Příklady z praxe

příjem z nájmu

Daňová evidence a paušální výdaje

Podnikatel část nemovité věci vložené do obchodního majetku nevyužívá k činnosti, z níž dosahuje příjmy ze samostatné činnosti, a proto tuto část nemovité věci od roku 2020 pronajímá jinému podnikateli k jeho podnikání. Podnikatel dosud vedl daňovou evidenci, ale od roku 2023 přechází na uplatnění paušálních výdajů. Jako má podnikatel postupovat v předmětném případě?

Do konce roku 2022 zdaňoval podnikatel příjem z nájmu nemovité věci jako součást příjmů z podnikání dle § 7 ZDP. Protože poplatník uplatňuje od roku 2023 výdaje procentem z příjmů a nevede účetnictví, neexistuje u něho od roku 2023 obchodní majetek a příjem z nájmu je proto u něho nutno zdanit dle § 9 ZDP, přičemž k těmto příjmům může uplatnit poplatník skutečné výdaje nebo paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů s jejich limitním omezením 600 000 Kč.

Nájem majetku zahrnutého v obchodním majetku

Fyzická osoba podniká a má movitý i nemovitý majetek vložen v obchodním majetku. Část budovy, ve které má umístěnu provozovnu, pronajímá jinému podnikateli. Příjem z nájmu zdaňuje dle § 7 ZDP. Z důvodu dlouhodobé nemoci se k 31. 12. 2023 rozhodne ukončit své podnikání. Část nemovité věci však bude i nadále pronajímat. Ke dni ukončení podnikání eviduje podnikatel neuhrazené nájemné za nájem nemovité věci za IV. čtvrtletí 2023 ve výši 45 000 Kč. Jak postupovat v dané situaci?

Vzhledem k tomu, že u nájmu nemovité věci se jedná o nájem majetku zahrnutého v obchodním majetku, je příjem po dobu trvání činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, zdaňován dle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP. Při ukončení podnikání však dochází k vyřazení majetku z obchodního majetku a následný nájem je daňově řešen dle § 9 ZDP jako nájem majetku nezahrnutého v obchodním majetku. Ve smyslu znění bodu 2 pokynu GFŘ č. D-59 k § 23 odst. 8 ZDP se neupraví základ daně při ukončení podnikání o pohledávky vztahující se k najímanému majetku. Dodatečná úhrada nájemného za rok 2023 se promítne jako příjem zdaňovaný dle § 9 ZDP ve zdaňovacím období, kdy dojde k úhradě.

Vyřazení movité věci z obchodního majetku

Zemědělský podnikatel má ve svém obchodním majetku zahrnuty dva traktory. Poplatník vede daňovou evidenci a u obou traktorů uplatňuje daňové odpisy. Z důvodu nevyužití jednoho traktoru, pronajímá jej od roku 2022 jinému podnikateli. K 1. 1. 2024 tento traktor vyřadí z obchodního majetku, ale nadále jej bude pronajímat stejné osobě. Jak postupovat v případě vyřazení movité věci z obchodního majetku?

Vzhledem k tomu, že do konce roku 2023 byl pronajímaný traktor zařazen v obchodním majetku podnikatele, zdaňuje poplatník příjmy z nájmu dle § 7 odst. 2 písm. b) ZDP jako příjmy ze samostatné činnosti. Daňové odpisy si uplatní jako daňové výdaje k těmto příjmům.

Protože v roce 2024 poplatník movitou věc vyřadí z obchodního majetku, budou příjmy z nájmu traktoru zdaňovány dle § 9 ZDP. Poplatník může pokračovat v daňovém odpisování traktoru, anebo si může zvolit uplatnění paušálních výdajů k příjmům z nájmu ve výši 30 % z dosažených příjmů. V paušálních výdajích jsou již uplatněny i odpisy traktoru a tyto odpisy vede poplatník pouze evidenčně.

Nájem nemovité věci a starobní důchod

Občan pronajal od dubna 2022 garáž za měsíční nájemné 1 600 Kč. Za nájem obdržel za zdaňovací období 2022 částku 13 500 Kč. Občan pobírá starobní důchod ve výši 19 600 Kč měsíčně a jiné zdanitelné příjmy nemá. Jaké je řešení dané situace?

Nájem nemovité věci podléhá zdanění podle § 9 ZDP. Vzhledem k tomu, že se však jedná o zdanitelný příjem v roce 2022 ve výši 9 měsíců x 1 600 Kč = 14 400 Kč a jiný zdanitelný příjem občan nemá (starobní důchod je od daně z příjmů osvobozen), pak poplatník ve smyslu § 38g odst. 1 ZDP (částka ročních příjmů nepřesáhne výši 15 000 Kč) nemusí podávat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob a příjem z nájmu zůstane nezdaněn.

Pokud bude občan pokračovat v nájmu garáže i po celý rok 2023, pak za zdaňovací období 2023 dosáhnou příjmy z nájmu 12 měsíců x 1 600 Kč = 19 200 Kč a občan rovněž nebude muset podat daňové přiznání k dani z příjmů, protože s účinností od 1. 1. 2023 je v § 38g odst. 1 ZDP původní výše příjmů pro podání daňového přiznání zvýšena z 15 000 Kč na 50 000 Kč.

Příjmy z nájmu bytů a nájem zděděného rodinného domku

Manželé vlastní činžovní dům, který je součástí jejich společného jmění, a pronajímají byty v tomto domě. Současně manželka pronajímá rodinný domek, který zdědila po své babičce. Jako budou manželé v dané situaci postupovat?

Příjmy z nájmu bytů plynoucí manželům ze společného vlastnictví manželů, se zdaňují podle § 9 ZDP jako příjmy z nájmu jen u jednoho z manželů. V žádném případě tyto příjmy nelze ke zdanění rozdělit na oba manžele. Příjem z nájmu bytů bude tedy zdaněn buď u manžela nebo u manželky jako příjem dle § 9 ZDP a to dle rozhodnutí manželů.

Příjem z nájmu zděděného rodinného domku však bude zdaněn výlučně u manželky jako příjem dle § 9 ZDP, protože rodinný domek není předmětem společného jmění manželů, ale je ve vlastnictví manželky.

Příjmy z nájmů fyzické osoby

Fyzická osoba má v roce 2023 příjmy z následujících pronájmů:

Příjem z nájmu vlečky k motorovému vozidlu, který realizuje na základě živnostenského oprávnění k volné živnosti „Pronájem a půjčování věcí movitých“ – částka 32 000 Kč.

Příjem z nájmu garáže nezahrnuté v obchodním majetku – částka 14 000 Kč.

Příjem z příležitostného nájmu osobního automobilu poskytnutého na zahraniční dovolenou známému – částka 5 000 Kč. 

Jako má fyzická osoba postupovat?

Fyzická osoba zahrne příjmy z nájmu v rámci tří dílčích základů daně. Příjem z nájmu vlečky bude zdaněn v rámci § 7 ZDP jako příjem z podnikání, k příjmu může poplatník uplatnit skutečné výdaje vč. odpisu vlečky nebo paušální výdaje ve výši 60 % z příjmů. Příjem z nájmu garáže bude zdaněn v rámci § 9 ZDP jako příjem z nájmu, k příjmu může poplatník uplatnit skutečné výdaje vč. odpisu garáže nebo paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů. Příjem z krátkodobého nájmu osobního automobilu bude zdaněn jako příjem z příležitostného nájmu movitých věcí podle § 10 ZDP, ale protože částka nepřesáhla 30 000 Kč, půjde o příjem osvobozený od daně z příjmů.

Nájemné za pronájem prostoru

Praktický lékař má ordinaci s čekárnou umístěnu v najatých přízemních místnostech soukromého domu. Měsíční nájemné ve výši 13 000 Kč hradí nájemce dle nájemní smlouvy vždy k 25. dne daného měsíce na budoucí měsíc. Lékař vede daňovou evidenci. Jak je to z pohledu nájemce?

Nájemné bude u poplatníka daňovým výdajem v plné výši v době jeho úhrady. Nájemné zaplacené v prosinci 2023 ve výši 13 000 Kč na leden 2024 bude u nájemce daňovým výdajem roku 2023.

Pokud by však lékař vedl účetnictví, musel by respektovat věcnou a časovou souvislost vynaložených nákladů a výnosů s využitím účtů časového rozlišení. Částka 13 000 Kč hrazeného nájemného na měsíc leden 2024 se zaúčtuje v prosinci 2023 na účty MD 381/D 321, po zaplacení na MD 321/D 221. V roce 2024 dojde k proúčtování MD 518/D 381. Nájemné zaplacené v prosinci 2023 na leden 2024 bude tak u nájemce daňovým nákladem až roku 2024.

Pronájem objektů

Podnikatel podniká na základě živnostenského oprávnění a vede dobrovolně účetnictví. Z důvodu nevyužití některých objektů zahrnutých v obchodním majetku pro své podnikání, tyto objekty pronajímá. Za rok 2023 dosáhne z podnikání příjmy 1 500 000 Kč a skutečné výdaje 490 000 Kč a příjmy z nájmu ve výši 1 400 000 Kč, přičemž skutečné výdaje související s nájmem činí 410 000 Kč (odpisy, opravy). Poplatník uplatňuje paušální výdaje k příjmům z podnikání ve výši 60 %. Jiné příjmy poplatník nemá, poplatník neuplatňuje žádné nezdanitelné části základu daně dle § 15 ZDP. Jaké je řešené dané situace?

I když podnikatel uplatňuje k příjmům ze živnostenského podnikání paušální výdaje, má i nadále obchodní majetek z důvodu vedení účetnictví. Vzhledem k tomu, že příjmy ze živnostenského podnikání a z nájmu nemovité věci zahrnuté do obchodního majetku jsou součástí jednoho dílčího základu daně dle § 7 ZDP, je nutno u obou druhů příjmů použít stejného způsobu uplatnění výdajů.

Dílčí základ daně dle § 7 ZDP u poplatníka za zdaňovací období 2023 vychází při uplatnění paušálních výdajů 2 900 000 Kč – 1 320 000 Kč = 1 580 000 Kč. Pokud by poplatník uplatňoval v rámci podnikání skutečné výdaje, musel by rovněž k příjmům z nájmu uplatnit skutečné výdaje, a jeho základ daně dle § 7 ZDP by činil:

V tomto případě by musel poplatník uplatnit dvě sazby daně – 15 % do základu daně 1 935 552 Kč, a nad tuto výši sazbu daně 23 %.

Ing. Ivan Macháček