příjmů.

V daném případě jen vnučka musí pamatovat na oznamovací povinnost podle § 38v zákona, a to pokud je osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč.

Příklad 2

Po zániku svěřenského fondu byla obmyšlenému, kterým je vnuk zakladatele fondu, vydána budova s pozemkem, kterou zakladatel do svěřenského fondu vyčlenil pořízením pro případ smrti. Otázkou je, o jaký příjem se bude na straně obmyšleného jednat.

Na straně obmyšleného se bude jednat o příjem podle § 10 odst. 1 písm. m) zákona o daních z příjmů. Tento příjem bude na straně obmyšleného od daně osvobozen podle § 4a písm. b) zákona o daních z příjmů.

V daném případě je třeba pamatovat na oznamovací povinnost podle § 38v zákon o daních z příjmů pokud je nepeněžní příjem vyšší než 5 000 000 Kč.

Nemovitá věc nabytá darem

Jde-li o nemovitou věc nabytou darem, podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů jsou od daně osvobozeny mimo jiné bezúplatné příjmy, tj. i příjmy nabyté darem

1)  od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,

2)  od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,

3)  obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo kterým zvýšil majetek tohoto fondu, nebo z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2,

4)  poplatníka z jeho majetku, který vložil do rodinné fundace, nebo z majetku, který byl do rodinné fundace vložen osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2.

Příklad 3

Po zániku svěřenského fondu byl obmyšlenému, kterým je vnuk zakladatele fondu, vydán dům s pozemkem, který zakladatel do svěřenského fondu vyčlenil smlouvou za svého života. Otázkou je, o jaký příjem se bude na straně obmyšleného jednat.

Na straně obmyšleného se bude jednat o příjem podle § 10 odst. 1 písm. m) zákona o daních z příjmů. Tento příjem bude na straně obmyšleného od daně osvobozen podle § 10 odst. 3 písm. c) bod 3 zákona o daních z příjmů, do svěřenského fondu byla nemovitá věc vyčleněna příbuzným v linii přímé.

V daném případě je třeba pamatovat na oznamovací povinnost podle § 38v zákon o daních z příjmů pokud je nepeněžní příjem vyšší než 5 000 000 Kč.

Osvobození příjmu
z převodu jednotky

Podle § 4 odst. 1 písm. v) ZDP je od daně osvobozen příjem z nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, je-li ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá,

1)  je nájemcem této jednotky

2)  je členem této právnické osoby a

3)  podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.

Pro osvobození daného příjmu musí být splněny 3 podmínky, a to, že fyzická osoba, která vlastnické právo k takové jednotce nabývá, je nájemcem této jednotky, členem uvedené právnické osoby a podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svými peněžními prostředky nebo nepeněžními plněními na pořízení domu s jednotkami. Při převodu jednotky do osobního vlastnictví tak nedochází k nabytí majetku bez protiplnění.

Právním předchůdcem se rozumí ten, kdo stál v řadě před současným nositelem práv a povinností, např. právní předchůdce vlastníka nemovité věci.

Bude-li např. součástí jednotky byt a ateliér, příjem z nabytí vlastnického práva k této jednotce od daně z příjmů fyzických osob osvobozen nebude, neboť tato jednotka zahrnuje jiný nebytový prostor než garáž, sklep nebo komoru, a to ateliér.

Při posouzení, zda osvobození od daně z příjmů z nabytí vlastnického práva k jednotce podle § 4 zákona (v návaznosti na § 21b odst. 4 zákona) se vztahuje také na pozemek (resp. parcelu), je nutné vycházet z prohlášení vlastníka (z evidence v katastru nemovitostí).

Podle § 4 odst. 1 písm. zb) ZDP je od daně osvobozen příjem z nabytí vlastnického práva k věci na základě jeho převodu nebo přechodu podle zákona upravujícího převody vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev, je-li nabyvatelem oprávněný člen družstva.

Zákonem upravujícím převody vlastnického práva k jednotkám některých bytových družstev je zákon č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev, ve znění pozdějších předpisů. Kdo je oprávněný členem stanoví § 8 zákona č. 311/2013 Sb. Podle odstavce 1 a 2 tohoto ustanovení se oprávněným členem pro účely převodu vlastnického práva k jednotce podle tohoto zákona rozumí fyzická osoba-člen převádějícího družstva, jehož nájemní vztah k bytu, garáži, ateliéru nebo k nebytovému prostoru, které jsou převáděny jako jednotka podle § 4 odst. 1, nebo které zahrnuje převáděná jednotka podle § 4 odst. 2, vznikl po splacení členského podílu družstvu tímto členem nebo jeho právním předchůdcem.

Oprávněným členem se pro účely převodu vlastnického práva ke skupinovému rodinnému domu a pozemku podle § 6 a 7 rozumí fyzická osoba-člen převádějícího družstva, jehož nájemní vztah k převáděnému skupinovému rodinnému domu vznikl po splacení členského podílu družstvu tímto členem nebo jeho právním předchůdcem.

Podle odstavce 3 tohoto ustanovení se oprávněným členem také rozumí, jsou-li splněny podmínky podle odstavců 1 a 2, společně manželé, pokud jsou společnými členy převádějícího družstva.

Podle § 4 odst. 1 písm. zc) ZDP je od daně osvobozen příjem z nabytí vlastnického práva k rodinnému domu nebo jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je členem bytového družstva, který je nájemcem tohoto rodinného domu nebo jednotky ve vlastnictví družstva a který se sám nebo jeho právní předchůdce podílel na jeho pořízení členským vkladem.

•    příjem z podílu na nemovité věci od obce

V praxi se občas stává, že bytové družstvo vlastní bytový dům s byty a vzhledem ke skutečnosti, že při výstavbě bytového domu byly čerpány dotace prostřednictvím obce, je tato obec spoluvlastníkem daného bytového domu. V současné době příslušná obec převádí bezúplatně příslušný spoluvlastnický podíl na bytech a společných částech bytového domu a k nim náležející podíl na zastavěných pozemcích na jednotlivé členy družstva.

Z hlediska daně z příjmů se v daném případě postupuje podle § 4a písm. p) zákona, podle kterého je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen bezúplatný příjem z nabytí spoluvlastnického podílu na nemovité věci od obce nebo od poplatníka, jehož je obec členem nebo zřizovatelem, pokud

1)  na výstavbu této nemovité věci byla v období od roku 1995 do roku 2007 získána dotace ze státního rozpočtu prostřednictvím programu podporujícího výstavbu nájemních bytů a technické infrastruktury nebo ze Státního fondu rozvoje bydlení podle nařízení vlády č. 481/2000 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou dotace ke krytí části nákladů spojených s výstavbou bytů, ve znění pozdějších předpisů, a 

2)  převod této nemovité věci na jinou osobu byl po stanovenou dobu zakázán podmínkami poskytnutí dotace podle bodu 1 a jedná se o první převod po uplynutí této doby s tím, že tento převod slouží k tomu, aby tato nemovitá věc byla ve vlastnictví fyzické osoby.

Příklad 4

Člen družstva, nájemce družstevního bytu, získal do vlastnictví bytovou jednotku s tím, že členské právo v družstvu, nabyl dědictvím po matce, která vložila vklad do původního družstva. Otázkou je, zda převod bytové jednotky do osobního vlastnictví musí poplatník zdanit.

Uvedený příjem je od daně osvobozen podle § 4 odst. 1 písm. zc) zákona. Jde o příjem z nabytí vlastnického práva k jednotce s tím, že nabyvatelem je fyzická osoba, člen bytového družstva, který je nájemcem této jednotky ve vlastnictví družstva a jeho právní předchůdce se podílel na jeho pořízení vkladem.

Příklad 5

Člen družstva, nájemce družstevního bytu, který se finančním vkladem podílel na výstavbě domu, bude v r. 2025 převádět do osobního vlastnictví bytovou jednotku, kterou vlastní z 51 % město, které se stalo vlastníkem z důvodu poskytnuté dotace od Státního fondu rozvoje bydlení na výstavbu bytového domu, a ze 49 % bytové družstvo. Otázkou je, zda převod bytové jednotky do osobního vlastnictví musí poplatník zdanit.

Uvedený příjem je od daně osvobozen. Příjem z titulu části bytové jednotky, kterou vlastní město, je bezúplatným příjmem od daně osvobozeným podle § 4a písm. p) zákona. Příjem z titulu části bytové jednotky, kterou vlastní bytové družstvo, je příjmem od daně osvobozeným podle § 4 odst. 1 písm. zc) zákona s tím, že v daném případě se nejedná o bezúplatný příjem, protože člen družstva, nabyvatel bytové jednotky, se na výstavbě bytového domu podílel vkladem.

Ing. Eva Sedláková

ZÁKON č. 586/1992 Sb.,
o daních z příjmů

§ 4

Osvobození od daně

(1) Od daně se osvobozuje ...

...

zc) příjem z nabytí vlastnického práva k rodinnému domu nebo jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je členem bytového družstva, který je nájemcem tohoto rodinného domu nebo jednotky ve vlastnictví družstva a který se sám nebo jeho právní předchůdce podílel na jeho pořízení členským vkladem,

zd) příjem plynoucí z doplatku na dorovnání při přeměně obchodní společnosti nebo výměně podílů obchodní společnosti, na který vznikl společníkovi nárok v souladu se zákonem upravujícím přeměny obchodních společností a družstev, vztahuje-li se k

1. akcii, u níž doba mezi nabytím a rozhodným dnem přeměny obchodní společnosti nebo výměny podílů obchodní společnosti přesáhla dobu 3 let; osvobození se nevztahuje k akcii, která je nebo byla zahrnuta do obchodního majetku, a to po dobu 3 let od ukončení činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti,

2. podílu na obchodní společnosti, u něhož doba mezi nabytím a rozhodným dnem přeměny obchodní společnosti nebo výměny podílů obchodní společnosti přesáhla dobu 5 let; osvobození se nevztahuje k podílu, který je nebo byl zahrnut do obchodního majetku, a to po dobu 5 let od ukončení činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti,

ze) náhrada pobytových výloh nebo příspěvek na pobytové výlohy poskytované orgány Evropské unie zaměstnanci nebo národnímu expertovi vyslanému k působení do instituce Evropské unie,

zf) příjem plynoucí ve formě daňového bonusu,

zg) odměna, odchodné, starobní důchod, důchod, příspěvek, naturální plnění a náhrada výdajů poskytované z rozpočtu Evropské unie poslanci nebo bývalému poslanci Evropského parlamentu, zvolenému na území České republiky, dále zaopatření a náhrada výdajů poskytované z rozpočtu Evropské unie pozůstalému manželovi nebo manželce ...