To ale zároveň neznamená, že by mohli pronajímatelé ignorovat povinnosti plynoucí jim z veřejnoprávních předpisů a z rozhodnutí příslušných správních orgánů. Samozřejmě jen nutné respektovat ust. § 126 zákona č. 183/­2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), dle kterého lze stavbu užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Mezi prostory sloužící k podnikání patří například kanceláře, studia, ateliéry, garáže jako servisní místa pro zákazníky, místnosti k vedení obchodu, prostory skladovací, výrobní.

Z ust. § 2302 odst. 1 občanského zákoníku dále vyplývá, že není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Z obecných ustanovení se na nájem prostoru sloužícího k podnikání použije zejména § 2203 (zápis nájemního práva do katastru nemovitostí), § 2204 (doba nájmu), § 2205 až 2212 (povinnosti pronajímatele), § 2213 a 2214 (povinnosti nájemce), § 2215 a 2216 (podnájem), § 2217 a 2218 (nájemné), § 2219 a 2220 (další práva a povinnosti stran), § 2221 až 2223 (změna vlastnictví), z ustanovení o skončení nájmu § 2225, 2226, § 2228 odst. 1 až 3, § 2229 (sjednají-li si strany výpovědní důvody nad rámec § 2309), § 2231 odst. 2 (není nutné odůvodnit výpověď na dobu neurčitou, pokud není dávána z vážného důvodu podle § 2312), § 2232 (okamžitá výpověď), § 2233 (prohlídka věci zájemcem o nájem), § 2234 (zadržovací právo pronajímatele).

2. Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání

je samostatně upraveným smluvním typem, jehož podstata spočívá v povinnosti pronajímatele přenechat nájemci za úplatu k užívání prostor, jehož účelem je provozování podnikatelské činnosti. Na rozdíl od smlouvy o nájmu bytu je právní úprava smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání dispozitivní a umožňuje smluvním stranám v rámci smluvní volnosti odchýlení se od zákonné právní úpravy.

Obecně platí, že aby byla smlouva určitá, musí obsahovat podstatné náležitosti charakterizující jednotlivý smluvní typ, které smlouva musí obsahovat, aby zamýšlený právní vztah vznikl. Takovou náležitostí je uvedení předmětu nájmu. Není tedy nutné, aby byl vyjádřen účel nájmu, ani předmět podnikání nájemce. Dokonce ani výše nájemného být sjednána nemusí, důležité je, aby byla vyjádřena úplatnost. Pokud není výše nájemného ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Ze smlouvy musí tedy vyplývat, že se jedná o přenechání dostatečně specifikovaného prostoru, s úmyslem nájemce provozovat v něm, alespoň převážně, podnikatelskou činnost a platit za to nájemné.

Občanský zákoník (na rozdíl od právní úpravy předchozí) nepředepisuje formu smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání nevyžaduje písemnou formu. Může být uzavřena i ústně, popř. konkludentně. Má-li však být nájemní právo zapsáno do katastru nemovitostí, musí být nájemní smlouva uzavřena v písemné formě a přiložena k návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Přestože současná právní úprava nepodmiňuje platnost smlouvy její písemnou formou, lze písemnou formu doporučit.

Občanský zákoník s ohledem na smluvní volnost stran stanovuje poměrně širokou možnost smluvní dispozice ohledně práv a povinností vyplývajících ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání.

Smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání standardně obsahuje minimálně následující náležitosti:

– určení osoby pronajímatele a nájemce,

– určení předmětu nájmu,

– určení účelu nájmu,

– určení výše a splatnosti nájemného,

– určení doby, na kterou se nájem sjednává.

2.1     Předmět nájmu

Základní podstatnou náležitostí smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání je určení předmětu nájmu. Předmět nájmu musí být vymezen dostatečně určitě. Předmětem nájmu prostoru sloužícího k podnikání bývá nemovitá věc (např. pozemek a na něm stojící stavby, nebytová jednotka), popř. její část. Specifikovat nemovitou věc, kde se prostor nachází lze tak, jak to požaduje katastrální zákon. Není ale výslovně nutné využít všechny údaje vyžadované katastrálním zákonem. I užitím jen některých údajů lze nemovitost dostatečně specifikovat, např. vymezením budovy, v níž se prostor nachází (pomocí čísla popisného a parcelním číslem, názvem obce) a dále číslem jednotky, nebo odkazem na nákres budovy, ve kterém bude prostor vyznačen a který se stane součástí smlouvy. Pro specifikaci prostoru jakožto prodejního místa bude vhodné vymezit nemovitost a v nákresu zakreslit stánek, případně ve smlouvě určit i označení (třeba číselné), které bude na stánku vyznačeno.

Občanský zákoník používá v ust. § 2302 odst. 1 pojmy prostor a místnost, z čehož vyplývá, že jsou mezi těmito pojmy určité rozdíly. V zákoně nenalezneme definici těchto pojmů. Prostor obvykle v občanském zákoníku je používán obecněji než pojem místnost a v širším slova smyslu zahrnující i místnosti. Vycházet lze rovněž z důvodové zprávy k občanskému zákoníku, dle které zásadně se prostorem sloužícím podnikání rozumí vystavěná nebo jinak vybudovaná část nemovité věci, která má podle ujednání stran sloužit podnikání, zejména výkonu či provozu živnosti maloobchodní, restaurační, hospodské (včetně tzv. rychlého občerstvení, kaváren, čajoven), nebo roznáškové, hotelové, nebo výkonu živnosti řemeslnické, jiné činnosti výrobní nebo skladovací nebo poskytování služeb, bez ohledu na to, zda při tom bude docházet ke styku s veřejností či nikoli. Podnikání samozřejmě slouží i místnosti, kde se provozuje tzv. svobodné povolání, umělecká tvorba, ale také např. lékařská, zubařská, lékárnická, apod. činnost. Nelze vyloučit, že si strany ujednají nájem prodejního místa (tzv. stánku, pultu či pod.).

2.2     Účel nájmu

Podle občanského zákoníku není účel nájmu ani údaj o předmětu podnikání podstatnou náležitostí smlouvy. Neuvedení účelu nájmu v písemné nájemní smlouvě neznamená neplatnost nájemní smlouvy a ani to, že by se na takový nájem nepoužila zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Rozhodující pro aplikaci zvláštních ustanovení je pouze to, aby strany při uzavírání smlouvy byly srozuměny s tím, že bude prostor užíván k podnikání. Nestačí ani to, že prostor následně k podnikání začne nájemce užívat bez souhlasu pronajímatele. Dle platné právní úpravy není tedy podmínkou platnosti smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání výslovné uvedení účelu nájmu. Lze ale doporučit, aby ve smlouvě byl účel nájmu výslovně, jasně a určitě sjednán. Účel nájmu lze sjednat např. odkazem na konkrétní živnostenské oprávnění nájemce nebo bližší vymezení, např. provozování restaurace, kancelářské prostory, obchod apod.

Ustanovení § 2302 odst. 1 občanského zákoníku užívá pojem podnikání. Podnikání představuje samostatnou výdělečnou činnost vykonávanou na vlastní účet a odpovědnost, živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku. Jedním z pojmových znaků podnikání je, že jde o činnost vykonávanou živnostenským nebo obdobným způsobem, což znamená, že tato činnost spočívá v nabízení zboží či služeb třetím osobám. Podle důvodové zprávy však mají ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dopadat i na případy nájmů prostor, kde se bude provozovat umělecká tvorba (tj. např. malířství, sochařství, herectví, tanec, tvorba filmů a hudby apod.). Tyto činnosti však nelze podřadit pod pojem podnikání a ani k nim není zapotřebí podnikatelského oprávnění. Pojem podnikání pro účely nájmu podle ust. § 2302 tak patrně bude nutné vykládat šířeji a bude nutné zahrnout sem i případy samostatné výdělečné činnosti, která sice nebude provozována živnostenským nebo obdobným způsobem, nicméně bude splňovat další pojmové znaky podnikání podle ust. § 420 občanského zákoníku (tj. záměr provozovat ji soustavně a za účelem zisku, na vlastní účet a odpovědnost).

K podřazení nájmu konkrétního prostoru pod zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání, je třeba, aby bylo užití prostoru k podnikatelské činnosti převažující. Provozování podnikatelské činnosti tedy nemusí být jediným účelem nájmu, musí však být účelem hlavním. Občanský zákoník nerozumí prostorem sloužícím k podnikání takový prostor pronajatý za účelem provozování převážně prospěšné činnosti.

Za nájem prostoru sloužícího k podnikání, na který dopadají zvláštní ustanovení § 2302 až 2315 občanského zákoníku, se posoudí nájem jakéhokoli prostoru sloužícího tomuto účelu bez ohledu na to, k jakému účelu užívání byl prostor zkolaudován. Skutečně tedy nebude zakládat neplatnost nájemní smlouvy sjednání účelu nájmu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím nebo kolaudačním souhlasem? Právní výklady jsou rozdílné. Některé se přiklání k závěru, že smysl a účel stavebního zákona vyžaduje, aby nájemní smlouva uzavřená v rozporu s jeho ustanovením byla posouzena jako neplatná, a to pro rozpor se zákonem jako absolutně neplatná. Osobně má spíše za to, že užívání stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím zakládá odpovědnost za přestupek podle stavebního zákona a nemá vliv na soukromoprávní nájemní vztah. Rozpor se zákonem totiž vzniká dle ust. § 126 odst. 1 stavebního zákona až faktickým užíváním stavby v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a nikoliv uzavřením smlouvy o jejím přenechání do nájmu.

3. Nájem prostoru, jehož účelem není podnikání ani bydlení

Dle ust. § 2302 odst. 2 občanského zákoníku jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu. Na nájem prostor, místností či staveb pronajatých za jiným účelem než k provozování podnikatelské činnosti, respektive k bydlení, se nebudou zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužící podnikání vztahovat. Pokud tedy je pronajat nebytový prostor za jiným účelem, než je podnikání nebo bydlení, posoudí se právní vztah jako obecný nájem podle ust. § 2201 až 2234 občanského zákoníku a bude na smluvních stranách, aby si konkrétní podmínky ujednaly ve smlouvě. Nájem těchto prostor tedy jako zvláštní druh nájmu upraven není. Podle důvodové zprávy k občanskému zákoníku prostor nebo místnost nesloužící podnikání (ale ani bydlení) slouží zpravidla nějaké obecně nebo místně, či jinak parciálně prospěšné činnosti, především neziskové. K takovým prostorům nebo místnostem patří ovšem i ty, které slouží, obdobně jako byt, k zásadně neziskovému užívání nájemcem nebo členy jeho rodiny. Může jít např. o garáže, studovny, prádelny, žehlírny a jiné prostory, které slouží užitku člověka, jeho rodiny a domácnosti, dále pak klubovny nebo prostory pro rozvíjení činnosti obecně prospěšné a přitom nevýdělečné.

4. Změna činnosti nájemce

Nájemce je v pronajatém prostoru oprávněn vykonávat činnost, která vyplývá z účelu nájmu, nebo z toho, co mohl pronajímatel při jejím uzavření důvodně očekávat. Pokud účel nájmu ve smlouvě je vymezen obecně (například slovem „podnikání“), nebude možné usuzovat na možnost nájemce provozovat v prostorách jakoukoliv činnost, ke které získal v průběhu nájmu oprávnění. Vycházet lze z toho, co mohl pronajímatel při uzavření smlouvy důvodně očekávat, což může být pouze taková činnost, ke které měl nájemce podnikatelské oprávnění již při uzavření nájemní smlouvy. V případě, že se tedy předmět podnikání nájemce po uzavření smlouvy značně rozšířil a hodlá v prostoru provozovat úplně něco jiného, než mohl pronajímatel očekávat, musí se nájemce o takové změně s pronajímatelem dohodnout.

Z ust. § 2304 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, že změnit činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, může nájemce v případě, že půjde o změnu, která nepůsobí zhoršení poměrů v nemovité věci a nepoškozuje nad přiměřenou míru pronajímatele a ostatní uživatele nemovité věci. Změna činnosti, která tyto podmínky nesplňuje, může být provedena jen v případě, že s ní bude pronajímatel souhlasit.

Zda změna předmětu činnosti nebo změna podmínek jejího výkonu zatěžuje pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovitosti nepřiměřeně, je vždy třeba posuzovat dle konkrétních okolností. Případné porušení povinnosti nájemce vyžádat si souhlas pronajímatele ve smyslu výše uvedeného ustanovení občanského zákoníku zakládá pronajímateli jednak právo na náhradu škody a dále představuje výpovědní důvod.

Existuje ovšem také výjimka ze zákazu změny činnosti. Dle ust. § 2304 odst. 2 občanského zákoníku ustanovení odstavce 1 se nepoužije, pokud se v důsledku změny poměrů na straně nájemce jeho činnost v některém ohledu změnila jen nepodstatně. Bez dohody s pronajímatelem by tedy nájemce mohl provozovat jinou činnost (tj. změnit činnost), popř. změnit podmínky či způsob výkonu provozované činnosti jen tehdy, pokud by taková změna byla nepodstatná, tj. že by nezpůsobila zhoršení poměrů v nemovitosti (např. nedošlo by ke zvýšení hlučnosti, prašnosti, zhoršení hygieny, k provozu mimo obvyklou denní dobu apod.) a nezpůsobila nad přiměřenou míru poškozování pronajímatele (např. zvýšeným opotřebováváním věci) nebo ostatních uživatelů nemovité věci (v zásadě by šlo o nejrůznější případy obtěžování činností nájemce).

Z uvedeného vyplývá, že právní úprava zakazuje podstatnou změnu podmínek výkonu činnosti bez souhlasu pronajímatele. V praxi si lze představit, že například prodloužení otevírací doby restauračního zařízení do pozdních nočních hodin bude naplňovat podmínky uvedené v ust. § 2304 odst. 1 občanského zákoníku a proto je třeba jej podmínit souhlasem pronajímatele.

5. Poskytování služeb spojených s nájmem

Pro nájemce bude k provádění podnikatelské činnosti nezbytné, aby měl zajištěnu dodávku rozličných služeb. Ustanovení § 2303 občanského zákoníku výslovně odkazuje na úpravu poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu a její obdobné užití. Dle toho ustanovení je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně. Pokud tedy je nezbytné k tomu, aby nájemce mohl prostor užívat ke sjednanému účelu (k podnikání, k určitému předmětu podnikání – např. provoz restaurace), zajistit poskytování určitých služeb (např. dodávka vody, elektřiny apod.), použijí se i na nájem prostoru sloužícího k podnikání obdobně ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu.

Poskytování plnění souvisejících s nájmem je obecně upraveno v ust. § 2247 občanského zákoníku. Pronajímatel je povinen zajistit nájemci ta plnění spojená s užíváním předmětu nájmu, respektive s ním související služby, na jejichž poskytování se strany dohodly v nájemní smlouvě. Nedohodnou-li si je strany, je pronajímatel povinen zajistit nájemci nezbytné služby. Nedojde-li k dohodě mezi nájemcem a pronajímatelem, platí vyvratitelná domněnka, že pronajímatel je povinen zajistit dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávku tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, příjem rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů a provoz výtahu.

Platby za služby poskytované s nájmem budou probíhat zpravidla ve formě záloh a doplatků, s právem nájemce na poskytnutí informací a podkladů o provedeném vyúčtování. Před ujednáním stran má však přednost případná úprava rozúčtování stanovená právním předpisem, kterým je zákon č. 67/­2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

6. Opatření nemovité věci štíty a znameními

Nájemce jako podnikatel má často zájem na tom, aby na sebe upozornil kolemjdoucí, kteří mohou být jeho potenciálními zákazníky. Toho nájemce docílí vnějším označením nemovitosti, kde se prostor nachází, např. štítem, návěstím nebo světelným panelem. Občanský zákoník opravňuje nájemce při splnění podmínek nemovitost znameními opatřit. Dle ust. § 2305 občanského zákoníku nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný.

Nájemce může nemovitost, kde se nachází pronajatý prostor, opatřit štítem, návěstím (veřejné oznámení např. na plakátě, tabuli, světelném panelu apod.) nebo podobným znamením pouze se souhlasem pronajímatele. Pronajímatel je však oprávněn souhlas odmítnout jen z vážného důvodu. Pokud by pronajímatel odepřel souhlas bez vážného důvodu, může se nájemce domáhat umožnění opatřit nemovitost v žalobě specifikovanými znameními. Soud přezkoumá, jestli pronajímatel odepřel souhlas oprávněně. Pokud dospěje k závěru, že nikoli, uloží pronajímateli povinnost strpět opatření nemovitosti těmito znameními.

Vážnost důvodu musí být posuzována z objektivního hlediska s přihlédnutím k okolnostem konkrétního případu a nikoli podle subjektivních představ. Takovým důvodem je například rozpor s právními předpisy o regulaci reklamy nebo o státní památkové péči, dále se může jednat o znamení, které je v rozporu s dobrými mravy (např. obsahuje vulgární nebo pornografické prvky). Pronajímatel však nemůže nikdy bránit nájemci v označení nemovitosti podle živnostenského zákona. Povinnost nájemce označit zvenčí svou provozovnu zakládá povinnost pronajímateli strpět toto označení, pokud je učiněno způsobem, kterým nezpůsobí na nemovitosti škodu.

Občanský zákoník také v ust. § 2305 konstruuje fikci souhlasu pronajímatele v případě, že nájemce požádal o souhlas v písemné formě a pronajímatel se k této žádosti do jednoho měsíce nevyjádří.

Nájemce je vždy limitován obstaráním si souhlasu předem, ale i přiměřeností rozsahu označení. Nepřiměřenost může být dána velkou plochou nemovitosti, kterou bude znamení zabírat, anebo takovou plochou, která výkon stejných práv ostatních nájemců vyloučí.

Ustanovení § 2306 občanského zákoníku ukládá nájemci povinnost při skončení nájmu odstranit znamení, kterými nemovitou věc opatřil, a uvést dotčenou část nemovité věci do původního stavu. Nájemce je tedy povinen nejen odstranit znamení, ale i všechny ostatní konstrukce, které jím byly umístěny v souvislosti s jejich uchycením. Zároveň pokud způsobilo umístění znamení vadu na fasádě nebo jiné části nemovitosti, musí ji nájemce na svůj účet opravit.

7. Převod nájmu prostoru sloužícího podnikání

Občanský zákoník v ust. § 2307 opravňuje nájemce převést nájem prostoru sloužícího podnikání na třetí osobu. Pro převod nájmu prostoru sloužícího podnikání jsou zásadní tři podmínky, které musí být kumulativně naplněny, a to:

– převod podnikatelské činnosti z původního nájemce na nového nájemce,

– písemná smlouva o převodu nájmu mezi původním nájemcem a novým nájemcem,

– předchozí písemný souhlas pronajímatele s převodem nájmu.

Nájem lze převést v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti. Převodem podnikatelské činnosti tedy bude nutno rozumět případy, kdy chce nový nájemce na základě dohody s původním nájemcem v pronajatém prostoru pokračovat v témže předmětu podnikání. Mezi původním nájemcem a novým nájemcem musí být uzavřená písemná smlouva o převodu nájmu. Občanský zákoník vyžaduje předchozí souhlas pronajímatele s převodem nájmu, přičemž vyžaduje, aby souhlas byl dán v písemné formě.

8. Náhrada za převzetí zákaznické základny

Tato problematika je řešena v ust. § 2315 občanského zákoníku. Účelem tohoto ustanovení je ochrana nájemce, který si svou činností získal zákazníky, kteří prostory pro jím nabízené služby vyhledávají, pokud tento nájemce o právo prostory užívat přišel v důsledku výpovědi ze strany pronajímatele, a ten, nebo nový nájemce, z takového stavu mohou těžit. Může jít např. o oblíbenou restauraci, v níž bude provoz pokračovat i poté, co původní nájemce zde ukončil svou činnost. Nájemce má v takovém případě proti pronajímateli právo na náhradu za výhodu spočívající v převzetí zákaznické základny, kterou získal pronajímatel (tím, že v prostoru začne podnikat sám), nebo nový nájemce. Uvedené právo nesvědčí nájemci vůči novému nájemci, nýbrž vůči pronajímateli, neboť jde o právo vzniklé z původního nájemního vztahu a pronajímatel je tím, který nájem svým jednostranným jednáním skončil.

Předpokladů pro vznik práva na náhradu za převzetí zákaznické základny je několik. Prvním z nich je vytvoření zákaznické základny původním nájemcem, což vyžaduje provozování podnikání v pronajatém prostoru po delší dobu. Jde o proces získávání nových zákazníků svou vlastní činností s tím, že zákazníci pak opakovaně vyhledávají tuto činnost v pronajatých prostorech a mají ji s těmito prostory spojenou. Spojitost zákaznické základy musí být právě s prostorem, nikoliv s osobou, která v nich svou podnikatelskou činnost provozuje. Typickými případy spojení zákaznické základny s osobou budou advokáti a lékaři, jejichž klienti se obvykle přesouvají s nimi i do nových prostor.

Dalším předpokladem je převzetí zákaznické základny. K tomu je samozřejmě nutné, aby nový nájemce provozoval v prostorách činnost shodnou nebo aspoň obdobnou s činností původního nájemce. Další předpoklad je, že nový nájemce (nebo pronajímatel) získal převzetím výhodu. Touto výhodou je zejména to, že nový pronajímatel nevynaložil žádné úsilí ani finance, aby klientelu získal. Zda nový nájemce výhodu využije či nikoliv není určující, jelikož ji musíme posuzovat z objektivního hlediska. Posledním z předpokladů pro vznik práva na náhradu za převzetí zákaznické základny je výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele, a to z jiného důvodu, než je hrubé porušení nájemcových povinností. V případě jiného způsobu skončení nájmu (např. dohodou, uplynutím doby) právo na náhradu nájemci nesvědčí.

Náhradu smí původní nájemce požadovat jen po pronajímateli. Právo vyplývá z původní smlouvy, která zavazuje jen zúčastněné strany a není proto možné, aby vytvářela povinnost osobě třetí, zde novému nájemci. Náhrada bude vyplacena zásadně jednorázově. Pro výpočet její výše se dle důvodové zprávy k občanskému zákoníku má vycházet z obvyklé ceny zákaznické základny.

Ohledně tohoto ustanovení lze v případě pronajímatele doporučit již v rámci nájemní smlouvy výslovně vyloučit aplikaci tohoto ustanovení a vyhnout se tak do budoucna nárokům nájemce. Naopak nájemce by mohl v rámci nájemní smlouvy se snažit vyjednat rozšíření aplikace ustanovení i na případy jiného skončení nájmu (zejména pro případ výpovědi nájemce pro hrubé porušení povinností pronajímatele), a dále sjednat co nejpřesnější postup výpočtu zákaznické základny, nebo stanovit paušální částku, jež by byla vyplacena.

JUDr. Jana Drexlerová

     SMLOUVA O NÁJMU PROSTORU SLOUŽÍCÍHO K PODNIKÁNÍ

uzavřená dle ust. § 2201 a násl. a ust. § 2302 a násl. zákona č. 89/­2012 Sb., občanský zákoník v platném znění

kterou níže uvedeného dne, měsíce a roku uzavřeli

Jan Nováček

RČ: 701110/­2222

bytem: Slavkov u Brna, Nádražní 11, PSČ 684 01

dále jako „pronajímatel“ na straně jedné

a

ABC spol. s r. o.

IČ: 111111111111

sídlem: Slavkov u Brna, Bučovická 50, PSČ 684 01

zastoupena jednatelem společnosti Adamem Malým

dále jako „nájemce“ na straně druhé

Článek 1
Předmět nájmu

1.  Pronajímatel prohlašuje, že je výlučným vlastníkem nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 123 u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov pro katastrální území Slavkov u Brna, obec Slavkov u Brna, a to budovy č. p. 15, postavené na pozemku parc. č. st. 586 umístněné na adrese Slavkov u Brna, Nádražní 11.

2. Předmětem nájmu jsou prostory sloužící podnikání, které se nachází v 1. nadzemním podlaží nemovitosti uvedené v odst. 1 o celkové výměře 560 m^2., které tvoří tyto místnosti:

–   kancelář 1, o výměře 25 m^2.,

–   kancelář 2, o výměře 28 m^2.,

–   zasedací místnost, o výměře 40 m^2. (dále také jen „předmětný nebytový prostor“).

Předmět nájmu je graficky vymezen v plánku, který tvoří nedílnou součást této smlouvy jako její příloha č. 1.

3. Pronajímateli a nájemci je znám rozsah vybavení, kterým je předmětný nebytový prostor vybaven a včetně kterého je předmětný nebytový prostor pronajímán. Vybavení a zařízení předmětného nebytového prostoru bude upřesněno v rámci předávacího protokolu uzavíraného mezi smluvními stranami při předání předmětného nebytového prostoru do užívání nájemce.

Článek 2
Předmět smlouvy

Pronajímatel pronajímá v souladu s touto smlouvou a obecně závaznými právními předpisy nájemci shora specifikovaný předmět nájmu, aby jej po sjednanou dobu nájemce užíval, a nájemce si v souladu s touto smlouvou a obecně závaznými právními předpisy předmět nájmu od pronajímatele najímá a je zavázán hradit pronajímateli nájemné dle ujednání této smlouvy.

Článek 3
Účel nájmu

1.  Předmět nájmu bude nájemcem užíván pro podnikatelské účely nájemce, a to výlučně k administrativní, poradenské činnosti. K jinému než sjednanému účelu nájemce není oprávněn bez souhlasu pronajímatele předmět nájmu využít.

2.  Pronajímatel i nájemce po důkladné prohlídce předmětu nájmu prohlašují, že předmět nájmu je podle svého stavebně-technického určení vhodný pro účel nájmu podle čl. 3. odstavce 1. této smlouvy a toto užívání odpovídá charakteru předmětu nájmu v souladu s obecně závaznými právními předpisy. Nájemce prohlašuje, že předmět nájmu shledává způsobilým pro předmět svého podnikání – provozování.

Článek 4
Doba trvání nájemního vztahu a způsoby jeho ukončení

1. Smluvní strany sjednávají nájemní vztah na dobu určitou 3 (tří) let od 01. 05. 2022 do 01. 05. 2025. V případě, že nejpozději do 3 (tří) měsíců před termínem ukončení nájmu dle této smlouvy nebude doručeno druhé straně písemné oznámení, že jedna ze smluvních stran má zájem smlouvu ukončit, platnost smlouvy se automaticky prodlužuje na další období 3 (tří) let.

2.  Pronajímatel může vypovědět tuto smlouvu před uplynutím sjednané doby nájmu výlučně z důvodů uvedených v ust. § 2309 občanského zákoníku. Nájemce je oprávněn vypovědět tuto smlouvu z důvodů uvedených v ust. § 2308 občanského zákoníku a dále z důvodu podstatné změny okolností, za nichž tuto smlouvu uzavíral, které způsobí to, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby za takové situace pokračoval v podnikání v předmětu nájmu. Výpovědní lhůta činí 3 (tři) měsíce a počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po dni doručení výpovědi druhé smluvní straně.

3.  Smluvní strany dále sjednávají možnost ukončení nájemního vztahu ze strany pronajímatele bez výpovědní doby, porušuje-li nájemce své smluvní povinnosti zvlášť závažným způsobem a byl-li na takové porušování povinnosti a možnost ukončení nájemního vztahu písemně upozorněn a nesjednal v přiměřené lhůtě nápravu, a to výslovně v těchto případech:

–   více než 10-ti denní prodlení nájemce se zaplacením nájemného v termínu stanoveném touto smlouvou,

–   závažné poškození pronajatých prostor resp. domu, v němž se prostory nacházejí,

–   zaviněným jednáním nájemce,

–   užívání předmětu nájmu k jinému než sjednanému účelu,

–   zahájením insolvenčního řízení proti nájemci.

V případě takto smluveného ukončení nájemního vztahu bez výpovědní lhůty zaniká nájemní vztah dnem doručení písemné výpovědi nájemci. Nájemce je povinen předmět nájmu vyklidit ve lhůtě 15-ti dnů, běh této lhůty počíná prvním dnem následujícím po dni zániku nájemního vztahu.

Článek 5
Nájemné

1.  Smluvní strany se dohodly, že nájemné za užívání předmětu nájmu činí 20 000 Kč (slovy: dvacet tisíc korun českých) měsíčně. V nájemném není zahrnuta úhrada za služby spojené s užíváním předmětu nájmu.

2.  Veškeré služby spojené s užíváním předmětu nájmu (zejména vodné a stočné, elektrická energii, plyn) budou po předání předmětu nájmu do užívání nájemce přepsány u jednotlivých dodavatelů přímo na nájemce jako odběratele. Nájemce se zavazuje hradit jednotlivým dodavatelům zálohy na úhradu služeb spojených s užíváním předmětu nájmu a s jednotlivými dodavateli provést každoročně vyúčtování s vyrovnáním případných přeplatků či nedoplatků. Úklid předmětu nájmu si zajistí nájemce na své náklady sám.

3.  Nájemné je splatné vždy nejpozději do každého 15. dne v měsíci předem, a to převodem na účet pronajímatele číslo účtu 111111111/­2700. Povinnost zaplatit nájemné je splněna až dnem připsání uvedené částky na účet pronajímatele.

4.  Výpadky a poruchy v provozu technických zařízení, zejména změny nebo přerušení dodávek elektrické energie, poklesu tlaku vody, poškození vytápěcího systému neopravňují nájemce k uplatnění náhrady škody vůči pronajímateli či snížení nájemného po dobu takových výpadků a poruch. Pronajímatel je v takových případech zavázán uvést vše do stavu běžného před výpadkem či poruchou.

5.  Smluvní strany se dohodly, že pronajímatel je oprávněn každoročně k datu 1. ledna zvýšit nájemné podle koeficientu vyjadřujícího míru inflace stanovenou Českým statistickým úřadem. Zvýšení nájemného pronajímatel oznámí nájemci písemně. Nájemce je povinen hradit zvýšené nájemné vždy počínaje měsícem následujícím po měsíci, v kterém mu bylo pronajímatelem oznámeno zvýšení nájemného, případný dluh za období od 1. ledna daného roku do měsíce, od kterého začne nájemce hradit zvýšené nájemné, ve výši rozdílu mezi do té doby sjednaným nájemným a navýšeným nájemným je povinen nájemce uhradit pronajímateli společně s nájemným za měsíc následující po měsíci, v kterém mu bylo pronajímatelem oznámeno zvýšení nájemného.

6.  Smluvní strany se dohodly, že v případě prodlení nájemce s placením nájemného je nájemce povinen zaplatit pronajímateli smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky za každý den prodlení.

7.  V případě prodlení nájemce s úhradou nájemného ve shora uvedené výši o 10 kalendářních dnů a více, má pronajímatel právo jednostranně tuto smlouvu vypovědět bez výpovědní doby za podmínek sjednaných v čl. 4 odst. 3 této smlouvy.

Článek 6
Složení peněžních prostředků k zajištění nájemného (jistota)

1. Nájemce se zavazuje složit pronajímateli jistotu ve výši odpovídající nájemnému za 1 měsíc užívání předmětu nájmu, tj. částku ve výši 20 000 Kč, a to nejpozději do 3 dnů ode dne podpisu této smlouvy převodem na výše uvedený účet pronajímatele. Tato jistota bude sloužit pro případ, že by nájemce např. neuhradil pronajímateli v průběhu trvání nájemního vztahu nájemné nebo jeho část dle této smlouvy, anebo pokud nájemce předmět nájmu nevyklidí a nepředá pronajímateli ve stanovené lhůtě. Nájemce tímto výslovně souhlasí s tím, aby pronajímatel z této jistoty uhradil jakékoliv své pohledávky z této smlouvy vůči nájemci.

2.  V případě čerpání z jistoty je povinen nájemce doplnit jistotu do sjednané výše. Jistota bude nájemci vrácena do 1 měsíce po skončení nájmu a vyklizení předmětu nájmu nájemcem a zúčtování závazků nájemce dle této smlouvy. V případě čerpání z jistoty bude vrácená jistota snížená o částku, která byla z jistoty čerpána.

Článek 7
Předání a převzetí předmětu nájmu

1.  Smluvní strany se dohodly, že pronajímatel předá nájemci předmět nájmu po uzavření této smlouvy dne 01. 05. 2022. O předání a převzetí předmětu nájmu bude sepsán předávací protokol, který bude obsahovat zejména údaje o stavu nebytových prostor a vybavení a zařízení nebytových prostor.

2.  Po skončení nájmu je nájemce povinen předmět nájmu předat pronajímateli vyklizený, vyčištěný a ve stavu, v jakém jej převzal k užívání s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. O předání a převzetí předmět nájmu bude sepsán předávací protokol.

3. Nájemce je povinen, v případě ukončení nájmu, vrátit pronajímateli předmět nájmu a to nejpozději v den ukončení nájemního vztahu. V případě, že nájemce nevyklidí pronajaté prostory a bude-li v prodlení s vyklizením trvajícím déle jak 15 kalendářních dnů, je pronajímatel oprávněn zajistit vyklizení předmětu nájmu sám na náklady nájemce, a za tím účelem uděluje nájemce pronajímateli podpisem této smlouvy výslovný souhlas a zmocnění k tomu, aby odpovědný pracovník pronajímatele za přítomnosti dvou dalších svědků /nezúčastněných osob/:

a)  vstoupil do pronajatých prostor (po předchozím otevření vstupních dveří za použití dostupných technických prostředků a pomůcek),

b)  provedl soupis věcí nacházejících se v předmětných prostorách, a

c)  věci nacházející se v předmětných prostorách vhodným způsobem uložil na jiném místě.

Nájemce je povinen v tomto případě hradit nájemné či náhradu ušlého nájemného až do data úplného vyklizení předmětu nájmu. Pro případ, že nájemce poruší svou povinnost vyklidit pronajaté prostory ke dni skončení nájemního vztahu, si tímto smluvní strany dále sjednávají smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč denně, kterou je nájemce povinen hradit pronajímateli a to až do data úplného vyklizení předmětu nájmu.

Článek 8
Pojištění

Nájemce se zavazuje majetek ve svém vlastnictví umístěný v pronajímaných nebytových prostorách pojistit na vlastní náklady a současně se nájemce zavazuje uzavřít i pojištění odpovědnosti za škodu způsobenou svou činností na budově s tím, že osobou oprávněnou k přijetí finanční částky vyplacené pojišťovnou v případě takto vzniklé škody budou přímo pronajímatelé. Neuzavře-li takovéto pojištění odpovědnosti za škodu, mají smluvní strany za to, že veškerá škoda způsobená nájemcem na majetku pronajímatele byla způsobena provozní činností nájemce a ten za ni odpovídá dle ust. § 2924 občanského zákoníku. Nájemce se zavazuje nejpozději do 30 dnů ode dne uzavření této smlouvy uzavřít s pojišťovnou pojistnou smlouvu v rozsahu shora uvedeném a jedno vyhotovení pojistné smlouvy předat pronajímateli.

Článek 9
Práva a povinnosti smluvních stran

1. Nájemce je povinen:

-  provádět úhrady za nájem a za služby spojené s užíváním předmětu nájmu dle této smlouvy řádně a včas

-  provádět a zabezpečit na své náklady běžnou údržbu pronajatých prostor a úhradu výdajů spojených s obvyklým udržováním předmětu nájmu (drobné opravy, výměna světel, rozbitá okna, dveře, vymalování, oprava podlahy a jiné). Drobnými opravami se rozumí opravy předmětu nájmu v rozsahu nepřevyšujícím částku 10 000 Kč v jednotlivém případě, zahrnující v sobě náklady spojené s materiálem a prací (tj. veškeré účelně vynaložené náklady na opravu)

-  oznámit pronajímateli neprodleně potřebu oprav přesahujících obvyklou údržbu, umožnit vstup a provedení oprav, jinak odpovídá za vzniklou škodu

-  oznámit bez zbytečného odkladu pronajímateli veškeré změny, které nastaly na předmětu nájmu, a to jak zapříčiněním nájemce, tak i bez jeho vlivu a vůle a současně je povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu nezbytných oprav a pojistných událostí, jinak odpovídá pronajímateli za škodu, která nesplněním povinností nájemce vznikla

-  umožnit pronajímateli opravy a nezbytné úpravy v pronajatých prostorách

-  řádně pečovat o pronajaté prostory, případné závady a způsobené škody oznámit, případně zajistit jejich odstranění

-  nést odpovědnost za škody na předmětu nájmu, za zničení, odcizení a za jakékoliv znehodnocení předmětu nájmu včetně veškerého zařízení a vybavení, které patří pronajímateli

-  předcházet vzniku škody, učinit nezbytná opatření k odvrácení škody, chovat se k předmětu nájmu s péčí řádného hospodáře

-  na své náklady 1 × ročně zajistit provedení revize / kontroly plynových kotlů a doklady o jejich provedení na vyžádání předat k nahlédnutí pronajímateli

-  dodržovat zásady požární ochrany, ochrany životního prostředí a provozní podmínky dané kolaudací

-  zajistit, aby v předmětu nájmu po celou dobu trvání nájemní smlouvy probíhal provoz v souladu s právními předpisy, zejména požárními předpisy, předpisy o ochraně a bezpečnosti zdraví při práci, hygienickými a zdravotními předpisy a normami. Nájemce je povinen dodržovat protipožární, bezpečnostní a hygienické předpisy, jakož i další povinnosti vyplývající z obecně závazných právních předpisů. Je povinen v těchto oblastech zabezpečit proškolení svých zaměstnanců. Nájemce se zavazuje zaplatit všechny poplatky a sankce případně udělené pronajímateli rozhodnutím příslušných orgánů veřejné správy z důvodů porušení výše uvedených předpisů, příp. jiných obecně závazných právních předpisů a odstranit na vlastní náklady škody způsobené porušením obecně závazných právních předpisů, ke kterým dojde na předmětu nájmu během trvání smluvního vztahu založeného touto smlouvou nebo i po ukončení nájemního vztahu v důsledku předchozího jednání nájemce

-  neprovádět stavební úpravy předmětu nájmu bez písemného souhlasu pronajímatele. V případě provádění stavebních úprav předmětu nájmu nájemcem po předchozím písemném souhlasu pronajímatele hradí nájemce tyto stavební úpravy v plném rozsahu. V případě ukončení nájmu z jakéhokoliv důvodu nemá nájemce nárok na úhradu nákladů na vynaložené opravy a úpravy. Provede-li nájemce stavební či jiné úpravy bez souhlasu pronajímatele, je povinen uvést je v případě požadavku ze strany pronajímatele do původního stavu

-  v případě skončení nájmu předat pronajímateli předmět nájmu včetně zařízení a vybavení ve stavu, v jakém je převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení

-  užívat předmět nájmu jen k podnikatelským účelům v souladu s jejich stavebním určením v rozsahu a způsobem dohodnutým v této smlouvě v souladu s živnostenským oprávněním nájemce

-  umožnit pronajímateli nebo jimi pověřené osobě vstup do předmětu nájmu za účelem kontroly dodržování podmínek této smlouvy

-  nájemce není oprávněn bez písemného souhlasu pronajímatele umožnit užívání pronajatých prostor třetím osobám. Nájemce není oprávněn pronajaté nebytové prostory a práva k nim vkládat ani do sdružení vytvořených podle občanského zákoníku ani do jiných obchodních společností, umožnit k nim vznik práva spoluužívání a jakýchkoliv práv užívacích, spoluužívacích a jiných práv třetích osob

-  zabezpečit vhodným způsobem na své náklady pronajaté místnosti s tím, že jeden klíč od dveří bude uložen u pronajímatele, a to z důvodu bezpečnostních, pro případ havárie, požáru apod.

-  zajistit zpřístupnění k hlavnímu centrálnímu uzávěru plynu a vody

-  nést odpovědnost na závazky vyplývající se smluv uzavřených nájemcem s třetími osobami v souvislosti s nájmem nebytových prostor

-  dodržovat pořádek ve společných prostorech domu, v němž se nachází předmět nájmu, a svou činností nezasahovat do práv ostatních uživatelů domu

2. Pronajímatel je povinen:

-  předat řádně a včas nájemci předmět nájmu na základě předávacího protokolu

-  udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání

-  na své náklady zajistit opravu předmětu nájmu a opravu / náhradu nájemci svěřeného vybavení předmětu nájmu, pokud tyto znemožňují řádné užívání předmětu nájmu nájemcem.

3. Pronajímatel neodpovídá za škody způsobené na majetku nájemce, ani za škody vzniklé třetím osobám na jimi vnesených věcech a za újmu na zdraví v souvislosti se vstupem těchto osob do předmětu nájmu, příp. při poskytování jimi objednaných služeb.

4. Pronajímatel je oprávněn do pronajatých nebytových prostor kdykoli vstupovat za účelem kontroly, zda jsou tyto prostory nájemcem užívány řádně a v souladu s touto smlouvou a to za přítomnosti nájemce nebo odpovědného zástupce

5.  Smluvní strany se dohodly, že reklamní nápisy je nájemce oprávněn umísťovat na provozovnu pouze po předchozím schválení pronajímatele. Do doby uskutečnění dohody o podobě reklamních označení není nájemce oprávněn instalovat v předmětu nájmu jakékoli označení. Zákonná fikce souhlasu (ust. § 2305 občanského zákoníku) se nepoužije.

6. Smluvní strany se dohodly, že ust. § 2315 zák. č. 89/­2012 Sb., občanský zákoník se nepoužije. Nájemce nemá právo na náhradu za ztrátu zákaznické základny. Ust. § 2304 odst. 2 zák. č. 89/­2012 Sb., občanský zákoník se rovněž nepoužije. Nájemce je povinen veškeré změny hlásit.

Článek 10
Závěrečná ustanovení

1.  Otázky touto smlouvou neupravené se řídí platnými právními předpisy České republiky, zejména zákonem č. 89/­2012 Sb., občanský zákoník v platném znění.

2.  Tato smlouva může být měněna či doplňována pouze písemnou formou dodatky k této smlouvě uzavřenými mezi pronajímatelem a nájemcem.

3.  V případě, že některé ujednání této smlouvy se stane neplatným, neúčinným či nevynutitelným, zůstávají ostatní ujednání této smlouvy v platnosti, pokud by to nemělo za následek ve vazbě na zbylá ustanovení zákona neplatnost smlouvy jako celku. V tomto případě se účastníci smlouvy zavazují nahradit neúčinné ujednání ujednáním jiným, které svým obsahem a smyslem odpovídá nejlépe obsahu a smyslu ujednání původního, již neplatného.

4. Tato smlouva je sepsána ve 2 (dvou) vyhotoveních, z nichž po jednom obdrží každý z účastníků této smlouvy. Nedílnou součást této smlouvy tvoří plán umístění předmětu nájmu.

5.  Smluvní strany prohlašují, že se podrobně seznámily s obsahem této smlouvy, že smlouva byla uzavřena po vzájemném odsouhlasení podle jejich pravé, svobodné a vážné vůle, nikoliv v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek a že jim nejsou známy žádné okolnosti, které by vylučovaly jejich oprávnění tu smlouvu uzavřít. Na důkaz toho připojují svoje podpisy.

V …………….. dne ………………