Právo stavby
v majetku příspěvkových organizací

Právo stavby upravuje § 1240 až 1256 zákona č. 89/­2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. Právo stavby je tedy pojato jako speciální věcné právo stavebníka mít stavbu na pozemku jiného vlastníka. Osoba, jíž toto právo svědčí, se ve shodě s klasickou terminologií označuje jako stavebník.

Podstata práva stavby je v tom, že jako věcné právo s povahou nemovité věci zatěžuje cizí pozemek tak, že osoba, jíž toto právo patří, je oprávněna mít na tomto pozemku stavbu. V § 1240 se záměrně mluví o celé stavbě, aby bylo zřejmé, že právo stavby nelze zřídit jen k části stavby nebo snad k jednotlivým podlažím budovy apod. Právo „mít stavbu“ zahrnuje buď právo stavbu na pozemku ještě nezastavěném nově vybudovat, anebo již zřízenou stavbu převzít a „mít“ (zejména za účelem rekonstrukce, modernizace a dalšího využití).

Právo stavby je tedy věcným právem k věcem cizím

a umožňuje stavebníkovi na cizím pozemku nebo pod povrchem pozemku postavit stavbu (např. bytový prostor, nebytový prostor, studnu, kolektor pro vedení inženýrských sítí apod.), které je vlastníkem. Stavebník může převzít již stávající stavbu a modernizovat ji. Samotné právo stavby je nemovitou nehmotnou věcí a je předmětem vlastnického práva. Právo stavby lze převádět (ale nejde převádět samotnou stavbu, neboť je součástí práva stavby), zatížit jej, použít jako zástavu a může být součástí pozůstalosti. Právo stavby je vázáno na určitý pozemek, na němž stavebník chce zřídit stavbu, a pozemek, který stavebníkovi slouží k lepšímu užívání pozemku, kde bude stavba (plot, příjezdový prostor, drobné stavby). Vzniklá stavba se pak stává součástí práva stavby a vztahuje se na celou stavbu, nikoliv na její jednotlivé části.

Právo stavby občanský zákoník definuje jako věc nemovitou, a to i přesto, že se jedná o „právo“, které z pohledu účetního příslušné právní předpisy řadí mezi nehmotný majetek. Stavba vyhovující právu stavby je součástí pozemku, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.

Občanský zákoník řadí právo stavby mezi věcná práva k cizím věcem. Pozemek jednoho vlastníka může za zákonem stanovených podmínek být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka). Stavebník může mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku jiného vlastníka stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou (vystavěnou nebo nevystavěnou).

Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání. Může se jednat např. o příjezdovou cestu ke stavbě, pozemek, na němž jsou zřízena technická zařízení ke stavbě, např. zemní čerpadlo, odpadní jímka, přívod vody a odvod odpadních vod, nádrže na topná média apod.

Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Právo stavby pro obytný dům nelze zřídit např. k pozemku, který náleží k zemědělskému půdnímu fondu bez toho, že by vlastník pozemku obdržel od příslušných úřadů povolení k vynětí z tohoto fondu.

Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele. Připomínáme, že zatížení pozemku zástavním právem se zapisuje na příslušný list vlastnický v katastru nemovitostí.

Právo stavby může vzniknout:

•    na základě uzavření smlouvy mezi vlastníkem pozemku, k němuž má být právo stavby zřízeno, a nabyvatelem práva stavby (zřízení práva stavby smlouvou se zapisuje do katastru nemovitostí),

•    vydržením (viz zejména § 987 OZ),

•    ze zákona,

•    rozhodnutím orgánu veřejné moci (zřízení práva stavby rozhodnutím orgánu veřejné moci se zapisuje do katastru nemovitostí).

Právo stavby může vlastník pozemku zřídit pouze dočasně (na dobu určitou), a to nejdéle na 99 let. Poslední den trvání práv stavby musí být vyznačen u zápisu do katastru nemovitostí. Právo stavby lze prodloužit za podmínek stanovených v § 1245 OZ.

Pokud nabyl stavebník právo stavby vydržením, nabývá je na dobu 40 let. Jsou-li pro to spravedlivé důvody, může soud dobu, na kterou je právo stavby zřízeno, na návrh dotčené strany zkrátit nebo prodloužit.

Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou; byla-li rozvazovací podmínka ujednána, nepřihlíží se k ní. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou. Z uvedeného lze dovodit, že pokud vlastník pozemku zřídístavebníkovi právo stavby např. na padesát let, neměl by ve smlouvě sjednávat podmínky předčasné výpovědi z držby práva stavby.

Právo stavby zaniká výmazem z veřejného rejstříku, a to z důvodu:

•    uplynutí doby, na kterou bylo zřízeno,

•    udělení souhlasu osobou, pro kterou bylo věcné právo stavby zřízeno.

Zřekne-li se stavebník práva stavby, může vlastník zatíženého pozemku převést na základě listin prokazujících tuto skutečnost právo stavby na dobu, která ještě neuplynula, na sebe nebo na jinou osobu.

OCENĚNÍ PRÁVA STAVBY - Právo stavby lze zřídit za úplatu. Za zřízení stavby může stavebník zřizovateli práva poskytnout úplatu jednorázovou nebo v postupných dávkách (splátkách). Ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Pokud by chtěl stavebník právo stavby převést na jiného vlastníka, převádí současně s právem stavby též reálné břemeno sjednané postupné dávky. Při sjednávání úplaty lze ve smlouvě sjednat též závislost výše této úplaty formou postupných dávek v závislosti na míře zhodnocování či znehodnocování peněz (míře inflace). Pak se právo stavby oceňuje právě ve výši sjednané úplaty.

Závazky plynoucí z práva stavby

Mimo povinnosti plnit věřiteli (vlastníkovi pozemku) dluhy ze strany toho, kdo právo stavby nabyl, může smlouva uložit stavebníkovi provést stavbu do určité doby. Stavebník má ze zákona povinnost udržovat stavbu v dobrém stavu. Smlouva může stavebníkovi uložit povinnost stavbu pojistit. Stavebník má stejná vlastnická práva ke stavbě jako vlastník pozemku k pozemku. Vlastníkovi pozemku může smlouva umožňovat právo ke schválení určitého faktického nebo právního jednání stavebníka, avšak ani je-li to vlastníkovi pozemku vyhrazeno, nemůže odepřít souhlas k právnímu jednání stavebníka, které nezpůsobí újmu vlastníkovi pozemku.

Právo stavby v účetnictví

Vyhláška č. 410/­2009 Sb. řadí právo stavby do položky aktiv „A.II.3. Stavby“, která obsahuje práva stavby bez ohledu na výši ocenění a dobu použitelnosti, ovšem pouze tehdy, pokud právo stavby není zásobou.

Příklad

Příspěvková organizace eviduje ve svém majetku právo stavby, které bylo pořízeno za částku 28 000 Kč.

Bez ohledu na další okolnosti se jedná o majetek, který bude součástí položky stavby a bude tedy zaúčtován na účet 021.

Zásobou by právo stavby bylo pouze tehdy, pokud by se jednalo o nemovitou věc pořízenou za účelem prodeje.

Pokud bude příspěvková organizace v pozici vlastníka pozemku, tak by měla v důsledku poskytnutí práva stavby přeúčtovat předmětný pozemek na speciální analytický účet, aby byly jednoznačně odděleny pozemky s omezeným užíváním. Odměna za poskytnutí práva stavby bude pro vlastníka pozemku představovat výnos. Bez ohledu na to, jakým způsobem bude sjednána odměna za právo stavby (jednorázová odměna, v několika částkách či jako stavební plat), bude odměna do výnosů účtována v časovém rozlišení po dobu trvání práva stavby.

Pokud bude příspěvková organizace v pozici stavebníka, jak je uvedeno výše, účetní předpisy stanoví, že právo stavby je samostatným hmotným majetkem, není tedy součástí ocenění samotné stavby. Pouze v případě, že stavebník uzavřel právo stavby za účelem jeho dalšího prodeje, je právo stavby vykazováno v položce zboží. Stavebník zařadí právo stavby do svého majetku, pořizovací cenou bude buď jednorázová úplata sjednaná za právo stavby, nebo součet odměn za sjednané právo. Vzhledem k tomu, že právo stavby je uzavíráno vždy na dobu určitou, bude jeho odpis prováděn z pořizovací ceny rovnoměrně po dobu trvání práva stavby. Právo stavby i stavba jsou odpisovány samostatně.

Ocenění práva stavby tedy nevstupuje do pořizovací ceny stavby postavené na příslušném pozemku, pokud stavba vyhovuje právu stavby.

UKONČENÍ PRÁVA STAVBY - Ukončení právního vztahu by mělo být obsaženo ve smlouvě, a to jak jeho přesný termín, tak i způsob majetkového vyrovnání smluvních stran. Stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby. Ujednají-li si strany něco jiného, zapíše se to do veřejného seznamu. Není-li smluvními stranami ujednáno nic jiného, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak. Pokud byla stavebníkem na stavbě zřízena zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby, pak postihují náhradu.

Že se jedná o složitou problematiku i z pohledu DPHsvědčí např. jednání Koordinačního výboru KDP ČR a GFŘ, konkrétně příspěvek „Uplatnění DPH při zřízení práva stavby“, kdy cílem tohoto příspěvku je vyjasnění způsobu uplatnění DPH u stavebních platů, které jsou placeny stavebníkem vlastníkovi nemovitosti jako úplata za zřízení práva stavby. Předkladatelé i GFŘ se shodly na závěrech ohledně možnosti postupného zdaňování stavebních platů, takže je určitě vhodné se s tímto příspěvkem seznámit.

Ing. Zdeněk Morávek

§ 1245 zákona č. 89/2012 Sb.
citace na straně 102

Trvání práva stavby lze prodloužit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby.

§ 1240 zákona č. 89/2012 Sb.
citace na straně 102

(1) Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou. (2) Právo stavby může být zřízeno tak, že se vztahuje i na pozemek, kterého sice není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k jejímu lepšímu užívání.

§ 1241 zákona č. 89/2012 Sb.
citace na straně 102

Právo stavby nelze zřídit k pozemku, na kterém vázne právo příčící se účelu stavby. Je-li pozemek zatížen zástavním právem, lze jej zatížit právem stavby jen se souhlasem zástavního věřitele.

§ 1242 zákona č. 89/2012 Sb.
citace na straně 102

Právo stavby je věc nemovitá. Stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí, ale také podléhá ustanovením o nemovitých věcech.

§ 1243 zákona č. 89/2012 Sb.
citace na straně 102

(1) Právo stavby se nabývá smlouvou, vydržením, anebo, stanoví-li tak zákon, rozhodnutím orgánu veřejné moci.

(2) Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu. Zápisu do veřejného seznamu podléhá i právo stavby vzniklé rozhodnutím orgánu veřejné moci.

§ 1244 zákona č. 89/2012 Sb.
citace na straně 102

(1) Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu.

(2) Nabyl-li stavebník právo stavby vydržením, nabývá je na dobu 40 let. Jsou-li pro to spravedlivé důvody, může soud dobu, na kterou je právo stavby zřízeno, k návrhu dotčené strany zkrátit nebo prodloužit.

§ 1245 zákona č. 89/2012 Sb.
citace na straně 102

Trvání práva stavby lze prodloužit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby.

§ 1246 zákona č. 89/2012 Sb.
citace na straně 102

Právo stavby nelze omezit rozvazovací podmínkou; byla-li rozvazovací podmínka ujednána, nepřihlíží se k ní.

§ 1247 zákona č. 89/2012 Sb.
citace na straně 102

Bylo-li právo stavby zřízeno za úplatu a ujednala-li se úplata v opětujících se dávkách jako stavební plat, zatěžuje právo stavby jako reálné břemeno. Nepřihlíží se k ujednání, podle kterého změny výše stavebního platu závisí na nejisté budoucí události; to neplatí, ujedná-li se závislost výše stavebního platu na míře zhodnocování a znehodnocování peněz.

§ 1248 zákona č. 89/2012 Sb.
citace na straně 102

Zřekne-li se stavebník práva stavby, může vlastník zatíženého pozemku převést na základě listin prokazujících tuto skutečnost právo stavby na dobu, která ještě neuplynula, na sebe nebo na jinou osobu.