Pořízení nemovité věci

koupí, ve vlastní režii, na úvěr

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, v § 498 stanoví mimo jiné, že nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Součástí pozemku v souladu s § 506 občanského zákoníku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.

Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů v § 2 písm. a) stanoví mimo jiné, že pro účely tohoto zákona se rozumí pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území. Dále pak katastrální zákon v § 2 písm. l) stanoví, že pro účely tohoto zákona se rozumí budovou nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

Výdaje spojené s pořízením nemovité věci koupí, ve vlastní režii a na úvěr může poplatník daně z příjmů fyzických osob uplatnit do výdajů daňových v návaznosti na to, o jaký dílčí základ daně z příjmů se jedná.

Jde-li o nemovitou věc zahrnutou do obchodního majetku pro samostatnou činnost nebo pronajímanou, lze výdaje spojené s jejím pořízením uplatnit do daňových výdajů formou odpisů.

Jde-li následně o prodej předmětné nemovité věci s tím, že poplatník nesplní zákonné podmínky pro osvobození příjmů z prodeje od daně z příjmů, lze do daňových výdajů zůstatkovou cenu.

Nemovitá věc pořízená koupí

Občanský zákoník v § 1105 týkající se převodu vlastnického práva k nemovité věci stanoví, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Takým veřejným seznamem je katastr nemovitostí. Zákon č. 265/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, v § 10 stanoví, že právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Nikoli tedy den, kdy byla uzavřena kupní smlouva nebo nemovitou věc kupující zaplatil (obdobně se postupuje i v případě nabytí nemovité věci darováním).

Na nabytí nemovité věci koupí musí pamatovat zejména poplatníci provozující samostatnou činnost v rámci společnosti (do konce r. 2013 sdružení bez právní subjektivity) vytvořené podle § 2716 a násl. občanského zákoníku, kteří nakupují do spoluvlastnictví nemovité věci. Pokud v katastru bude zapsán jako vlastník pouze jeden ze společníků (dříve účastníků sdružení), může být někdy velmi obtížné přesvědčit správce daně, že se skutečně jedná o nemovitou věc ve spoluvlastnictví všech společníků a že si i ostatní společníci mohou oprávněně do daňových výdajů uplatňovat např. odpisy předmětné nemovité věci, výdaje na její opravy apod. V katastru je třeba uvést všechny spoluvlastníky nemovité věci.

Jedná-li se o odpisování koupené nemovité věci, která je hmotným majetkem ve smyslu § 26 zákona č. 586/ 1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, tj. budovy, domu, jednotky nebo stavby, poplatník může zahájit její odpisování, jakmile bude jejím vlastníkem, pokud tuto nemovitou věc zahrne do obchodního majetku nebo ji začne pronajímat. Uhradil-li podnikatel koupenou nemovitou věc např. prostřednictvím bankovního úvěru a na zajištění uvedené pohledávky zřídil věřitel – banka, zástavní právo podle § 1309 a násl. občanského zákoníku, není zřízení zástavního práva k této nemovité věci z hlediska odpisování rozhodující.

Vyhláška č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, v § 56 odst. 10 stanoví mimo jiné, že při převodu vlastnictví k nemovitým věcem, které podléhají vkladu do katastru nemovitostí, se o této nemovité věci účtuje ke dni doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu.

Příklad 1

Podnikatel koupil budovu spolu s pozemkem. Budovu využije pro podnikatelskou činnost jako kancelář se zázemím. Otázkou je, zda může vložit do obchodního majetku pouze samostatnou budovu nebo musí vložit do obchodního majetku i zastavěný pozemek, jehož je budova součástí.

Podnikatel fyzická osoba pozemek, jehož součástí je budova, vložit do obchodního majetku nemusí, zákon o daních z příjmů takovou povinnost podnikateli nestanoví. V daném případě lze do obchodního majetku vložit pouze budovu.

Příklad 2

Podnikatel v prosinci 2025 koupil pro podnikatelskou činnost hospodářskou budovu s pozemkem s tím, že současně zaplatil celou sjednanou kupní cenu nemovité věci. Na katastr nemovitostí doručil návrh na vklad počátkem ledna 2026. Otázkou je, zda odpisy budovy uplatněné v r. 2025 jsou na straně podnikatele daňovým výdajem.

V případě, že podnikatel uzavřel koncem zdaňovacího období 2025 kupní smlouvu na nákup budovy s pozemkem, návrh na vklad nemovitosti do katastru nemovitostí doručil příslušnému katastrálnímu úřadu až v r. 2026, nebyl v r. 2025 vlastníkem předmětné budovy. Z toho důvodu odpisy do daňových výdajů v r. 2025, v návaznosti na § 28 odst. 1 zákona o daních z příjmů, uplatnit nemůže. Uvedeným způsobem postupují jak poplatníci vedoucí daňovou evidenci, tak i poplatníci vedoucí účetnictví.

Pokud se jedná o prodávajícího, výnos z prodeje nemovité věci na straně prodávajícího, který vede účetnictví, se účtuje ke dni zápisu do katastru nemovitostí. Příjem z prodeje, včetně přijaté zálohy, na straně prodávajícího vedoucího daňovou evidenci se zahrne do základu daně v okamžiku, kdy ho poplatník přijal.

     výdaje spojené s pořízením pozemku

Zákon o daních z příjmů v § 26 stanoví definici majetku, který je možno pro účely daně z příjmů odpisovat. V uvedeném přehledu hmotného majetku nejsou (a nikdy nebyly) uvedeny pozemky. Zákon o účetnictví stanoví, že pozemky se neodpisují. Z hlediska daně z příjmů se postupuje podle § 24 odst. 2 písm. t) bod 5 zákona o daních z příjmů. Ten stanoví mimo jiné, že výdajem je pořizovací cena pozemku, s výjimkou stavby, která je jeho součástí, u poplatníka fyzické osoby, a to do výše příjmů z prodeje jednotlivého pozemku. Případná ztráta z prodeje pozemku je ztrátou nedaňovou s výjimkou příjmů podle § 10 zákona, tj. s výjimkou příjmů z prodeje pozemků, které nebyly na straně poplatníka – fyzické osoby, při prodeji zahrnuty v obchodním majetku a poplatník nesplnil podmínky pro osvobození příjmů z jejich prodeje od daně z příjmů. Jde-li o příjmy podle § 10 zákona, lze v jednom zdaňovacím období ztrátu z prodeje jednoho pozemku kompenzovat se ziskem z prodeje dalšího pozemku.

Podle § 47 odst. 9 vyhlášky č. 500/2002 Sb., pro podnikatele vedoucí účetnictví, ve znění pozdějších předpisů a podle § 7b zákona o daních z příjmů pořizovací cenou pozemku je cena včetně porostu, pokud se nejedná o pěstitelský celek trvalých porostů, který je hmotným majetkem (§ 26 odst. 9 zákona). Jde o postup v souladu s občanským zákoníkem, který v § 507 stanoví, že součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé.

     kupní smlouva s výhradou
vlastnictví po zaplacení

I nemovitou věc – např. budovu, tedy hmotný majetek, lze pořídit na základě sjednané kupní smlouvy na splátky s tím, že vlastnictví přejde na kupujícího až po zaplacení sjednané kupní ceny. Ustanovení § 2132 občanského zákoníku stanoví mimo jiné, že vyhradí-li si prodávající k věci vlastnické právo, má se za to, že se kupující stane vlastníkem teprve úplným zaplacením kupní ceny. Jedná-li se o koupi věci nemovité věci – hmotného majetku, na splátky, vlastnictví přechází na kupujícího v daném případě až po zaplacení celé kupní ceny. Není výjimkou sjednání splátek po dobu několika let. V tomto případě je prodávající vlastníkem prodávané věci až do doby, kdy kupující zaplatí poslední sjednanou splátku kupní ceny.

Z hlediska daně z příjmů prodávající podnikatel jako vlastník předmětné věci, může do daňových výdajů uplatnit odpisy předmětného prodávaného hmotného majetku (nejedná-li se na jeho straně o zásoby) a v roce, kdy kupující zaplatí poslední splátku, tzn. dojde k prodeji majetku, může do daňových výdajů uplatnit zůstatkovou cenu předmětného majetku podle § 24 odst. 2 písm. b) zákona o daních z příjmů.

Na straně kupujícího, který není vlastníkem kupovaného hmotného majetku do doby zaplacení poslední splátky ze sjednané kupní ceny, ale předmětný majetek již využívá, lze jako daňový výdaj uplatnit výdaje podle § 24 odst. 1 zákona o daních z příjmů, tzn. skutečné vynaložené výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů (jde o výdaje provozní, např. na drobné opravy a údržbu, pojištění apod.). Výdaje spojené s nákupem hmotného majetku tímto způsobem jsou po dobu, než zaplatí celou sjednanou kupní cenu, výdajem nedaňovým. Po zaplacení poslední splátky sjednané kupní ceny, tj. v okamžiku, kdy na kupujícího přejde vlastnictví k předmětnému hmotnému majetku, může vlastník zahájit odpisování tohoto hmotného majetku podle § 31 nebo § 32 zákona o daních z příjmů, a to v souladu s § 28 odst. 1 zákona o daních z příjmů. Vstupní cenou bude sjednaná kupní cena v kupní smlouvě, kterou kupující uhradil formou splátek.

V žádném případě není možné, aby kupující uplatňoval jednotlivé splátky kupní ceny do výdajů daňových již v průběhu splácení. Nejedná se totiž o nájemné, ale zálohy na nákup hmotného majetku.

Příklad 3

Podnikatel si koupil budovu s tím, že kupní cenu ve výši 2 mil. Kč bude splácet po dobu 3 let. Poté na základě potvrzení prodávajícího o zaplacení sjednané kupní ceny, podá návrh na vklad do katastru nemovitostí. Otázkou je, jak zahrne kupní cenu do daňových výdajů a jak uplatní do výdajů výdaje spojené s provozem budovy.

Výdaje spojené s koupí budovy, tj. z hlediska daně z příjmů hmotného majetku, uplatní podnikatel do výdajů daňových prostřednictvím odpisů podle § 31 nebo 32 zákona o daních z příjmů, tj. způsobem rovnoměrným nebo zrychleným. Odpisování může zahájit v souladu s § 28 odst. 1 zákona, až se stane vlastníkem budovy, tj. až zaplatí celou sjednanou kupní cenu a katastr zapíše vklad.

Po dobu využívání budovy k podnikatelské činnosti, kdy ještě nezaplatil celou sjednanou cenu a tedy není vlastníkem budovy, může do daňových výdajů uplatnit doložené výdaje v souladu s § 24 odst. 1 zákona, tj. výdaje na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Konkrétně těmito výdaji mohou být výdaje spojené s pojištěním budovy, opravou a údržbou apod.

Nemovitá věc pořízená
ve vlastní režii

Pořízení, resp. nabytí nemovité věci, např. budovy, ve vlastní režii se neodvozuje od data vkladu do katastru nemovitostí. Budova je počínaje r. 2014 součástí pozemku s tím, že podnikatel nebo pronajímatel, který předmětnou budovu používá k dosažení zdanitelných příjmů, může výdaje spojené s jejím pořízením uplatnit do daňových výdajů prostřednictvím odpisů, a to po jejím dokončení.

Nemovitá věc pořízená
na úvěr

     úroky z úvěru

Jde-li o nemovitou věc pořízenou na úvěr nebo zápůjčku, lze do daňových výdajů podnikatele uplatnit i úroky z úvěru nebo zápůjčky. Záleží na rozhodnutí poplatníka, jak bude postupovat při zahrnování příslušných úroků do daňových výdajů. Podle § 47 vyhlášky č. 500/2002 Sb., pro podnikatele vedoucí podvojné účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, jsou součástí ocenění dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku úroky, zejména z úvěru, pokud tak účetní jednotka rozhodne.

Podle výše uvedeného ustanovení lze tedy úroky uplatnit do daňových výdajů buď jako výdaj provozní anebo prostřednictvím odpisů, pokud je poplatník zahrne do vstupní ceny nemovité věci, která je z hlediska daně z příjmů hmotným majetkem.

     zajišťovací převod vlastnického práva k nemovité věci

Pořizuje-li si poplatník nemovitou věc na úvěr, využívá v některých případech věřitel tzv. zajišťovacího převodu práva. Ustanovení § 2040 a násl. občanského zákoníku stanoví, že smlouvou o zajišťovacím převodu práva zajišťuje dlužník nebo třetí osoba dluh tím, že věřiteli dočasně převede své právo. Má se za to, že zajišťovací převod práva je převodem s rozvazovací podmínkou, že dluh bude splněn. Týká-li se zajišťovací převod práva věci zapsané ve veřejném seznamu, vzniká zajištění zápisem do tohoto seznamu; do veřejného seznamu se zapíše i dočasná povaha zajišťovacího převodu práva. V daném případě bude předmětná nemovitá věc ve vlastnictví věřitele a nikoli dlužníka.

Jde-li o dlužníka podnikatele, který si tímto způsobem pořídil např. budovu pro podnikatelské účely, nemůže do doby zaplacení úvěru budovu odpisovat, protože nesplnil podmínku § 28 odst. 1 zákona o daních z příjmů, tj. není vlastníkem budovy. V daném případě je třeba pamatovat, že podle § 28 odst. 4 zákona o daních z příjmů při převodu vlastnictví hmotného movitého majetku v důsledku zajištění dluhu převodem práva na věřitele, může tento majetek odpisovat původní odpisovatel, pokud uzavře s věřitelem smlouvu o výpůjčce tohoto majetku na dobu zajištění dluhu převodem práva.

Zákon řeší v tomto případě pouze možnost odpisování majetku movitého, nikoli nemovité věci. Pokud je při převodu vlastnictví v důsledku zajištění dluhu převodem práva na věřitele použita nemovitá věc, původní vlastník, tj. dlužník, ji odpisovat nemůže.

Na nemovité věci pořizované na úvěr je v mnoha případech zřízeno právo zástavní. Zástavní právo však nebrání tomu, aby vlastník předmětnou nemovitou věc, která je hmotným majetkem, odpisoval, je jejím vlastníkem.

Odpisování nemovité věci,
která je hmotným majetkem

Pořídí-li si poplatník s příjmy ze samostatné činnosti nebo nájmu nemovitou věc, která je hmotným majetkem, může výdaje spojené s jejím pořízením uplatnit do výdajů daňových prostřednictvím odpisů. Hmotným majetkem podle § 26 ZDP jsou mimo jiné i budovy, domy, jednotky a stavby (hmotným majetek nejsou pozemky). Výdaje spojené s pořízením tohoto hmotného majetku lze uplatnit do daňových výdajů u příjmů podle § 7, tj. ze samostatné činnosti, anebo podle § 9, tj. z nájmu, prostřednictvím odpisů podle § 26 až 33 ZDP.

Pro účely uplatnění daňových odpisů se nemovitá věc, která je hmotným majetkem, musí nejprve zařídit do příslušné odpisové skupiny podle přílohy č. 1 k zákonu. Může se jednat o odpisovou skupinu č. 4 (některé stavby jako např. oplocení), 5 a 6.

Stavební dílo (dům, budova, stavba) se zařazuje do odpisové skupiny podle jeho hlavního užívání v souladu se zvláštní právním předpisem. Při užívání budovy k několika účelům je pro zařazení do odpisové skupiny rozhodující převažující podíl užívání na celkové využitelné podlahové ploše.

Došlo-li u stavebního díla ke změně hlavního užívání a v důsledku této změny se mění i zatřídění do odpisové skupiny uvedené v příloze č. 1 k zákonu, provede poplatník změnu zatřídění tohoto majetku ve zdaňovacím období nebo v období, za něž se podává daňové přiznání, ve kterém ke změně došlo.

     technické zhodnocení
nemovité věci

Technickým zhodnocením se v souladu s § 33 zákona rozumí výdaje na dokončené nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 80 000 Kč. Technickým zhodnocením jsou i uvedené výdaje nepřesahující stanovené částky, které poplatník na základě svého rozhodnutí neuplatní jako daňový výdaj podle § 24 ZDP.

Ing. Eva Sedláková

VYHLÁŠKA č. 500/2002 Sb.
o účetnictví

§ 47

Způsoby oceňování dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku a vymezení nákladů
s jeho pořízením souvisejících

(1) Součástí ocenění dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku nebo jeho části a technického zhodnocení s ohledem na povahu pořizovaného majetku a způsob jeho pořízení do doby stanovené v § 6 odst. 8 nebo v § 7 odst. 11 je cena, za kterou byl majetek pořízen a zejména náklady na

a)  přípravu a zabezpečení pořizovaného majetku, zejména odměny za poradenské služby a zprostředkování, správní poplatky, platby za poskytnuté záruky a otevření akreditivu, expertízy, patentové rešerše a předprojektové přípravné práce,

b)  úroky, zejména z úvěru, pokud tak účetní jednotka rozhodne,

c)  odvody za dočasné nebo trvalé odnětí zemědělské půdy zemědělské výrobě a poplatky za dočasné nebo trvalé odnětí lesní půdy,

d)  průzkumné, geologické, geodetické a projektové práce včetně variantních řešení a rozpočtu, zařízení staveniště, odstranění porostu a příslušné terénní úpravy, clo, dopravné, montáž a umělecká díla tvořící součást stavby,

e)  licence, patenty a jiná práva využitá při pořizování majetku, nikoliv pro budoucí provoz,

f) vyřazení stávajících staveb nebo jejich částí v důsledku nové výstavby. Zůstatkové ceny vyřazených staveb nebo jejich částí a náklady na vyřazení tvoří součást nákladů na novou výstavbu,

g)  náhrady za omezení vlastnických práv, náhrady majetkové újmy vlastníkovi, nájemci nebo pachtýři nemovité věci nebo za omezení v obvyklém užívání, jakož i náhrady za předčasně smýcený porost v souvislosti s výstavbou,

h)  úhradu podílu na

1. oprávněných nákladech provozovatele přenosové soustavy nebo příslušného provozovatele distribuční soustavy spojených s připojením a zajištěním požadovaného příkonu,

2. účelně vynaložených nákladech provozovatele distribuční soustavy spojených s připojením a se zajištěním požadované dodávky plynu,

3. účelně vynaložených nákladech dodavatele spojených s připojením a se zajištěním dodávky tepelné energie,

i) úhrady nákladů za přeložky, překládky a náhradní pozemní komunikaci účetní jednotce, která má vlastnické právo k dotčenému majetku, anebo která hospodaří s majetkem státu nebo s majetkem územních samosprávných celků,

j) zkoušky před uvedením majetku do stavu způsobilého k užívání. Vzniknou-li při zkouškách použitelné výrobky nebo výkony, jsou výnosy z těchto výrobků nebo výkonů součástí provozních výnosů a náklady na ně (bez odpisů) součástí provozních nákladů. Zkouškami nejsou záběh a osvojení, které jako počáteční vícenáklady zahajované výroby jsou součástí nákladů po uvedení majetku do stavu způsobilého k užívání,

k)  zabezpečovací, konzervační a udržovací práce při zastavení pořizování majetku a dekonzervační práce v případě dalšího pokračování. Pokud je pořizování majetku zastaveno trvale, odepíše se pořizovaný majetek při jeho vyřazení do nákladů.

(2) Součástí ocenění dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku a technického zhodnocení zejména nejsou:

a)  opravy a údržba. Opravou se odstraňují účinky částečného fyzického opotřebení nebo poškození za účelem uvedení do předchozího nebo provozuschopného stavu. Uvedením do provozuschopného stavu se rozumí provedení opravy i s použitím jiných než původních materiálů, dílů, součástí nebo technologií, pokud tím nedojde k technickému zhodnocení. Údržbou se rozumí soustavná činnost, kterou se zpomaluje fyzické opotřebení a předchází poruchám a odstraňují se drobnější závady,

b)  náklady nájemce nebo pachtýře na uvedení najatého nebo propachtovaného majetku do předcházejícího stavu,

c)  kursové rozdíly,

d)  smluvní pokuty a úroky z prodlení, popřípadě jiné sankce ze smluvních vztahů,

e)  nájemné za stavební pozemek, na kterém probíhá výstavba14d),

f) náklady na zaškolení pracovníků,

g)  náklady na vybavení pořizovaného dlouhodobého majetku zásobami,

h)  náklady na biologickou rekultivaci,

i) náklady spojené s přípravou a zabezpečením dlouhodobého majetku vzniklé po uvedení pořizovaného dlouhodobého majetku do užívání,

j) případě pozemku vykazovaného v položce „B.II.1.1. Pozemky“ náklady spojené s pořízením dlouhodobého hmotného majetku podle odstavce 1 ...