Příklady z praxe

odpočet DPH

Prodej bytu a odpočet DPH

Developer prodá byt, který postavil v rámci své podnikatelské činnosti za účelem jeho prodeje. Byt vede v účetní evidenci jako zásoby. Lze uvažovat následující situace:

a)  prodej bytu je zdanitelným plněním, protože ještě neuplynula příslušná lhůta, uvedená v § 56,

b)  prodej bytu je osvobozeným plněním bez nároku na odpočet daně podle § 56.

Jak postupovat v dané situaci?

V případě ad a) bude prodej bytu uveden v přiznání k DPH mezi zdanitelnými plněními, a to v závislosti na uplatněné sazbě DPH buď na řádku 1, nebo na řádku 2. Z pohledu výpočtu koeficientu podle § 76 odst. 4 se nejedná o prodej dlouhodobého majetku. Nejedná se ani o prodej bytu, který by byl doplňkovou činností plátce, uskutečňovanou příležitostně. Prodej bytu tedy v daném případě ovlivní výpočet koeficientu podle § 76 odst. 4.

Pro názornost: Předpokládejme, že před uskutečněním prodeje bytu byl pro účely výpočtu koeficientu čitatel ve výši 43 000 000 Kč a jmenovatel ve výši 50 000 000 Kč. Osvobozená plnění na řádku 50 tedy byla ve výši 7 000 000 Kč. Koeficient vychází ve výši (43 000 000 Kč / 50 000 000 Kč) × 100 % = 86 %. Prodej bytu byl ve výši 4 000 000 Kč + DPH. Koeficient pak vychází ve výši vypočtené podle vzorce tak, že jak čitatel, tak jmenovatel zlomku se navýší o částku podléhající DPH, tj. o částku 4 000 000 Kč. Vychází tak výpočet: (43 000 000 Kč + 4 000 000 Kč) / (43 000 000 Kč + 4 000 000 Kč + 7 000 000 Kč) × 100 % = 87,04 %, po zaokrouhlení 88 %. Koeficient se tedy zvýšil z 86 % na 88 %, což v důsledku znamená příznivější situaci pro plátce, neboť o to méně bude nutné krátit případné odpočty DPH na vstupu, pokud byly částečně spojeny s plněními, které plátce uskutečňuje jako osvobozená plnění dle § 51. Nárok na odpočet daně v krácené výši by se tudíž zvýšil.

Částka 4 000 000 Kč se neobjeví v přiznání k DPH na řádku 51 ve sloupci „S nárokem na odpočet“).

V případě ad b) platí obdobně, že se nejedná o prodej dlouhodobého majetku, nýbrž o prodej zásob, s tím, že jde o plnění osvobozené od DPH podle § 56. Pokud bude byt prodán v ceně 6 500 000 Kč + DPH 0 %, pak se částka 6 500 000 Kč projeví v přiznání v DPH na řádku 50, neboť se jedná o plnění osvobozené od DPH bez nároku na odpočet daně. Neobjeví se však na řádku 51 ve sloupci „Bez nároku na odpočet“, protože se tento prodej započítává do výpočtu koeficientu (jedná se o prodej zásob, takže nemusíme řešit, zda se jedná o prodej dlouhodobého majetku započítávaný nebo nezapočítávaný do výpočtu koeficientu). Prodej bytu tedy ovlivní výši koeficientu podle § 76 odst. 4.

Pro názornost: Předpokládejme, že před uskutečněním prodeje bytu byl pro účely výpočtu koeficientu čitatel ve výši 294 000 000 Kč a jmenovatel ve výši 310 000 000 Kč. Koeficient vychází ve výši (294 000 000 Kč) / (294 000 000 Kč + 16 000 000 Kč) × 100 % = 95 %. Prodej bytu byl ve výši 6 500 000 Kč + DPH 0 %. Tato částka ovlivní pouze jmenovatel zlomku, neovlivní však čitatel zlomku. Koeficient vychází ve výši (294 000 000 Kč) / (310 000 000 Kč + 6 500 000 Kč) = 92,89 %, po zaokrouhlení 93 %. Koeficient v daném případě poklesl z 95 % na 93 %. Vliv pro plátce je tak nepříznivý. Nárok na odpočet daně v krácené výši by se tudíž snížil.

Plátce vedl byt jako dlouhodobý majetek

Předpokládejme obdobnou situaci jako v předchozím případě. Liší se v tom, že plátce vedl byt jako dlouhodobý majetek. Můžeme zjistit, jak uvedený prodej bytu ovlivní či neovlivní výši koeficientu podle § 76 odst. 4. Pokud byl byt prodán jako osvobozené plnění v ceně například 6 500 000 Kč + DPH 0 %, pak se částka 6 500 000 Kč neprojeví v přiznání k DPH na ř. 1 (nebo ř. 2). Projeví se ale na řádku 50. Jedná se o prodej dlouhodobého majetku.

V případě, pokud se tento prodej bytu nebude započítávat do výpočtu koeficientu, pak se částka 6 500 000 Kč projeví na řádku 51 ve sloupci „Bez nároku na odpočet“. Ve jmenovateli se odečítá částka z řádku 51, pokud jde o sloupec „Bez nároku na odpočet“). Toto platí za podmínky, že jde o prodej dlouhodobého majetku v rámci ekonomické činnosti plátce, avšak nejedná se o jeho obvyklou ekonomickou činnost (nebo jinak řečeno, o příležitostný prodej nemovitosti v rámci doplňkové činnosti).

Předpokládejme, že před uskutečněním prodeje bytu byl pro účely výpočtu koeficientu čitatel ve výši 228 000 000 Kč a jmenovatel ve výši 240 000 000 Kč. Osvobozená plnění na řádku 50 byly ve výši 12 000 000 Kč. Koeficient vychází ve výši 228 000 000 Kč / (228 000 000 Kč + 12 000 000 Kč) × 100 % = 95 %. Po uskutečnění prodeje se o částku 6 500 000 Kč zvýší částka na řádku 50. O tuto částku se tedy zvýší jmenovatel zlomku. Současně se o tuto částku sníží jmenovatel zlomku. Koeficient po uskutečnění prodeje bytu, který v tomto případě předpokládáme, že se nezapočítává do výpočtu koeficientu, vychází ve výši (228 000 000 Kč) / (228 000 000 Kč + 12 000 000 Kč + 6 500 000 Kč – 6 500 000 Kč) × 100 % = 95 %. Koeficient se tedy nezměnil a zůstal tak ve výší 95 %, což znamená, že je považován za rovný 100 %.

Příležitostný prodej nemovitosti

Pro srovnání předpokládejme následující situaci, která se objevuje například u územně samosprávných celků, zejména u obcí, která spravují obecní byty. Obec, která je plátcem DPH, je vlastníkem obecních bytů a vede tyto byty v účetnictví jako dlouhodobý majetek. Obec nabídla nájemcům bytů možnost odkoupit si byty do vlastnictví. Kdy se jedná o příležitostný prodej nemovitosti v rámci doplňkové činnosti?

Vzhledem k tomu, že již od kolaudace bytů uplynula lhůta uvedená v § 56 odst. 1, představoval prodej bytu osvobozené plnění bez nároku na odpočet. Obci se podařilo prodat nájemcům několik bytů v úhrnné výši 5 000 000 Kč + DPH 0 %. Z pohledu koeficientu podle § 76 odst. 4 však tento prodej bytů výši uvedeného koeficientu neovlivní. Jednak lze uplatnit pravidlo, že prodej dlouhodobého majetku, pokud tento majetek plátce využíval pro své ekonomické činnosti, se do výpočtu koeficientu nezapočítává, pokud není nedílnou součástí obvyklé ekonomické činnosti plátce. Obdobně lze uplatnit i ustanovení, že prodej nemovitosti (bytu), pokud jde o doplňkovou činnost plátce, uskutečňovanou příležitostně, se do výpočtu koeficientu nezapočítává. V přiznání k DPH se částka 5 000 000 Kč projeví na řádku 50 a také na řádku 51 ve sloupci „Bez nároku na odpočet“.

Nový vypořádací koeficient

Plátce spočítal vypořádací koeficient za rok 2025 ve výši 94 %. Pro rok 2026 tento koeficient použije jako „zálohový koeficient“. Nový vypořádací koeficient pro rok 2026 vypočte až po skončení roku 2026 z údajů za všechny měsíční či čtvrtletní přiznání k DPH za rok 2026. Jaký je postup v dané situaci?

Plátce pak postupuje v přiznání k DPH následovně:

-   Koeficient, který se použije v daném kalendářním roce jako „zálohový koeficient“ se uvádí v přiznání k DPH na řádek 52 označeném textem „Část odpočtu daně v krácené výši“, do políčka označeného jako „Koeficient (%)“. Koeficient se tedy zásadně uvádí v procentní výši, a nikoliv jako desetinné číslo. Pokud je tedy ve výši 85 %, uvede se 85 % a nikoliv 0,85, jak se lze stále setkat u některých účetních softwarů při zpracování přiznání k DPH.

-   Odpočet daně v krácené výši je pak dán jako součin částky na řádku 46 (uvedené ve sloupci „Krácený odpočet“) a uvedeného koeficientu.

-   Řádek 46 je pak dán jako součet částek DPH uplatněných na odpočet na řádcích 40 až 45 (uvedených ve sloupci „Krácený odpočet“).

-   Při využití údajů předchozího příkladu by v přiznání k DPH podávaných v roce 2026 byl uveden na řádku 52 v políčku „Koeficient (%)“ údaj 94 %.

Zálohový koeficient

Plátce v přiznání k DPH sečetl za měsíce leden až prosinec částky, které uvedl ve sloupci „Krácený odpočet“ na řádku 40 a na řádku 41. Celkem se za celý rok jedná o částku 741 800 Kč. Jedná se tedy o součet hodnot za přiznání k DPH za měsíce leden až prosinec uvedených na řádku 46. Jaké je správné řešení?

Zálohovým koeficientem uvedeným na řádku 52 ve výši 71 % krátil nárok na odpočet daně. Uplatnil tedy jen částku 741 800 Kč × 71 % = 526 678 Kč. Provedl výpočet vypořádacího koeficientu za celý kalendářní rok a zjistil jeho hodnotu ve výši 82 %. Nárok na odpočet tak vychází vyšší, v částce 741 800 Kč × 82 % = 608 276. Rozdíl je v částce 608 276 Kč – 526 678 Kč = 81 598 Kč.

Na řádku 53 vedle textu „Vypořádací koeficient“ uvede hodnotu 82 %. Na řádku 53 vedle textu „Změna odpočtu“ uvede částku 81 598 Kč s kladným znaménkem.

Ing. Luděk Pelcl