Převod nemovitostí
podle zákona o DPH
podle zákona o DPH
U převodu nemovitosti se vždy vlastnické právo nabyvatele odvíjí od vlastnického práva předchozího vlastníka. Při převodu nemovitosti je místem plnění místo, kde se nemovitost nachází. Podle čeho se posuzuje příslušenství stavby? Jak se správně vypočítá částka úpravy odpočtu daně?
Převod staveb, bytů a nebytových prostor
Podle § 2 odst. zákona o DPH je předmětem daně převod nemovitosti nebo přechod nemovitosti, který je uskutečněný osobou povinnou k dani v rámci ekonomické činnosti za úplatu s místem plnění v tuzemsku.
Příklad
Plátce prodává nemovitost, která se nachází v Praze. Místem plnění je tuzemsko, převod je předmětem daně.
Příklad
Plátce prodává nemovitost, která se nachází v Drážďanech. Místem plnění je Německo, převod není předmětem daně.
V případě, že je spolu se stavbou převáděno také příslušenství stavby, sleduje toto příslušenství stavby při převodu stavby právní režim věci hlavní, a to jak v případě sazby daně, tak i v případě, kdy se jedná o plnění osvobozené od daně.
Příslušenství
se posuzuje podle § 121 občanského zákoníku. V odstavci 1 je řešeno příslušenství věci. Příslušenstvím věci se rozumí věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství věci má ve vztahu k věci hlavní povahu věci vedlejší. Z uvedeného vyplývá, že příslušenstvím rodinného domu a bytového domu mohou být například stavby plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní a ostatní stavby. Jedná se například o garáže, zahradní altány, kůlny, skladové prostory pro dům, podzemní stavby, například jímky, jámy pro měřící zařízení, čističky odpadních vod sloužící domu, vinné sklepy, stavby pro tepelná čerpadla, oplocení, přípojky na veřejné rozvodné sítě a kanalizace, které jsou ve vlastnictví majitele rodinného domu nebo bytového domu, připojení drobných staveb na rozvodné sítě a kanalizaci stavby hlavní (liniové stavby sloužící domu), studny, bazény. Příslušenstvím rodinného domu a bytového domu nejsou plošné stavby, protože nejsou samostatnou věcí.
Plošnými stavbami
jsou stavby, u kterých se jedná se o zpevnění povrchu pozemku a které jsou součástí pozemku a tvoří jednu věc s pozemkem a nelze je fakticky ani hospodářsky od pozemku oddělit. Jedná se například o zámkovou dlažbu, která je rozebíratelná, chodníky, odstavné plochy pro vozidla, dlažby a obruby, opěrné zdi a zahradní jezírka. Z tohoto důvodu se u oprav, rekonstrukcí, modernizací a nové výstavby plošných staveb uplatní vždy základní sazba daně. Samostatně je v § 121 odst. 2 občanského zákoníku řešeno příslušenství bytu. Jsou to takové vedlejší místnosti a prostory, které jsou určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Příslušenství bytu tak není samostatným předmětem občanskoprávních vztahů. Jedná se jen o takové místnosti a prostory, bez nichž nelze byt užívat, jako je například komora, sklep, dřevník, kolna. Z uvedeného vyplývá, že příslušenstvím bytu proto nemůže být garáž, protože bez garáže byt užívat lze.
Pro uplatnění daně z přidané hodnoty po 1. lednu 2013 je důležité, zda byly stavby, byty nebo nebytové prostory pořízené do konce roku 2012 nebo po 1. lednu 2013.
Převod staveb, bytů a nebytových prostor, které byly plátcem pořízeny do konce roku 2012
V případě, že byly stavby, byty a nebytové prostory pořízeny plátcem do konce roku 2012, je podle přechodných ustanovení k novele zákona o DPH jejich převod osvobozen od daně bez nároku na odpočet daně, pokud k němu došlo po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby.
Kolaudační souhlas
a souhlas s užíváním stavby je dán zákonem č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů. Prvním kolaudačním souhlasem se rozumí vydání prvního kolaudačního souhlasu, který umožňuje současný daný způsob využití převáděné stavby. Prvním užíváním stavby se rozumí první užívání stavby pro účely, pro které může být daná stavba v souladu s oznámením užívána.
Příklad
Plátce koupil v r. 2011 byt. Jeho kolaudace proběhla v roce 1980. Plátce provedl jeho opravu a v roce 2013 byt prodal.
K převodu došlo po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu, na jehož základě bylo umožněno užívání tohoto bytu, plnění je tak osvobozeno od daně.
K převodu došlo po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu, na jehož základě bylo umožněno užívání tohoto bytu, plnění je tak osvobozeno od daně.
Příklad
Plátce koupil v r. 2011 stavbu, která byla zkolaudována u předchozího vlastníka v r. 1970 jako ubytovací zařízení pro žáky střední školy. V roce 2011provedl plátce změnu stavby na bytový dům, v roce 2012 byl také vydán kolaudační souhlas na užívání bytů. V roce 2013 plátce byty prodal.
Prvním kolaudačním souhlasem je v tomto případě kolaudační souhlas vydaný v roce 2012 na byty. Převod bytů je zdanitelné plnění.
Prvním kolaudačním souhlasem je v tomto případě kolaudační souhlas vydaný v roce 2012 na byty. Převod bytů je zdanitelné plnění.
Pokud jsou převáděny stavby, které nevyžadují kolaudační souhlas, stanoví se lhůta ode dne, ke kterému bylo započato užívání stavby.
Příklad
Plátce vybudoval v roce 2011 zemědělskou stavbu, jejíž vybudování nevyžadovalo kolaudační souhlas. V roce 2011 ji začal užívat. Tuto stavbu v roce 2013 prodal.
Převod je zdanitelným plněním, protože k němu došlo ve tříleté lhůtě od započetí užívání.
Převod je zdanitelným plněním, protože k němu došlo ve tříleté lhůtě od započetí užívání.
Příklad
Plátce vybudoval a začal využívat v roce 2008 zemědělskou stavbu, jejíž vybudování nevyžadovalo kolaudační souhlas. V roce ji 2013 prodal. Převod je osvobozeným plněním, protože k němu dochází po třech letech od započetí užívání.
Převod staveb, bytů a nebytových prostor pořízených po 1. lednu 2013. U převodu staveb, bytů a nebytových prostor, které plátce pořídil po 1. lednu 2013 došlo k prodloužení lhůty, po kterou se jedná o zdanitelné plnění, ze tří na pět let. Převod je osvobozen od daně, pokud uplynula lhůta pěti let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby. Ostatní principy uplatnění daně jsou shodné s uplatněním daně u staveb, bytů a nebytových prostor pořízených do konce roku 2012.
Převod staveb, bytů a nebytových prostor pořízených po 1. lednu 2013. U převodu staveb, bytů a nebytových prostor, které plátce pořídil po 1. lednu 2013 došlo k prodloužení lhůty, po kterou se jedná o zdanitelné plnění, ze tří na pět let. Převod je osvobozen od daně, pokud uplynula lhůta pěti let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby. Ostatní principy uplatnění daně jsou shodné s uplatněním daně u staveb, bytů a nebytových prostor pořízených do konce roku 2012.
Možnost volby uskutečnit převod staveb, bytů a nebytových prostor jako zdanitelné plnění
Spolu s prodloužením lhůty, po kterou je převod staveb, bytů a nebytových prostor zdanitelným plněním, je plátci umožněno, že se může rozhodnout, že po uplynutí této lhůty uplatní daň.
Možnost uplatnění daně u převodu staveb, bytů a nebytových prostor se vztahuje jak na převody staveb, bytů a nebytových prostor pořízených do konce roku 2012, u kterých platí tříletá lhůta pro uplatnění daně, tak na převod staveb, bytů a nebytových prostor pořízených po 1. lednu 2013, u kterých platí pětiletá lhůta pro uplatnění daně. V případě, že se plátce rozhodne, že po uplynutí zákonné lhůty uplatní při převodu staveb, bytů a nebytových prostor daň, nemusí toto rozhodnutí nijak správci daně oznamovat. Jedním z důvodů, proč bylo toto opatření zavedeno je, umožnění plátci uplatnit nárok na odpočet daně na vstupu při rekonstrukci starších staveb nebo bytů, které jsou určeny pro prodej. Pokud se například jedná o rekonstrukci bytu pro sociální bydlení, tak plátce při jeho prodeji uplatní sníženou sazbu daně a přitom má nárok na odpočet daně v základní sazbě daně při nákupu stavebního materiálu použitého pro opravu bytu.
Příklad
Plátce koupil byt s celkovou podlahovou plochou 115 m˛, který byl zkolaudován před třiceti lety. Plátce byt opravil, uplatnil nárok na odpočet daně v základní sazbě daně ze stavebního materiálu použitého pro opravu bytu a po provedené opravě byt prodal.
Vzhledem k tomu, že se jednalo o byt pro sociální bydlení, uplatnil při jeho prodeji sníženou sazbu daně.
Vzhledem k tomu, že se jednalo o byt pro sociální bydlení, uplatnil při jeho prodeji sníženou sazbu daně.
Dalším z důvodů zavedení možnosti uplatnit daň
při převodu staveb, bytů a nebytových prostor bylo zjednodušení uplatnění daně při jejich prodeji, kdy by byl plátce v případě převodu staveb, bytů a nebytových prostor osvobozeného od daně povinen provést úpravu odpočtu daně podle § 78 zákona o DPH. Jedná se o případy, kdy plátce pořídil dlouhodobý majetek a při jeho pořízení uplatnil nárok na odpočet daně, protože tento majetek používal pro zdanitelná plnění s nárokem na odpočet daně a ve lhůtě pro úpravu odpočtu daně tento majetek použije pro plnění osvobozené od daně, nebo pro plnění, které není předmětem daně.
Z § 78 zákona o DPH vyplývá, že původní odpočet daně podléhá úpravě odpočtu daně, pokud plátce uplatnil nárok na odpočet daně při pořízení dlouhodobého majetku a v některém z kalendářních roků následujících po roce, ve kterém byl původní odpočet daně uplatněn dojde ke změně rozsahu použití tohoto majetku pro účely, které zakládají nárok na odpočet daně.
U staveb, bytů, nebytových prostor a pozemků, které jsou dlouhodobým majetkem pořízeným do konce března 2011 je zákonem o DPH stanovena lhůta pro úpravu odpočtu daně po dobu pěti let od roku, v němž byl tento dlouhodobý majetek pořízen. U staveb, bytů, nebytových prostor a pozemků pořízených po 1. dubnu 2011 je stanovena lhůta pro úpravu odpočtu daně po dobu deseti let od roku, ve kterém byly pořízeny. Pětiletá, nebo desetiletá lhůta se počítá od roku, ve kterém byl majetek pořízen, včetně toho roku, ve kterém byl pořízen.
Plátce provede úpravu odpočtu daně v daňovém přiznání
za poslední zdaňovací období roku, ve kterém ke změně účelu použití došlo. V daňovém přiznání za toto zdaňovací období vznikne plátci povinnost snížit odpočet daně, popřípadě mu vznikne nárok na zvýšení odpočtu daně.
Částka úpravy odpočtu daně
se vypočítá ve výši jedné pětiny nebo jedné desetiny ze součinu částky daně na vstupu u příslušného majetku, rozdílu mezi ukazatelem nároku na odpočet daně ke kalendářnímu roku, v němž se provádí úprava odpočtu daně a ukazatelem nároku na odpočet daně ke kalendářnímu roku, v němž byl původní odpočet daně uplatněn, nebo ke kalendářnímu roku, v němž byl majetek pořízen, pokud plátce nárok na odpočet daně neměl. Do počtu roků se započítává i rok, ve kterém je úprava odpočtu daně prováděna. Termín ukazatel nároku na odpočet daně převádí slovně vyjádřenou výši nároku na odpočet daně na číselně vyjádřený procentní podíl, který lze použít v matematickém vzorci.
Případ, kdy plátce nemá nárok na odpočet daně, je matematicky vyjádřen tak, že má nárok na odpočet daně ve výši 0 %, tedy ve výši nula. V případě, že má plátce nárok na odpočet daně v plné výši, stanoví se, že má nárok na odpočet ve výši 100 %, tedy ve výši jedna. Pokud je plátce povinen krátit odpočet daně koeficientem, odpovídá nárok na odpočet daně výši poměrnému nebo vypořádacímu koeficientu.
Případ, kdy plátce nemá nárok na odpočet daně, je matematicky vyjádřen tak, že má nárok na odpočet daně ve výši 0 %, tedy ve výši nula. V případě, že má plátce nárok na odpočet daně v plné výši, stanoví se, že má nárok na odpočet ve výši 100 %, tedy ve výši jedna. Pokud je plátce povinen krátit odpočet daně koeficientem, odpovídá nárok na odpočet daně výši poměrnému nebo vypořádacímu koeficientu.
Pětiletá, nebo desetiletá lhůta se počítá od
roku, ve kterém byl majetek pořízen, včetně
toho roku, ve kterém byl pořízen.
roku, ve kterém byl majetek pořízen, včetně
toho roku, ve kterém byl pořízen.
Plátce provede úpravu odpočtu daně pouze v případě, že rozdíl mezi ukazateli nároku na odpočet daně je větší než 10 procentních bodů. Pokud je vypočtená částka úpravy odpočtu daně kladná, má plátce možnost úpravu odpočtu daně provést. Pokud je tato částka záporná, je plátce povinen provést úpravu odpočtu daně.
Příklad
Plátce pořídil v roce 2010 od jiného plátce dům, na který byl prvně vydán kolaudační souhlas v roce 2009. Jednalo se o převod nemovitosti jako zdanitelné plnění. Plátce nemovitost používal pro uskutečnění zdanitelných plnění, při pořízení uplatnil nárok na odpočet daně ve výši 80 000 Kč. V roce 2013 nemovitost prodal. Převod nemovitosti byl uskutečněn po uplynutí tří let od vydání prvního kolaudačního souhlasu.
Jednalo se tedy o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně. Pro úpravu odpočtu daně platí pětiletá lhůta. Tato lhůta se počítá od roku 2010 do konce roku 2015. Změna účelu použití nastala ve čtvrtém roce od pořízení. Tento čtvrtý rok se počítává do konce pětileté lhůty. Plátce je povinen provést úpravu odpočtu daně za čtvrtý a pátý rok.
Jednalo se tedy o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně. Pro úpravu odpočtu daně platí pětiletá lhůta. Tato lhůta se počítá od roku 2010 do konce roku 2015. Změna účelu použití nastala ve čtvrtém roce od pořízení. Tento čtvrtý rok se počítává do konce pětileté lhůty. Plátce je povinen provést úpravu odpočtu daně za čtvrtý a pátý rok.
Pětiletám nebo desetiletá lhůta se počítá od roku, ve kterém byl majetek pořízen, včetně roho roku, ve kterém byl pořízen.
Převod staveb, které se nezapisují do katastru nemovitostí
Výpočet:
80 000 × 1/5 (0 – 1) × 2 = – 32 000 Kč. Plátce vrátí 32 000 Kč.
Pokud si plátce zvolí možnost uplatnit daň při převodu stavby, bytu nebo nebytového prostoru, úpravu odpočtu daně neprovede.
Příklad
Plátce pořídil v lednu 2010 dům, který byl v roce 2010 zkolaudován, při pořízení uplatnil nárok na odpočet daně. V červnu 2013 dům prodal.
Vzhledem k tomu, že byl prodej uskutečněn po tříleté lhůtě od kolaudace, jednalo se o osvobozené plnění. K prodeji došlo ve čtvrtém roce od pořízení, plátce by byl povinen provést úpravu odpočtu daně podle § 78 zákona o DPH. Plátce si však zvolil, že uskuteční převod jako zdanitelné plnění. Úpravu odpočtu daně neprovede a uplatní daň z uskutečněného převodu.
Vzhledem k tomu, že byl prodej uskutečněn po tříleté lhůtě od kolaudace, jednalo se o osvobozené plnění. K prodeji došlo ve čtvrtém roce od pořízení, plátce by byl povinen provést úpravu odpočtu daně podle § 78 zákona o DPH. Plátce si však zvolil, že uskuteční převod jako zdanitelné plnění. Úpravu odpočtu daně neprovede a uplatní daň z uskutečněného převodu.
Úplaty přijaté před uskutečněním zdanitelného plnění
Pro případy možnosti uplatnění daně u převodu nemovitosti je v zákonu o DPH zavedena určitá pojistka. Jedná se o to, že pokud plátce přijal před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které mu nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36 zákona o DPH.
Toto opatření je pro případy, kdy plátce přijme zálohu na prodej stavby, bytu a nebytového prostoru v okamžiku, kdy předpokládá, že tento prodej bude uskutečněn po zákonem stanovené lhůtě jako osvobozený od daně. V takovém případě mu nevznikla z přijaté úplaty povinnost přiznat daň. Pokud se však později rozhodne, že u tohoto prodeje uplatní daň, je povinen uplatnit daň z hodnoty celého plnění.
Příklad
Plátce přijal v březnu 2013 zálohu na prodej bytu pro sociální bydlení výši 1 000 000 Kč. Byt byl zkolaudován v roce 1998.
Plátce předpokládal, že se bude jednat o prodej osvobozený od daně, daň z přijaté úplaty neuplatnil. V červenci 2013 plátce prodal byt jako zdanitelné plnění za celkovou cenu 2 000 000 Kč. Kupující doplatil plátci 1 000 000 Kč. Plátce uplatní daň z celkové částky ve výši 260 800 Kč (2 mil. × 0,1304).
Plátce předpokládal, že se bude jednat o prodej osvobozený od daně, daň z přijaté úplaty neuplatnil. V červenci 2013 plátce prodal byt jako zdanitelné plnění za celkovou cenu 2 000 000 Kč. Kupující doplatil plátci 1 000 000 Kč. Plátce uplatní daň z celkové částky ve výši 260 800 Kč (2 mil. × 0,1304).
Převod stavby, bytu nebo nebytového prostoru, které nejsou dlouhodobým majetkem>
Další úprava se týká prodeje staveb, bytů a nebytových prostor, které nejsou pro plátce dlouhodobým majetkem. Jedná se o úpravu provedenou v § 77 odst. 3 zákona o DPH. Z této úpravy vyplývá, že pokud plátce prodává stavbu, byt nebo nebytový prostor, které nejsou jeho dlouhodobým majetkem a u kterých při pořízení uplatnil odpočet daně, je tento plátce povinen provést vyrovnání odpočtu daně.
Původní odpočet daně podléhá vyrovnání odpočtu daně, pokud plátce ve tříleté lhůtě pro uplatnění nároku na odpočet daně použije majetek v rámci svých ekonomických činností pro jiné účely, než které zohlednil při uplatnění původního odpočtu daně. Vyrovnání odpočtu daně se provádí pouze u majetku, který není dlouhodobým majetkem. V případě staveb, bytů a nebytových prostor, které nejsou dlouhodobým majetkem, podléhá uplatněný původní odpočet daně vyrovnání i tehdy, kdy uplynula tříletá lhůta pro provedení vyrovnání odpočtu daně.
Původní odpočet daně podléhá vyrovnání odpočtu daně, pokud plátce ve tříleté lhůtě pro uplatnění nároku na odpočet daně použije majetek v rámci svých ekonomických činností pro jiné účely, než které zohlednil při uplatnění původního odpočtu daně. Vyrovnání odpočtu daně se provádí pouze u majetku, který není dlouhodobým majetkem. V případě staveb, bytů a nebytových prostor, které nejsou dlouhodobým majetkem, podléhá uplatněný původní odpočet daně vyrovnání i tehdy, kdy uplynula tříletá lhůta pro provedení vyrovnání odpočtu daně.
Touto úpravou jsou řešeny prodeje staveb, bytů a nebytových prostor, které nejsou pro plátce dlouhodobým majetkem, ale zbožím. Zbožím jsou stavby, byty nebo nebytové prostory především u developerů.
Příklad
Developer plátce, koupil v lednu 2010 nově postavený byt za účelem dalšího prodeje. Byt byl také v lednu 2010 zkolaudován.
Při pořízení uplatnil nárok na odpočet daně, s tím, že byt nejpozději do tří let prodá. Byt však prodal v červenci 2013. Prodej bytu byl uskutečněn po třech letech od vydání prvního kolaudačního souhlasu, plnění by tedy bylo osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně. Plátce by byl povinen provést vyrovnání odpočtu daně. Vzhledem k tomu, že byt prodává v roce 2013, může si zvolit, že tento byt prodá jako zdanitelné plnění. Pokud zvolí uplatnění daně, vyrovnání odpočtu daně neprovede.
Při pořízení uplatnil nárok na odpočet daně, s tím, že byt nejpozději do tří let prodá. Byt však prodal v červenci 2013. Prodej bytu byl uskutečněn po třech letech od vydání prvního kolaudačního souhlasu, plnění by tedy bylo osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně. Plátce by byl povinen provést vyrovnání odpočtu daně. Vzhledem k tomu, že byt prodává v roce 2013, může si zvolit, že tento byt prodá jako zdanitelné plnění. Pokud zvolí uplatnění daně, vyrovnání odpočtu daně neprovede.
Převod staveb, které se nezapisují do katastru nemovitostí
Při uplatnění daně z přidané hodnoty u staveb, které se nezapisují do katastru nemovitostí, se postupuje jako u ostatních staveb. Častými případy převodu staveb, které se nezapisují do katastru nemovitostí jsou převody liniových staveb, jako jsou například kanalizační a vodovodní přípojky nebo kabelové rozvody. I těchto případech je převod uskutečněný po uplynutí lhůty od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo od data započetí prvního užívání stavby osvobozený od daně (stavby pořízené do konce r. 2012 po uplynutí tříleté lhůty, stavby pořízené po 1. 1. 2013 po uplynutí pětileté lhůty).
Lhůta pro úpravu odpočtu daně se stanoví také podle data pořízení stavby (u staveb pořízených do konce března 2011 běží pětiletá lhůta, u staveb pořízených po 1. dubnu 2011 běží desetiletá lhůta).
Při převodu těchto staveb, uskutečněného po 1. lednu 2013 si plátce může také zvolit, že tento převod uskuteční jako zdanitelné plnění.
Sazby daně
Podle základního pravidla se u převodu nemovitosti uplatní základní sazba daně. U převodu staveb pro sociální bydlení a jejich příslušenství se uplatní snížená sazba daně. Snížená sazba daně se uplatní také u nedokončené stavby pro sociální bydlení.
Do skupiny staveb pro sociální bydlení
spadají také ubytovny pro bezdomovce.
spadají také ubytovny pro bezdomovce.
Stavbami pro sociální bydlení jsou:
- byt pro sociální bydlení,
- rodinný dům pro sociální bydlení,
- bytový dům pro sociální bydlení, nebo to jsou
- ostatní stavby pro sociální bydlení.
- rodinný dům pro sociální bydlení,
- bytový dům pro sociální bydlení, nebo to jsou
- ostatní stavby pro sociální bydlení.
Bytem pro sociální bydlení
je podle zákona o DPH byt. Zda se jedná o byt, se posuzuje podle jeho charakteru, nikoliv podle účelu jeho užívání. Bytem pro sociální bydlení je byt, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 120 m˛. Do podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se započítává součet podlahových ploch všech místností bytu, kterými mohou být například kuchyně, pokoje, sociální zařízení, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu, jako je komora umístěná mimo byt, nebo sklep, který je místností. Do podlahové plochy bytu se také započítává podlahová plocha, na které je umístěno vybavení bytu, sloužící uživateli bytu, jako je například nábytek, vestavěné skříně a kuchyňské linky, otopná tělesa apod. Do celkové podlahové plochy bytu pro sociální bydlení se nezapočítává podíl na společných částech domu a podlahová plocha prostor, které nejsou místností.
Rodinným domem pro sociální bydlení
je rodinný dům, jehož celková podlahová plocha nepřesáhne 350 m˛.
Rodinný dům pro sociální bydlení musí odpovídat v prvé řadě požadavkům na vymezení rodinného domu, to znamená, že více jak polovina podlahové plochy musí odpovídat požadavkům na trvalé rodinné bydlení.
Celkovou podlahovou plochou rodinného domu pro sociální bydlení se rozumí součet podlahových ploch všech místností rodinného domu, jako je například podlahová plocha kuchyně, pokoje, sociálního zařízení, chodby, místnosti pro podnikání, ale také podlahová plocha garáže, která je v domě. Do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení se nezapočítává součet podlahových ploch prostor, které nejsou místností. Místností nejsou balkóny, terasy, lodžie, a to ani zasklené, půda pokud není místností. Dále se do podlahové plochy rodinného domu pro sociální bydlení nezapočítává součet podlahových ploch místností, které tvoří příslušenství rodinného domu, jako je například garáž, která je umístěna mimo dům.
Bytovým domem pro sociální bydlení
je bytový dům, v němž nejsou jiné byty, než byty pro sociální bydlení. V první řadě musí být splněna podmínka pro vymezení bytového domu, tedy musí se jednat o stavbu pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomu účelu určena. Pro bytový dům pro sociální bydlení musí být dále splněna podmínka, že jsou v tomto bytovém domě všechny byty pro sociální bydlení.
Ostatními stavbami pro sociální bydlení jsou stavby, v nichž je poskytováno ubytování ze sociálního důvodu. Pro možnost zahrnutí těchto staveb mezi stavby pro sociální bydlení musí splněny současně oba aspekty – ubytování, a to ze sociálního důvodu.
Jedná se o různá zařízení sociálních služeb, jako jsou týdenní stacionáře, domovy pro osoby se zdravotním postižením, domovy pro seniory, domovy se zvláštním režimem, chráněná bydlení, azylové domy, domy na půl cesty, zařízení pro krizovou pomoc, noclehárny, terapeutické komunity, intervenční centra. Do skupiny staveb pro sociální bydlení spadají také ubytovny pro bezdomovce, které poskytují ubytování na jednu noc. Dále se jedná o diagnostické ústavy dětské domovy, dětské domovy se školou, výchovné ústavy jakož i střediska výchovné péče, internáty pro žáky se zdravotním postižením, kojenecké ústavy a dětské domovy pro děti do 3 let věku, o zařízení pro děti vyžadující okamžitou pomoc, dále o zařízení pro výkon pěstounské péče poskytující péči podle zákona o sociálně-právní ochraně dětí, speciální lůžková zařízení hospicového typu a o domovy péče o válečné veterány. V případě, že jsou v těchto stavbách nebytové prostory, neprovádí se pro stanovení, zda se jedná o stavbu pro sociální bydlení žádný poměr podlahových ploch. Tyto stavby se posuzují podle svého určení. Například v domově důchodců mohou být kanceláře pro personál, ordinace lékaře, rehabilitační zařízení atd. Mezi stavby pro sociální bydlení nespadají zařízení pro sociální pomoc, která neposkytují ubytování, jako jsou například chráněné dílny, denní stacionáře, kluby důchodců apod. Některé příklady uplatnění sazby daně u převodů staveb, uskutečněných jako zdanitelné plnění.
Příklad
Plátce prodal byt pro sociální bydlení včetně garážové stání, které je umístěno ve společných částech domu a není zvlášť vymezeno jako jednotka.
Jedná se o převod bytu pro sociální bydlení, ke kterému se vztahuje spoluvlastnický podíl na společných částech domu určený všem vlastníkům jednotek a spoluvlastnický podíl na společných částech domu určený jen některým vlastníkům jednotek. U tohoto převodu uplatní plátce sníženou sazbu daně.
Jedná se o převod bytu pro sociální bydlení, ke kterému se vztahuje spoluvlastnický podíl na společných částech domu určený všem vlastníkům jednotek a spoluvlastnický podíl na společných částech domu určený jen některým vlastníkům jednotek. U tohoto převodu uplatní plátce sníženou sazbu daně.
Příklad
Plátce prodal byt pro sociální bydlení. Součástí tohoto prodeje byl také prodej garáže, která je vymezena jako nebytová jednotka.
Při prodeji bytu uplatnil plátce sníženou sazbu daně, při prodeji garáže uplatnil základní sazbu daně, protože garáž vymezená jako nebytová jednotka není příslušenstvím bytu.
Při prodeji bytu uplatnil plátce sníženou sazbu daně, při prodeji garáže uplatnil základní sazbu daně, protože garáž vymezená jako nebytová jednotka není příslušenstvím bytu.
Příklad
Plátce prodal rodinný dům pro sociální bydlení. Součástí tohoto prodeje je také prodej garáže a oplocení pozemku.
Garáž a oplocení je příslušenstvím rodinného domu pro sociální bydlení. Plátce uplatní při prodeji všech těchto staveb sníženou sazbu daně.
Garáž a oplocení je příslušenstvím rodinného domu pro sociální bydlení. Plátce uplatní při prodeji všech těchto staveb sníženou sazbu daně.
Příklad
Plátce prodal bytový dům, ve kterém je šest bytů každý s celkovou podlahovou plochou 110 m˛ a dva byty každý s celkovou podlahovou plochou 160 m˛.
Jedná se o převod bytového domu, který není bytovým domem pro sociální bydlení, uplatní se základní sazba daně.
Jedná se o převod bytového domu, který není bytovým domem pro sociální bydlení, uplatní se základní sazba daně.
Převod pozemků
je osvobozen od daně, volba převodu pozemků jako zdanitelného plnění není možná.
Zdanitelným plněním je převod stavebního pozemku. Stavebním pozemkem se pro účely zákona o DPH rozumí nezastavěný pozemek, na kterém může být podle stavebního povolení provedena stavba spojená se zemí pevným základem. Nezastavěným pozemkem se rozumí pozemek, na kterém není stavba jako věc.
Pokud je na pozemku stavba jako věc, jedná se o pozemek, který je zastavěný a v takovém případě není stavebním pozemkem podle zákona o DPH a jeho převod je osvobozený od daně bez nároku na odpočet daně. Například může být na pozemku chatka, inženýrské sítě, studna, garáž apod. Stavební pozemek musí být převoditelný a musí být nutně věcí, tj. musí být tvořen minimálně jednou parcelou. Není podstatné na které z parcel stavba jako věc vznikla, nebo na které parcele byla umístěna. Pokud je na tomto pozemku stavba jako věc, pak předmětný pozemek přestává jako celek být stavebním pozemkem ve smyslu zákona o DPH.
Ing. Zdeněk Kuneš
K problematice Daně jsme publikovali:
- Zákon o dani z přidané hodnoty (zák. č. 235/2004 Sb.) - Zákony I/2013
- Zákon o daních z příjmů (zák. č. 586/1992 Sb.) - Aktualizace I/1 2013
- Občanský zákoník (zák. č. 40/1964 Sb.) - Aktualizace II/2
- Stavební zákon (zák. č. 183/2006 Sb.) - Zákony IV/2013
- Pojistné hrazené za zaměstnance, str. 64 - měsíčník PaM 7-8/2013
- Paušální výdaje a zákon o daních z příjmů, str. 2 - měsíčník DÚVaP 7-8/2013
- Skupinová registrace k DPH, str. 25 - měsíčník PVS 7-8/2013
- Dopady daňového balíčku na zdanění zaměstnanců, str. 3 - měsíčník PaM 4/2013
- Zdaňovací období a splatnost DPH, str. 26 - měsíčník DaÚ 7-8/2013
- Vrácení DPH ze zboží prodaného cizincům - od 1. dubna 2013, str. 179 - měsíčník Poradce 10/2013
- Nemovitosti v daních, str. 5 - měsíčník 1000 řešení 5/2013
Knihy lze objednat na www.i-poradce.cz,e-mailem: abo@i-poradce.cz, telefonicky 558 731 125, 732 708 627, 732 479 069, faxem: 558 731 128 (Po - Pá od 9,00 do 15,00 hod.).
- Zákon o daních z příjmů (zák. č. 586/1992 Sb.) - Aktualizace I/1 2013
- Občanský zákoník (zák. č. 40/1964 Sb.) - Aktualizace II/2
- Stavební zákon (zák. č. 183/2006 Sb.) - Zákony IV/2013
- Pojistné hrazené za zaměstnance, str. 64 - měsíčník PaM 7-8/2013
- Paušální výdaje a zákon o daních z příjmů, str. 2 - měsíčník DÚVaP 7-8/2013
- Skupinová registrace k DPH, str. 25 - měsíčník PVS 7-8/2013
- Dopady daňového balíčku na zdanění zaměstnanců, str. 3 - měsíčník PaM 4/2013
- Zdaňovací období a splatnost DPH, str. 26 - měsíčník DaÚ 7-8/2013
- Vrácení DPH ze zboží prodaného cizincům - od 1. dubna 2013, str. 179 - měsíčník Poradce 10/2013
- Nemovitosti v daních, str. 5 - měsíčník 1000 řešení 5/2013
