Příjem z prodeje nemovitých věcí
– změna
Zákon o daních z příjmů v § 4 odst. písm. a) stanoví mimo jiné, že daně se osvobozuje příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.
Od daně z příjmů je podle § 4 odst. 1 písm. b) osvobozen příjem z prodeje nemovitých věcí
nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.
A to se zákonem stanovenými výjimkami.
Jedním z kritérií v případě, že poplatník nedodrží zákonem stanovený časový test bydliště, případně vlastnictví nemovité věci, je pro osvobození příjmů od daně z příjmů, že získané prostředky z prodeje předmětné nemovité věci použije na obstarání vlastní bytové potřeby.
Co je bytovou potřebou stanoví § 4b zákona. Jedná se o výstavbu bytového domu, rodinného domu, bytové jednotky, úplatné nabytí pozemku, domu, splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, údržba a změna stavby domu, bytové jednotky a další. Počínaje r. 2021 zákon stanoví, že bytovou potřebou je nejen koupě pozemku nebo domu, včetně domu rozestavěného, ale všechny formy úplatného nabytí vlastnického práva k těmto věcem.
Nabude-li poplatník předmětnou věc úplatně jiným způsobem než koupí, např. na základě výkonu rozhodnutí provedeného dražbou v rámci exekučního řízení, jedná se počínaje r. 2021 již o bytovou potřebu. Dále pak se počátek běhu čtyřleté lhůty [§ 4b odst. 1 písm. b) bod 1 zákona] pro zahájení výstavby na pozemku poplatníka odvozuje od okamžiku nabytí vlastnického práva k pozemku.
Zákon v § 4b zákona stanoví, že pro osvobození příjmu od daně podle § 4 odst. 1 písm. a) a b) zákona nestačí pouze naplnit podmínky zde uvedené, tj. mít bydliště v prodávané nemovité věci bezprostředně před jejím prodejem i po dobu kratší dvou, resp. deseti, let a vynaložit získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby, ale dále:
• oznámit správci daně přijetí těchto prostředků,
• použít příslušné prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do zákonem stanovené doby a dále
• režim dodanění tohoto příjmu podle § 10, nejsou-li zákonné podmínky pro jeho osvobození splněny.
Oznamovací povinnost počínaje r. 2021
Počínaje r. 2021 zákon v § 4b odst. 2 stanoví, že osvobození příjmu, které je podmíněné vynaložením z tohoto příjmu získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, se použije, oznámí-li poplatník správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. Dále pak § 4b odst. 3 stanoví, že učiní-li poplatník správci daně oznámení podle odstavce 2, je podmínka pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby splněna, pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob
a) použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, nebo
b) použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.
Podle výše uvedeného znění § 4b zákona se osvobození příjmu, které je podmíněné vynaložením tohoto příjmu na obstarání vlastní bytové potřeby, použije pouze tehdy, oznámí-li poplatník správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.
Neoznámí-li poplatník správci daně skutečnost, že využije získané prostředky na zajištění své bytové potřeby, přestože získané prostředky na tento účel využije, musí doplatit daň z příjmů, včetně penále a úroků z prodlení.
Důsledkem neučinění oznámení vůči správci daně podle § 4b zákona, je nemožnost využít osvobození tohoto příjmu od daně:
• v případě, kdy poplatník oznámí úmysl prodejem nemovité věci získané finanční prostředky použít na obstarání vlastní bytové potřeby, ale do roka tak neučiní, musí příjem z prodeje nemovité věci zdanit ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, v němž příjem z prodeje nemovité věci získal,
• pokud poplatník oznámení neučiní, ale získané peněžní prostředky včas vynaloží na vlastní bytovou potřebu, pak bude z důvodu neučinění oznámení povinen příjem zdanit ve zdaňovacím období, kdy příjem z prodeje nemovitosti získal,
• v případě, že poplatník příjem neoznámí a ani prostředky nepoužije na obstarání vlastní bytové potřeby, musí tento příjem opět zdanit ve zdaňovacím období, kdy příjem z prodeje nemovitosti získal.
Změna oznamovací povinnosti
Zákon č. 163/2024 Sb., kterým se mění zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech, ve znění p.p., a další související zákony, v části druhé, čl. III přinesl změnu zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, a to s účinností od 1. července 2024 s tím, že tato první letošní novela zákona o daních z příjmů přinesla mimo jiné i změnu oznamovací povinnosti v oblasti osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí.
Ustanovení § 4b odstavce 2 a 3 zákona znějí:
(2) Je-li osvobození příjmu podmíněno použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, je tato podmínka splněna, pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob
a) použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal, nebo
b) použil částku odpovídající získaným prostředkům na obstarání vlastní bytové potřeby před jejich získáním, nejdříve však ve zdaňovacím období bezprostředně předcházejícím zdaňovacímu období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.
(3) Pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob obdrží příjem, jehož osvobození je podmíněno použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, oznámí správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo.
Přechodné ustanovení č. 2 zákona č. 163/2024 Sb., stanoví, že na příjem, jehož osvobození je podmíněno použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, plynoucí ode dne 1. ledna 2023 se nepoužije § 4b odst. 2 a 3 zákona č. 586/1992 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, a použije se § 4b odst. 2zákona č. 586/1992 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Ustanovení§ 4b odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, se použije na příjem, jehož osvobození je podmíněno použitím získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby a u něhož lhůta podle § 4b odst. 3 zákona č. 586/1992 Sb., ve znění účinném ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, uplyne po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.
Z důvodu odstranění tvrdosti zákona se výše uvedené oznámení mění z hmotněprávní podmínky pro osvobození získaného příjmu na obstarání bytové potřeby do formy pouhé oznamovací povinnosti, jejíž případné nesplnění bude možné sankcionovat pouze pokutou za nesplnění povinnosti nepeněžité povahy podle § 247a daňového řádu. Oznamovací povinnost tedy zůstává zachována, ale osvobození daného příjmu není závislé na jejím splnění.
Aby daná změna byla aplikována co nejdříve, přechodné ustanovení č. 2 stanoví, že nová právní úprava se použije již na příjem, jehož osvobození je podmíněno použitím získaných peněžních prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, plynoucí od 1. ledna 2023, tedy na takový příjem, který by měl být oznámen v průběhu roku 2024, kdy uplyne lhůta pro podání daňového přiznání za zdaňovací období roku 2023.
Osvobození daného příjmu získaného v průběhu kalendářního roku 2023 tedy již nebude podmíněno učiněním uvedeného oznámení (pro příjmy za zdaňovací období roku 2023, pro které uplynula lhůta pro podání daňového přiznání 2. dubna, 2. května nebo 1. července 2024, se oznamovací povinnost podle nové právní úpravy ještě nepoužije a neplatí pro ně tedy žádná oznamovací povinnost).
Ing. Eva Sedláková
