Podílové spoluvlastnictví
k nemovité věci – zrušení a vypořádání

Spoluvlastnictví je možné zrušit dohodou všech spoluvlastníků, přičemž pokud se nedohodnou, rozhodne o zrušení spoluvlastnictví na návrh některého ze spoluvlastníků soud.V případě zrušení spoluvlastnictví musí dojít také k vypořádání mezi spoluvlastníky. Jak vypořádání mezi spoluvlastníky probíhá? Jaké způsoby vypořádání podílového spoluvlastnictví existují? Jak postupuje soud při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví?

Podílové spoluvlastnictví

představuje situaci, kdy vlastnické právo k věci náleží alespoň dvěma osobám, přičemž se může jednat o osoby fyzické či právnické. Právo k věci je děleno v takovém případně mezi více subjektů, aniž by došlo k dělení věci samotné. Každý ze spoluvlastníků je vlastníkem ideálního podílu na věci, což znamená, že žádnému ze spoluvlastníků nenáleží výhradní právo k žádné konkrétní části věci.

Zrušení podílového spoluvlastnictví

Základním principem podílového spoluvlastnictví je, že nikdo nemůže být nucen v něm setrvat. Tento princip je ovšem v občanském zákoníku prolomen v § 1140 odst. 2 občanského zákoníku, dle kterého každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Žádat o oddělení ze spoluvlastnictví vystoupením nebo o zrušení spoluvlastnictví nelze v nevhodné době, ani k újmě ostatních spoluvlastníků. Pojem nevhodná doba není nikterak konkretizován, avšak z důvodové zprávy k občanskému zákoníku plyne, že nevhodnost se posuzuje se zřetelem na společnou věc, na její účelové určení, na způsob jejího využití apod. Je zde uveden příklad, že o rozdělení zemědělských pozemků je možné žádat zpravidla v době po sklizni a před osázením či osetím. Újma některého ze spoluvlastníků může být jakákoliv ztráta, tedy majetková i nemajetková, jež by spoluvlastníkovi mohla vzniknout. Výklad těchto ustanovení je ponechán praxi. Mělo by se jednat o okolnosti objektivního rázu, nikoliv subjektivního rázu jednotlivého spoluvlastníka.

Zrušení podílového
spoluvlastnictví dohodou

Občanský zákoník preferuje dohodu spoluvlastníků jako základní způsob likvidace spoluvlastnického vztahu. Dle § 1141 občanského zákoníku spoluvlastnictví se zrušuje dohodou mezi všemi spoluvlastníky, dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. V případě, že se jedná o spoluvlastnictví nemovité věci, musí mít dohoda písemnou formu.

Zrušení podílového spoluvlastnictví rozhodnutím soudu

Ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví rozhodnutím soudu dochází na návrh spoluvlastníka společné věci, který již nemá zájem nadále setrvat ve spoluvlastnickém vztahu s jiným spoluvlastníkem (spoluvlastníky) a s ním či s nimi se na zrušení spoluvlastnictví a způsobu jeho vypořádání nedohodl. Dle § 1143občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Podmínkou podání žaloby ovšem není to, že se navrhovatel snažil předtím s ostatními spoluvlastníky dohodnout, tuto skutečnost nemusí prokazovat. Podání návrhu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví není podmíněno předchozí neúspěšnou snahou o dosažení dohody s ostatními spoluvlastníky.

Aktivně legitimován k podání návrhu je kterýkoliv ze spoluvlastníků, bez ohledu na výši jeho spoluvlastnického podílu. Navrhující spoluvlastník je v postavení žalobce, ostatní spoluvlastníci v postavení žalovaných. Návrh může podat i více spoluvlastníků. Příslušným soudem je okresní soud, v jehož obvodu se nemovitá věc nachází. Zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví spolu souvisí.

Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Nelze žalovat pouze na vypořádání podílového spoluvlastnictví. I když spoluvlastníci se zrušením spoluvlastnictví souhlasí, ale nemohou se dohodnout na způsobu jeho vypořádání, tak je nutné podat k soudu návrh na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Pokud je některým ze spoluvlastníků podán návrh na zrušení podílového spoluvlastnictví, pak soud musí jeho návrhu vyhovět, ledaže by o zrušení spoluvlastnictví bylo žádáno v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Soud tedy zruší podílové spoluvlastnictví i tehdy, když forma jeho vypořádání daná rozhodnutím soudu neodpovídá vůli žalobce vyjádřené v žalobě o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Pro řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví platí zásada, že soud není vázán návrhem účastníka na způsob vypořádání a může rozhodnout o jiném způsobu vypořádán, než je uvedeno v žalobním návrhu.

Při rozhodování o zrušení
a vypořádání spoluvlastnictví není soud vázán žalobním návrhem

Soud je povinen dodržet zákonné pořadí způsobů vypořádání. Občanský zákoník pro případ zrušení spoluvlastnictví soudním rozhodnutím taxativně vymezuje možné způsoby jeho vypořádání a stanoví i jejich závazné pořadí.

Způsoby možného vypořádání spoluvlastnictví jsou v zákoně dány taxativním výčtem:

•    rozdělení věci,

•    přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu,

•    prodej věci ve veřejné dražbě.

1. Rozdělení společné věci

Prvním způsobem, jakým může soud vypořádat zrušené spoluvlastnictví, je rozhodnutí o rozdělení společné věci. Dle § 1144 odst. 1občanského zákoníku je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Soud tedy musí zkoumat především to, zda rozdělením společné věci nedojde k podstatnému snížení její hodnoty. Podstatné snížení hodnoty zřejmě nemusí nutně znamenat jen snížení ceny věci, ale také omezení nebo zbavení možností jejího řádného užívání, funkčnosti nebo účelného využití. Pokud by uvažovaným rozdělením věci mohlo dojít k podstatnému snížení její hodnoty, rozdělení věci by bylo nepřípustné a soud by musel rozhodnout o jiném způsobu vypořádání zrušeného spoluvlastnictví.

Dle § 1147občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

Rozdělení věci je třeba provést vždy, je-li to „dobře možné“. Je tedy třeba, aby rozdělení bylo nejen fakticky možné a technicky proveditelné, ale také aby bylo opodstatněno s ohledem na využití věci (musí být dána faktická i funkční dělitelnost věci). Zároveň ovšem je nutné si uvědomit, že pouze to, že určitý způsob dělení nemovitosti není optimální, ještě neznamená, že by šlo o dělení nemožné. Reálné rozdělení by nebylo dobře možné zejména v případě, že by nově vzniklé nemovitosti nebylo možné řádně užívat anebo pokud by náklady na rozdělení věci byly nepřiměřeně vysoké. Z judikatury vyplývá, že věc, jejíž reálné rozdělení by vyžadovalo vynaložení nepřiměřených nákladů účastníků, nelze považovat za reálně dělitelnou.

Pokud by rozdělení nebylo uskutečnitelné bez nákladných stavebních úprav, bylo by v takovém případě třeba považovat věc za reálně nedělitelnou. Je nezbytné se tedy zabývat i tím, zda spoluvlastníci mají zájem se podílet na úhradě nákladů spojených s rozdělením.

Pokud žádný ze spoluvlastníků není ochoten náklady spojené s rozdělením společné věci uhradit, považuje se také věc za nedělitelnou.

Při dělení pozemků musí být akceptována podmínka existence samostatné věci, dále musí být naplněno hledisko povahy a funkčnosti s tím, že se přihlíží k územnímu plánování, přístupu ke komunikacím a účelnému technickému způsobu navrhovaného řešení. Rozdělení pozemku není možné, jestliže by rozdělením nemohly vzniknout samostatné věci, nebo by nemohly svým vlastníkům sloužit s ohledem na funkční využití. Rozdělením nemůže vzniknout pozemek, který je nepřístupný. Ustanovení § 1142 odst. 2 občanského zákoníku upravuje specificky rozdělení zemědělského pozemku. Zemědělský pozemek může být rozdělen jen tak, aby dělením vznikly pozemky účelně obdělávatelné jak vzhledem k rozloze, tak i k možnosti stálého přístupu. Pokud bude obdělávání takového pozemku možné jen s neúměrnými obtížemi způsobenými např. špatným přístupem k němu, bude tento považován za nedělitelný. Občanský zákoník zároveň ve větě druhé § 1142 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že předchozí omezení neplatí, pokud má být pozemek rozdělen za účelem zřízení stavby nebo za takovým účelem, pro který lze pozemek vyvlastnit.

V případě dělení staveb musí být rovněž naplněna podmínka, že rozdělením vzniknou samostatné věci. Stavba tak musí být reálně dělitelná, tj. každá oddělená část by měla mít samostatný přístup (nejde jen o vstup do stavby, ale i o přístup z veřejné komunikace) a oddělené části by měly být odděleny zdí. Podle dosavadní judikatury je tedy možné dělit stavby pouze vertikálně, nelze rozdělit např. po podlažích. K dělení stavby bude nezbytný geometrický plán, který jednoznačně vymezí rozdělení pozemku, na kterém stavba stojí v souladu s reálným rozdělením stavby.

Překážkou pro rozdělení věci není skutečnost, že věc nelze rozdělit přesně podle výše podílů jednotlivých spoluvlastníků. Dle § 1144 odst. 2 občanského zákoníku rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích. V praxi může často dojít k tomu, že budou sice splněny zákonné podmínky pro rozdělení společné věci, avšak věc nebude možno rozdělit na díly přesně odpovídající podílům jednotlivých spoluvlastníků. V tomto případě lze rozdíl vyrovnat v penězích. Součástí soudního rozhodnutí musí být v těchto případech výrok o povinnosti spoluvlastníka, jemuž se dostalo více, než činil jeho spoluvlastnický podíl, zaplatit spoluvlastníkovi, jemuž se dostalo méně, příslušnou finanční částku na vyrovnání.

Při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci může soud také zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem. Takové řešení bude namístě zejména u věcí nemovitých, kdy např. řádné užívání nově vzniklého pozemku bude vyžadovat zatížení dřívějšího pozemku služebností stezky, cesty.

Zrušení a vypořádání založením
bytového vlastnictví

Rozdělení domu na dvě samostatné nemovité věci je základním způsobem reálného rozdělení, avšak judikatura již dříve zařadila jako způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví „vznikem bytového vlastnictví“. Podle § 1158 odst. 1 občanského zákoníku je bytové vlastnictví spoluvlastnictvím nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové vlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Podle § 1159 občanského zákoníku jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Dle § 1164 odst. 2 občanského zákoníku zápisem do veřejného seznamu jednotka vznikne i v případě, že si to ujednají spoluvlastníci při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání.

Vypořádání podílového spoluvlastnictví založením bytového vlastnictví lze chápat jako rozdělení společné věci. Bytové vlastnictví představuje způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví při nemožnosti reálného rozdělení věci a předchází přikázání věci některému ze spoluvlastníků. Důležitou podmínkou pro rozdělení domu na jednotky je, aby rozdělení bylo technicky možné. Není-li to možné, k rozdělení na jednotky se nepřistoupí. Bude-li to možné jen s velkými stavebními úpravami a s tím spojenými vysokými náklady, neměl by soud k takovému způsobu zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví přistupovat. Spoluvlastníci by se v takovém případě měli vyjádřit, zda jsou vůbec ochotni takové náklady uhradit a stavební práce podstoupit. Obsahem rozhodnutí soudu musí být i tzv. prohlášení, kterým se rozděluje společný dům na vlastnické právo k jednotkám, že se tyto jednotky s určenými podíly na společných částech (podle poměrů podílů spoluvlastníků) přikáží do jejich vlastnictví a vznikne-li rozdíl, stanoví se i povinnost uhradit tento rozdíl v penězích.

2. Přikázání věci

Není-li rozdělení věci možné, přikáže ji soud jednomu nebo více spoluvlastníkům, a to za přiměřenou náhradu. Rozhodnutí soudu může mít v podstatě trojí formu:

•    věc je přikázána do výlučného vlastnictví některého ze spoluvlastníků,

•    celá věc je přikázána do spoluvlastnictví několika dosavadních spoluvlastníků,

•    oddělená část vypořádávané věci je přikázána do spoluvlastnictví dosavadních spoluvlastníků.

Soud může přikázat věc do vlastnictví spoluvlastníka bez ohledu na to, zda v řízení vystupuje jako žalobce či žalovaný. Vždy však musí jít o spoluvlastníka společné věci, soud nemůže přikázat společnou věc jinému subjektu než je spoluvlastník. Tento způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví je v praxi nejčastějším. Na jedné straně získá jeden ze spoluvlastníků výlučně společnou věc, druhý či další spoluvlastníci pak obdrží přiměřenou náhradu. Výsledkem rozhodnutí přikázáním věci je, že věc je přikázána do výlučného vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků. Výsledkem může být i to, že věc je přikázána více dosavadním spoluvlastníkům, takže tito budou nadále ve spoluvlastnickém vztahu, avšak dojde ke změně velikosti jejich podílů na společné věci. Výsledkem také může být, že oddělená část společné věci je přikázána do podílového spoluvlastnictví dosavadních spoluvlastníků.

Podmínky pro přikázání věci

Pro rozhodnutí soudu přikázáním společné věci do výlučného vlastnictví některého ze spoluvlastníků zkoumá soud několik skutečností. Předně to, zda má o získání věci do svého vlastnictví dotyčný spoluvlastník zájem. Nelze nutit spoluvlastníka, aby získal společnou věc do výlučného vlastnictví proti své vůli. Dále musí být naplněno kritérium solventnosti, tj. schopnosti spoluvlastníka zaplatit ostatním náhradu. Spoluvlastník, který má získat společnou věc do výlučného vlastnictví, musí být schopen v rozumné době uhradit ostatním spoluvlastníkům přiměřenou náhradu. V případě, že souhlasí více spoluvlastníků s tím, aby jim věc byla přikázána do výlučného vlastnictví, pak právě schopnost rychlého vyplacení ostatních spoluvlastníků, může být rozhodovacím kritériem soudu, neboť velikost podílu a účelné využití nemusí být při rozhodování jednoznačné.

Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 18. 10. 2016 sp. zn. 22 Cdo 2024/2016spoluvlastníkovi lze přikázat společnou věc za náhradu, pokud o přikázání společné věci do jeho výlučného vlastnictví projeví zájem a pokud je spoluvlastník solventní, to znamená, že je schopen vyplatit ostatním spoluvlastníkům přiměřenou náhradu za odnětí jejich vlastnického práva. Solventnost spoluvlastníka, jemuž má být věc přikázána do výlučného vlastnictví, má být v zásadě prokázána již k okamžiku vydání soudního rozhodnutí. Účastník tedy musí s finančními prostředky odpovídajícími vypořádacímu podílu disponovat nebo musí relevantně prokázat, že je schopen si finanční prostředky opatřit (například závazným příslibem půjčky či poskytnutím úvěru). Výjimečně je možné spoluvlastníku přikázat společnou věc, ačkoliv finančními prostředky nezbytnými na vyplacení vypořádacího podílu v době rozhodnutí nedisponuje, za předpokladu, že z dokazování vyplyne jednoznačný závěr, že daný spoluvlastník potřebné finanční prostředky v přiměřené době získá (například probíhá-li dědické řízení, po jehož skončení by měl spoluvlastník patřičné finanční prostředky zdědit, či má-li finanční prostředky po omezenou dobu fixované na spořicím účtu či dluhopisovém listu). Nejvyšší soud se také vyjádřil v tom smyslu, že chybějící solventnost spoluvlastníka, jemuž má být věc přikázána do výlučného vlastnictví, nelze nahrazovat určením delší lhůty ke splnění povinnosti na základě hypotetické úvahy, že bude spoluvlastník mít možnost potřebné finanční prostředky získat.

Rozhodná kritéria
pro přikázání věci

V případě, že přichází do úvahy přikázání věci více spoluvlastníkům, tedy pokud více spoluvlastníků splňuje výše uvedené podmínky, musí současně soud posoudit a rozhodnout, kterému spoluvlastníku věc přikáže, a musí přitom zvážit veškerá rozhodná kritéria. Občanský zákoník výslovně neobsahuje uvedení kritérií rozhodných pro úvahu o tom, kterému ze spoluvlastníků bude věc přikázána. Soudy měly dříve dle občanského zákoníku povinnost přihlížet k velikosti spoluvlastnického podílu a účelnému využití věci. I když nový občanský zákoník tato kritéria neobsahuje, praxe s nimi nadále počítá a soudy berou při posuzování tyto v úvahu. Nejvyšší soud konkretizoval hledisko účelného využití věci a zásluh o společnou věc, kdy dle jeho závěrů je třeba přihlížet u nemovitosti sloužící k bydlení či k podnikání i k tomu, který ze spoluvlastníků v nemovitosti bydlel či podnikal, udržoval ji, opravoval, případně do ní investoval a je schopen se o její údržbu nadále starat. Důležitou roli hraje také velikost spoluvlastnického podílu, kdy lze předpokládat, že věc bude ve většině případů přikázána do výlučného vlastnictví většinového spoluvlastníka. Velikost spoluvlastnického podílu je dle závěrů Nejvyššího soudu významným kritériem, nikoliv však jediným a nutně rozhodujícím. Za důležité hledisko je rovněž třeba považovat nabídku vyšší náhrady ze strany jednoho ze spoluvlastníků, kdy tento nabídne více, než by odpovídalo výši náhrady za spoluvlastnický podíl stanovený z obvyklé ceny společné věci, neboť i to vyjadřuje vztah spoluvlastníka ke společné věci. Nejvyšší soud však výslovně zdůraznil, že obecně lze vyšší náhradu připustit, nelze ovšem absolutní výši náhrady považovat za rozhodující kritérium, nýbrž je třeba vzít v úvahu i další relevantní skutečnosti. S výší náhrady jako hlediskem při přikázání věci souvisí i kritérium likvidity na straně spoluvlastníka, tedy schopnosti a včasnosti zaplacení vypořádacího podílu (přiměřené náhrady), které rovněž může mít na rozhodování soudu vliv. Dalšími kritérii, která je nutno vzít v potaz, jsou pak citové vazby, případně historické rodinné vazby na společnou věc a faktické užívání společné věci jednotlivými spoluvlastníky.

Přiměřená náhrada

Spoluvlastníkovi, který je rozhodnutím soudu ze spoluvlastnického vztahu vyloučen, tj. nezíská do svého výlučného vlastnictví společnou věc, náleží přiměřená náhrada. V případě, že se spoluvlastníci v soudním řízení neshodnou na výši přiměřené náhrady, nechá soud zpracovat odborné posouzení znaleckým posudkem. Při stanovení přiměřené náhrady se vychází z ceny obvyklé v době rozhodování soudu. Cenu obvyklou pak zjišťuje nejčastěji soudem ustanovený znalec.

3. Nařízení prodeje věci a rozdělení výtěžku

Pokud nemůže být věc reálně rozdělena a nelze ji přikázat žádnému ze spoluvlastníků, nařídí soud její prodej ve veřejné dražbě. Vypořádání spoluvlastnictví nařízením prodeje ve veřejné dražbě nastupuje za situace, nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků. V praxi tento způsobem nebývá častý. Občanský zákoník v § 1147 stanoví, že nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě. K prodeji ovšem dojde nejen v případě, kdy spoluvlastník vyjádří své subjektivní odmítavé stanovisko, ale také tehdy, pokud sice o věc zájem má, ale nejsou splněny objektivní podmínky pro to, aby mu ji soud přikázal do vlastnictví, např. pokud není solventní. Z pohledu soudního rozhodnutí je třeba, aby výrok obsahoval dvě části

•    výrok o zrušení spoluvlastnictví,

•    výrok o nařízení prodeje věci s tím, že výtěžek bude rozdělen mezi dosavadní spoluvlastníky podle jejich spoluvlastnických podílů.

Rozsudek o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví

je exekučním titulem, který opravňuje kteréhokoli ze spoluvlastníků, aby se domáhal jeho výkonu. Z tohoto tedy plyne, že tento způsob likvidace podílového spoluvlastnictví má dvě fáze. Nedojde-li ve veřejné dražbě k prodeji společné věci, zůstává nadále společná věc ve spoluvlastnictví. Lze tedy konstatovat, že podílové spoluvlastnictví prodejem věci je zrušeno až skutečným prodejem věci v dražbě, kdežto v případě zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví přikázáním věci za náhradu je zrušeno ke dni právní moci rozhodnutí soudu. Bez podání příslušného návrhu tak nemůže dojít k prodeji společné věci a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky v dražbě. Jestliže návrh na výkon rozhodnutí není podán, je možné, aby spoluvlastníci dosáhli prodeje věci mimo rámec výkonu rozhodnutí, a to buď ve veřejné dražbě podle zákona o veřejných dražbách, nebo tzv. z volné ruky. Takový postup je umožněn skutečností, že dokud není věc fakticky prodána, zůstává i nadále ve spoluvlastnictví a spoluvlastníci k ní vykonávají svá práva. Ke zrušení spoluvlastnictví totiž nedochází vždy právní mocí rozsudku o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Pokud soud rozhodne o rozdělení nemovitosti nebo nařídí její prodej ve veřejné dražbě, zaniká spoluvlastnictví až okamžikem, kdy je nemovitost skutečně rozdělena nebo prodána (rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 09. 2010 sp. zn. 21 Cdo 2145/2009).

JUDr. Jana Strachoňová Drexlerová