Vypořádání spoluvlastnictví
nemovité věci – příjem z prodeje

Příjem z prodeje nemovité věci nebo příjem z vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci (tj. příjem z úplatného převodu) je příjmem podle § 10 odst. 1 písm. b) bod 1 zákona o daních z příjmů, pokud se nejedná o příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona nebo o příjem od daně osvobozený.

Jde-li o zdanitelný příjem
podle § 10 ZDP

je daňovým výdajem v souladu s § 10 odst. 5 zákona cena, za kterou poplatník věc prokazatelně nabyl, a jde-li o věc nabytou bezúplatně, cena určená podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí. Jde-li o hmotný majetek odpisovaný, který byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, nebo sloužil k nájmu, je výdajem zůstatková cena podle § 29 zákona.

Jde-li o věc získanou směnou nebo výhrou, vychází se z ceny podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí. Výdajem jsou též částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje, s výjimkou výdajů na osobní potřebu poplatníka. K hodnotě vlastní práce poplatníka na věci, kterou si sám vyrobil nebo vlastní prací zhodnotil, se při stanovení výdajů nepřihlíží.

Jedná-li se o osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí od daně, zákon o daních z příjmů stanoví 3 možnosti jak předmětné příjmy od daně z příjmů osvobodit. Jedná-li se o příjem z prodeje bytové jednotky nebo rodinného domu, zákon v § 4 odst. 1 písm. a) jako podmínku stanoví bydliště v dané věci nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem.

Další možností pro osvobození příjmů z prodeje veškerých nemovitých věcí od daně stanoví § 4 odst. 1 písm. b) zákona, a to je počínaje r. 2021 doba 10 let vlastnického práva k těmto nemovitým věcem (u nemovitých věcí nabytých do konce r. 2020 je to doba 5 let). Obdobnou podmínku 10 let vlastnictví zákon stanoví pro osvobození příjmů z vypořádání spoluvlastnictví.

Pokud poplatník podmínku 2 let bydliště nebo 10 let vlastnictví nedodrží, pak je příjem z prodeje osvobozen použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby.

Příklad 1

Koncem loňského roku poplatník prodal větší nemovitost (budovu s pozemkem), ke vkladu vlastnického práva k této nemovitosti do katastru nemovitostí došlo až v lednu letošního roku. Třetinu příjmu z prodeje obdržel již při podpisu kupní smlouvy v loňském roce, zbývající cenu obdržel v lednu letošního roku. Zákonné podmínky pro osvobození příjmu z prodeje od daně z příjmů nebyly splněny, nemovitost byla koupena před 2 lety. Otázkou je, kdy příjem z prodeje musí uvést do daňového přiznání.

Nejsou-li splněny zákonné podmínky pro osvobození příjmu z prodeje od daně z příjmů, je příjem z prodeje nemovité věci ostatním příjmem podle § 10 zákona o daních z příjmů, a to v tom zdaňovacím období, kdy ho prodávající skutečně obdržel. V daném případě bude jedna třetina příjmu zdanitelným příjmem v loňském roce a zbývající část příjmem letošního roku. K příjmům z prodeje lze jako daňový výdaj uplatnit pořizovací cenu nemovité věci, doložené výdaje spojené s jejími případnými opravami, údržbou, včetně doložených výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje (např. poplatek realitní kanceláři), a to do výše příjmů. Případná ztráta z prodeje je u dílčího základu daně podle § 10 zákona ztrátou nedaňovou.

Pokud by výše uvedená nemovitá věc byla zahrnuta v obchodním majetku poplatníka, byl by příjem z prodeje příjmem podle § 7 zákona o daních z příjmů, tj. příjmem ze samostatné činnosti s tím, že pro jeho zdanění by bylo rozhodující, zda prodávající vede daňovou evidenci nebo podvojné účetnictví.

V případě, že by poplatník vedl daňovou evidenci, příjem z prodeje by byl zdanitelným příjmem v roce, kdy ho obdržel, tj. jedna třetina příjmu by byla zdanitelným příjmem v loňském roce a zbývající část zdanitelným příjmem letošního roku. Jako daňový výdaj by poplatník uplatnil zůstatkovou cenu hmotného majetku, tj. budovy (pokud by byla odpisována), a to v letošním roce, kdy k prodeji na základě vkladu vlastnického práva k této nemovité věci do katastru nemovitostí došlo. Dále by v letošním roce uplatnil do výdajů pořizovací cenu pozemku, a to pouze do výše příjmů z jeho prodeje, (prodejní cenu by musel rozdělit na příjem z prodeje domu a příjem z prodeje pozemku), protože ztráta z prodeje pozemku je podle § 24 odst. 2 písm. t) bod 5 zákona o daních z příjmů ztrátou nedaňovou.

V případě, že by poplatník vedl podvojné účetnictví, výnos z prodeje by zaúčtoval jako výnos letošního roku, kdy k prodeji na základě vkladu vlastnického práva k této nemovité věci do katastru nemovitostí došlo. Daňové výdaje by v letošním roce uplatnil obdobně jako v případě, že by vedl daňovou evidenci.

Příklad 2

Podnikatel koupil v loňském roce pozemek, jehož pořizovací cena činila 300 000 Kč, poplatník uvedený pozemek v letošním roce prodal za 380 000 Kč. Pozemek byl vložen v obchodním majetku. Otázkou je, jak bude podnikatel postupovat z hlediska daně z příjmů.

Při nákupu pozemku v loňském roce podnikatel neuplatnil žádné daňové výdaje spojené s pořízením pozemku. Při prodeji pozemku v letošním roce podnikatel do výdajů zahrne 300 000 Kč, do příjmů dílčího základu daně podle § 7 zákona, tj. do příjmů ze samostatné činnosti, zahrne 380 000 Kč.

Příklad 3

Podnikatel vedoucí daňovou evidenci prodal v letošním roce technickou budovu s pozemkem, které měl v obchodním majetku s tím, že budovu odpisoval. Vklad do katastru nemovitostí byl proveden. Vzhledem ke stavu budovy, je prodejní cena, kterou obdržel při vkladu do katastru, nižší než zůstatková cena odpisované budovy. Otázkou je, jak postupovat z hlediska daně z příjmů.

Příjem z prodeje budovy s pozemkem, které byly před prodejem v obchodním majetku podnikatele, je příjmem podle § 7 zákona o daních z příjmů, tj. příjmem ze samostatné činnosti. V daném případě je třeba prodejní cenu rozdělit na cenu budovy a cenu pozemku.

Pro výdaje spojené s pořízením pozemku zákon v § 24 odst. 2 písm. t) bod 5 stanoví, že daňovým výdajem je pořizovací cena pozemku, s výjimkou stavby, která je jeho součástí, u poplatníka fyzické osoby, do výše příjmů z prodeje jednotlivého majetku. Jiným slovy, ztráta z prodeje pozemku je ztrátou nedaňovou, k příjmům z prodeje pozemku je možno uplatnit jeho pořizovací cenu jen do výše příjmů z prodeje.

Pokud se jedná o příjem z prodeje budovy, je daňovým výdajem zůstatková cena, a to i v případě, že by rozdíl byl záporný, tedy že prodej skončil ztrátou.

Příklad 4

Dva spoluvlastníci fyzické osoby S1 a S2 mají spoluvlastnický podíl na dvou nemovitých věcech N1 a N2 (dva pozemky), které společně koupili před 3 roky. Každý spoluvlastník vlastní ideální polovinu každé nemovité věci s tím, že se v letošním roce dohodli na vypořádání spoluvlastnictví. Na základě dohody o vypořádání spoluvlastnictví spoluvlastník S1 bude vlastnit celou nemovitou věc N1, spoluvlastník S2 bude vlastnit celou nemovitou věc N2. Spoluvlastník S1 vyplatí spoluvlastníkovi S2 finanční kompenzaci 400 000 Kč tak, aby celková hodnota v rámci vypořádání u obou osob byla stejná. Otázkou je, jak postupovat z hlediska daně z příjmů, když zákonné podmínky pro osvobození příjmů od daně splněny nebudou.

Na straně spoluvlastníků jde o příjem podle § 10 zákona. Příjmem spoluvlastníka S1 je polovina hodnoty nemovité věci N1 (polovinu nemovité věci N1 spoluvlastník S1 již vlastní). Jde o nepeněžní příjem, který se v souladu s § 3 odst. 3 písm. a) zákona ocení podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku.

Výdajem spoluvlastníka S1 je doložená cena spoluvlastnického podílu na nemovité věci N2, kterou vypořádáváním spoluvlastnictví ztrácí. Výdaje musí poplatník v souladu s § 10 odst. 4 zákona doložit. Současně je výdajem spoluvlastníka S1 částka 400 000 Kč uhrazená spoluvlastníkovi S2 z titulu vypořádání spoluvlastnictví.

Příjmem spoluvlastníka S2 je polovina hodnoty nemovité věci N2 (polovinu nemovité věci N2 spoluvlastník S2 již vlastní). Současně je příjmem spoluvlastníka S2 částka 400 000 Kč od spoluvlastníka S1 z titulu vypořádání spoluvlastnictví.

Výdajem spoluvlastníka S2 je doložená cena spoluvlastnického podílu na nemovité věci N1, kterou vypořádáváním spoluvlastnictví ztrácí.

Pokud by spoluvlastníci předmětné nemovité věci vlastnili déle než 10 let, byl by příjem z vypořádání spoluvlastnictví od daně osvobozen.

Ing. Eva Sedláková