Příjmy z nájmu – zdanění

Zákon o daních z příjmů uvádí tři možné varianty zdanění příjmů fyzické osoby dosažených z pronájmu hmotného majetku (movité a nemovité věci). Jedná se o zdanění jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP, zdanění jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP a zdanění jako ostatní příjem dle § 10 ZDP. Jaké jsou rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu dle § 7 a dle § 9 ZDP?

Právní řešení nájmu je obsaženo v § 2201 až § 2331 ObčZ

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Nezbytnou náležitostí nájmu je jeho úplatnost; pokud by se jednalo o bezúplatné užívání, pak nejde o nájem, ale o výprosu. Souhlasí-li pronajímatel, může nájemce dle § 2215 odst. 1 ObčZ zřídit třetí osobě k věci užívací právo (podnájem); byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.

Z § 2207 odst. 1 ObčZ vyplývá, že nájemce po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Výčet běžné údržby a drobných oprav, které má v bytě hradit nájemce, stanoví Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

V § 2235 až § 2301 ObčZ jsou uvedena zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu. Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.

Ustanovení § 2254 ObčZ stanoví, že ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby.

Nájem prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 až § 2320 ObčZ)

Jedná se o nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.

Nájemce může nemovitou věc, kde se nalézá prostor sloužící podnikání, opatřit se souhlasem pronajímatele v přiměřeném rozsahu štíty, návěstími a podobnými znameními; pronajímatel může souhlas odmítnout, má-li pro to vážný důvod. Požádal-li nájemce o udělení souhlasu v písemné formě a nevyjádří-li se pronajímatel do jednoho měsíce, považuje se souhlas pronajímatele za daný. Nájemce může s předchozím souhlasem pronajímatele převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží; souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu.

Podnikatelský pronájem věcí movitých je předmětem § 2316 až § 2320 ObčZ. Nájemní smlouvou se pronajímatel, který je podnikatelem a jehož podnikání spočívá v pronajímání věcí, zavazuje přenechat nájemci na určitou dobu užívání movité věci a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Ustanovení § 2321 až § 2325 ObčZ se pak zabývá nájmem dopravního prostředku.

V ustanoveních § 2326 až § 2331 ObčZ nalezneme řešení ubytování. Smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodné ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé.

Zdanění dosažených příjmů z nájmu u FO

Zdanění příjmů z nájmu dle § 7 ZDP

a)  zdanění příjmů podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP, pokud jde o příjem z provozování volné živnosti na základě živnostenského oprávnění „Pronájem a půjčování věcí movitých“, uvedenou v příloze č. 4 živnostenského zákona pod č. 59;

b)  zdanění příjmů podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP, pokud jde o nájem majetku zařazeného v obchodním majetku – může jít o nájem jak movitých věcí tak nájem nemovitých věcí nebo bytů; podmínkou zdanění podle tohoto ustanovení zákona je, že se jedná o majetek zařazený v obchodním majetku poplatníka;

Podle znění § 3 odst. 3 písm. ah) živnostenského zákona není živností pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Pokud však pronajímatel poskytuje spolu s nájmem nemovitých věcí nebo bytů i další služby jako např. úklid, poskytování stravy, praní prádla, hlídání objektu apod., je živností poskytování těchto konkrétních služeb.

c)  zdanění příjmů podle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP, pokud poskytuje ubytovatel spolu s ubytováním další související služby, a toto ubytování je poskytováno soustavně, samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem zisku, jde o volnou živnost, uvedenou v příloze č. 4 živnostenského zákona pod č. 55 – „Ubytovací služby“.

Poznámka k poskytování ubytování:

Pokud poskytovatel ubytovacích služeb nemá k dispozici živnostenské oprávnění na volnou živnost „Ubytovací služby“, ačkoliv se jedná o jeho zákonnou povinnost, a tuto činnost soustavně vykonává, pak je v návaznosti na znění § 420 až § 422 ObčZ považován za podnikatele a jeho příjmy budou zdaňovány dle § 7 odst. 1 písm. c) ZDP jako příjem z jiného podnikání, ke kterému je potřeba podnikatelské oprávnění. GFŘ vydalo aktualizovaný výklad k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb platný od roku 2023, z něhož vyplývá:

•    Poskytování ubytovacích služeb zařazených do kódu 55 klasifikace produkce CZ-CPA je u fyzických osob příjem podle § 7 ZDP;

•    Příjmy poskytovatele ubytovacích služeb s živnostenským oprávněním jsou zdaňovány jako příjmy ze živnostenského podnikání, a pokud poskytovatel neuplatní výdaje ve skutečné výši, může uplatnit výdaje ve výši 60 % z příjmů (max. 1,2 mil. Kč);

•    Pokud nemá živnostenské oprávnění, pak pokud poskytovatel neuplatní výdaje ve skutečné výši, může uplatnit výdaje ve výši 40 % z příjmů (max. 800 000 Kč);

•    Při splnění podmínek může poskytovatel ubytovacích služeb vstoupit do paušálního režimu.

V pokynu GFŘ č. D-59 se v bodu 3 k § 7 ZDP uvádí: Pro účely zákona se za příjmy ze samostatné činnosti považují také příjmy z krátkodobého ubytování spočívající v pronájmu nemovité věci, který má krátkodobý charakter, činnost je poskytována za účelem rekreace, je spojena s dalšími ubytovacími službami (výměna ložního prádla, úklid, hygienické prostředky aj.), případně je krátkodobé ubytování nabízeno způsobem, který svědčí o zacílení na osoby, které nehledají uspokojení bytové potřeby, ale potřeby přechodného ubytování.

Zdanění příjmů z nájmu dle § 9 ZDP

Jedná se o zdanění příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů a příjmů z nájmu movitých věcí (kromě příležitostného nájmu movitých věcí) nezahrnutých do obchodního majetku. Připomínáme, že příjem z nájmu nemovitých věcí nebo bytů může být u pronajímatele – fyzické osoby zdaňován buď podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP nebo podle § 9 ZDP. Nikdy nemůže dojít ke zdanění tohoto příjmu dle § 10 zákona jako ostatní příjem, i kdyby šlo pouze o příležitostný nájem nemovitého majetku.

Při posouzení otázky, zda budou příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů zdaněny podle § 7 nebo § 9 ZDP, je nutno vycházet ze skutečnosti, zda je najímaný nemovitý majetek využíván poplatníkem k podnikatelské činnosti a je zařazen do jeho obchodního majetku, anebo jde o najímaný nemovitý majetek, který není poplatníkem využíván k podnikatelské činnosti a není zařazen do jeho obchodního majetku.

V pokynu D-59 se uvádí, že příjmy z nájmu zdaňované dle § 9 ZDP se rozumějí i příjmy plynoucí poplatníkovi v případě, kdy najímá nemovité věci (jejich části) nebo byty (jejich části) anebo movité věci, které má sám v nájmu či podnájmu, kromě příjmů z příležitostného nájmu věci movité podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP a kromě příjmů podle § 7 ZDP.

Z definice obchodního majetku uvedené v § 4 odst. 4 ZDP vyplývá, že obchodní majetek neexistuje u poplatníka daně z příjmů z nájmu dle § 9 ZDP, protože tento poplatník nevede daňovou evidenci, ale ve smyslu § 9 odst. 6 ZDP poplatník, který má příjmy z nájmu a uplatňuje u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení, vede záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácí mzdy.

Fyzická osoba s příjmy z nájmu nemusí vést účetnictví podle ZoÚ

To platí i pro případ, že by fyzická osoba s příjmy z podnikání z titulu překročení obratu 25 milionů Kč musela v rámci svého podnikání vést účetnictví – i v tomto případě by fyzická osoba mohla vést u příjmů z nájmu pouze evidenci ve smyslu § 9 odst. 6 ZDP. V § 9 odst. 6 ZDP se uvádí, že pokud se poplatník rozhodne vést účetnictví, přestože k tomu není podle ZoÚ povinen, pak postupuje podle tohoto předpisu, bude-li takto postupovat po celé zdaňovací období; přitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob.

Pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob má příjmy ze samostatné činnosti (podnikání) a současně příjmy z nájmu majetku zařazeného v obchodním majetku, a tato osoba se rozhodne ukončit činnost, ze které má příjmy ze samostatné činnosti s tím, že bude pronajímaný majetek dosud zahrnutý v obchodním majetku nadále pronajímat a příjmy z tohoto nájmu zdaňovat v rámci § 9 ZDP, upraví podle znění bodu 2 pokynu D-59 k § 23 odst. 8 ZDP základ daně jen o ty částky, které se nevztahují k nájmu tohoto majetku (základ daně se neupraví např. o pohledávky a dluhy z titulu nájmu příslušného majetku, rezervu na opravu pronajímaného majetku).

Pokud je pronajímána nemovitá věc, kterou mají manželé ve společném jmění, příjmy z nájmu se zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že jde o příjmy plynoucí současně z více pronajatých nemovitých věcí (např. bytová jednotka, rodinný dům, chata, samostatná garáž, pozemek). U pronájmu nemovitých věcí ve spoluvlastnictví uplatňuje každý ze spoluvlastníků příjmy a výdaje v poměrné výši odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu.

Zdanění příjmů z nájmu dle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP

Půjde o zdanění příležitostného nájmu movitých věcí nezahrnutých v obchodním majetku. Základem daně (dílčím základem daně) je příjem snížený o výdaje prokazatelně vynaložené na jeho dosažení. Jsou-li výdaje vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží. Při zdanění nájmu movitých věcí dle § 10 ZDP nemůže vzniknout daňová ztráta.

Pokud úhrn příjmů z nájmu dle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP (příjem z příležitostného nájmu movitých věcí) u poplatníka nepřesáhne ve zdaňovacím období 30 000 Kč, je tento příjem osvobozen od daně. Příjmy z příležitostného nájmu movitých věcí plynoucí manželům ze společného jmění manželů se zdaňují u jednoho z nich.

Výdaje pronajímatele v souvislosti s nájmem dle § 7 a § 9 ZDP

Základem daně z příjmů dle § 7 a § 9 ZDP při nájmu movitých a nemovitých věcí a bytů jsou vždy příjmy snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení. Z nájmu dle § 7 a dle § 9 ZDP může vzniknout daňová ztráta (příjmy z nájmu jsou nižší než vynaložené výdaje související s nájmem), kterou lze uplatnit v příslušném zdaňovacím období resp. postupovat dle § 34 odst. 1 ZDP.

Pronajímatel s příjmy z nájmu zdaňované dle § 7 nebo § 9 ZDP se může rozhodnout k uplatnění prokazatelně vynaložených výdajů souvisejících s nájmem anebo k uplatnění paušálních výdajů. Pokud se pronajímatel rozhodne uplatnit daňové výdaje ve skutečné výši, lze jako daňový výdaj uplatnit odpisy najatého hmotného majetku, rezervy na provedení opravy, a další daňové výdaje související s nájmem majetku. Daňovým výdajem pronajímatele (vlastníka) nemovité věci nebo bytu jsou rovněž doložené výdaje na pojištění nemovité věci nebo najímaného bytu a zaplacené úroky z úvěru na pořízení najímané nemovité věci nebo bytu.

Pokud se pronajímatel rozhodne k uplatnění paušálních výdajů, je jejich výše limitována.

Uplatnění paušálních výdajů k příjmům z nájmu nemovitých věcí a bytů [§ 7 odst. 2 písm. b) ZDP]

může přicházet do úvahy pouze v případě, kdy poplatník najímá majetek zařazený v obchodním majetku a přitom vede účetnictví. Pokud by šlo o poplatníka, který najímá majetek zařazený v obchodním majetku a vede daňovou evidenci, pak při přechodu na paušální výdaje u něho přestává existovat obchodní majetek a příjem z nájmu je pak nutno zdaňovat nikoliv podle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP, ale podle § 9 ZDP.

Pokud poplatník uplatní daňové výdaje procentem z příjmů, uplatní takto výdaje ze všech příjmů, které má podle § 9 odst. 1 ZDP a které tvoří jeden dílčí základ daně. V případě, že poplatník má jednak příjmy ze samostatné činnosti zdaňované dle § 7 ZDP a jednak příjmy z nájmu zdaňované dle § 9 ZDP, může v rámci dílčího základu daně z podnikání uplatnit paušální výdaje a v rámci dílčího základu daně z nájmu uplatnit výdaje ve skutečné výši, anebo naopak, popřípadě u obou dílčích základů daně uplatnit paušální výdaje. Pokud však bude mít fyzická osoba příjmy z nájmu z několika nemovitých věcí zdaňované podle § 9 ZDP, pak může ke všem těmto příjmům z nájmu uplatnit buď výdaje skutečné, nebo výdaje paušální.

Pokud pronajímatel přechází z uplatnění skutečných výdajů na uplatnění paušálních výdajů z nájmu nebo naopak, musí postupovat podle § 23 odst. 8 písm. b) ZDP, tedy musí upravit základ daně za zdaňovací období předcházející zdaňovacímu období, ve kterém ke změně způsobu uplatňování výdajů došlo. V tomto případě se má za to, že poplatník není v prodlení, jestliže podá dodatečné daňové přiznání a zaplatí daň nejpozději do dne, kdy je povinen podat daňové přiznání k dani za zdaňovací období, ve kterém ke změně uplatňování výdajů došlo.

V případě, že poplatník přechází z uplatňování paušálních výdajů na skutečné výdaje, je nutno ještě respektovat znění § 25 odst. 1 písm. zd) ZDP, podle kterého daňovým výdajem poplatníka nejsou ve zdaňovacím období, kdy uplatňuje skutečné výdaje, výdaje spojené s úhradou dluhu vzniklého ve zdaňovacím období, ve kterém poplatník uplatňoval výdaje podle § 7 odst. 7 nebo § 9 odst. 4 ZDP.

Započal-li poplatník s tvorbou rezervy na opravu najímaného hmotného majetku v době, kdy byl tento hmotný majetek zahrnut v obchodním majetku a příjmy z nájmu poplatník zdaňoval dle § 7 ZDP, může v tvorbě rezervy pokračovat i po jeho vyřazení z obchodního majetku, kdy bude příjmy z nájmu zdaňovat v rámci § 9 ZDP.

V případě, že fyzická osoba zakoupí v průběhu roku na základě uzavřené kupní smlouvy nemovitou věc nebo byt, který hodlá následně pronajímat dle § 9 ZDP, jsou daňovým výdajem v tomto zdaňovacím období poplatky realitní kanceláři za zprostředkování koupě a související výdaje (např. znalecký posudek), a rovněž veškeré daňové výdaje vynaložené na nezbytnou údržbu bytu, provedenou vlastníkem před zahájením nájmu (např. malování bytu, úklidové práce ad.). Ve smyslu § 5 odst. 7 ZDP se u poplatníka s příjmy podle § 7 nebo § 9 ZDP přihlédne i k zásobám pořízeným v kalendářním roce předcházejícím roku, v němž poplatník zahájí činnost (nájem) a rovněž k nezbytně vynaloženým výdajům spojeným se zahájením činnosti (v našem případě výdaje, související se zahájením nájmu, které byly vynaloženy v předcházejícím roce před zahájením nájmu).

K daňovým výdajům v průběhu nájmu patří i náklady na cesty soukromým automobilem související s nájmem, a to buď skutečně vynaložené, anebo lze uplatnit paušální výdaj na dopravu. V případě použití soukromého vozidla používaného jak k cestám souvisejícím s nájmem, tak k soukromým účelům, lze uplatnit jako daňový výdaj krácený paušální výdaj na dopravu ve výši 4 000 Kč za měsíc podle § 24 odst. 2 písm. zt) ZDP, pokud toto soukromé vozidlo použije v souvislosti s příjmy z nájmu (např. jízdy k jednání s nájemníky v najímaných bytech, jízdy v souvislosti s prováděním údržby, oprav, modernizací a rekonstrukcí najímané nemovité věci). Tuto výši lze uplatnit jako daňový výdaj za každý měsíc, i když bylo automobilem ujeto za účelem nájmu v daném měsíci jen několik kilometrů. Za celý rok lze uplatnit v daňových výdajích maximálně částku 48 000 Kč.

Nájemné jako daňový výdaju nájemce

Nájemné hrazené nájemcem je v souladu se zněním § 24 odst. 2 písm. h) bod 1 ZDP daňově uznatelným výdajem nájemce. Podmínkou je, že pronajatou nemovitou věc využívá nájemce ke svému podnikání. Pokud nájemce vede daňovou evidenci, je nájemné daňovým výdajem při úhradě nájemného. Pokud nájemce vede účetnictví, je nutno respektovat věcnou a časovou souvislost výdajů vynaložených na nájemné. Pokud nájemce uplatňuje výdaje paušálním způsobem, jsou v takto stanovených výdajích zahrnuty veškeré výdaje poplatníka, tedy i nájemné.

Součástí nájemného z nemovitých věcí nebo bytů nejsou úhrady za ceny služeb spojených s jejich užíváním

Obdobně v případě nájmu nebytových prostor není součástí úhrady nájemného platba záloh nebo výdaje za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem. Zálohy na služby (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které zajišťuje pronajímatel a které po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů. Poskytuje-li však některé služby sám pronajímatel, jsou zálohy na ceny těchto služeb zdanitelným příjmem pronajímatele.

Dále z pokynu D-59 k § 9 odst. 3 ZDP vyplývá, že platby vlastníka jednotky na provozní výdaje (do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady. Jsou-li platby (jejich část) určeny na technické zhodnocení společných částí, jsou daňovým výdajem po dokončení technického zhodnocení, a to formou odpisů. Pokud byly platby na provozní výdaje použity na technické zhodnocení společných částí, poplatník podle § 5 odst. 6 ZDP o výdaje zahrnuté do základu daně v předchozích zdaňovacích obdobích sníží výdaje ve zdaňovacím období, ve kterém bylo technické zhodnocení dokončeno. O výdaje na technické zhodnocení se zvýší vstupní cena jednotky a do daňových výdajů se tyto výdaje promítnou formou odpisů.

Pojistné na sociální a zdravotní pojištění u nájmu

Z § 5b odst. 1 zákona č. 589/1992 Sb. vyplývá, že vyměřovacím základem osoby samostatně výdělečně činné pro pojistné na důchodové pojištění a příspěvek na státní politiku zaměstnanosti je částka určená touto osobou, která činí nejméně 50 % daňového základu; daňovým základem se pro účely tohoto zákona rozumí dílčí základ daně z příjmů ze samostatné činnosti podle zákona o daních z příjmů, které jsou nebo by byly, pokud by podléhaly zdanění v České republice, předmětem daně z příjmů fyzických osob.

Obdobně z § 3a odst. 1 zákona č. 592/1992 Sb. vyplývá, že vyměřovacím základem osoby samostatně výdělečně činné pro účely zdravotního pojištění je 50 % daňového základu; daňovým základem se pro účely tohoto zákona rozumí dílčí základ daně z příjmů ze samostatné činnosti podle zákona o daních z příjmů, které jsou nebo by byly, pokud by podléhaly zdanění v ČR, předmětem daně z příjmů fyzických osob.

Příjmy z nájmu zdaňované dle § 7 ZDP po odpočtu výdajů (prokazatelných nebo paušálních) případně po úpravě dle § 5 a § 23 ZDP jsou součástí vyměřovacího základu pro výpočet pojistného na sociální pojištění i pro výpočet pojistného na zdravotní pojištění.

Naopak příjmy z nájmu zdaňované dle § 9 a § 10 ZDP se nezahrnují do vyměřovacího základu pro výpočet pojistného na sociální a zdravotní pojištění.

Ing. Ivan Macháček

ZÁKON č. 586/1992 Sb.,
o daních z příjmů

§ 9

Příjmy z nájmu

(1) Příjmy z nájmu, pokud nejde o příjmy uvedené v § 6 až 8, jsou

a)  příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,

b)  příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu podle § 10 odst. 1 písm. a).

(2) Příjmy podle odstavce 1, plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují jen u jednoho z nich.

(3) Základem daně (dílčím základem daně) jsou příjmy uvedené v odstavci 1 snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení (§ 5 odst. 2). Pro zjištění základu daně (dílčího základu daně) se použijí ustanovení § 23 až 33. Příjem z nájmu plynoucí poplatníkům uvedeným v § 2 odst. 3 je, s výjimkou příjmů z nájmu nemovitých věcí nebo bytů, samostatným základem daně pro zdanění zvláštní sazbou daně (§ 36).

(4) Neuplatní-li poplatník výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, může je uplatnit ve výši 30 % z příjmů podle odstavce 1, nejvýše však do částky 600 000 Kč. Způsob uplatnění výdajů podle tohoto odstavce nelze zpětně měnit.

(5) Uplatní-li poplatník výdaje podle odstavce 4, jsou v částkách výdajů zahrnuty veškeré výdaje poplatníka vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z nájmu podle § 9. Poplatník, který uplatňuje výdaje podle odstavce 4, je povinen vždy vést záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.

(6) Poplatníci mající příjmy z nájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy. Pokud se však poplatníci rozhodnou vést účetnictví, přestože k tomu nejsou podle účetních předpisů) povinni, pak postupují podle těchto předpisů, budou-li takto postupovat po celé zdaňovací období, přitom se movitý i nemovitý majetek, o kterém je účtováno, nepovažuje za obchodní majetek ve smyslu daně z příjmů fyzických osob ...