Úroky z úvěrů na bytové potřeby

Pro možnost uplatnit zaplacené úroky z úvěru (úvěrů) na bytové potřeby jako nezdanitelnou část základu daně je stanovena celá řada podmínek. Jedná se tedy o poměrně dost složitou problematiku k řešení a výslednému posouzení. Co je nutné v dané situaci posuzovat?

O jaký typ úvěru se musí jednat

Od základu daně lze odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období (kalendářním roce):

•    z úvěru ze stavebního spoření (viz zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření),

•    z hypotéčního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů,

•    z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou nebo v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotéčním úvěrem.

Spotřebitelský úvěr na bydlení poskytnutý bankou, který je zajištěný nemovitou věcí se posuzuje jako úvěr hypotéční. Úroky ze spotřebitelského úvěru na bydlení poskytnutého „jinou“ finanční institucí (například spořitelní a úvěrní družstvo) než bankou nebo stavební spořitelnou však uplatnit nelze (viz pokyn GFŘ D-59).

V případě uvedeném v § 4b odst. 1 písm. h) ZDP se může kromě splacení úvěru jednat rovněž o splacení zápůjčky použité poplatníkem na financování bytových potřeb.

Upozornění: Daňová úleva nenáleží na část úroků z úvěru od banky nebo stavební spořitelny, který je poskytnutý na účely, které nejsou definovány jako bytová potřeba v ZDP, například na pořízení bytového zařízení, úhradu dlužného nájemného, na úhradu úvěrového pojištění, na náhradu výdajů vynaložených poplatníkem z vlastních zdrojů apod. (pokyn GFŘ D-59).

Bytové potřeby

Zásadní podmínkou je, že úvěr musí být poskytnut na financování bytových potřeb uvedených od roku 2021 v ustanovení § 4b ZDP (do roku 2020 byla definice bytové potřeby uvedena v § 15 odst. 3 ZDP).

Postup pro uplatnění

Zaplacené úroky z úvěrů na bytové potřeby lze uplatnit jako nezdanitelnou část základu daně podle § 15 ZDP:

•    v daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob za příslušný kalendářní rok nebo

•    v rámci Žádosti u zaměstnavatele o provedení ročního zúčtování záloh a daňového zvýhodnění u zaměstnance, který učinil Prohlášení k dani a za podmínky, že nemá za povinnost podat daňové přiznání (§ 38g a 38k odst. 5 a 7 ZDP).

•    Výjimka:

-   V případě, pokud jde o poplatníka, který není daňovým rezidentem v ČR, lze zaplacené úroky z úvěrů na bytové potřeby uplatnit pouze v daňovém přiznání (§ 38g odst. 2 ZDP).

Způsob prokazování nároku

•    jednorázově smlouvou o úvěru a 

•    každoročně:

-   potvrzením stavební spořitelny o částce úroků zaplacených v uplynulém kalendářním roce z úvěru ze stavebního spoření, popřípadě z jiného úvěru poskytnutého stavební spořitelnou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo

-   potvrzením banky o částce úroků zaplacených v uplynulém kalendářním roce z hypotečního úvěru a snížených o státní příspěvek, popřípadě z jiného úvěru poskytnutého příslušnou bankou v souvislosti s hypotečním úvěrem,

V případě, že se jedná nikoliv o úvěr, nýbrž o zápůjčku dle § 4b odst. 1 písm. h) ZDP, není na tento případ pro účely prokázání nároku pamatováno v § 38l ZDP jakým dokladem prokázat, že se jedná o zápůjčku, která je relevantní pro tento účel a jakým dokladem prokázat výši zaplacených úroků.

Další doklady, kterými
se prokazuje nárok,

jsou závislé na tom, o jakou bytovou potřebu se v daném případě jedná:

•    v případě úvěru poskytnutého za účelem výstavby bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru nebo za účelem změny stavby:

-   povolením podle stavebního zákona a

-   po dokončení stavby výpisem z listu vlastnictví,

•    v případě úvěru poskytnutého za účelem úplatného nabytí (koupě) pozemku nebo úplatného nabytí bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru:

-   výpisem z listu vlastnictví a

-   v případě úvěru poskytnutého na úplatné nabytí (koupi) pozemku po uplynutí 4 let od okamžiku nabytí pozemku povolením podle stavebního zákona.

•    v případě úvěru poskytnutého za účelem údržby nebo změny stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru:

-   výpisem z listu vlastnictví, jde-li o bytový dům, rodinný dům nebo jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, ve vlastnictví anebo

-   nájemní smlouvou, jde-li o byt nebo o jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, v nájmu, anebo

-   dokladem o trvalém pobytu, jde-li o byt nebo jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, v užívání.

•    v případě úvěru poskytnutého za účelem splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, popřípadě v případě úvěru poskytnutého za účelem úhrady za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem, uskutečněného v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu:

-   potvrzením právnické osoby, že je jejím členem,

•    v případě úvěru poskytnutého za účelem vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu:

-   výpisem z listu vlastnictví, jde-li o bytový dům, rodinný dům nebo jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru ve vlastnictví, anebo

-   potvrzením právnické osoby o členství, je-li předmětem vypořádání podíl nebo vklad spojený s právem užívání bytu.

Další podmínky
pro uplatnění úroků

V úhrnu lze uplatnit částku úroků ze všech úvěrů v téže společně hospodařící domácnosti maximálně ve výši 150 000 Kč za rok, pokud jsou úroky placeny po celý rok. Pokud jsou úroky placeny jen po část roku, pak je nutné dodržet limit 150 000 Kč / 12 x počet měsíců placení úroků. Uvedené snížení limitu na 150 000 Kč bylo provedeno na základě novely ZDP provedené zákonem č. 386/2020 Sb., která nabyla účinnosti dnem 1. 1. 2021.

V případě úroků z úvěrů použitých na financování bytových potřeb obstaraných před 1. 1. 2021 a úroků z úvěrů použitých na splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb obstaraných před 1. 1. 2021 se použije § 15 odst. 3 ZDP ve znění účinném před 1. 1. 2021 (tzn. limit pro zaplacené úroky ve výši 300 000 Kč). Z uvedeného důvodu byl i vydán pro rok 2021 nový formulář Žádosti o roční zúčtování záloh a daňového zvýhodnění, vzor č. 2. Obdobně v případě použití nového formuláře vzor č. 3, který byl vydán v roce 2022.

V současné době se uvedené snížení limitu na 150 000 Kč jeví jako poněkud krátkozraké, a to vzhledem k vývoji cen nemovitostí, kdy dochází k jejich prudkému nárůstu. Navíc dochází též k významnému zvýšení úroků z úvěrů na koupi nemovitosti z důvodů vysokého inflačního vývoje v letech 2022 a 2023.

Od základu daně poplatníka se odečítá úhrn úroků zaplacených z úvěru na bytové potřeby ve zdaňovacím období. Přitom není rozhodující, v jaké výši se na úhrnu zaplacených úroků podíleli jednotliví účastníci smlouvy o úvěru.

Uplatnit úroky jako nezdanitelnou částku ze základu daně může pouze zletilý účastník úvěrové smlouvy. V případě, pokud je více zletilých účastníků smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby, odpočet úroků uplatní:

•    buď jeden účastník smlouvy o úvěru v plné výši, anebo

•    každý z účastníků smlouvy o úvěru, a to rovným dílem.

Příklad 1

Zaplacené úroky z hypotéčního úvěru jsou ve výši 120 000 Kč. Účastníky smlouvy o hypotéčním úvěru jsou manželé. Manželé mají následující 3 možnosti, jak uplatnit úroky:

a)  manžel uplatní
částku 120 000 Kč nebo

b)  manželka uplatní
částku 120 000 Kč nebo

c)  manžel uplatní 60 000 Kč
a manželka uplatní 60 000 Kč.

Nepřípustné je nerovnoměrné rozdělení úroků (například manžel 80 000 Kč úroků a manželka 40 000 Kč úroků).

Z uvedeného vyplývá, že není důležité, jak se na úhradě úroků manželé podíleli (to znamená, zda manžel například zaplatil celou částku 120 000 Kč, avšak pro daňové účely došlo k následujícímu rozdělení: 60 000 Kč uplatní manžel, 60 000 Kč uplatní manželka).

Další podmínky
pro uplatnění úroků

Bytová potřeba nebo její část nesmí sloužit k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti anebo k nájmu.

Pokud tato podmínka není splněna a bytová potřeba slouží pro činnost, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti (§ 7) nebo nájem, nelze odečet úroků uplatnit, popřípadě lze uplatnit na odečet po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům jen poměrnou část úroků, pokud je bytová potřeba používána pro tyto účely pouze v poměrné výši. Není však v zákonu o daních z příjmů stanoven přesný postup či vhodné kritérium, jak stanovit poměrnou část úroků. Za možný a obvyklý postup lze kupříkladu považovat příslušný poměr m2 podlahových ploch.

Nevyužitý odečet úroků
ve zdaňovacím období

V případě, pokud poplatník využil zaplacené úroky jako nezdanitelnou část základu daně pouze v částečné výši, například z důvodu nízkého základu daně, nelze nevyužitou část převést do dalšího roku.

Účastník smlouvy

Samozřejmě ne každý, kdo užívá dotyčnou bytovou potřebu, může uplatnit úroky z úvěru jako nezdanitelnou část základu daně. Podmínkou je, že poplatník (občan) musí být uveden ve smlouvě o úvěru jako účastník smlouvy. Za účastníka smlouvy lze považovat pouze:

•    osobu, která jako dlužník přejímá práva a povinnosti uvedené ve smlouvě o úvěru,

•    osobu, která i když není uvedena v úvěrové smlouvě, závazek z úvěru převzala nebo k závazku k úvěru přistoupila na základě následně uzavřené smlouvy o převzetí dluhu nebo o převzetí závazku. Jedná se o osoby, která bývají označovány v úvěrové smlouvě jako „spoludlužníci“ nebo „klienti“. Nepatří sem však ručitelé.

Podmínka vlastnictví a užívání
bytové potřeby k trvalému bydlení

V určitých případech bytové potřeby musí být též splněna podmínka, že je občan vlastníkem, popřípadě spoluvlastníkem bytové potřeby po celou dobu (zdaňovací období) a bytovou potřebu užívá k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů. V roce nabytí vlastnictví však stačí, jestliže předmět bytové potřeby poplatník vlastnil (spoluvlastnil) ke konci zdaňovacího období (tj. nejpozději ke dni 31. 12., neboť zdaňovacím obdobím se v případě fyzických osob rozumí kalendářní rok).

Z uvedeného výčtu vyplývá, že poplatník, který bude uplatňovat úroky z úvěru, může tímto způsobem zajistit trvalé bydlení pro osoby, ke kterým má po stránce biologické příbuzenský vztah. Pojmem „potomek“ lze rozumět jedince, který má příbuzenský vztah vůči svému předkovi v přímé pokrevní linii (například syn, dcera, vnuk, vnučka). Není však omezení, že se musí jednat o zletilého potomka. Trvalé bydlení lze též takto zajistit pro druhého z manželů.

Podmínka vlastnictví (spoluvlastnictví) po výše uvedenou dobu

(tj. buď po celé zdaňovací období anebo v roce nabytí vlastnictví alespoň ke konci zdaňovacího období) je vyžadována v následujících případech:

•    Výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo změna stavby (jedná se o bytovou potřebu uvedenou v § 4b odst. 1 písm. a) ZDP). Výjimka: V případě, že se jedná o změnu stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, jedná se o bytovou potřebu uvedenou v § 4b odst. 1 písm. e), kde však podmínka vlastnictví bytové potřeby poplatníkem není podle § 15 odst. 4 požadována.

•    Úplatné nabytí (koupě) pozemku, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby (bytového domu nebo rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru) do 4 let od okamžiku nabytí pozemku nebo v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v § 4b odst. 1 písm. c) ZDP. To znamená v souvislosti s úplatným pořízením (koupí) bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru.

•    Úplatné nabytí (koupě) bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu nebo bytu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru [jedná se o bytovou potřebu uvedenou v § 4b odst. 1 písm. c) ZDP].

Podmínka užívání
k trvalému bydlení

je stanovena v případě:

•    Výstavby bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru nebo při změně stavby [bytová potřeba uvedená v § 4b odst. 1 písm. a) ZDP],

•    Úplatného nabytí (koupě) bytového domu, rodinného domu, rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru [bytová potřeba uvedená v § 4b odst. 1 písm. c) ZDP].

•    Údržby a změny stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru [bytová potřeba uvedená v § 4b odst. 1 písm. e) ZDP].

[V případě výstavby, změny stavby nebo koupě rozestavěné stavby je oprávněným užíváním k trvalému bydlení užívání po splnění povinností stanovených zvláštním právním předpisem pro užívání staveb (viz zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon)].

Upozornění

V souvislosti s podmínkou „užívání k trvalému bydlení“ lze podotknout, že pouze v případě, že se jedná o byt nebo jednotku, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, v užívání [bytová potřeba uvedená v § 4b odst. 1 písm. e)], je vyžadován doklad o trvalém pobytu, jak vyplývá z § 38l odst. 1 písm. e) ZDP.

Podmínka zahájení výstavby
bytové potřeby

V případě úplatného nabytí (koupě) pozemku je kromě jiného také stanovena v § 4b odst. 1 písm. b) podmínka, že na pozemku bude zahájena výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru nebo změna stavby, a to do 4 let od okamžiku nabytí pozemku (do roku 2020 byla stanovena podmínka „do 4 let od uzavření úvěrové smlouvy“).

Pokud tato podmínka zahájení výstavby uvedené bytové potřeby splněna není, je stanoveno, že nárok na uplatnění odpočtu nezdanitelné části základu daně zaniká. Obdobně v případě, pokud poplatník pozemek prodá. Současně se stanoví právní fikce, že za ostatní příjem podle § 10 ve zdaňovacím období, ve kterém došlo k marnému uplynutí lhůty pro zahájení výstavby anebo ve kterém poplatník pozemek pozbyl (prodal) jsou považovány částky, o které byl v příslušných letech z důvodu zaplacených úroků z úvěrů základ daně snížen (§ 4b odst. 5).

Po praktické stránce to tedy znamená, že poplatník již nemusí podávat dodatečné daňové přiznání za uplynulá zdaňovací období, kdy úroky z úvěru na financování bytové potřeby uvedené v § 4b odst. 1 písm. b) uplatňoval v daňovém přiznání.

Pouze podmínka užívání
k trvalému bydlení

V některých případech pro uplatnění zaplacených úroků na financování bytové potřeby je vyžadováno pouze splnění podmínky užívání bytové potřeby k trvalému bydlení. Což znamená, že v takovém případě podmínka vlastnictví bytové potřeby poplatníkem stanovena není. Jedná se o následující případy:

Podmínka užívání k vlastnímu trvalému bydlení nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, potomků, rodičů nebo prarodičů obou z manželů (nikoliv však podmínka vlastnictví) musí být splněna v případě:

•    splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu [bytová potřeba dle § 4b odst. 1 písm. d)],

•    vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu [bytová potřeba dle § 4b odst. 1 písm. f)],

•    úhrady za převod podílu v obchodní korporaci uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu [bytová potřeba dle § 4b odst. 1 písm. g)],

•    údržby a změny stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru [bytová potřeba dle § 4b odst. 1 písm. e)].

Vybrané skutečnosti, které nemají vliv na uplatnění

Prodej: V případě v předchozích letech již uplatněných úroků z úvěrů na financování bytových potřeb, není porušením podmínek uvedených v § 15 odst. 3 a 4, pokud je v následujících letech předmět bytové potřeby prodán. Neplatí to však v případě bytové potřeby uvedené v § 4b odst. 1 písm. b) bod 1 ZDP. To znamená v případě, kdy poplatník pořídí úplatně pozemek, na kterém lze do 4 let zahájit výstavbu bytové potřeby a před uplynutím 4leté lhůty tento pozemek pozbude (prodá).

Manželství: Není požadováno, aby v případě, kdy si zletilí účastníci úvěrové smlouvy rozdělují zaplacené úroky pro účely odpočtu podle § 15 odst. 3 a 4 rovným dílem, aby se jednalo o manžele. Jaký je vztah mezi účastníky úvěrové smlouvy, není pro daný účel podstatné.

Místo: V zákonu o daních příjmů není přímo stanoveno omezení, že bytová potřeba se musí nacházet na území ČR. Lze však doplnit, že hypotéční úvěr je definován v § 28 odst. 3 a 4 zákona č. 190/2004 Sb. Hypotéčním úvěrem se rozumí úvěr, který je alespoň částečně zajištěn zástavním právem k nemovité věci. Další podmínkou pro to, aby se jednalo o hypotéční úvěr, je to, že nemovitá věc se musí nacházet na území členského státu.

Změna rozdělení úroků: Podmínkou je, že odpočet na úroky si uplatní buď jeden z účastníků smlouvy o úvěru, anebo každý z nich rovným dílem. To znamená, že způsob rozdělení musí být v každém následujícím kalendářním roce stejný. Například v roce 2024 si účastníci smlouvy o úvěru rozdělí úroky rovným dílem a následující rok si úroky na odpočet uplatní jen jeden z nich.

Ing. Luděk Pelcl