Prodej nemovitých a movitých věcí,

prodej na splátky

Příjem z prodeje nemovité nebo movité věci je příjmem podle § 10 odst. 1 písm. b) bod 1 nebo bod 3 zákona o daních z příjmů. To platí za podmínky, že se nejedná o příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona nebo o příjem od daně z příjmů fyzických osob osvobozený.

Příjem ze samostatné činnosti

Jde-li o prodej nemovité nebo movité věci, která byla při prodeji zahrnuta v obchodním majetku poplatníka, jde o příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. K tomuto příjmu může poplatník uplatnit výdaje na dosažení, zajištění a udržení předmětných příjmů z prodeje.

Jedná-li se o věc, která byla hmotným majetkem, tj. majetkem odpisovaným, je daňovým výdajem zůstatková cena, pokud se nejedná o hmotný majetek již odepsaný.

Příklad 1

V letošním roce podnikatel vedoucí daňovou evidenci prodal budovu skladu včetně strojů spolu s pozemkem, kterou koupil před 10 lety a zahrnul do obchodního majetku s tím, že ke vkladu vlastnického práva k prodávané nemovitosti do katastru nemovitostí došlo již v tomto roce. Polovinu příjmu z prodeje obdržel při podpisu kupní smlouvy v letošním roce, druhou splátku obdrží v příštím roce. Budova není zcela odepsána, stroje jsou již plně odepsány. Otázkou je, jak se bude postupovat z hlediska daně z příjmů a jak by postupoval podnikatel vedoucí podvojné účetnictví.

V daném případě došlo k prodeji nemovitých věcí v letošním roce, ke vkladu vlastnického práva došlo v roce uzavření kupní smlouvy.

Vedl-li podnikatel daňovou evidenci, polovina příjmu z prodeje je zdanitelným příjmem v letošním roce, kdy ho obdržel, druhá polovina příjmu bude zdanitelným příjmem podle § 7 zákona v roce následujícím.

Z hlediska daňových výdajů je třeba rozlišit výdaje k příjmu z prodeje strojů, budovy a výdaje k příjmu z prodeje pozemku. Jde-li o výdaje z prodeje strojů, podnikatel již nemůže uplatnit žádné výdaje, protože jde o stroje se zůstatkovou cenou nula, tj. stroje jsou daňově odepsané. Jde-li o výdaje z prodeje budovy, daňovým výdaje je zůstatková cena budovy, a to již v tomto roce, kdy k prodeji došlo. V daném případě je možno v souladu s § 24 odst. 2 písm. b) zákona do daňových výdajů uplatnit v tomto roce celou zůstatkovou cenu i v případě, že by se jednalo o prodej budovy se ztrátou.

Jde-li o uplatnění výdajů k příjmu z prodeje pozemku zahrnutého v obchodním majetku podnikatele, je třeba potupovat v souladu s § 24 odst. 2 písm. t) bod 5 zákona o daních z příjmů. Ten stanoví, že daňovým výdajem je pořizovací cena pozemku do výše příjmů z prodeje, tedy ztráta z prodeje pozemku je ztrátou nedaňovou.

To znamená, že daňovým výdajem k příjmům z prodeje pozemku bude v letošním roce pořizovací cena pozemku, pouze do výše přijaté splátky z prodeje. V následujícím roce, kdy podnikatel obdrží další polovinu příjmu, uplatní do daňových výdajů zbývající část pořizovací ceny, a to jen v případě, že tento výdaj nebude vyšší než přijatá splátka z prodeje pozemku.

V případě, že by podnikatel vedl podvojné účetnictví, výnos z prodeje by zaúčtoval jako výnos letošního roku, kdy k prodeji na základě vkladu vlastnického práva k této nemovité věci do katastru nemovitostí došlo. Zůstatkovou cenu odpisované budovy by v letošním roce uplatnil do daňových výdajů v plné výši, pořizovací cenu pozemku pouze do výše výnosu z jeho prodeje.

Ostatní příjem

Jde-li o prodej nemovité nebo movité věci, která nebyla při prodeji zahrnuta v obchodním majetku poplatníka, jde o ostatní příjem podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. K tomuto příjmu může poplatník uplatnit výdaje na jeho dosažení, které přehledně stanoví § 10 odst. 5 zákona.

Ustanovení § 10 odst. 5 zákona stanoví mimo jiné, že daňovým výdajem u příjmů podle odstavce 1 písm. b) je cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, a jde-li o věc nabytou bezúplatně, cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí. Jde-li o hmotný majetek odpisovaný podle § 26 a následujících, který byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, nebo sloužil k nájmu, je výdajem zůstatková cena. Jde-li o věc získanou směnou nebo výhrou, vychází se z ceny podle zvláštního předpisu. Výdajem jsou též částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka. K hodnotě vlastní práce poplatníka na věci, kterou si sám vyrobil nebo vlastní prací zhodnotil, se při stanovení výdajů nepřihlíží.

Příklad 2

Poplatník si pořídil na úvěr vozidlo se zajišťovacím převodem vlastnického práva a výpůjčkou tohoto vozidla. Po splacení úvěru v letošním roce byl automobil z úvěrové společnosti přepsán na jeho jméno s tím, že ho hned po přepsání prodává. Otázkou je, jaké může uplatnit daňové výdaje, když příjem z prodeje tohoto vozu nebude od daně osvobozen.

Příjem z prodeje automobilu je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen, pokud doba mezi jeho nabytím a prodejem přesáhne dobu 1 roku, tj. pokud jsou splněny podmínky dané § 4 odst. 1 písm. c) bod 2 zákona o daních z příjmů. Ustanovení § 2040 a násl. občanského zákoníku stanoví, že smlouvou o zajišťovacím převodu práva zajišťuje dlužník nebo třetí osoba dluh tím, že věřiteli dočasně převede své právo. Má se za to, že zajišťovací převod práva je převodem s rozvazovací podmínkou, že dluh bude splněn.

V daném případě poplatník automobil pořídil na úvěr se zajišťovacím převodem vlastnického práva. Vlastnické právo k automobilu po dobu splácení úvěru náleželo věřiteli s tím, že po splacení úvěru vlastnické právo k automobilu přešlo z věřitele, tj. úvěrové společnosti, opět na poplatníka. Pokud poplatník automobil do 1 roku od přechodu vlastnického práva z věřitele na sebe prodá, bude příjem z prodeje příjmem podle § 10 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Daňovým výdaje budou v daném případě doložené splátky úvěrové společnosti, případně i výdaje spojené s prodejem automobilu.

Příklad 3

Poplatník prodal v letošním roce nemovitou věc za 800 000 Kč, kterou koupil za 600 000 Kč s tím, že v letošním roce obdrží 400 000 Kč, v roce následujícím obdrží 300 000 Kč a v dalším roce doplatek 100 000 Kč. Před vlastním prodejem poplatník provedl opravu v ceně 50 000 Kč. Otázkou je, jak postupovat z hlediska daně z příjmů, když příjem z prodeje není od daně z příjmů osvobozen.

V letošním roce je zdanitelným příjmem poplatníka podle § 10 zákona částka 400 000 Kč, jako daňový výdaj může poplatník uplatnit nejvýše částku 400 000 Kč. Vyšší výdaje poplatník uplatnit nemůže, protože ztráta z prodeje nemovité věci u příjmů podle § 10 zákona, je ztrátou nedaňovou. Pokud se poplatník rozhodne, může uplatnit i výdaje nižší s tím, že zbývající výdaje uplatní v příštích letech, kdy mu poplynou příjmy z dalších splátek.

V příštím roce bude zdanitelným příjmem poplatníka podle § 10 zákona částka 300 000 Kč, jako daňový výdaj může poplatník uplatnit částku 250 000 Kč, tj. zbývající část pořizovací ceny a doložené výdaje spojené s opravou.

V posledním roce bude zdanitelným příjmem poplatníka podle § 10 zákona částka 100 000 Kč, daňové výdaje již poplatník uplatnit nemůže, pokud je uplatnil v předcházejících letech.

Daňovým výdajem budou také doložené výdaje spojené s prodejem (např. poplatek realitní kanceláři za zprostředkování prodeje).

Ing. Eva Sedláková

ZÁKON č. 586/1992 Sb.,
o daních z příjmů

§ 10

Ostatní příjmy

(1) Ostatními příjmy, při kterých dochází ke zvýšení majetku, pokud nejde o příjmy podle § 6 až 9, a jednotlivými druhy příjmu jsou

a)  příjmy z příležitostných činností nebo z příležitostného nájmu movitých věcí, včetně příjmů ze zemědělské výroby a lesního a vodního hospodářství, které nejsou provozovány podnikatelem, a příjmů z provozu výroben elektřiny, ke kterému není vyžadována licence udělovaná Energetickým regulačním úřadem,

b)  příjmy z úplatného převodu

1.  nemovité věci,

2.  cenného papíru a

3.  jiné věci,

c)  příjmy z převodu podílu ve společnosti s ručením omezeným nebo podílu komanditisty na komanditní společnosti, které nejsou představovány cenným papírem, nebo z převodu družstevního podílu,

d)  příjmy ze zděděných práv z průmyslového a jiného duševního vlastnictví včetně práv autorských a práv příbuzných právu autorskému,

e)  přijaté výživné, důchody a obdobné opakující se požitky,

f) podíl

1.  člena obchodní korporace s výjimkou společníka veřejné obchodní společnosti a komplementáře komanditní společnosti na likvidačním zůstatku, nebo

2.  majitele podílového listu z podílu připadajícího na podílový list při zrušení podílového fondu s výjimkou splynutí nebo sloučení podílového fondu,

g)  vypořádací podíl při zániku účasti člena v obchodní korporaci, s výjimkou společníka veřejné obchodní společnosti a komplementáře komanditní společnosti, podíl na majetku transformovaného družstva, vrácení emisního ážia, příplatku mimo základní kapitál nebo těmto plněním obdobná plnění,

h)  výhry z

1.  loterie a tomboly,

2.  kursové sázky a totalizátorové hry,

3.  technické hry,

4.  živé hry s výjimkou turnaje živé hry,

5.  turnaje živé hry a turnaje malého rozsahu a

6.  jiných hazardních her než hazardních her podle bodů 1 až 5,

ch) výhry z reklamních soutěží a reklamních slosování, ceny z veřejných ...