Příjem z nájmu nemovité věci

Jedná-li se o nájem občanský zákoník v § 2201 stanoví, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Dále pak § 2332 občanského zákoníku stanoví, že pachtovní smlouvou se propachtovatel zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné nebo poskytnout poměrnou část výnosu z věci.

Nájemné nemovité věci může být sjednáno

jak ve finančním, tak i ve věcném plnění, zákon tomu nebrání. Pokud by bylo sjednáno nájemné nulové, což je častý případ u nájemních smluv uzavřených mezi poplatníky fyzickými osobami (např. nájemní smlouva mezi členy rodiny, kdy rodiče pronajmou nemovitou věc podnikajícím dětem) nebo mezi poplatníky fyzickými osobami a právnickými osobami (např. nájemní smlouva mezi společníkem společnosti s ručením omezeným a touto obchodní společností) nejedná se o nájem.

V případě kdy vlastník věci hodlá přenechat svůj majetek další osobě bezúplatně, je možno sjednat smlouvu o výpůjčce podle § 2193 a násl. občanského zákoníku. Smlouva o výpůjčce se od smlouvy nájemní liší právě tím, že není sjednána za úplatu.

Příjmy z nájmu nemovité věci na straně poplatníka – fyzické osoby, mohou být:

a)  příjmy podle § 7 zákona o daních z příjmů – jedná se o nájem provozovaný na základě živnostenského oprávnění nebo pronajímaná nemovitá věc je zahrnuta v obchodním majetku poplatníka s příjmy podle § 7 zákona (tj. ze samostatné činnosti),

b)  příjmy podle § 9 zákona – jedná se o pronajímanou nemovitou věc nezahrnutou v obchodním majetku poplatníka.

Základem daně (dílčím základem daně) u příjmů ze samostatné činnosti podle § 7 zákona, obdobně jako u příjmů z nájmu podle § 9 zákona, jsou příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Poplatníci s uvedenými příjmy mohou uplatňovat do daňových výdajů odpisy pronajímané nemovité věci, mohou vytvářet rezervy na její opravy a v neposlední řadě mohou od základu daně odečíst daňovou ztrátu, a to po dobu 5 následujících let v souladu s § 34 zákona.

Příklad č. 1

Podnikatel vedoucí daňovou evidenci má od loňského roku firemní nemovitou věc, kterou využívá z poloviny pro podnikatelskou činnost a z poloviny pro osobní potřebu. Do daňových výdajů uplatňuje rezervu na opravu této firemní nemovité věci, pojištění, odpisy a výdaje na drobnou údržbu. Tyto výdaje uplatňuje v plné výši, protože si sjednal se svojí firmou nájemní smlou­vu a nájemné, které zaplatil, zahrnul jako příjem z podnikatelské činnosti. Nájemné je sjednáno v ceně obvyklé, porovnáním se sousední firmou. Otázkou je, zda je postup podnikatele v souladu se zákonem.

Z hlediska daně z příjmů může podnikatel do daňových výdajů uplatnit pouze polovinu z výše uvedených výdajů vztahujících se k předmětné nemovité věci zahrnuté v obchodním majetku v souladu s § 4 odst. 4 zákona o daních z příjmů. V daném případě je nájemní smlou­va neplatná, podnikatel ji uzavřel sám se sebou, tj. jako pronajímatel a nájemce současně, v daném dvoustranném právním vztahu jedna strana chybí.

Z hlediska daně z příjmů je třeba tuto skutečnost řešit podáním dodatečného daňového přiznání. V tomto daňovém přiznání podnikatel sníží příslušné výdaje (tj. výdaje na tvorbu rezervy na opravu, pojištění, odpisy a výdaje na drobnou údržbu) o polovinu a dále sníží zdanitelné příjmy o nájemné, které platil sám sobě.

Příklad č. 2

Poplatník pracuje jako spolupracující osoba svého švagra, který je podnikatelem, jako osoba zúčastněná na provozu rodinného závodu. Příjmy a výdaje na něho švagr rozděluje podle § 13 zákona o daních z příjmů. Poplatník je vlastníkem budovy, ve které švagr podniká. Otázkou je, zda poplatník může vlastní nemovitou věc rodinnému závodu pronajmout.

Rodinný závod a osoby podílející se na něm zavedl zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Institut rodinného závodu upravuje poměry rodinného závodu sloužícího k obživě rodiny, práva a povinnosti zúčastněných členů rodiny pro případ, že není ujednáno něco jiného. Ustanovení § 700 občanského zákoníku v části rodinného práva stanoví, že za rodinný se považuje závod, ve kterém společně pracují manželé nebo alespoň s jedním z manželů i jejich příbuzní až do třetího stupně nebo osoby s manžely sešvagřené až do druhého stupně a který je ve vlastnictví některé z těchto osob. Na ty z nich, kteří trvale pracují pro rodinu nebo pro rodinný závod, se hledí jako na členy rodiny zúčastněné na provozu rodinného závodu.

Vlastník nemovité věci, který je současně osoba zúčastněná na provozu rodinného závodu a předmětnou nemovitou věc k provozování rodinného závodu poskytuje, nemůže tuto nemovitou věc rodinnému závodu pronajmout. Ze smyslu vymezení rodinného závodu v § 700 odst. 1 občanského zákoníku vyplývá, že rodinný závod není charakterizován předmětem podnikání, ale osobami, které se na jeho provozu podílejí.

V daném případě je však možné, aby vlastník nemovité věci, osoba zúčastněná na provozu rodinného závodu, současně tuto věc poskytl na základě nájemní smlouvy příbuznému, který je provozovatelem rodinného závodu (hlavní podnikající osobou), na jehož provozu se účastní ostatní členové rodiny. Vlastník nemovité věci, by pak příjem plynoucí z nájemní smlouvy zdaňoval jako příjem podle § 9 zákona. Podnikatel provozující rodinný závod by výdaj za nájem budovy zahrnul do daňových výdajů dílčího základu daně dle § 7 zákona.

Příklad č. 3

Otec poskytl synovi na základě smlouvy o výpůjčce podle § 2193 a násl. občanského zákoníku dům s tím, že syn může tento dům pronajímat a nájemné si ponechat. Otázkou je, jak z hlediska daňového posuzovat výpůjčku u syna a zda syn zdaní příjem z nájmu domu jako příjem podle § 9 zákona o dani z příjmů s tím, že jako daňový výdaj uplatní 30 % paušální výdaje (pokud uplatní výdaje skutečné pak bez odpisů domu, protože není vlastníkem domu).

Při bezúplatném užívání věci na základě smlouvy o výpůjčce vzniká vypůjčiteli majetkový prospěch, který je od 1. 1. 2015 předmětem daně z příjmů. Tento majetkový prospěch je na straně syna od daně osvobozen podle § 4a písm. m) bod 1 zákona o daních z příjmů.

V případě smlouvy o výpůjčce nepřechází vlastnické právo k věci na vypůjčitele, ale půjčitel (vlastník věci) pouze přenechává nezuživatelnou věc vypůjčiteli bezplatně k dočasnému užívání. Příjem z nájmu věci, který plyne jiné osobě než je vlastník této nemovité věci se zdaňuje u vypůjčitele podle § 10 zákona. Nejedná se tedy o příjmy podle § 9 zákona, tj. syn nemůže k daným příjmům uplatnit paušální výdaje. Základem daně je podle § 10 odst. 4 zákona příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení a nikoliv již výdaje na zajištění a udržení.

Příjem z nájmu společné části nemovité věci v rámci společenství vlastníků jednotek

Občanský zákoník v § 1194 stanoví mimo jiné, že společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Podle § 16 odst. 2 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o nájemné z pronajímání společných částí domu.

Příklad č. 4

Poplatník bydlí v bytové jednotce, která je v bytovém domě, kde vzniklo společenství vlastníků jednotek. Za pronájem střechy pro antény měl v letošním roce podíl na příjmu z nájmu ve výši 25 000 Kč s tím, že částku nedostal, protože po dohodě členů společenství vlastníků jednotek, bylo celé nájemné ponecháno pro fond oprav. Otázkou je, zda musí něco zdaňovat, když vlastně žádný příjem neměl.

Poplatník příjem měl, a to z pronajímání společné části domu, tj. v daném případě střechy. Tento příjem z pronajímání společných částí domu je jeho zdanitelným příjmem podle § 9 zákona. To platí i v případě, že takto získané finanční částky nejsou členům společenství vlastníků jednotek vyplaceny, ale na základě vzájemné dohody jsou převedeny do fondu oprav.

Ing. Eva Sedláková