Prodej zděděné a darované nemovitosti zaměstnancem – daňové řešení

Jaká jsou správná daňová řešení případů, kdy poplatník s příjmy ze závislé činnosti prodá nemovitou věc, kterou nabyl zděděním nebo darováním? Prodej nemovité věci nabyté bezúplatně, tedy darováním nebo zděděním, představuje v praxi jednu z nejčastějších situací, kdy je třeba posoudit splnění podmínek pro osvobození příjmu získaného tímto prodejem od daně z příjmů fyzických osob podle § 4 odst. 1 písm. a) a písm. b) ZDP. V textu se nebudeme zabývat oznamovací povinností poplatníka o osvobozených příjmech nad 5 miliónů Kč dle § 38v ZDP.

OSVOBOZENÍ PŘÍJMŮ Z PRODEJE NEMOVITÝCH VĚCÍ

V § 4 odst. 1 písm. a) a písm. b) ZDP jsou stanoveny podmínky pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí od daně z příjmů. Jedná se o příjmy z prodeje:

•    rodinného domu a souvisejícího pozemku,

•    jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a souvisejícího pozemku,

•    a dalších nemovitých věcí.

Pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí od daně z příjmů, mohou být tyto příjmy zdaněny u prodávajícího poplatníka dle § 7 ZDP, pokud jsou prodávané nemovité věci v době prodeje zahrnuty v obchodním majetku, anebo podle § 10 ZDP, pokud nejsou prodávané nemovité věci v době jejich prodeje zahrnuty v obchodním majetku nebo jsou pronajímány a příjem z nájmu je zdaňován dle § 9 ZDP. Ve všech těchto případech nebude moci poplatník s příjmy ze závislé činnosti požádat svého zaměstnavatele o roční zúčtování záloh a daňového zvýhodnění a bude povinen podat daňové přiznání, ve kterém uvede jak příjmy ze závislé činnosti na základě potvrzení zaměstnavatele, tak příjmy vyplývající ze zdanitelného prodeje nemovitých věcí. Podmínkou podání daňového přiznání zaměstnancem je, že tyto příjmy dle § 7 až § 10 ZDP jsou vyšší než 20 000 Kč.

Podle ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) ZDP je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen:

–   příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku,

•    pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem;

•    pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší 2 let, a použije získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

Pro osvobození těchto příjmů plynoucích manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro osvobození příjmu splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů.

Výše uvedené osvobození dle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP se nevztahuje na příjmy:

-    z prodeje těchto nemovitých věcí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku,

-    z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem,

-    z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí, uskutečněného v době do 2 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od tohoto nabytí nebo po 2 letech od tohoto vyřazení z obchodního majetku.

Podle ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) ZDP je od daně z příjmů fyzických osob osvobozen:

•    příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP

•    přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let;

•    nepřesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let a použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby – vazba na § 4b odst. 2 ZDP.

Úprava § 4 odst. 1 písm. b) ZDP zavedená zákonem č. 386/2020 Sb., tj. časový test 10 let (namísto dříve uplatňovaného časového testu 5 let) a možnost použití získaných prostředků z prodeje na obstarání bytové potřeby a osvobození příjmu z prodeje i při nesplnění tohoto časového testu 10 let, platí až pro nemovité věci nabyté od 1. 1. 2021. Pro nemovité věci nabyté před tímto datem se na základě přechodného ustanovení zákona č. 386/2020 Sb. použije znění § 4 odst. 1 písm. b) ZDP účinné do 31. 12. 2020, tj. pětiletý časový test a nemožnost využití osvobození příjmu při jeho nesplnění použitím prostředků na obstarání bytové potřeby.

Toto osvobození podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP se však nevztahuje na příjmy:

-    z prodeje těchto nemovitých věcí, které jsou nebo v období 10 let před prodejem byly zahrnuty do obchodního majetku nebo vypořádání spoluvlastnictví k takovým nemovitým věcem,

-    z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem, i když kupní smlouva bude uzavřena až po deseti letech od tohoto nabytí,

-    z budoucího prodeje těchto nemovitých věcí uskutečněného do 10 let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po deseti letech od takového vyřazení,

-    z prodeje práva stavby, není-li zřízena stavba vyhovující právu stavby nebo vypořádání spoluvlastnictví k právu stavby.

Připomínáme, že pro správné uplatnění § 4 odst. 1 písm. a) a písm. b) ZDP v souvislosti se splněním podmínek pro osvobození příjmu, které je podmíněno vynaložením tohoto příjmu na obstarání vlastní bytové potřeby je velmi důležité vymezení bytových potřeb, kterým se podrobně zabývá § 4b ZDP. Z ustanovení § 4b odst. 4 ZDP vyplývá, že nedojde-li ke splnění podmínky pro osvobození příjmu spočívající v použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, je tento příjem příjmem podle § 10 ZDP ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal.

PRODEJ NEMOVITÉ VĚCI NABYTÉ DĚDĚNÍM

Dle znění § 4a písm. a) ZDP se od daně z příjmů fyzických osob osvobozuje bezúplatný příjem z nabytí dědictví nebo odkazu. Z výše uvedeného vyplývá, že jakékoliv nabytí dědictví mezi jakkoliv spřízněnými nebo nespřízněnými fyzickými osobami je jednoznačně osvobozeno od daně z příjmů.

Důležitá je skutečnost, že podle znění § 4 odst. 1 písm. b) ZDP se doba 10 let pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem, nebo o vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem nabytým děděním od takového zůstavitele nebo o dobu, po kterou prodávající nebo spoluvlastník vlastnil pozemek, jenž byl předmětem výměny v rámci pozemkových úprav, v případě prodeje nebo vypořádání spoluvlastnictví k pozemku nabytého výměnou od pozemkového úřadu.

Příklad 1

Syn zdědil v roce 2025 rodinný dům po svém otci, ve kterém otec bydlel sám po smrti manželky. Dům otec zakoupil v březnu 2014. Protože syn bydlí se svou rodinou ve vlastním rodinném domku, rozhodl se zděděný dům prodat. Prodej uskuteční v září 2026. Může syn, který má příjmy ze závislé činnosti a učinil u zaměstnavatele prohlášení k dani, požádat za rok 2026 svého zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění?

Syn při prodeji rodinného domu neměl v něm bydliště, proto se bude testovat osvobození příjmu z prodeje nemovité věci od daně z příjmů podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Příjem z prodeje rodinného domu bude osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, protože nezbytná doba vlastnictví 10 let pro osvobození příjmu z prodeje nemovité věci se zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitá věc prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele, pokud jde o prodej nemovité věci nabyté děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem. Protože příjem z prodeje zděděné nemovité věci je osvobozen od daně z příjmů, může syn, který má příjmy ze závislé činnosti a učinil u zaměstnavatele prohlášení k dani, požádat za rok 2026 svého zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění.

Příklad 2

Vnučka zdědila v září 2024 po své babičce bytovou jednotku 2+KK, přičemž babička vlastnila byt od ledna 2018. Protože vnučka bydlí se svou rodinou ve vlastním rodinném domku, nejdříve po získání bytové jednotky tuto pronajímala a následně se rozhodla zděděnou bytovou jednotku prodat. Prodej uskuteční v říjnu 2026.
Může vnučka, která má příjmy ze závislé činnosti a učinila u zaměstnavatele prohlášení k dani, požádat za rok 2026 svého zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění?

Vnučka při prodeji bytové jednotky neměla v ní bydliště, proto se bude testovat osvobození příjmu z prodeje jednotky od daně z příjmů podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Nezbytná doba vlastnictví 10 let pro osvobození příjmu z prodeje nemovité věci se zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitá věc prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele, pokud jde o prodej nemovité věci nabyté dědictvím od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem. V daném případě není splněn časový test 10 let – 6 let (doba vlastnictví zůstavitelem) = 4 roky mezi prodejem a nabytím nemovité věci a příjem z prodeje jednotky podléhá zdanění dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Jako daňový výdaj bude uplatněna podle znění § 10 odst. 5 ZDP cena bytové jednotky zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí (v rámci dědického řízení) a to do výše příjmů z prodeje. Protože příjem z prodeje zděděné nemovité věci není osvobozen od daně z příjmů, nemůže vnučka, která má příjmy ze závislé činnosti a učinila u zaměstnavatele prohlášení k dani, požádat za rok 2026 svého zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění. Naopak je povinna podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2026, ve kterém uvede jak příjmy ze závislé činnosti na základě potvrzení zaměstnavatele, tak dílčí základ daně dle § 10 ZDP zahrnující zdanitelný prodej nemovité věci.

Prodej zděděné nemovité věci zahrnuté do obchodního majetku dědice

Zahrnutím zděděné nemovité věci, kterou nově vlastní poplatník daně z příjmů fyzických osob (dědic), do jeho obchodního majetku, se rozumí účtování o tomto hmotném majetku poplatníkem, který je účetní jednotkou, anebo uvedení v daňové evidenci. Zahrnutím nemovité věci do obchodního majetku poplatníka se rozumí zahrnutí celé nemovité věci, přitom není rozhodující, zda vložená nemovitá věc je zčásti nebo celá používána pro samostatnou činnost dle § 7 ZDP.

Pokud dojde k prodeji nemovité věci zahrnuté do obchodního majetku poplatníka před koncem zdaňovacího období, může uplatnit poplatník do daňových výdajů za toto zdaňovací období poloviční výši ročního odpisu. Dále může do daňových výdajů uplatnit poplatník daňovou zůstatkovou cenu v souladu se zněním § 24 odst. 2 písm. b) ZDP.

Z prodeje nemovitých věcí zahrnutých v obchodním majetku může vzniknout daňová ztráta, kterou lze uplatnit v rámci stanovení základu daně z příjmů podle § 7 ZDP za příslušné zdaňovací období. Daňovým výdajem jsou rovněž další výdaje poplatníka, související s prodejem nemovitých věcí, jako např. znalecký posudek, poplatky za sepsání kupní smlouvy advokátem, výdaje za inserci apod.

V případě, že dědic zdědil nemovitou věc, kterou měl zůstavitel zahrnutou v obchodním majetku a odpisoval ji rovnoměrným nebo zrychleným způsobem, může právní nástupce poplatníka podle znění § 30 odst. 10 písm. a) ZDP pokračovat v odpisování nabyté nemovité věci započatém původním vlastníkem při zachování příslušné metody daňového odpisování tohoto majetku. Podmínkou je, že dědic zahrne tento zděděný majetek do svého obchodního majetku ve smyslu znění § 4 odst. 4 ZDP, nebo jej využívá k zajištění příjmů z nájmu dle § 9 ZDP. Přitom v souladu se zněním výše uvedeného ustanovení zákona odpisuje dědic – právní nástupce poplatníka ze vstupní ceny, ze které odpisoval původní vlastník – zůstavitel.

Pokud dědic pokračuje v samostatné činnosti, ze které jsou příjmy zdaňovány dle § 7 ZDP, anebo pokračuje v nájmu, z něhož jsou příjmy zdaňovány dle § 9 ZDP, již ve zdaňovacím období, ve kterém je ukončeno řízení o pozůstalosti, může uplatnit odpis ve výši jedné poloviny ročního odpisu dle § 30 odst. 10 písm. a) ZDP. Jedná se o případ, kdy právní nástupce poplatníka (dědic) nabyl nemovitou věc v průběhu zdaňovacího období, eviduje ji na konci zdaňovacího období a pokračuje v odpisování započatém původním vlastníkem (zůstavitelem).

Pokud dědic zdědí na základě skončení řízení o pozůstalosti nemovitou věc, kterou zůstavitel neměl zahrnutou v obchodním majetku, a dědic nabytou nemovitou věc hodlá využívat ke svému podnikání, může ji dědic zahrnout do svého obchodního majetku a zahájit její odpisování ze vstupní ceny stanovenou v § 29 odst. 1 ZDP. Touto vstupní cenou je:

•    při nabytí majetku bezúplatně (zděděním) cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, pokud u poplatníka daně z příjmů fyzických osob neuplynula od nabytí doba delší než 5 let, zvýšená u nemovitých věcí o náklady vynaložené na opravy a technické zhodnocení – půjde o případ, kdy dědic vloží zděděný hmotný majetek do svého obchodního majetku do 5 let od nabytí majetku, tedy do 5 let od smrti zůstavitele;

•    reprodukční pořizovací cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni oceňování majetku, pokud je doba od bezúplatného nabytí majetku u poplatníka daně z příjmů fyzických osob delší než 5 let – půjde o případ, kdy dědic vloží zděděný hmotný majetek do svého obchodního majetku až po 5 letech od nabytí majetku, tedy po 5 letech od smrti zůstavitele.

Stejným způsobem bude postupováno v případě, že dědic zděděnou nemovitou věc bude pronajímat a příjmy z nájmu zdaňovat dle § 9 ZDP a tento najímaný majetek hodlá odpisovat.

PRODEJ NEMOVITÉ VĚCI NABYTÉ DAROVÁNÍM

Podle § 10 odst. 3 písm. c) ZDP jsou osvobozeny od daně z příjmů fyzických osob bezúplatných příjmy:

1.  od příbuzného v linii přímé a v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítě manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů,

2.  od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou,

3.  obmyšleného z jeho majetku, který do svěřenského fondu vyčlenil nebo kterým zvýšil majetek tohoto fondu, nebo z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn nebo který zvýšil majetek tohoto fondu osobou uvedenou v bodě 1 nebo 2,

4.  poplatníka z jeho majetku, který vložil do rodinné fundace, nebo z majetku, který byl do rodinné fundace vložen osobou uvedenou v bodě 1 a 2,

5.  nabyté příležitostně, pokud jejich úhrn od téhož poplatníka ve zdaňovacím období nepřevyšuje částku 50 000 Kč.

Pokud se poplatník, který získal nemovitou věc darem, rozhodne tuto nemovitou věc prodat, musí pro účely možného osvobození příjmů z prodeje darované nemovité věci postupovat ve smyslu ustanovení § 4 odst. 1 písm. a) a písm. b) ZDP. Dodržení časového testu doby nejméně 2 let bydliště v nemovité věci bezprostředně před prodejem [dle písm. a)], nebo časového testu doby nejméně 10 let mezi nabytím vlastnického práva k nemovité věci a jejího prodeje [dle písm. b)] je zásadní podmínkou pro osvobození příjmů z prodeje nemovité věci, přičemž časový test začíná běžet od začátku nabytí daru.

Na rozdíl od zděděné nemovité věci se při darování nemovité věci nezapočítává do lhůty časového testu 10 let pro osvobození doba, po kterou byla nemovitá věc vlastněna vymezenou osobou v § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, která nemovitou věc darovala.

Pokud není dodržen výše uvedený časový test mezi nabytím nemovité věci a jejím prodejem, zdaní se příjem z prodeje darované nemovité věci jako tzv. ostatní příjem podle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP. Současně si však poplatník uplatní v rámci podaného daňového přiznání jako výdaj cenu předmětné nemovité věci stanovenou podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí, tedy v době jejího darování, a to v souladu s ustanovením § 10 odst. 5 ZDP.

Příklad 3

Syn získal od svých rodičů v roce 2025 darem byt 1+KK v souvislosti s chystaným uzavřením manželství. V darovací smlouvě byla znaleckým posudkem stanovena cena bytu ve výši 4 100 000 Kč. Bohužel se však po uzavření manželství manželé přestěhovali po několika měsících z bytu do rodinného domku rodičů manželky. Proto syn darovaný byt počátkem roku 2027 prodá za částku 4 900 000 Kč prostřednictvím realitní kanceláře, přičemž získané prostředky z prodeje nevyužije k obstarání vlastní bytové potřeby. Provize realitní kanceláři činí 3 % z prodejní ceny.

Musí syn, který má pouze příjmy ze závislé činnosti, podat za rok 2027 daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob, anebo je příjem z prodeje nemovité věci osvobozen od daně z příjmů a poplatník může požádat za rok 2027 svého zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění?

V daném případě je nabytí bytu darem podle § 10 odst. 3 písm. c) ZDP osvobozeno od daně z příjmů fyzických osob. Nejsou však splněny podmínky pro osvobození následného prodeje bytu dle § 4 odst. 1 písm. a) ani písm. b) ZDP. Proto příjem z prodeje bytu bude v roce 2027 podléhat zdanění jako příjem dle § 10 ZDP. Základ daně dle § 10 ZDP činí:

4 900 000 Kč – 4 100 000 Kč – 147 000 Kč = 653 000 Kč.

V daném případě je poplatník povinen podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2027, ve kterém uvede jak příjmy ze závislé činnosti na základě potvrzení zaměstnavatele, tak dílčí základ daně dle § 10 ZDP zahrnující zdanitelný prodej nemovité věci.

Může dojít i k situaci, kdy občan, který získal nemovitou věc darem, se rozhodne nevyužít nabytou nemovitou věc ke svému bydlení, ale začne ji pronajímat a příjmy z nájmu zdaňovat dle § 9 ZDP.

Z ustanovení § 27 písm. j) ZDP vyplývá, že hmotným majetkem vyloučeným z odpisování, je hmotný majetek nabytý darováním, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně.

Dále platí:

•    podle znění § 25 odst. 1 písm. zp) ZDP jsou nedaňovým výdajem účetní odpisy hmotného a nehmotného majetku odpisovaného pouze podle právních předpisů upravujících účetnictví, který byl nabyt darováním, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, a tento příjem byl od daně z příjmů osvobozen nebo nebyl zahrnut do jejího předmětu; obdobně to platí pro zůstatkovou cenu v případě prodeje nebo likvidace tohoto majetku;

•    podle znění § 25 odst. 1 písm. zq) ZDP není daňovým výdajem hodnota majetku, který se neodpisuje podle ZDP ani podle předpisů upravujících účetnictví, nabytého darováním, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, nebo hodnota bezúplatně přijatých služeb, pokud tento příjem byl od daně osvobozen nebo nebyl zahrnut do jejího předmětu.

Stanovení základu daně při zdaněném prodeji nemovité věci nezahrnuté v obchodním majetku

U příjmů z prodeje bezúplatně nabyté nemovité věci nezahrnuté v době prodeje v obchodním majetku poplatníka a zdaňované jako příjmy dle § 10 odst. 1 písm. b) ZDP lze uplatnit daňové výdaje vymezené v § 10 odst. 5 ZDP:

•    cenu nemovité věci určenou podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí nemovité věci darem nebo dědictvím,

•    prokázané vynaložené částky na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci,

•    další výdaje související s uskutečněním prodeje s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka (např. správní a právní náklady související s prodejem, provize hrazené realitní kanceláři apod.).

Příklad 4

Fyzická osoba získala darem v roce 2025 byt od svého otce. V bytě fyzická osoba neměla bydliště, pouze jej opravila za částku 215 000 Kč a byt v roce 2026 prodala. Získané peněžní prostředky nevyužila fyzická osoba na obstarání vlastní bytové potřeby.

Jak proběhne u fyzické osoby s příjmy ze závislé činnosti vlastní zdanění prodeje této nabyté nemovité věci darem?

V daném případě je nabytí bytu darem podle § 10 odst. 3 písm. c) ZDP osvobozeno od daně z příjmů fyzických osob. Nejsou však splněny podmínky pro osvobození následného prodeje bytu dle § 4 odst. 1 písm. a) ani písm. b) ZDP. Příjem bude zdaněn podle § 10 ZDP. Daňovým výdajem je cena bytu zjištěná podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí bytu darem. Jako daňový výdaj lze dále zahrnout cenu za znalecký posudek, a rovněž tak doložené výdaje vynaložené na opravu bytu ve výši 215 000 Kč. Pokud jde o poplatníka s příjmy ze závislé činnosti, nemůže požádat zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění, ale musí podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob za rok 2026, ve kterém zahrne jak příjmy dle § 6 tak dle § 10 ZDP.

Příklad 5

Dcera zdědila po své tetě v roce 2025 rodinný dům. Cena domu podle ocenění v dědickém řízení činila 5 900 000 Kč. Dcera následně provedla rekonstrukci v rozmístění jednotlivých místností v domě za 380 000 Kč a dále přístavbu garáže jako součást domu za 220 000 Kč. Následně dům s garáží v roce 2026 prodá za částku 7 900 000 Kč prostřednictvím realitní kanceláře (provize realitní kanceláři činí 5 % z prodejní ceny a hradí ji prodávající – jedná se o částku 395 000 Kč). Získané peněžní prostředky z prodeje nejsou použity k získání vlastní bytové potřeby.

Jaké bude daňové řešení prodeje získaného rodinného domu v rámci dědictví?

Podle znění § 4 odst. 1 písm. b) ZDP se doba 10 let pro osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí zkracuje o dobu, po kterou byly tyto nemovité věci prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovitých věcí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem. Tato podmínka v našem případě není splněna, protože jde o dědictví po tetě. Nejsou tak splněny podmínky pro osvobození následného prodeje rodinného domu dle § 4 odst. 1 písm. a) ani písm. b) ZDP a příjem z prodeje podléhá zdanění dle § 10 ZDP. V daném případě provedené úpravy zděděného domu dědičkou jsou technickým zhodnocením. Daňový základ z titulu prodeje zděděného domu dle § 10 ZDP v roce 2026 činí:

7 900 000 Kč - 5 900 000 Kč – 380 000 Kč - 220 000 Kč – 375 000 Kč = 1 005 000 Kč.

Pokud by však byl splněn časový test 10 let prostřednictvím započtení doby vlastnictví zůstavitele ve smyslu § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, byl by celý příjem z prodeje rodinného domu osvobozen od daně z příjmů.

Ing. Ivan Macháček

§ 10 zákona č. 586/1992 Sb.

Ostatní příjmy

(1) Ostatními příjmy, při kterých dochází ke zvýšení majetku, pokud nejde o příjmy podle § 6 až 8 nebo § 9, a jednotlivými druhy příjmu jsou

a) příjmy z příležitostných činností nebo z příležitostného nájmu movitých věcí, včetně příjmů ze zemědělské výroby a lesního a vodního hospodářství, které nejsou provozovány podnikatelem, a příjmů z provozu výroben elektřiny, ke kterému není vyžadována licence udělovaná Energetickým regulačním úřadem,

b) příjmy z úplatného převodu

1. nemovité věci,

2. cenného papíru a

3. jiné věci,

c) příjmy z převodu podílu ve společnosti s ručením omezeným nebo podílu komanditisty na komanditní společnosti, které nejsou představovány cenným papírem, nebo z převodu družstevního podílu,

d) příjmy ze zděděných práv z průmyslového a jiného duševního vlastnictví včetně práv autorských a práv příbuzných právu autorskému,

e) přijaté výživné, důchody a obdobné opakující se požitky,

f) podíl

1. člena obchodní korporace s výjimkou společníka veřejné obchodní společnosti a komplementáře komanditní společnosti na likvidačním zůstatku, nebo

2. majitele podílového listu z podílu připadajícího na podílový list při zrušení podílového fondu s výjimkou splynutí nebo sloučení podílového fondu,

g) vypořádací podíl při zániku účasti člena v obchodní korporaci, s výjimkou společníka veřejné obchodní společnosti a komplementáře komanditní společnosti, podíl na majetku transformovaného družstva, vrácení emisního ážia, příplatku mimo základní kapitál nebo těmto plněním obdobná plnění,

h) výhry z

1. loterie a tomboly,...