Příjem z věcného břemene

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění p.p., věcná břemena dělí na služebnosti (§ 1257-1302) a reálná břemena (§ 1303-1308). Věcné břemeno může být zřízeno k věci movité i nemovité. Oproti právní úpravě platné do konce r. 2013, která považovala věcná břemena za nehmotný majetek, je podle § § 496 a 498 občanského zákoníku věcné břemeno počínaje r. 2014 považováno za věc, tj. nehmotnou věc nemovitou nebo movitou.

Jedná-li se o služebnost občanský zákoník v § 1257 a násl. stanoví, že věc může být zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět (např. chůzi cizích osob přes vlastní pozemek, vstup na vlastní pozemek, zřízení inženýrské sítě na vlastním pozemku) nebo něčeho se zdržet (např. nesmí oplotit vlastní pozemek, nesmí postavit na svém pozemku stavbu nad určitou výšku).

Služebnosti jsou buď:

•    pozemkové (například právo svádět vodu na cizí pozemek, povinnost strpět chůzi přes svůj pozemek), anebo

•    osobní (právo bydlení v darované nemovité věci, nebo vlastník prodá byt, aby měl peníze, ale dokud nezemře, bude v něm stále moci žít s tím, že nový vlastník bytu nemůže služebnost vypovědět, tak jako nájemní smlouvu, anebo služebnost požívacího práva, kdy se poživateli poskytne právo užívat cizí věc a brát z ní plody a užitky).

Občanský zákoník rozšířil zatížení služebností na všechny věci, nejsou vázány pouze na věc nemovitou (služebnost je věc nehmotná nemovitá či movitá). Smlouva o zřízení služebnosti k věci nemovité musí mít vždy písemnou formu. Služebnost k věcem nezapsaným do veřejného seznamu vzniká účinností smlouvy, k věcem nemovitým vkladem do katastru nemovitostí.

Reálné břemeno ukládá vlastníkovi věci dočasnou povinnost ke sjednanému plnění

s tím, že nebude-li plněno, má oprávněná osoba nárok na peněžitou náhradu (např. dodávat ovoce a zeleninu z vlastní zahrady, udržovat studnu pro jinou osobu). Reálné břemeno zavazuje vlastníka obtížené věci k nějakému konání.

Ustanovení § 1303 občanského zákoníku stanoví, že je-li věc zapsána do veřejného seznamu, může být zatížena reálným břemenem tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dávat nebo něco konat. Reálné břemeno je jistější než jen pouhý smluvní vztah, bude-li např. zapsáno v katastru nemovitostí, poskytuje oprávněnému vyšší míru právní jistoty. Jedná se např. o výměnek, tj. možnost starších lidí přenechat dům dětem nebo jiným osobám, ale vymínit si na oplátku od nich splnění některých povinností. Je to spojeno nejen s povinností strpět, že tam staří lidé bydlí, ale i např. je vozit k lékaři nebo pomáhat jim s velkým úklidem.

Oceňování věcných břemen

Věcné břemeno může být sjednáno jako plnění peněžní i nepeněžní. Jde-li o nepeněžní příjem, § 3 odst. 3 písm. a) zákona o daních z příjmů stanoví, že nepeněžní příjem se pro účely daně z příjmů fyzických osob oceňuje podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění p.p. v 16b stanoví postup při oceňování věcných břemen:

Věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku při zohlednění doby jeho trvání nebo pevnou částkou, nelze-li určit roční užitek z věcného břemene.

U služebnosti se v ročním užitku zohledňuje míra omezení užívání nemovité věci.

U reálného břemene zohledňuje roční užitek prospěch oprávněného.

Časově neomezené reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady vedené ve smlouvě. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění.

Způsob členění věcných břemen podle výpočtu jejich ocenění, postup výpočtu ceny věcného břemene, způsob určení ročního užitku a míry kapitalizace podle druhu věcného břemene a zatížené nemovité věci a výši pevné částky stanoví vyhláška [§ 39a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění p.p.].

Ocenění podle odstavců 2 až 4 se nepoužije, lze-li cenu věcného břemene zjistit z rozhodnutí příslušného orgánu.

Věcné břemeno může být zřízeno úplatně i bezúplatně

Z hlediska daně z příjmů může být příjem z věcného břemene příjmem podle:

•    § 7, tj. ze samostatné činnosti nebo

•    § 10, tj. ostatní příjem.

Vyloučit nelze ani příjem podle § 6 zákona, tj. ze závislé činnosti (např. služebnost bydlení v bytě zaměstnavatele).

Na straně poplatníka, který zřízení věcného břemene ve svůj prospěch uhradil, se může jednat o výdaj daňový, jsou-li splněny zákonem stanovené podmínky, tj. jedná-li se o výdaj na dosažení, případně i zajištění a udržení příjmů.

Příklad 1

Podnikatel vedoucí daňovou evidenci uzavřel smlouvu se sousedem, vlastníkem pozemku o zřízení služebnosti za částku 100 000 Kč. Smlouva byla uzavřena jako právo vstupu na cestu na pozemku vlastníka, přes kterou je umožněn vstup a vjezd do obchodního závodu podnikatele (služebnost cesty podle § 1276 občanského zákoníku). Otázkou je, jak postupovat z hlediska daně z příjmů.

Na straně vlastníka pozemku jde o zdanitelný příjem podle § 10 zákona (pokud pozemek není vložen v obchodním majetku poplatníka).

Na straně podnikatele, který zřízení služebnosti uhradil, jde o daňový výdaj při zaplacení.

Pro úplnost je třeba doplnit, že podle § 1263 občanského zákoníku oprávněná osoba nese náklad na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Užívá-li však věci i ten, kdo je služebností obtížen, je povinen na náklad poměrně přispívat, anebo se užívání zdržet. Nově náklady spojené s údržbou věci nese osoba oprávněná ze služebnosti, v daném případě výdaje na údržbu pozemku, ke kterému je zřízena služebnost, hradí podnikatel.

Příklad 2

Majitel ovocného sadu, nepodnikatel, uzavřel smlouvu se sousedem, vlastníkem pozemku o zřízení služebnosti jako právo vstupu na cestu vlastníka, přes kterou je umožněn vjezd do sadu, a to bezplatně. Otázkou je, jak postupovat z hlediska daně z příjmů.

Právo cesty je podle § 1257 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění p.p. (dále jen „občanský zákoník“) pozemkovou služebností.

Jedná-li se o služebnost zřízenou bezúplatně, vznikne osobě oprávněné ze služebnosti, tj. majiteli sadu, nepeněžní bezúplatný příjem, který je předmětem daně z příjmů, jde o příjem podle § 10 odst. 1 písm. n) zákona o daních z příjmů.

Nepeněžní příjmy se pro účely daně z příjmů fyzických osob oceňují podle § 3 odst. 3 zákona o daních z příjmů, a to podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku (tj. § 16b zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku).

Pokud by byly splněny zákonné podmínky dané § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů, byly by předmětné bezúplatné příjmy od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny.

Příklad 3

Poplatník, který dříve pracoval u zaměstnavatele, se s tímto zaměstnavatelem dohodl, že v jeho bytě bude bydlet. K tomu byla ve prospěch bývalého zaměstnance zřízena bezplatně služebnost. Otázkou je, jak postupovat z hlediska daně z příjmů a zda ocenění daného příjmu musí provést soudní znalec.

Jedná-li se skutečně o služebnost užívání bytu bývalého zaměstnavatele získanou pouze v souvislosti s výkonem dřívějšího zaměstnání, jedná se v daném případě o příjem poplatníka podle § 6 zákona o daních z příjmů. Za předpokladu, že by spojitost s bývalým zaměstnáním nebyla jednoznačná, nebo byla čistě náhodná, pak by se jednalo o příjem poplatníka podle § 10 zákona.

Podle § 6 odst. 1 písm. d) zákona příjmy ze závislé činnosti jsou i příjmy plynoucí v souvislosti se současným, budoucím nebo dřívějším výkonem činnosti, ze které plynou příjmy podle písmen a) až c), bez ohledu na to, zda plynou od plátce, u kterého poplatník vykonává činnost, ze které plyne příjem ze závislé činnosti, nebo od plátce, u kterého poplatník tuto činnost nevykonává. Podle § 6 odst. 2 téhož zákona poplatník s příjmy ze závislé činnosti je dále označen jako „zaměstnanec“, plátce příjmu jako „zaměstnavatel“.

Podle ustanovení § 3 odst. 3 písm. a) zákona se nepeněžní příjem pro účely daně z příjmů fyzických osob (bez vyloučení příjmů ze závislé činnosti) oceňuje podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku, tj. podle § 16b zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Zákon o daních z příjmů přitom nestanoví povinnost znaleckého odhadu, plátce daně tedy může ocenit poskytovanou služebnost sám, ovšem musí mít patřičné podklady a obhájit své tvrzení při případných daňových řízeních.

Příklad 4

Vnuk zřídil jako reálné břemeno výměnek k užívání vlastního domu pro dědečka, který mu dům daroval, a jeho manželku, nevlastní babičku (tj. osobu sešvagřenou) do společného jmění manželů. Otázkou je, zda nevlastní babička musí bezúplatný příjem z titulu reálného břemene zdanit (jde o manželku prarodiče, nikoli manželku rodiče).

Nevlastní babička bezúplatný příjem z titulu reálného břemene zdaňovat nebude. V daném případě jde o příjem plynoucí do společného jmění manželů, který zdaní jeden z manželů. Tím je v daném případě dědeček, a z toho důvodu je příjem od daně osvobozený podle § 10 odst. 3 písm. c) bod 1 zákona.

Ing. Eva Sedláková