Příjem z nabytí a prodeje nemovité věci nabyté bezúplatně

z hlediska daně z příjmů

1. Nemovitá věc nabytá děděním

2. Nemovitá věc nabytá darem

3. Příjem z prodeje nemovité věci nabyté bezúplatně

4. Příjem ze směny nemovité věci

Nemovitá věc nabytá bezúplatně je zejména věc nabytá darem nebo děděním. Počínaje r. 2014 je bezúplatný příjem, tj. i bezúplatné nabytí nemovité věci, předmětem daně z příjmů. Výjimkou je v souladu s § 3 odst. 4 písm. f) zákona o daních z příjmů příjem z převodu majetku (tedy i z bezúplatného převodu nemovité věci) mezi osobami blízkými v souvislosti s ukončením provozování zemědělské činnosti zemědělského podnikatele, který při splnění zákonem stanovených podmínek, předmětem daně z příjmů není.

1. Nemovitá věc nabytá děděním

Jde-li o nemovitou věc nabytou děděním, jedná se na straně dědice – fyzické osoby, o bezúplatný příjem podle § 10 odst. 1 písm. n) zákona o daních z příjmů. Tento příjem je podle § 4a písm. a) zákona od daně osvobozen. Jde o bezúplatný příjem z nabytí dědictví nebo odkazu.

Dále je podle § 4a písm. b) zákona o daních z příjmů od daně osvobozen bezúplatný příjem obmyšleného z majetku (může se jednat i o nemovitou věc), který byl do svěřenského fondu vyčleněn pořízením pro případ smrti nebo zvýšil majetek svěřenského fondu pořízením pro případ smrti. Svěřenský fond se v souladu s § 1448 a násl. občanského zákoníku vytváří vyčleněním majetku z vlastnictví zakladatele tak, že tento majetek se svěří správci majetku k určitému účelu smlouvou nebo pořízením pro případ smrti a svěřenský správce se zaváže tento majetek držet a spravovat.

?  Příklad 1

V r. 2022 zdědila vnučka po babičce bytový dům s pozemkem. Otázkou je, jak vnučka tento bezúplatný příjem zdaní.

Na straně vnučky jde o bezúplatný příjem podle § 10 odst. 1 písm. n) zákona. Tento bezúplatný příjem je od daně osvobozený v souladu s § 4a písm. a) zákona o daních z příjmů.

-

2. Nemovitá věc nabytá darem

Jde-li o nemovitou věc nabytou darem, může se na straně příjemce jednat o příjem podle § 7 zákona, jde-li o dar poplatníkovi s příjmy ze samostatné činnosti (např. podnikateli) v souvislosti s jeho činností, o příjem z nájmu podle § 9 zákona a výjimečně se může jednat i o příjem podle § 6 zákona, pokud by nemovitou věc obdržel bezúplatně zaměstnanec od zaměstnavatele. Nejčastěji jde o ostatní příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů, který poplatník uvede do daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob, nebudou-li splněny podmínky pro osvobození tohoto příjmu od daně stanovené § 10 odst. 3 písm. c) zákona.

Podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů jsou od daně osvobozeny bezúplatné příjmy, tj. i příjmy nabyté darem:

1. od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,

2. od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,

3. obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo kterým zvýšil majetek tohoto fondu, nebo z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2,

4. poplatníka z jeho majetku, který vložil do rodinné fundace, nebo z majetku, který byl do rodinné fundace vložen osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2,

5. nabyté příležitostně, pokud jejich úhrn od téhož poplatníka ve zdaňovacím období nepřevyšuje částku 15 000 Kč.

?  Příklad 2

V r. 2022 dostal syn od rodičů darem bytovou jednotku. Otázkou je, jak syn tento bezúplatný příjem zdaní.

Na straně syna jde o bezúplatný příjem podle § 10 odst. 1 písm. n) zákona. Vzhledem k tomu, že dar byl poskytnut rodiči, jedná se o příjem od daně osvobozený v souladu s § 10 odst. 3 písm. c) bod 1 zákona.

?  Příklad 3

Druh žije řadu let s družkou ve společné domácnosti, společně vychovávají syna družky. Druh se rozhodl darovat družce domek s pozemkem, který má ve svém vlastnictví. Otázkou je, zda bude tento dar osvobozen od daně z příjmů.

Podle § 10 odst. 3 písm. c) bod 2 zákona o daních z příjmů je od daně z příjmů osvobozen dar od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společné hospodařící domácnosti a z toho důvod pečoval o tuto domácnost nebo byl na dárce odkázán výživou. Pokud v daném případě družka prokáže, že s druhem žila nejméně po dobu jednoho roku před získáním daru ve společné hospodařící domácnosti a o tuto domácnost pečovala nebo byla na druha odkázána výživou, bude dar na straně družky od daně osvobozen.

Jedná-li se o pojem společně hospodařící domácnost, ustanovení § 21e odst. 4 zákona stanoví, že společně hospodařící domácností se pro účely daní z příjmů rozumí společenství fyzických osob, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Společně hospodařící domácnost představuje skutečné soužití dvou nebo více osob ve spotřebním společenství, přičemž jednotliví členové přispívají podle svých schopností a možností k úhradě a obstarávání společných potřeb. Soužití musí být trvalé (nestačí proto ke spolužití např. občasné návštěvy, občasné přespání, výpomoc v domácnosti). Společné uhrazování nákladů na potřeby domácnosti pak znamená trvalé spotřební společenství, tj. stav, kdy určité osoby společně, tj. bez rozlišování, hospodaří se svými příjmy. Existence společného bydlení, ačkoli se předpokládá, není nezbytným pojmovým znakem společně hospodařící domácnosti.

V případě prokázání společně hospodařící domácnosti důkazními prostředky mohou být např. svědectví sousedů, potvrzení obecního či obvodního úřadu, lékaře ošetřujícího osobu dárce, poštovní doručovatelky o doručování korespondence, potvrzení o úhradě společných nákladů na domácnost např. účtem, výpisem z účtu u peněžního ústavu apod.

3. Příjem z prodeje nemovité věci nabyté bezúplatně

Příjem z prodeje nemovité věci, tj. i nemovité věci nabyté bezúplatně, může být příjmem podle § 7 nebo § 10 zákona o daních z příjmů, pokud se nejedná o příjem od daně z příjmů osvobozený. Podmínky osvobození příjmů z prodeje nemovité věci na straně poplatníka daně z příjmů – fyzické osoby, jsou stanoveny v § 4 zákona.

Jde-li o zdanitelný příjem, je daňovým výdajem zůstatková cena a u nemovité věci neodpisované její cena určená podle oceňovacího předpisu ke dni nabytí. Oceňovacím předpisem je zákon č. 151/­1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a vyhláška Ministerstva financí č. 441/­2013 Sb., oceňovací vyhláška, ve znění pozdějších předpisů.

     Osvobození příjmu z prodeje bytové jednotky a rodinného domu nabytého bezúplatně

Zákon o daních z příjmů v § 4 odst. 1 písm. a) stanoví mimo jiné, že od daně je osvobozen příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště:

– nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem,

– bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby, a to počínaje r. 2021 v návaznosti na § 4b odst. 2 a 3 zákona, do konce následujícího zdaňovacího období s tím, že získání těchto prostředků oznámí poplatník správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.

Pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.

Nesplní-li poplatník výše uvedené podmínky, jedná se o zdanitelný příjem, který uvede do daňového přiznání, pokud nesplní ani podmínku danou § 4 odst. 1 písm. b), tj. vlastnictví bytové jednotky nebo rodinného domu 5 let, resp. počínaje r. 2021 již 10 let.

?  Příklad 4

Poplatník prodal v letošním roce rodinný dům s pozemkem, který dostal darem od rodičů před 7 lety s tím, že po celou dobu v domě bydlel. Pozemek pod domkem, tj. zastavěný pozemek, a zahradu kolem domku, však od obce koupil až před 4 měsíci, kdy se rozhodl domek prodat a kupující požadoval, aby byl i vlastníkem oploceného pozemku. Otázkou je, zda budou příjmy z prodeje rodinného domu, včetně souvisejícího pozemku, od daně osvobozeny.

Příjmy z prodeje rodinného domu budou od daně z příjmů osvobozeny podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů. Zákon nestanoví žádnou podmínku týkající se doby vlastnictví souvisejícího pozemku.

?  Příklad 5

Poplatník nabyl bezplatně od bytového družstva v letošním roce bytovou jednotku (vklad vlastnického práva k této nemovité věci do katastru nemovitostí byl učiněn), příjem z nabytí vlastnického práva byl od daně z příjmů osvobozen podle § 4 zákona o daních z příjmů, a tuto bytovou jednotku půl roku poté prodal. V bytě bydlel 20 let. Otázkou je, zda se jedná o příjem od daně osvobozený.

Poplatník v prodaném bytě bydlel nejméně 2 roky před prodejem, proto bude příjem z prodeje od daně osvobozen v souladu s § 4 odst. 1 písm. a) zákona.

-

     Osvobození příjmu z prodeje ostatních nemovitých věcí

Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona je od daně osvobozen příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a):

– přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim počínaje r. 2021 dobu 10 let;

– nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

Zákon stanoví, že doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku.

Přechodné ustanovení č. 2 zákona č. 386/­2020 Sb., stanoví, že na nemovité věci nabyté před 1. lednem 2021 se použije dosavadní právní úprava, tj. časový test je pouze 5 let a není možné využít ustanovení týkající se využití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby.

Dále zákon stanoví, na které příjmy se osvobození nevztahuje.

?  Příklad 6

Vlastník nemovitosti zemřel a v závěti ustanovil dědice nemovitosti vlastní dceru z prvního manželství a nevlastního syna z druhého manželství, kteří s otcem nebydleli. Nemovitost budou letos dědici prodávat. Otázkou je, jaké povinnosti z toho vyplývají pro dědice z titulu daně z příjmu fyzických osob, tj. zda bude příjem od daně osvobozen.

Příjem z prodeje zděděné nemovité věci je na straně dědiců příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů s tím, že daňovým výdajem je cena nemovité věci stanovená podle oceňovacích předpisů platná ke dni zdědění, a dále pak doložené výdaje spojené s prodejem (např. poplatky realitní kanceláři, která případně prodej zprostředkuje). To platí za podmínky, že příslušný příjem z prodeje zděděné nemovité věci není od daně z příjmů osvobozen.

Vzhledem ke skutečnosti, že z dědiců žádný v dané nemovité věci před prodejem nebydlel, vztahuje se na případné osvobození příjmů z prodeje § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Ten stanoví mimo jiné, že od daně je osvobozen příjem z prodeje nemovitých věcí přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem k nim dobu 10 let (pokud jde o nemovitou věc nabytou do konce r. 2020, jedná se o dobu 5 let). Nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 10 let, je příjem z prodeje nemovitostí nabytých počínaje r. 2021 od daně osvobozen použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

Jde-li o zděděnou věc, zákon dále stanoví, že doba 10 let (pokud dědic předmětnou nemovitou věc nabyl do konce r. 2020, jedná se o dobu 5 let) se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé.

Ustanovení § 772 odst. 1 občanského zákoníku stanoví, že osoby jsou příbuzné v linii přímé, pochází-li jedna od druhé (v prvním stupni rodiče a jejich děti, ve druhém stupni prarodiče a jejich vnuci, ve třetím stupni praprarodiče a jejich pravnuci). Výše uvedené zkrácení doby 10 (resp. 5) let se týká vlastní dcery.

?  Příklad 7

Syn zdědil po matce nemovitou věc, kterou matka vlastnila 1 rok. Matka nemovitou věc zdědila po smrti svého druhého manžela (nemovitá věc nebyla ve společném jmění manželů), který ji vlastnil 10 let. Syn po 2 letech zděděnou nemovitou věc prodal. Otázkou je, zda je příjem od daně osvobozen.

Příjem z prodeje zděděné nemovité věci od daně z příjmů osvobozen není, matka dům vlastnila pouze 1 rok s tím, že „dvojnásobný zápočet“ doby vlastnictví zákon v § 4 odst. 1 písm. b) neumožňuje.

-

4. Příjem ze směny nemovité věci

Zákon o daních z příjmů v § 3 a dále i v § 23 stanoví mimo jiné, že zdanitelným příjmem se rozumí příjem peněžní i nepeněžní dosažený i směnou. Při směně se pro účely daně z příjmů vychází z ustanovení § 2184 a násl. občanského zákoníku, který stanoví, že směnnou smlouvou se každá ze stran zavazuje převést druhé straně vlastnické právo k věci výměnou za závazek druhé strany převést vlastnické právo k jiné věci.

Na směnnou smlouvu se přiměřeně použijí ustanovení o kupní smlouvě s tím, že se každá ze stran považuje:

–   ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a

–   ohledně věci, kterou přijímá, za stranu kupující.

Protože se směňují i nemovité věci s rozdílnými cenami, jedna ze stran může realizovat z tohoto vztahu příjem a druhá ztrátu. Výdajem obou stran je prokazatelně doložená cena nemovité věci ke směně předané a příjmem je cena nemovité věci směnou nabyté, stanovená podle oceňovacích předpisů, pokud ve smlouvě není stanoveno jinak.

?  Příklad 8

Poplatník směnil přes realitní kancelář bytovou jednotku nabytou v lednu letošního roku darem, a to za pozemek pro stavbu hotelu, přičemž nesplnil zákonné ustanovení pro osvobození příjmů z prodeje, resp. směny bytové jednotky. Otázkou je, jaké si může uplatnit daňové výdaje.

Směnil-li poplatník bytovou jednotku nezahrnutou v obchodním majetku, přičemž nesplnil zákonné podmínky pro osvobození příjmů ze směny – prodeje, této nemovité věci, jedná se na straně poplatníka o zdanitelný příjem podle § 10 zákona. Zdanitelným příjmem bude cena pozemku směnou nabytého, stanovená podle zákona č. 151/­1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů.

Jako daňový výdaj může poplatník uplatnit cenu bytové jednotky nabytou darem určenou podle předpisů pro oceňování majetku ke dni nabytí. Výdajem budou též částky prokazatelně vynaložené např. na její technické zhodnocení, opravu a údržbu, případně poplatek realitní kanceláři za zprostředkování směny.

Ing. Eva Sedláková