Příklady z praxe

ubytovací služby

Živnostenský list na ubytovací služby

Pronajímáme chatu, kterou nabízíme na internetu. Pronajímáme vždy pouze v červenci a v srpnu. Většinou se jedná o pronájem týdenní nebo čtrnáctidenní. Nájemci zaplatí vždy před zahájením nájmu smluvenou částku na náš účet. Chata je vybavená základním nábytkem, vařičem a televizí. Při skončení nájmu vybírám hotovost za skutečně spotřebovanou elektřinu. Nájemce chatu při skončení pobytu uklidí sám. Žádné občerstvení ani prádlo, ani další služby neposkytujeme. Pronajímáme takto již několik let podle § 9 ZDP. Je tento postup v pořádku? Nemáme povinnost mít živnostenský list na ubytovací služby?

Pro posouzení toho, zda se jedná o nájem dle § 9 ZDP či poskytování ubytovacích služeb dle § 7 ZDP je třeba vyjít zejména z občanského zákoníku, živnostenského zákona a klasifikace ekonomických činností (CZ-NACE). Podle CZ-NACE 55.20.1 „Rekreační a ostatní krátkodobé ubytovací služby“ zahrnují ubytovací služby v mládežnických hostelech, horských chatách a rekreačních chatách s pokoji nebo ubytovacími jednotkami, s velmi omezenými úklidovými službami nebo bez nich. Tak jako vše není vždy černobílé, je v praxi někdy obtížné vyhodnotit zcela jednoznačně skutečnost, zda se jedná o nájem či ubytování. Existují ale znaky, které jsou typické pro nájem nebo ubytovací služby a z jejich převahy nebo absence lze věc správně posoudit.

Pro příjmy ze živnosti – ubytovací služby jsou charakteristické následující znaky, různé od nájmu:

1. ubytování je poskytováno pravidelně/opakovaně,

2. ubytování je poskytováno na krátkou (dny, týdny) či přechodnou (omezenou) dobu,

3. ubytování je takto nabízeno na internetu, případně jinak (v tisku, letáky, billboardy apod.),

4. ubytování je poskytováno např. za účelem rekreace,

5. kromě „bydlení“, jsou nad rámec nezbytných služeb poskytovány i další služby, např. úklid prostor užívaných ubytovaným, výměna ložního prádla, poskytnutí snídaně, apod.,

6. ubytovaný neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy obývaného prostoru,

7. v nabídce ubytování se objevuje cena za den, případně týden.

Přestože bod 5 není naplněn (není zajišťováno stravování, či jiné služby), všechny ostatní výše uvedené charakteristiky jsou naplněny, s největší pravděpodobností se jedná o příjmy ze samostatné činnosti dle § 7 ZDP.

Příjem za užívání bytu

Pronajímám byt studentkám. Na základě písemné smlouvy platí měsíční nájem. Dále máme smluvně stanoveno, že budou platit měsíčně zálohy na služby-výdaje s užíváním bytu spojené, tj. zálohu na energie, odpady, úklid společných prostor, atd. Zálohy budou vyúčtovány 1x za rok na základě vyúčtování z SVJ. Osobně jim žádné další služby neposkytuji. Byt si uklízí sami. Příjem zdaňuji podle § 9 ZDP. Je to tak správně?

Evropská legislativa, popř. ustálená judikatura Evropského soudního dvora pojem nájmu vykládá, že to v zásadě znamená, že pronajímatel převede na nájemce za úplatu na sjednanou dobu právo užívat nemovitost způsobem, jako kdyby byl vlastníkem, a právo vyloučit jakoukoli další osobu z výkonu takového práva. Jako jeden z hlavních charakteristických rysů pronájmu je zmiňován pasivní charakter pronájmu, kdy transakci nájmu nemovitosti charakterizuje jako obvykle spíše pasivní činností závisející na pouhém plynutí času, aniž by byla vytvářena významnější přidaná hodnota.

Pro nájem dle § 9 ZDP svědčí většinou mj. skutečnost, že:

1. se bude jednat např. o nájem bytů (rodinných domů) nájemcům za účelem dlouhodobého bydlení,

2. nájem je sjednáván jednorázově na delší dobu (měsíce, rok),

3. takto je také nabízen (internet, tisk, letáky),

4. nájem je nabízen primárně za účelem zajištění bytové potřeby nájemce (jeho domácnosti),

5. nejedná se o ubytování za účelem rekreace,

6. nad rámec nezbytných služeb nejsou pronajímatelem poskytovány další služby,

7. energie (elektřina, plyn) si obstarává obvykle sám nájemce,

8. nájemce provádí běžnou údržbu a drobné opravy najatého prostoru,

9. v nabídce ubytování se objevuje cena nájmu za měsíc, případně za delší časové období.

Přestože se jedná o ubytování studentek (není zajišťována bytová potřeba nájemce), které o prázdninách bydlí mimo pronajímaný byt, všechny ostatní výše uvedené charakteristiky jsou naplněny, jedná se o příjmy z nájmu dle § 9 ZDP.

Servisní poplatek

Jsme právnickou osobou, plátcem DPH, vedeme účetnictví. Jak danit a účtovat servisní poplatek hostitele přes Airbnb? Do banky mi přijde částka jen za ubytování ponížená o servisní poplatek a dále chodí faktury na servisní poplatky od Airbnb. Zdaňuji servisní poplatek na výstupu? A přijatou fakturu reverse-charge?

Poskytovatel ubytování je plátcem a vykazuje takto poskytnuté ubytovací služby jako zdanitelné plnění uváděné v přiznání k DPH na ř. 2. Poskytované služby je zároveň povinen vykázat v kontrolním hlášení. Co se týče servisního poplatku, platí, že zprostředkovatel poskytuje elektronickou službu spočívající ve využití platformy poskytovateli ubytování-plátci DPH v tuzemsku.

Podle ustanovení § 108 odst. 3 písm. a) bodu 1 ZDPH platí, že pokud zdanitelné plnění (poskytnutí služby použití online platformy) uskutečňuje osoba neusazená v tuzemsku, je povinna přiznat daň osoba, která toto plnění přijala, tzn. poskytovatel ubytování – plátce DPH. Vzniká tedy povinnost přiznat daň příjemci této služby, tedy plátci, a zároveň má tento plátce možnost si uplatnit nárok na odpočet při splnění zákonných podmínek.

Co se týče přijaté faktury za servisní poplatek, ano, použije se režim reverse-charge. Dochází tak ke zdanění servisního poplatku na výstupu s možností uplatnit si o nárok na odpočet DPH v souladu s § 72 a násl. ZDPH. V přiznání k DPH tedy plátce přizná daň z přijaté služby spočívající v použití online platformy fakturované zprostředkovatelem. Uvede i v kontrolním hlášení v oddílu A2 na základě ustanovení § 101c písm. b) bodu 1 ZDPH.

Ing. Pavel Novák

ZÁKON č. 235/2004 Sb.,
o dani z přidané hodnoty

§ 72

Nárok na odpočet daně

(1) Plátce je oprávněn k odpočtu daně na vstupu u přijatého zdanitelného plnění, které v rámci svých ekonomických činností použije pro účely uskutečňování

a)  zdanitelných plnění dodání zboží nebo poskytnutí služby s místem plnění v tuzemsku,

b)  plnění osvobozených od daně s nárokem na odpočet daně s místem plnění v tuzemsku,

c)  plnění s místem plnění mimo tuzemsko, pokud by měl nárok na odpočet daně, jestliže by se uskutečnila s místem plnění v tuzemsku,

d)  plnění uvedených v § 54 odst. 1 písm. a) až j), l) až u) a y) a v § 55 s místem plnění ve třetí zemi, nebo pokud jsou taková plnění přímo spojena s vývozem zboží, nebo

e)  plnění uvedených v § 13 odst. 7 písm. a), b), d) a e) a v § 14 odst. 5.

(2) Daní na vstupu u přijatého zdanitelného plnění se rozumí daň uplatněná podle tohoto zákona

a)  na zboží, které plátci bylo nebo má být dodáno nebo službu, která mu byla nebo má být poskytnuta,

b)  na zboží, které bylo plátcem pořízeno z jiného členského státu anebo dovezeno ze třetí země, nebo

c)  v případě plnění podle § 13 odst. 4 písm. b).

(3) Nárok na odpočet daně vzniká plátci okamžikem, kdy nastaly skutečnosti zakládající povinnost tuto daň přiznat.

(4) Plátce nemá nárok na odpočet daně u přijatého zdanitelného plnění použitého pro reprezentaci, které nelze podle zvláštního právního předpisu) uznat za výdaje vynaložené k dosažení, zajištění a udržení příjmů, s výjimkou plnění podle § 13 odst. 7 písm. c).

(5) Plátce má nárok na odpočet daně v plné výši u přijatého zdanitelného plnění, které použije výhradně pro uskutečňování plnění uvedených v odstavci 1.

(6) Použije-li plátce přijaté zdanitelné plnění jak pro účely, které zakládají nárok na odpočet daně, tak pro jiné účely, je oprávněn uplatnit nárok na odpočet daně jen v části připadající na použití s nárokem na odpočet daně (dále jen „odpočet daně v částečné výši“), pokud zákon nestanoví jinak. Příslušná výše odpočtu daně v částečné výši se stanoví postupem podle § 75 nebo 76 ...