599. Určení ceny pořízení HM

Poplatnice provozuje malé pekařství, pro jehož potřeby si od autoprodejce koupila malou dodávku v minimální výbavě za jeho katalogovou cenu 300 000 Kč + 63 000 Kč (21 % DPH). Jelikož není plátcem DPH, nemůže si nárokovat odpočet („vrácení“) této daně u finančního úřadu. Žádné další výlohy související s koupí vozidla podnikatelce nevznikly. Pořizovací cenou a současně vstupní cenou tohoto HM proto bude 363 000 Kč. Pokud by se do 12 měsíců stala plátcem DPH, mohla by si nárokovat odpočet daně i z dříve koupeného auta.

Jak postupovat v dané situaci?

Stejné dvě dodávky od téhož prodejce si koupil také pan Oliver pro potřeby svého pekařství a horského penzionu. Kvůli větší objednávce mu dal prodejce na první z vozidel slevu 10 % z ceny bez DPH (tj. 30 000 Kč) a do druhého bez navýšení ceny doplnil „zdarma“ autorádio v katalogové ceně 20 000 Kč. Takže celková prodejní cena za obě vozidla dohromady činila 570 000 Kč (270 000 Kč + 300 000 Kč) + 119 700 Kč (21 % DPH).

Pan Oliver je však plátce DPH, takže si ji v plném rozsahu bude nárokovat k odpočtu v přiznání k DPH. Tím pádem těchto „ušetřených“ 119 700 Kč z titulu nepřímé daně spotřebního typu pro něj nepředstavuje reálně ani ekonomicky investiční náklad, jde pouze o dočasný výdaj, který se mu „vrátí“. Pro pana Olivera tak budou vstupní ceny aut nejenže odlišné od paní Olgy, ale také každé z těchto jeho dvou vozidel bude mít jiné ocenění:

- první vůz (zlevněný) bude mít vstupní cenu 270 000 Kč (300 000 Kč – 30 000 Kč) a bez DPH,

- druhé vozidlo („zdarma“ dovybavené) bude mít vstupní cenu 300 000 Kč nezvýšenou o DPH.

600. Rozdělení budovy na jednotky

Sourozenci zdědili po otci bytový dům s 5 byty a jedním přízemním nebytovým prostorem, každý z nich měl stejný spoluvlastnický podíl à 50 %. Pro účely dědického řízení byl celý dům oceněn znalcem na 10 milionů Kč. Takže spoluvlastnický podíl na budově každého ze sourozenců je oceněn částkou 5 milionů Kč.

Jaký je postup při rozdělení domu na jednotky?

Bratr a sestra budou se svými rodinami bydlet každý v jednom z těchto bytů a bratr bude podnikat v nebytových prostorách domu, zbývající tři byty budou oba pronajímat. Pro zjednodušení právních a daňových záležitostí se rozhodli rozdělit bytový dům na právně samostatné jednotky, z nichž 3 byty by připadly sestře a 2 byty spolu s nebytovým prostorem by zůstaly bratrovi. Za tímto účelem v souladu s občanským zákoníkem sepsali (raději s právníkem) prohlášení vlastníka, kterým vymezili v budově samostatné jednotky, o které se majetkově vypořádali výše uvedeným způsobem. Toto prohlášení zapsali vkladem do katastru nemovitostí. Pro přehlednost předpokládejme, že všech 5 bytových jednotek a také nebytová jednotka mají stejnou znaleckou hodnotu à 1,5 milionu Kč a zbývající 1 milion Kč připadá na společné části domu, které zůstávají v jejich spoluvlastnictví.

Přes vymezení a právní osamostatnění bytových a nebytových jednotek a jejich následné vypořádaní mezi oběma podílovými spoluvlastníky rozdělením věci se nijak nezměnilo daňové ocenění majetkových hodnot jejich vstupní cenou. Sestra drží stále majetek v hodnotě 5 milionů Kč (3 bytové jednotky à 1,5 milionu Kč a 50% spoluvlastnický podíl na společných částech domu v hodnotě 500 000 Kč). Ani majetek bratra se nezměnil a jeho hodnota činí pořád 5 milionů Kč (2 bytové jednotky à 1,5 milionu Kč, 1 nebytová jednotka rovněž v hodnotě 1,5 milionu Kč a 50% spoluvlastnický podíl na společných částech domu v hodnotě 500 000 Kč).

601. Účetní ocenění DHM

Společnost s r. o. se zabývá ekologickým zemědělstvím a pro tyto účely pořídila 3 položky DHM.

Jaký je způsob ocenění DHM?

1. Zemědělský traktor koupený tzv. na úvěr od banky:

- Kupní cenu 400 000 Kč uhradila ze 100 000 Kč z účtu sama s. r. o. a na zbylých 300 000 Kč si vzala krátkodobý bankovní úvěr s tzv. úvěrovým rámcem 500 000 Kč, protože z něj chce hradit i nákup osiva.

- Účetním oceněním traktoru (DHM) bude pořizovací cena, která zde odpovídá jeho sjednané kupní ceně 400 000 Kč. Není podstatné, že část ceny byla kryta úvěrem, ani že tento úvěr umožňuje i další využití.

2. Společník do základního kapitálu s. r. o. vložil svou traktorovou vlečku:

- Podle § 143 odst. 1 ZOK je nutné, aby prvotní nepeněžité vklady do s. r. o. ocenil vždy znalec vybraný ze seznamu znalců, přičemž jím stanovená částka, na kterou nepeněžitý vklad ocenil, je pro s. r. o. závazná. U následných vkladů – zvyšujících základní kapitál – je dle § 143 odst. 4 ZOK možno postupovat také v souladu s § 468 až § 473 ZOK, což znamená, že jednatelé rozhodnou, že namísto ocenění znalcem se nepeněžitý vklad ocení (levněji) reálnou hodnotou určenou obecně uznávaným nezávislým odborníkem.

- Takto určená hodnota vlečky byla valnou hromadou uznána za hodnotu nepeněžitého vkladu dotyčného společníka, a to jak pro účely obchodněprávní, tak rovněž pro účely účetního ocenění tohoto DHM.

3. Šikovní zaměstnanci s. r. o. z valné části svépomocí postavili garáž pro traktor:

- Do účetního ocenění této investice se promítnou zejména všechny přímé náklady jako mzdy a pojistné zaměstnanců podílejících se na výstavbě, nakoupený stavební materiál, správní poplatky, dílčí externí subdodávky jiných firem. A také případné nepřímé náklady bezprostředně související s touto výstavbou.

602. Likvidace stavby a nová výstavba

Účetní jednotka se rozhodla z důvodu špatné statiky a zchátralosti konstrukce zbourat stávající skladiště a na jeho místě vystavět nový sklad.

Jak má účetní jednotka postupovat?

Protože nová stavba bude splňovat přísná bezpečnostní kritéria a její hlídání zajistí autonomní elektronika, byl z důvodu nadbytečnosti stržen i strážní domek. Jeho likvidace přímo souvisí s novou výstavbou, což se ovšem nedá říct o vybourání léta nevyužívané zpevněné odstavné betonové plochy v odlehlé části areálu. Všechny práce budou zajištěny dodavatelsky, sutiny budou uloženy na skládku a odstavná plocha bude osázena zelení (nepůjde o pěstitelské celky trvalých porostů). Pro přehlednost neuvažujeme DPH, kterou by si standardně objednatel plnění coby plátce nárokoval k odpočtu, ZC = účetní zůstatková cena.

603. Co nepatří do ocenění investice

Společnost s r. o. pořídila pro svou pobočku počítačovou síť včetně instalace a zprovoznění za 200 000 Kč. Za pozdní úhradu musela dodavateli zaplatit smluvní pokutu (či úrok z prodlení) 10 000 Kč, zaškolení zaměstnanců přišlo firmu na 20 000 Kč, dále byla nakoupena externí záznamová média (datové paměti), počítačové příručky a manuály za 40 000 Kč, nákupem této investice firemní pokladna s. r. o. natolik zchudla, že bylo požádáno o překlenovací úvěr, přičemž úroky naběhlé po uvedení počítačové sítě do provozu činily 5 000 Kč.

Jaký je správný postup?

Pořizovací i vstupní cena investice v tomto případě odpovídá ceně, za kterou byla pořízena, tzn. kupní ceně 200 000 Kč, ostatní položky ocenění neovlivnily, protože nejde o náklady s pořízením majetku související.

604. Co nepatří do pořizovací ceny

Od rakouského rolníka koupilo zemědělské družstvo za zvýhodněnou cenu 20 000 eur opotřebovaný zemědělský stroj. Tento si nechalo ještě před uvedením do užívání opravit a seřídit v českém servisním středisku. V tomto případě nejde o opravu vyloučenou z investičních nákladů (viz výše), protože pořizovaný stroj ještě nebyl u družstva uveden do provozu (užívání), takže se i jinak provozní náklady za opravu a seřízení dlouhodobého hmotného majetku stávají součástí jeho investičních nákladů v rámci nákladů souvisejících s jeho pořízením.

Co nepatří do pořizovací ceny?

Z důvodu poklesu kursu koruny bylo při úhradě zaplaceno v korunách více, než odpovídalo okamžiku sjednání kupní smlouvy. Přepravu realizovalo samotné družstvo, přičemž kvůli nadměrné velikosti stroje došlo při objíždění stojícího vozidla k jeho poškození, za což byla jeho majiteli vyplacena dohodnutá náhrada škody.

605. Z nájemce se stane vlastník dané věci

ABC, s. r. o., si pro účely podnikání pronajalo skladiště patřící firmě XYZ, a. s., na dobu tří let. Protože skladišti chyběla sklopná rampa usnadňující nakládku a vykládku zboží, bylo stranami dohodnuto, že nájemce (ABC) za své peníze toto technické zhodnocení stavby nechá provést, přičemž bude oprávněn jej v souladu s § 28 odst. 3 ZDP daňově odpisovat po dobu nájmu. Za toto zhodnocení mu přitom vlastník (XYZ) po skončení nájmu ale nebude muset vyplatit žádnou náhradu. Před ukončením nájmu byl dohodnut odprodej skladiště nájemci.

Jak postupovat v případě, že z nájemce se stane vlastník dané věci?

K datu koupení budovy skladu za sjednanou kupní cenu 5 milionů Kč byla daňová zůstatková cena jeho samostatně nájemcem odpisovaného technického zhodnocení (sklopné rampy) 500 000 Kč, náklady související s pořízením stavby (znalecký posudek, právníkovi za smlouvu, katastrální poplatky...) činily dalších 100 000 Kč.

Účetní pořizovací cenou skladiště je 5 100 000 Kč, naproti tomu daňovou vstupní cenou 5 600 000 Kč. Kupující (ABC) samozřejmě po nabytí vlastnictví již nebude odděleně evidovat ani samostatně odpisovat ono technické zhodnocení, které se stalo součástí skladiště. Daňově začne celý tento HM odpisovat z 5,6 milionu Kč.

606. Oceňovací speciality u FO

Poplatník si 1. května 2021 koupil osobní automobil kombi za 250 000 Kč pro soukromé využití, neboť byl v té době pouze zaměstnancem a nepodnikal. S koncem roku 2021 ale z důvodu insolvence zaměstnavatele jeho zaměstnání skončilo. Po 3 měsících v evidenci Úřadu práce se rozhodl zkusit štěstí v podnikání jako OSVČ.

Od 1. dubna 2022 tedy začal podnikat na živnostenské oprávnění ve stavebnictví, přičemž pro tuto činnost využíval podle potřeby i svůj zmíněný soukromý automobil. O svých příjmech a výdajích pro účely daně z příjmů fyzických osob povede daňovou evidenci ve smyslu § 7b ZDP.

Jak poplatník v dané situaci promítne soukromý automobil?

Záleží především na tom, jestli jej zahrne tzv. do svého obchodního majetku (dále „OM“) dle § 4 odst. 4 ZDP, tedy zda jej zanese do karty hmotného majetku vedené v rámci své daňové evidence, nebo jej ponechá čistě v soukromé, osobní sféře. Obojí je možné a dodejme, že v obou případech je možno uplatnit tzv. paušální výdaje na dopravu v krácené výši 4 000 Kč měsíčně (z důvodu současného využívání i pro soukromé, rodinné potřeby).

Pokud vozidlo do OM nezahrne, nemůže do daňových výdajů ani zčásti zahrnovat jeho odpisy, opravy a údržbu, ani pojištění apod. Což se panu Novákovi moc nezamlouvalo a rozhodl se proto auto vložit do OM jako hmotný majetek, protože jeho vstupní cena zajisté převyšuje limit pro vstup movitých věcí do této kategorie 80 000 Kč. Ovšem na otázku, jak vysoká tato vstupní cena bude, je nutno dopovědět podle toho, kdy automobil vložil do OM:

- když to bude nejpozději 2. května 2022, tak vstupní cenou zůstane pořizovací cena automobilu, tedy zejména jeho kupní cena (250 000 Kč), případně zvýšená o související výlohy, což v těchto případech není obvyklé,

- jestliže to ale bude až rok po koupi (počítáno ode dne následujícího), tedy až 3. května 2022, nebo kdykoli později, tak mu již kupní cena nebude nic platná, protože vstupní cenou může být jen reprodukční pořizovací cena, tedy cena, za kterou by bylo možno vozidlo v jeho aktuálním stavu koupit právě k tomuto dni, což bude zajisté o dost méně než původní kupní cena 250 000 Kč. Což nemusí určit znalec, stačí posudek auto­bazaru.

607. Ocenění majetku nabytého směnou

Společnost ABC, s. r. o., uzavřela směnnou smlouvu s firmou XYZ, a. s., týkající se výrobních zařízení, podle níž:

- předává ke směně stroj A, k němuž se váží následující ceny:

–   účetní ocenění (pořizovací cena) 200 000 Kč

–  účetní zůstatková cena ......... 40 000 Kč

–  daňová zůstatková cena ....... 60 000 Kč

- nabývá směnou stroj B.

Jaký je správný postup v případě ocenění majetku nabytého směnou?

Ve směnné smlouvě nebyly sjednány žádné převodní ceny. Proto bude směnou nabytý DHM oceněn RPC, tedy jeho aktuální tržní cenou (s ohledem na opotřebení apod.). ABC, s. r. o., takto stanovila hodnotu stroje B na 100 000 Kč (např. po vyjádření výrobce či dovozce stroje nebo ve vazbě na konkurenční nabídky atp.).

608. Stavba pronajímaná FO dříve než po 5 letech

Pokud by poplatník rodinný dům začal pronajímat dříve než po 5 letech od jeho pořízení, tak by základnou pro stanovení jeho vstupní ceny byly vlastní náklady na výstavbu. Což by byly doklady prokázané 3 miliony Kč, hodnotu vlastní práce poplatníka do ocenění zahrnou nelze, nejde o účetní náklad. Naopak do vstupní ceny lze zahrnout případné náklady na opravy a technické zhodnocení stavby, ovšem jak je pro daně z příjmů zcela typické, jedině v hodnověrně prokázané výši, což bývá v praxi problémem.

Jak bude poplatník postupovat v dané situaci?

Znalecký posudek o aktuální reprodukční pořizovací ceně domku tudíž není zapotřebí. Takže na straně jedné sice pan Jan ušetří pár tisíc za znalecký posudek, ovšem na straně druhé je nasnadě, že vstupní cena, a tedy návazně i daňové odpisy z ní počítané, budou výrazně nižší. Nejde přitom pouze o obecný růst cen nemovitých věcí.

Na vině je nedostatečná průkaznost dokladů osvědčujících jednotlivé součásti vstupní ceny a samozřejmě také skutečnost, že hodnotu práce pana Jana není možno nijak započítat, jelikož žádný náklad tímto nevznikl. A stejně tomu bude i s nedoceněním pracovní výpomoci jeho rodinných příslušníků a známých, pracujících tzv. zadarmo.

609. Nenaplněný zajišťovací převod práva

Začínající obchodní společnost má prozatím v majetku z hodnotnějších věcí pouze kamion, který nabyla vkladem společníka. Za účelem financování nákupu sezónního zboží si firma vzala bankovní úvěr na 1 milion Kč.

Jaké je řešení daného případu?

Protože banka přirozeně požadovala relevantní zajištění, byl nakonec dohodnut zajišťovací převod vlastnického práva k předmětnému kamionu. Takže dnem účinnosti smlouvy o tomto zajišťovacím převodu se banka stala právním vlastníkem vozidla. Jelikož ale bance kamion moc k užitku není – slouží jen jako pojistka splacení úvěru dlužníkem – byla současně dohodnuta smlouva o jeho výpůjčce ve prospěch dotyčné korporace.

Smlouva o výpůjčce umožňovala firmě i nadále využívat kamion pro podnikání, byla tzv. ekonomickým vlastníkem. Díky tomu mohla dále pokračovat rovněž v daňovém odpisování tohoto vypůjčeného movitého HM.

Bohužel se koupě sezónního zboží ukázala pro jeho nekvalitní provedení jako nevýhodná. Firma tak neměla na splacení zbývající části úvěru ve výši 600 000 Kč. Proto nebyla naplněna rozvazovací podmínka zajišťovacího převodu práva – splněním úvěrového dluhu firmy (dlužníka) – a kamion zůstal ve vlastnictví banky.

Vstupní cenou kamionu u věřitele (banky) bude nesplacená část úvěru 600 000 Kč včetně příslušenství naběhlého k danému dni. Protože toto auto není bance k užitku, lze předpokládat, že jej dříve či později prodá.

610. Nepeněžitý vklad do s. r. o. u nabyvatele

Obchodní společnost Matka, a. s., založila společnost Dcera, s. r. o., a to těmito nepeněžitými vklady:

- Skladiště v pořizovací ceně 1 milion Kč, účetní zůstatkové ceně 700 000 Kč a znaleckém ocenění 600 000 Kč.

- Malé nákladní auto v ceně pořizovací 500 000 Kč, účetní zůstatkové ceně 200 000 Kč a podle znalce 400 000 Kč.

Jaký je správný postup?

Pro obchodněprávní i účetní ocenění je určující cena stanovená na podkladě (tj. odpovídající) posudku zpracovaného znalcem jmenovaným za tímto účelem soudem, zakladatelská listina s. r. o. nemůže stanovit jinak.

Dcera, s. r. o., otevřela hlavní účetní knihu a zanesla na odpovídající rozvahové účty počáteční stavy:

Nabyvatel vkladu – Dcera, s. r. o. – tak bude vloženou stavbu i nákladní auto účetně odpisovat z těchto jejich účetních hodnot 600 000 Kč a 400 000 Kč. Pro účely daňového odpisování se zde ale uplatní speciální pravidlo o pokračování v odpisování započatém vkladatelem, takže RPC není podstatná.

Poznamenejme, že takto nabytý obchodní podíl bude u vkladatele (Matka, a. s.) ovšem oceněn účetně na úrovni účetních zůstatkových cen vloženého majetku, zatímco daňově půjde o úhrn daňových zůstatkových cen.

611. Předčasné ukončení finančního leasingu odkupem věci

Společnost Alfa, s. r. o., 1. ledna 2020 uzavřela smlouvu o finančním leasingu obráběcího stroje (odpisová skupina 2) na dobu 5 let v souladu s § 21d ZDP. Předpokládejme, že se jednalo o již používaný stroj, a proto nebyl možný zkrácený mimořádný leasing na 24 měsíců. Celková úplata (nájemné) je 600 000 Kč a prodejní cena 10 000 Kč.

Jak je to v případě předčasného ukončení finančního leasingu odkupem věci?

Při podpisu smlouvy uživatel uhradil tzv. nultou (mimořádnou) leasingovou splátku 120 000 Kč a dále měl platit 60 měsíčních splátek à 8 000 Kč. Leasingová společnost – Beta, a. s. – stroj odkoupila za 500 000 Kč.

Po 28 měsících – ke dni 30. 4. 2022 – se strany dohodly na ukončení leasingu odkupem za 250 000 Kč.

Jak Alfa, s. r. o., coby uživatel (nájemce) leasingu uplatňovala úplatu (nájemné) do daňových nákladů:

- za rok 2020 = doba leasingu v daném roce × celková sjednaná úplata / celková sjednaná doba leasingu = 12 měsíců × 600 000 Kč / 60 měsíců = 12 měsíců × 10 000 Kč/měsíc = 120 000 Kč,

- za rok 2021 (obdobně jako v r. 2020) = 12 měsíců × 10 000 Kč/měsíc = 120 000 Kč,

- za rok 2022 = 4 měsíce × 10 000 Kč/měsíc = 40 000 Kč.

Z důvodu předčasného ukončení finančního leasingu se ale daňové podmínky změnily. Aby pro uživatele zůstala úplata za dobu leasingu daňově účinná – v odpovídajícím časovém rozlišení rovnoměrně po dobu trvání –, musel by být v souladu s § 24 odst. 5 písm. a) ZDP splněn test „minimální kupní ceny“. Což znamená, že kupní cena nesmí být nižší než zůstatková cena vypočtená rovnoměrným způsobem [podle § 31 odst. 1 písm. a) ZDP] ze vstupní ceny evidované u vlastníka nebo pronajímatele za dobu, po kterou mohl být tento majetek odpisován.

Beta, a. s., koupila stroj za 500 000 Kč a daňově jej odpisovala, případně zrychleně, nicméně pro účely daňového „testu minimální kupní ceny“ je nutno vypočíst fiktivní zůstatkovou cenu stroje rovnoměrnou metodou:

- Fiktivní odpis za prvý rok (2020) = 500 000 Kč × 0,11 = 55 000 Kč

- Fiktivní odpis za druhý rok (2021) = 500 000 Kč × 0,2225 = 111 250 Kč

- Fiktivní odpis za třetí rok (2022), jen v po­loviční výši = 500 000 Kč × 0,2225 / 2 = 55 625 Kč

- Fiktivní zůstatková cena (k 30. 4. 2022) = 500 000 – 55 000 – 111 250 – 55 625 = 278 125 Kč.

Kupní cena 250 000 Kč je nižší než „fiktivní“ daňová zůstatková cena stroje 278 125 Kč. Takže test „minimální kupní ceny“ nebyl splněn, a proto úplata (nájemné) není daňovým nákladem uživatele Alfa, s. r. o.

Již od roku 2011 to ani právnické osoby nemusejí řešit dodatečnými daňovými přiznáními (zde za roky 2020 a 2021). Ale v souladu s ustanovením § 23 odst. 3 písm. a) bodem 3 ZDP jednoduše zvýší o tyto dodatečně neuznané náklady (část úplaty, nájemné) let 2020 a 2021 výsledek hospodaření alias základ daně za r. 2022. A poměrná část úplaty připadající na r. 2022 ve výši 40 000 Kč již nebude daňovým nákladem tohoto roku.

Uživatel finančního leasingu a novopečený vlastník stroje Alfa, s. r. o., může zahrnout do jeho vstupní ceny – vedle pořizovací (kupní) ceny 250 000 Kč – také veškerou úplatu uhrazenou do ukončení leasingu, která pro něj nebyla daňově účinná. Jedná se nejen o časově rozlišenou část úplaty ve výši 280 000 Kč (120 000 Kč + 120 000 Kč + 40 000 Kč), ale o celkovou uhrazenou úplatu dle leasingové smlouvy, která pro něj nebyla daňově účinným výdajem (nákladem). Což je ona tzv. (nultá) mimořádná splátka 120 000 Kč a 28 řádných měsíčních splátek à 8 000 Kč = 344 000 Kč. Takže vstupní cena obráběcího stroje vychází 250 000 Kč + 344 000 Kč = 594 000 Kč.

612. Stavební firma si postavila skladiště

Stavební firma – účetní jednotka – si svépomocí staví skladiště, DPH pro přehlednost neuvažujeme.

Jaké je správné řešení?

613. Stavba pronajímaná FO až po 5 letech

Poplatník již v roce 2010 s pomocí rodiny a přátel vystavěl rodinný dům původně pouze pro své osobní účely. Rodině se ale časem zastesklo po dřívějším pestrém městském životě, proto si v roce 2021 opatřili zase byt ve městě, do něhož se přestěhovali. Jelikož s domkem počítali pro dorůstajícího syna, rozhodli se jej neprodávat ale pouze na pár let pronajmout. Vhodného nájemce sehnali až v dubnu 2022, kdy začal být domek pronajímán.

Jak bude poplatník postupovat?

Ohledně výstavby domu má poplatník doklady za nákup stavebního materiálu za 2 miliony Kč a faktury od stavebních, montážních a dalších firem na 1 milion Kč a svépomocí sám odpracoval na stavbě cca půl roku.

S pronájmem rodinného domku bylo započato až po více než pěti letech od jeho pořízení výstavbou. Proto jeho vstupní cenou nebudou vlastní náklady na výstavbu, ale reprodukční pořizovací cena zjištěná podle ZOM, kterou s ohledem na odbornou náročnost stanovil znalec v oceňování nemovitostí, např. na 5 milionů Kč.

614. Ocenění pronajímané stavby u FO

Manželé si v roce 2020 dostavěli rodinný dům, kam se přestěhovali z městského bytu, který koupili už v roce 2010. Byt byl na dobré adrese, a takže jej ihned výhodně pronajali. Prokazatelné výdaje by byly nižší než paušál 30 % příjmů, takže pohodlně uplatňovali daňové výdaje ve výši tohoto paušálu, § 9 odst. 4 ZDP. Dosavadní nájemce v roce 2022 skončil, neboť získal hypotéku na vlastní byt nižší než nájemné. Kvůli propadu realitního trhu Novotní nesehnali solventního nájemce a s tím novým museli sjednat nižší nájemné. Takže by se jim od roku 2022 již vyplatilo uplatňovat pro účely daně z příjmů skutečné výdaje včetně odpisů pronajímaného bytu.

Jak ale manželé stanoví jeho vstupní cenu?

Protože byt koupili už v roce 2010, tedy více než 5 let před zahájením jeho nájmu (2022), nemůže se jednat o doložitelnou pořizovací, resp. kupní cenu. Musí jít o RPC určenou podle ZOM – což se v praxi bez znalce neobejde –, a to navíc zpětně k datu zahájení nájmu 2020.

615. Technické zhodnocení v prvním roce odpisování

Společnost ABC, s. r. o., si v únoru 2022 pořídila dodávkový automobil za 300 000 Kč. V červnu 2022 jej dovybavila klimatizací za 60 000 Kč. Tato částka je nižší než limit povinného TZ činící 80 000 Kč, pročež ji lze uplatnit jako okamžitý daňový náklad podle § 24 odst. 2 písm. zb) ZDP. Čehož firma využila. Nejednalo se tedy o TZ v prvním roce odpisování, a proto se částka za dovybavení auta klimatizací nestala součástí jeho vstupní ceny.

Jak je to v případě technického zhodnocení?

Pokud by ovšem ještě třeba v říjnu 2022 firma vylepšila toto vozidlo přebudováním palivové jednotky z nafty na plyn (LPG nebo CNG) za 40 000 Kč, dostal by se celoroční úhrn výdajů charakteru TZ nad limit 80 000 Kč, takže by se povinně jednalo o TZ.

Následkem toho by jednak celá příslušná částka 100 000 Kč (60 000 Kč + 40 000 Kč) nemohla být okamžitým daňovým výdajem roku 2022, a jednak by se povinně zahrnula do vstupní ceny vozidla. Takže by firma tento HM začala v roce 2022 daňově odpisovat ze vstupní ceny 400 000 Kč.

616. Stavba pronajímaná občanem až po 5 letech

Poplatník již 1. května 2017 koupil rekreační chatu za 1 milion Kč pro soukromé využití své rodiny a známých. Není podnikatelem, ale zaměstnancem. Od května 2022 se rozhodl začít rekreační chatu pronajímat. Protože hodlá pro účely daně z příjmů uplatňovat skutečné výdaje prokázané záznamy o výdajích podle § 9 odst. 6 ZDP, z nichž podstatnou část mají tvořit daňové odpisy stavby (HM), musí nejprve stanovit její vstupní cenu.

Jak vysoká bude vstupní cena v daném případě?

Na otázku, jak vysoká bude tato vstupní cena je nutno dopovědět – podle toho, kdy přesně zahájil její nájem. Když to bude nejpozději 2. května 2022, zůstane vstupní cenou pořizovací cena chaty (k tomu je ovšem hned další výjimka…), tedy kupní cena (1 milion Kč), případně zvýšená o související výlohy, což ale není obvyklé.

Jestliže to ale bude až déle něž 5 let po koupi (počítáno ode dne následujícího), tedy až od 3. května 2022 či kdykoli později, tak už kupní cena nebude nic platná, protože vstupní cenou musí být reprodukční pořizovací cena. Což je cena, za kterou by bylo možno chatu v jejím aktuálním stavu koupit právě k tomuto dni.

Kvůli velké odborné náročnosti vyčíslení této hodnoty by ji měl stanovit znalec v oceňování staveb. Na rozdíl od věcí movitých pro tyto účely nebude postačovat posudek prodejce znalého aktuálních tržních cen (např. realitní kanceláře), protože v případě nemovitých věcí stanovuje ZOM složitější metody ocenění.

Řešení č. 598 až 616 zpracoval Ing. Martin Děrgel (V/2022)