Příklady z praxe

technické zhodnocení

Proč komplikovat odpočet DPH u investic

Účetní, s.r.o. je plátce DPH a v roce 2021 si pro své provozní účely – externí vedení účetnictví klientů, tedy jen pro uskutečňování zdanitelných plnění – firma koupila kancelářskou budovu, přičemž si uplatnila plný odpočet DPH. V roce 2023 provedla izolaci fasády a v roce 2024 zrekonstruovala vnitřní prostory. Z právního hlediska jde přirozeně pouze o jedinou věc – stavbu; která je přesněji řečeno nedílnou součástí pozemku. Což ctí i daň z příjmů, kde poplatník do jednolitého ocenění – vstupní ceny – stavby – zahrnul obě její TZ, načež stále jeden zhodnocený hmotný majetek (stavbu) daňově odpisoval; roční odpisy se průběžně měnily. Ovšem pro účely DPH, jak už víme, má plátce 3 samostatné dlouhodobé majetky: 1. Budovu, 2. TZ roku 2023 a 3. TZ roku 2024. Jaké je správné řešení?

Dejme tomu, že kancelářská budova sloužila oné účetní firmě pro její vlastní zdanitelná plnění pouze do konce roku 2022. V roce 2023 se tam její zaměstnanci nově začali věnovat i finančním a pojišťovacím činnostem ve smyslu § 54 a § 55 ZDPH, které jsou od DPH osvobozeny bez nároku na odpočet daně. A od letošního roku 2024 se dotyčný plátce rozhodl svou – již podruhé technicky zhodnocenou – kancelářskou budovu dlouhodobě pronajmout. Přičemž první rok (2024) byl nájemce neplátcem DPH, takže nájem podle § 56a ZDPH musel být osvobozen od DPH – a to opět nemile bez nároku na odpočet daně. Poslední dějství, v roce 2025 se nájemce stal plátcem, čehož pronajímatel ihned využil a v souladu s § 56a odst. 3 ZDPH změnil nájem na plnění zdanitelné.

Systém DPH nezná odpisy ani jiné metody časového rozlišování, a o odpočtu daně rozhodují podmínky panující u plátce v okamžiku pořízení – v našem případě dlouhodobého majetku. Byl tak v pořádku plný odpočet DPH na vstupu při pořízení kancelářské budovy v roce 2021 – protože měla a také ihned sloužila pro zdanitelná plnění. Složitější to pak bylo u 1. TZ v roce 2023, kdy měl plátce s ohledem na „smíšené využití“ tohoto přijatého zdanitelného plnění – zaizolování obvodové stěny budovy – pouze částečný nárok na odpočet daně na vstupu tzv. v krácené výši odpovídající „krátícímu koeficientu“ podle výše úplat obou zmíněných druhů aktivit podle § 76 ZDPH. Ještě smutnější – žádný – odpočet daně se týkal 2. TZ v roce 2024, protože sloužilo pro nedaněný nájem.

Takto prvotně uplatněný odpočet daně z oněch tří dlouhodobých majetků byl správný. Ano, jenže sotva jej můžeme označit za spravedlivý, pokud by to tak mělo skončit. Vždyť od roku 2025 dvakrát zhodnocená stavba plátci slouží pouze pro zdanitelná plnění – u nájemného poctivě přiráží DPH na výstupu, kterou v roli pomocníka berního úřadu přeposílá správci daně. Kvůli absenci nějaké obdoby časového hlediska všímající si dalšího osudu tří investic to moc nevypadá na spravedlivý a k plátci neutrální systém, a navíc svádí i k účelovým spekulacím…

TZ vytvořené vlastní činností

Stavební firma vlastní třípodlažní bytový dům, v jehož přízemí podniká – kanceláře, prodejna stavebního materiálu a skladiště – zatímco první a druhé patro pronajímá lidem k bydlení (což je plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně). Dům tedy slouží tzv. pro smíšené účely, pročež má plátce u souvisejících přijatých zdanitelných plnění nárok na odpočet daně jen v částečné (krácené) výši v souladu s § 72 odst. 8 a § 76 ZDPH. Jak je to v případě TZ vytvořené vlastní činností?

Firma si svépomocí zrekonstruovala celý bytový dům zateplením fasády a střechy. Půjde tedy o TZ coby – „dlouhodobý majetek vytvořený vlastní činností pro smíšené účely“ – pro který platí speciální daňový režim.

Bez ohledu na to, že dům, resp. jeho TZ slouží pro „smíšené účely“, si může stavební firma (plátce) v průběhu pořizování TZ u souvisejících přijatých zdanitelných plnění – tj. z nakoupeného materiálu, externích služeb projektanta, specializovaných stavebních profesí apod. – uplatňovat plný odpočet DPH na vstupu.

V okamžiku, kdy bude toto TZ dokončeno a uvedeno do užívání, bude ale muset přiznat odpovídající DPH na výstupu z tzv. fiktivně úplatného zdanitelného plnění. Současně si bude moci nárokovat odpočet této DPH na vstupu, ovšem s ohledem na „smíšený“ účel využití již jen v částečné výši určené krátícím koeficientem.

 Ing. Martin Děrgel