Příjmy z budoucího prodeje

majetku a ZDP

Zákon o daních z příjmů stanoví pro poplatníky daně z příjmů fyzických osob podmínky pro osvobození příjmů z prodeje jejich majetku od daně s tím, že zvláštní podmínky zákon stanoví pro případ osvobození příjmů z prodeje majetku na základě smlouvy o smlouvě budoucí. V tomto případě je rozhodující kdy se prodej uskutečnil nebo kdy příjem z prodeje plyne.

Příjem z prodeje bytové jednotky a rodinného domu

Zákon o daních z příjmů v § 4 odst. 1 písm. a) stanoví mimo jiné, že je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen příjem z prodeje:

•    příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo

•    jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.

Obdobně se postupuje také u příjmu z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

     příjem z budoucího prodeje bytové jednotky a rodinného domu

Výše uvedené osvobození příjmu od daně se nevztahuje mimo jiné na příjem z

•    budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,

•    budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku.

Příklad 1

Poplatník – nepodnikatel, koupil v dubnu 2023 bytovou jednotku, kam se nastěhoval. V lednu 2024 sjednal smlouvu o budoucím prodeji této bytové jednotky, na základě, které bude bytová jednotka prodána v prosinci 2025. Na základě smlouvy o budoucím prodeji bytu v lednu 2024 obdržel polovinu sjednané ceny. Otázkou je, zda příjem z prodeje bytové jednotky plynoucí poplatníkovi na základě smlouvy o smlouvě budoucí, která byla uzavřena do 2 let od nabytí bytové jednotky, podléhá zdanění.

Příjem plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí, uzavřené do 2 let od nabytí bytové jednotky, je příjmem zdanitelným. To platí v případě, že poplatník uvedený příjem obdrží jak do 2 let od nabytí bytové jednotky, tak i po 2 letech od nabytí bytové jednotky. Důvodem je skutečnost, že poplatník budoucí prodej nemovité věci uskutečnil v době do 2 let od nabytí bytové jednotky.

Příklad 2

Podnikatel vyřadil v r. 2022 rodinný dům, ve kterém bydlel a současně podnikal z obchodního majetku. Koncem r. 2023 sjednal smlouvu o budoucím prodeji tohoto domu, na základě, které bude dům prodán v r. 2025. Na základě smlouvy o budoucím prodeji domu při podpisu smlouvy obdržel třetinu sjednané ceny. Otázkou je, zda příjem z prodeje rodinného domu plynoucí poplatníkovi na základě smlouvy o smlouvě budoucí, která byla uzavřena do 2 let od vyřazení domu z obchodního majetku pro podnikání, podléhá zdanění.

Příjem plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí, uzavřené do 2 let od vyřazení domu z obchodního majetku, je příjmem zdanitelným. To platí v případě, že poplatník daný příjem obdrží jak do 2 let od vyřazení domu z obchodního majetku, tak i po 2 letech od vyřazení domu z obchodního majetku pro podnikání. Důvodem je skutečnost, že poplatník budoucí prodej domu uskutečnil v době do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku.

Příjem z prodeje ostatních
nemovitých věcí

Jedná-li se o příjem z prodeje nemovitých věcí neosvobozený podle písmene a), zákon o daních z příjmů v § 4 odst. 1 písm. b) stanoví mimo jiné, že od daně je osvobozen příjem z jejich prodeje přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem počínaje r. 2021 dobu 10 let.

Od daně je osvobozen i příjem z prodeje těchto nemovitých věcí nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

Výše uvedená doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o dobu, po kterou prodávající vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku.

     příjem z budoucího prodeje
ostatních nemovitých věcí

I v tomto případě platí, že osvobození se nevztahuje na příjem z:

•    budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od tohoto nabytí,

•    budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od takového vyřazení.

Příklad 3

Poplatník – nepodnikatel, koupil v září 2019 pozemek. V lednu 2025 sjednal smlouvu o budoucím prodeji tohoto pozemku, na základě, které bude pozemek prodán v r. 2026. Na základě smlouvy o budoucím prodeji pozemku v lednu 2025 obdržel polovinu sjednané ceny. Otázkou je, zda příjem z prodeje pozemku plynoucí poplatníkovi na základě smlouvy o smlouvě budoucí podléhá zdanění.

Přechodné ustanovení č. 2 zákona č. 386/2020 Sb., stanoví, že na nemovité věci nabyté před 1. lednem 2021 se použije dosavadní právní úprava, tj. časový test 5 let. Příjem plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené po 5 letech od nabytí pozemku je od daně z příjmů osvobozen. Důvodem je skutečnost, že poplatník budoucí prodej nemovitosti uskutečnil v době po 5 letech od koupě pozemku.

Příjem z převodu podílu
v obchodní korporaci

Zákon o daních z příjmů v § 4 odst. 1 písm. q) stanoví mimo jiné, že od daně z příjmů fyzických osob je osvobozen příjem z úplatného převodu podílu v obchodní korporaci s výjimkou příjmu z úplatného převodu cenného papíru, přesahuje-li doba mezi jeho nabytím a úplatným převodem dobu 5 let; doba 5 let mezi nabytím a úplatným převodem podílu se zkracuje o dobu, po kterou byl poplatník členem této obchodní korporace před přeměnou obchodní korporace, nebo o dobu, po kterou byl tento podíl prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele, v případě, že jde o úplatný převod podílu nabytého děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.

Osvobození výše uvedeného příjmu se nevztahuje mimo jiné na

•    příjem z úplatného převodu podílu v obchodní korporaci, pokud byl pořízen z obchodního majetku poplatníka, a to do 5 let po ukončení jeho činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti,

•    příjem z úplatného převodu podílu v obchodní korporaci odpovídající zvýšení nabývací ceny podílu člena nepeněžním plněním ve prospěch vlastního kapitálu obchodní korporace nebo nabytím podílu od jiného člena, pokud k úplatnému převodu došlo do 5 let od plnění nebo nabytí podílu.

     příjem z budoucího převodu podílu v obchodní korporaci

Osvobození se podle § 4 odst. 1 písm. q) zákona nevztahuje dále na:

•    příjem, který plyne poplatníkovi z budoucího úplatného převodu podílu v obchodní korporaci v době do 5 let od jeho nabytí, i když smlouva o úplatném převodu bude uzavřena až po 5 letech od jeho nabytí,

•    příjem z budoucího úplatného převodu podílu v obchodní korporaci pořízeného z poplatníkova obchodního majetku, pokud příjem z tohoto úplatného převodu plyne v dobědo 5 let od ukončení činnosti poplatníka, ze které mu plyne příjem ze samostatné činnosti, i když smlouva o úplatném převodu bude uzavřena až po 5 letech od nabytí tohoto podílu nebo od ukončení této činnosti.

Příklad 4

Poplatník nepodnikatel uzavřel v době kratší než 5 let od nabytí účasti na společnosti s ručením omezeným smlouvu o smlouvě budoucí na převod účasti na společnosti s ručením omezeným, na základě které, bude uzavřena smlouva o převodu účasti až po 5 letech od nabytí. Otázkou je, zda příjem plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí bude příjmem zdanitelným.

Příjem plynoucí na základě smlouvy o smlouvě budoucí na převod podílu ve společnosti s ručením omezeným, který poplatník obdrží do pěti let od nabytí obchodního podílu, bude příjmem zdanitelným, nevztahuje se na něj osvobození od daňové povinnosti.

Příjem plynoucí na základě smlouvy o smlouvě budoucí na převod podílu ve společnosti s ručením omezeným, který poplatník obdrží po pěti letech od nabytí obchodního podílu, bude příjmem od daně osvobozeným.

V daném případě není rozhodující, kdy byl budoucí převod podílu uskutečněn, ale zda poplatníkovi plynuly příjmy z tohoto převodu do pěti let nebo po pěti letech od nabytí podílu.

Příjem z prodeje cenných papírů

Zákon v § 4 odst. 1 písm. u) stanoví mimo jiné, že od daně z příjmů je osvobozen příjem z úplatného převodu cenného papíru, přesáhne-li doba mezi nabytím a úplatným převodem tohoto cenného papíru při jeho úplatném převodu dobu 3 let, a dále příjem z podílu připadající na podílový list při zrušení podílového fondu, přesáhne-li doba mezi nabytím podílového listu a dnem vyplacení podílu dobu 3 let; doba 3 let se zkracuje o dobu, po kterou byl tento cenný papír nebo podíl připadající na podílový list při zrušení podílového fondu ve vlastnictví zůstavitele, v případě, že jde o úplatný převod cenného papíru nebo podílu připadajícího na podílový list při zrušení podílového fondu nabytého děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem; doba 3 let mezi nabytím a úplatným převodem cenného papíru u téhož poplatníka se nepřerušuje při sloučení nebo splynutí podílových fondů nebo při přeměně uzavřeného podílového fondu na otevřený podílový fond.

     příjem z budoucího prodeje
cenných papírů

Osvobození se podle § 4 odst. 1 písm. u) zákona nevztahuje na příjem, který plyne poplatníkovi

•    z budoucího úplatného převodu cenného papíru, uskutečněného v době do 3 let od nabytí, a 

•    z budoucího úplatného převodu cenného papíru, který je nebo byl zahrnut do obchodního majetku, a to do 3 let od ukončení činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti,

i když kupní smlouva bude uzavřena až po 3 letech od nabytí nebo po 3 letech od ukončení činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti.

Bude-li smlouva o budoucím prodeji cenných papírů sjednána již do 3 let od jejich nabytí s tím, že k vlastnímu prodeji dojde např. až po více jak 3 letech, je příjem plynoucí na základě smlouvy o budoucím prodeji příjmem zdanitelným. Poplatník nesplnil zákonem stanovený časový test 3 let.

Příklad 5

V únoru 2021 koupil poplatník cenné papíry, které nezahrnul do obchodního majetku. V březnu 2022 uzavřel smlouvu o smlouvě budoucí s tím, že v listopadu 2025 tyto cenné papíry prodá. Na základě smlouvy o smlouvě budoucí přijal zálohu 10 % ze sjednané kupní ceny. Otázkou je, zda se jedná o zdanitelný příjem.

Příjem z prodeje cenných papírů, který plyne poplatníkovi na základě smlouvy o smlouvě budoucí, uzavřené do 3 let od nabytí cenných papírů, je zdanitelným příjmem poplatníka podle § 10 zákona.

Ing. Eva Sedláková

ZÁKON č. 586/1992 Sb.,
o daních z příjmů

§ 4

Osvobození od daně

(1) Od daně se osvobozuje

a)  příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z

1. prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,

2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,

3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku,

b)  příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité ...