Prodej nemovitých věcí

osvobození od DzP

Podle § 498 občanského zákoníku nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.

Osvobození příjmů z prodeje bytu a rodinného domu

Zákon o daních z příjmů stanoví 3 možnosti jak příjmy z prodeje bytové jednotky nebo rodinného domu od daně z příjmů fyzických osob osvobodit.

Podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona je od daně osvobozen příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Dále je osvobozen příjem z prodeje těchto věcí, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby. Pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.

Další možností pro osvobození příjmů z prodeje veškerých nemovitých věcí od daně stanoví § 4 odst. 1 písm. b) zákona, a to je počínaje r. 2021 doba 10 let vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem (u nemovitých věcí nabytých do konce r. 2020 je to doba 5 let).

Podle § 4 odst. 1 písm. a) se výše uvedené osvobození nevztahuje na příjem z

•    prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,

•    budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,

•    budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku.

Obstarání bytové potřeby

definuje od r. 2021 § 4b zákona o daních z příjmů. Jde např. o výstavbu bytového domu, rodinného domu, jednotky, úplatné nabytí pozemku, bytového domu, rodinného domu, jednotky, splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, atd.

Osvobození příjmu, které je podmíněné vynaložením získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, se použije:

•    oznámí-li poplatník správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovacího období, ve kterém k jejich získání došlo (§ 4b odst. 2) a 

•    použije-li příslušné prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do zákonem stanovené doby (§ 4b odst. 3).

Důsledkem neučinění oznámení vůči správci daně podle § 4b zákona, je nemožnost využít osvobození tohoto příjmu od daně!

V případě, kdy poplatník oznámí úmysl prodejem nemovité věci získané finanční prostředky použít na obstarání vlastní bytové potřeby, ale do roka tak neučiní, musí příjem z prodeje nemovité věci zdanit ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, v němž příjem z prodeje nemovité věci získal.

Pokud poplatník oznámení neučiní, ale získané peněžní prostředky včas vynaloží na vlastní bytovou potřebu, pak bude z důvodu neučinění oznámení povinen příjem zdanit ve zdaňovacím období, kdy příjem z prodeje nemovitosti získal. V případě, že poplatník příjem neoznámí a ani prostředky nepoužije na obstarání vlastní bytové potřeby, musí tento příjem opět zdanit ve zdaňovacím období, kdy příjem z prodeje nemovitosti získal.

V době zpracovávání tohoto příspěvku Parlament ČR projednává sněmovní tisk č. 570, který má výše uvedený postup změnit. Na základě vyhodnocení praktických dopadů dosavadní právní úpravy se navrhuje oznámení, že příjmy získané prodejem nemovité věci poplatník využije na zajištění své bytové potřeby, učiněné vůči správci daně ve lhůtě pro podání daňového přiznání transformovat z hmotněprávní podmínky pro osvobození získaného příjmu na obstarání bytové potřeby do formy pouhé oznamovací povinnosti, jejíž případné nesplnění bude možné sankcionovat toliko pokutou za nesplnění povinnosti nepeněžité povahy podle § 247a daňového řádu.

Oznamovací povinnost tedy zůstává zachována, ale osvobození daného příjmu nebude závislé na jejím splnění. Bude-li nová právní úprava schválena, měla by se použít již na příjem, jehož osvobození je podmíněno použitím získaných peněžních prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, plynoucí od 1. ledna 2023, tedy na takový příjem, který by měl být oznámen v průběhu roku 2024, kdy uplyne lhůta pro podání daňového přiznání za zdaňovací období roku 2023.

Příklad 1

Poplatník prodal byt koupený v r. 2021, ve kterém 4 roky bydlela jeho dcera s tím, že peníze z prodeje použil na nákup dalšího bytu, který však koupila dcera na sebe, tj. v katastru nemovitostí je jako vlastník uvedena dcera. Otázkou je, zda je příjem z prodeje bytu od daně osvobozen.

Podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů je od daně z příjmů osvobozen mimo jiné příjem z prodeje jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. V daném případě v předmětném bytě, resp. bytové jednotce, prodávající bydliště neměl, měla ho tam jeho dcera, která není vlastníkem této jednotky. Protože vlastník bytu nesplnil ani podmínku danou § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, tj. bytovou jednotku nevlastnil alespoň 10 let před prodejem, je příjem z prodeje bytu příjmem podle § 10 zákona, který poplatník musí uvést do daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Jako daňový výdaj lze uplatnit výdaje spojené s pořízením předmětného bytu, doložené výdaje spojené s jeho opravami, technickým zhodnocením a případně i výdaje spojené s jeho prodejem.

Osvobození příjmů z prodeje
ostatních nemovitostí

Podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona je od daně osvobozen příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a):

•    přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let;

•    příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby;

•    doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav (zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách, ve znění pozdějších předpisů), v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu, tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení vyměněného pozemku z obchodního majetku.

Osvobození se podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona počínaje r. 2021 nevztahuje na příjem

•    z prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 10 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku, nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,

•    z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od tohoto nabytí,

•    z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 10 letech od takového vyřazení,

•    z prodeje práva stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby.

Příklad 2

Poplatník koupil v r. 2018 pozemky, které pronajímal, příjem z nájmu zdaňoval jako příjem z nájmu podle § 9 zákona, pozemky nebyly zahrnuty v obchodním majetku. V r. 2024 pozemky prodal, peníze použil na nákup rodinného domu. Otázkou je, zda je příjem z prodeje od daně osvobozen.

Vzhledem ke skutečnosti, že poplatník pozemky nabyl před r. 2021, je příjem z jejich prodeje od daně osvobozen, doba mezi nabytím a prodejem přesáhla dobu pěti let (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona ve znění do konce r. 2020).

Příklad 3

Poplatník koupil v r. 2020 pozemky, které pronajímal, příjem z nájmu zdaňoval jako příjem z nájmu podle § 9 zákona, pozemky nebyly zahrnuty v obchodním majetku. V r. 2024 pozemky prodal, peníze použil na nákup rodinného domu. Otázkou je, zda je příjem z prodeje od daně osvobozen.

Vzhledem ke skutečnosti, že poplatník pozemky nabyl před r. 2021, je příjem z jejich prodeje od daně osvobozen, pokud doba mezi nabytím a prodejem přesáhla dobu pěti let (§ 4 odst. 1 písm. b) zákona ve znění do konce r. 2020). Vzhledem k tomu, že poplatník zákonnou lhůtu nedodržel, je příjem z prodeje pozemků příjmem podle § 10 zákona.

Do konce r. 2020 podmínku použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby § 4 odst. 1 písm. b) zákona neobsahoval!

Příklad 4

Poplatník koupil v r. 2022 pozemky, které pronajímal, příjem z nájmu zdaňoval jako příjem z nájmu podle § 9 zákona, pozemky nebyly zahrnuty v obchodním majetku. V r. 2024 pozemky prodal, peníze použil na nákup rodinného domu s tím, že tuto skutečnost oznámil finančnímu úřadu. Otázkou je, zda je příjem z prodeje od daně osvobozen.

Vzhledem ke skutečnosti, že poplatník příjem z prodeje pozemků pořízených v r. 2022 použil na obstarání vlastní bytové potřeby, je příjem z jejich prodeje od daně osvobozen podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona ve znění od r. 2021.

Ing. Eva Sedláková

ZÁKON č. 586/1992 Sb.,
o daních z příjmů

§ 4

Osvobození od daně

(1) Od daně se osvobozuje

a)  příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem; příjem z prodeje rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; pro osvobození příjmu plynoucího manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů; osvobození se nevztahuje na příjem z

1. prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,

2. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,

3. budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku,

b)  příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby; doba 10 let se zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně...