TÉMATA NOVIN

STAVEBNÍ ZÁKON PO NOVELÁCH

I v tomto roce (2025) byl stavební zákon novelizován opakovaně, nejprve jen dílčími drobnějšími úpravami zákonem č. 23/2025 Sb. a zákonem č. 39/2025 Sb., avšak znovu podstatně a rozsáhle zákonem č. 87/2025 Sb., kterým byl novelizován zákon o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích (energetický zákon), tzv. OZE III, který zasáhl do stavebního zákona v řadě ustanovení. Nejvýznamnějším a nejcharakterističtějším rysem nové právní úpravy je mimořádná míra centralizace správy v území a ingerence státu na všech úrovních správy území, a to bez ohledu na návrat k systému stavebních úřadu na obcích.

A následně v červenci tohoto roku zákonem č. 248/2025 Sb., o urychlení využívání některých obnovitelných zdrojů energie a o změně souvisejících zákonů, který nabyl účinnosti prakticky ihned s jeho vyhlášením (25. 07. 2025); tímto zákonem bylo dotčeno znovu přes dvacet ustanovení – opět v souvislosti se zaváděním OZE.

• Základní struktura nového stavebního zákona, srovnání s dosavadní právní úpravou a základní změny provedené vybranými novelami

Jaká je tedy struktura schváleného stavebního zákona? Především zůstává u koncepce jednoho právního předpisu pro územní plánování a stavební řád, avšak s výrazným rozšířením části hmotného stavebního práva, byť – jak poukážeme dále – ne zcela dotaženým. Celý zákon je rozdělen do třinácti částí a doplněn devíti přílohami. U každé jednotlivé části souhrnně popisujeme, co a v jakém rozsahu bylo novelizováno. Podrobnější informace jsou následně uvedeny v příslušných pasážích stavebního zákona.

V části první je upraven předmět a jsou vyloženy, obdobně jako v předchozím zákonu, pojmy, avšak podstatně obsáhleji. Řada pojmů, dříve uvedených v prováděcích vyhláškách, je definována nyní zákonem (pojmy územní plánování, mezi nimiž se právo podle pražských stavebních předpisů vrací k některým tradičním pojmům, například uliční a stavební čára; pojmy stavebního řádu s inovovanou definicí rodinného domu; pojmy ostatní, zejména se týkající jednotlivých aktérů výstavbového procesu).

-        Novelou [SZ 2021/2023] první části byl především zrušen pojem „koordinované vyjádření“, který byl klíčovým pojmem strukturální koncepce „státní stavební správy“, který je také opuštěn. Zpřesněna byla definice souboru staveb se stavbou hlavní. Staronově je definována politika územního rozvoje, která byla novým stavebním zákonem opuštěna, avšak s novelou se vrací. Doplněny byly dva, resp. tři podstatné pojmy, a to jednak pojem architektonická soutěž, pojem urbanistická soutěž a konečně pojem dozor projektanta (který se stává konečně vybranou činností ve výstavbě).

-        Novelou [SZ 2024] byla první část novelizována v ustanovení § 13, jímž byl nově vymezen pojem „dům pro dostupné nájemní bydlení“.

V části druhé jsou pojednány, obdobně jako v předchozí právní úpravě, organizace a výkon veřejné správy, a to obecně a s rozlišením výkonu v územním plánování a ve stavebním řádu. Ponecháním pořizování v režimu přenesené působnosti státní správy (proti vší věcné i právní logice) tak víceméně setrvává stávající model. Původně byl ústředním orgánem územního plánování míněn Nejvyšší stavební úřad, jemuž mělo příslušet obdobné postavení i ve věcech stavebního řádu. Jako jeho specifická součást byl koncipován „Specializovaný stavební úřad“. Ponechán byl i formát „jiných stavebních úřadů“ (MO, MV, MSp). V samostatném režimu pak budou MO a MV určovat opatřením obecné povahy „vymezená území“.

-        Novelou [SZ 2021/2023] byla tato druhá část stavební zákona zcela zásadně koncepčně přepracována a důsledky této změny se promítají prakticky do celého právního předpisu, jakož i do řady zákonů v souvislosti s touto novelou rovněž novelizovaných (změnová ustanovení). Systém „státní stavební správy“ je opuštěn, Nejvyšší stavební úřad je zrušen a jeho místo zaujímá zpět ministerstvo pro místní rozvoj (MMR). Speciální stavební úřad je nyní nově koncipován jako Dopravní a energetický stavební úřad, který má dvě nadřízená ministerstva (MD a MPO). Soustava stavebních úřadů se vrací ke koncepci výkonu stavební správy prostřednictvím obcí a krajů v režimu přenesené působnosti. Lze důvodně předpokládat, že se s touto koncepcí vrátí rovněž jedna z významných procesních překážek, a to námitka podjatosti, resp. dokonce námitka systémové podjatosti. V souvislosti s jednotným environmentálním stanoviskem (JES) vstupuje do hry vedle ministerstva životního prostředí i MZe a MZd. Bylo-li záměrem zákonodárcovým co nejvíce systém stavební správy zkomplikovat a znepřehlednit, pak se to povedlo a rozbujelý resortismus byl potvrzen!

-        Novelou [SZ 2025] byla druhá část novelizována v ustanovení týkajícím se kvalifikačních požadavků.

V části třetí je pojednáno územní plánování; jak už bylo řečeno, zůstává prakticky zachován stávající (nefunkční) model pouze s některými drobnými odchylkami (například vymezení pojmu „charakter území“). Rozsáhlá pasáž je věnována „pořizování“ jakožto výkonu státní správy v přenesené působnosti, se zachováním principu určeného zastupitele, pouze s upřesněním jejich vzájemného vztahu, který však činí určeného zastupitele faktickým podřízeným a obec rukojmím pořizovatele, potažmo ministerstva, které je určeno arbitrem pro případy vzájemných sporů!

Podrobněji je v zákonu popsáno postavení a výkon dotčených orgánů. Do společných ustanovení byly uvedeny některé obsahové náležitosti, zejména požadavky na úplné znění, na koordinační výkres, stanoven jednotný standard dokumentace, popis mapových podkladů. V obsahu nástrojů územního plánování byla ponechána dosavadní struktura podkladů a dokumentací (s novým názvem územní rozvojový plán, který nahradil politiku územního rozvoje) a byla pouze doplněna Politika architektury a stavební kultury ČR. Procesní náležitosti byly, oproti stávající právní úpravě, sjednoceny. Upraveny byly i některé zvláštní postupy a podmínky zrušení územně plánovací dokumentace a následky takového zrušení. Poněkud obšírněji je pojednáno vymezení zastavěného území a možnosti výstavby v území nezastavěném. Mezi nástroje územního plánování pak byla – oproti předchozí úpravě – zařazena územní opatření o stavební uzávěře a o asanaci území (avšak svěřené státu) a úprava vztahů v území (plánovací smlouva, náhrady za změnu v území).

-        Novelou [SZ 2021/2023] třetí části byla dosavadní koncepce jenom prohloubena. Vrácena byla Politika územního rozvoje, které je věnována řada nových ustanovení (§ 70, § 71 a nové § 71a až § 71e). V souvislosti s tím byla také pozměněna a doplněna koncepce územního rozvojového plánu (§ 74 an.). Jen drobnou pozitivní změnou je uvedení možnosti podmínit vymezení ploch nebo koridorů územním plánem, popřípadě regulačním plánem architektonickou nebo urbanistickou soutěží, jejíž definice je podána v první části [SZ 2021/2023] a vychází z mezinárodních standardů těchto soutěží, jak jsou obsaženy jednak v AutZ, jednak jakožto soutěž o návrh [§ 143 až § 150 ZVZ]. Obecné vymezení tohoto typu závazku je obsaženo v ObčZ [§ 1772 až § 1779 – veřejná soutěž o nejvhodnější nabídku]. Určitá zpřesnění, nikoliv však zpřehlednění, se týkají možností nápravy stavu, při němž byla provedena v územně plánovací dokumentaci podstatná úprava, aniž byla dána dotčeným orgánům a dotčeným vlastníkům odpovídající možnost ochrany svých práv. Nově byla pojednána Politika architektury a stavební kultury (§ 136a).

-        Novelou [SZ 2025] byla třetí část novelizována v ustanoveních týkajících územního plánování v souvislosti s vymezováním nezbytných a akceleračních oblastí při umísťování a provozování záměrů pro využití obnovitelného zdroje energie, a to jak na úrovni státu, tak kraje a obce; tato ustanovení se následně promítají i do příslušných příloh č. 6, 7 a 8.

V části čtvrté je pojednáno stavební právo hmotné, které v předchozí právní úpravě [SZ 2006] prakticky chybí (je mu věnováno jen velmi málo ustanovení a většina byla součástí podzákonných právních předpisů). Jedná se především o územní požadavky na výstavbu (na pozemky a umísťování staveb na nich) a na technické požadavky na stavby a na výrobky (právní předpis se vrací k jejich výslovnému uvedení, nejen odkazu na evropské předpisy). Součástí této části jsou rovněž vybrané činnosti ve výstavbě (projektování a provádění staveb) a vymezení práv a povinností osob při přípravě, provádění a užívání staveb (stavebník, projektant, zhotovitel, stavbyvedoucí a stavební dozor, vlastník) včetně podmínek obsahu a vedení stavebního deníku. Nicméně ani v této části se nepodařilo upravit nově a lépe podmínky územní ekonomie.

-        Novelou [SZ 2021/2023] čtvrté části byla zpřesněny případy, na něž dopadá uplatňování technických požadavků. Uvedena je rovněž podrobněji možnost odchýlit se v regulačních, popřípadě i územních plánech od prováděcího právního předpisu (výjimky z požadavků a odchylná řešení). Zpřesněna byla definice uličního prostranství. Upřesněno bylo rovněž vymezení povinnosti projektanta respektovat při projektování veřejné zájmy.

-        Novelou [SZ 2025] byla čtvrtá část novelizována v ustanoveních týkajících se výkonu vybraných a odborných činností, oprávnění k jejich výkonu, jakož i obsahu dokumentací. V obsáhlé novele ustanovení § 167 se promítá především požadavek na tranzici energetiky, přechod na „energeticky úsporná opatření“ a prosazování elektromobility (shora a direktivně, nikoliv technickými přednostmi a nízkou cenou, tedy tržními prostředky).

V části páté jsou pojednány účely vyvlastnění (tzv. „vyvlastňovací tituly“ podle stavebního zákona), jejichž podoba zůstává víceméně zachována. Toto jedno paragrafové ustanovení (§ 170) novelizováno nebylo, avšak institucionální změny stavebního zákona do jeho implementace dopadat budou, jak uvádíme v komentáři k této části.

V části šesté je upraven stavební řád, který doznal nejrozsáhlejších změn v souvislosti s přechodem na jeden povolovací proces. Upraveny byly podmínky podání žádosti, úkony před zahájením řízení, kromě podání předběžné informace stavebním úřadem zejména podmínky a náležitosti vyjádření, koordinovaného vyjádření a závazného stanoviska dotčeného správního orgánu. Jako základní byla stanovena lhůta 30 dnů, která může být v odůvodněných případech prodloužena ještě o 30 dnů. Součástí byla a zůstává též omezená forma též fikce souhlasu, nebyl-li ve stanovené lhůtě předepsaný úkon učiněn, a to především s výjimkami týkajícími se posouzení vlivu na životní prostředí a některých záležitostí ochrany přírody a krajiny. Do stejné části je zařazeno i vyjádření vlastníků a provozovatelů veřejné dopravní a technické infrastruktury – a to ve stejných lhůtách, jako pro dotčené správní orgány (!?). Určitým přínosem by mohla být skutečnost, že v případě nepředložení vyjádření, koordinovaného vyjádření či závazného stanoviska spolu se žádostí si je vyžádá u dotčeného orgánu stavební úřad, přičemž se běh lhůt správního řízení meritorního staví, a to nejpozději do doby, kdy se nevydáním těchto úkonů považují za souhlasná.

V ustanoveních o řízení o povolení záměru jsou v obecných ustanoveních pojednáni účastníci řízení ve výměru víceméně odpovídajícím ustanovení § 27 správního řádu (stavebník, obec, vlastník pozemku nebo stavby anebo ten, kdo má jiné věcné právo, osoby, jejich práva mohou být záměrem přímo dotčena, a osoby, o nichž to stanoví speciální právní předpis). Samostatné ustanovení je věnováno společenstvím vlastníků jednotek.

Obsah žádosti je uveden v zákonu, stejně jako podmínky předložení dokumentace k žádosti a doložení souhlasu vlastníka. Následuje popis samotného procesu (vyrozumění o zahájeném řízení, ústní jednání, námitky účastníků a připomínky veřejnosti, posouzení záměru stavebním úřadem, což představuje návrat k § 90 ve znění před novelou stávajícího zákona v roce 2017, vyjádření stavebníka).

Upřesněna a sjednocena byla ustanovení o lhůtách z hlediska jejich struktury a délky (i nadále 30 dnů, resp. 60 dnů, resp. 120 dnů-EIA, s možností jejich prodloužení o 30 resp. 60 dnů před uplynutím prodlužované lhůty). Součástí zákona je též obsah vydaného povolení a doba jeho platnosti (2 roky, až 5 let – s možností i opakovaného prodloužení, vždy však nejdéle o dva roky) a v případě zahájení realizace záměru se lhůtou nejdéle desetiletou.

Samostatně bylo upraveno řízení s posouzením vlivu na životní prostředí (včetně podmínek zadání a vypracování posudku a vydání rozhodnutí). Stavební zákon rovněž stanovuje možnost samostatného posouzení vlivu. Zákon stanovuje obsah povolení stavby ve výrokové části a možnosti a náležitosti zrychleného řízení, pokud o to stavebník požádá a charakter stavby to umožní. V některých specifických případech v uzavřených areálech jaderných zařízení, popřípadě u záměrů v působnosti jiných stavebních úřadů (MO, MV, MSp) lze vydat též rámcové povolení, vymezující pouze stavební pozemek a v jeho rámci skladbu, druh a účel staveb a rámcové podmínky pro jejich umístění v maximálních nebo minimálních prostorových parametrech.

Samostatně jsou také upraveny náležitosti povolování záměrů nestavebních (vyžadujících povolení a nevyžadujících povolení), změn v užívání území, dělení a scelování pozemků, stanovení ochranných pásem opatřením obecné povahy. Novým nástrojem povolování staveb je rámcové povolení pro areály jaderných zařízení nebo záměrů v působnosti jiného stavebního úřadu.

Samostatně jsou upraveny podmínky změny záměru před dokončením (v obdobném režimu jako v současnosti).

Zásadní změnou prošly podmínky řízení o odvolání. Jak bylo již uvedeno, prosazuje se apelační princip rozhodování; zjistí-li odvolací orgán, že rozhodnutí bylo vydáno v rozporu s právními přepisy nebo je nesprávné, změní je a vydá rozhodnutí. Při tom je vázán týmiž procesními lhůtami.

Další ustanovení jsou věnována kontrolním prohlídkám, opět v režimu obdobném režimu současnému. Možnostem udělování výjimek z požadavků na výstavbu, k podmínkám a náležitostem náhrad za škodu, řízení o užívání staveb – kolaudační řízení, závěrečná kontrolní prohlídka a kolaudační rozhodnutí. Obdobně současné právní úpravě je koncipováno rovněž předčasné užívání staveb a zkušební provoz. Samostatně jsou upraveny podmínky a náležitosti rekolaudace (změn v užívání stavby), včetně podmínek zrychleného řízení.

Vzhledem ke skutečnosti, že se zákon vrací k rozlišování drobných a jednoduchých staveb, stanovuje pro tyto případy i samostatný režim povolení změny v jejich užívání.

Odstraňování staveb sleduje rovněž víceméně platnou právní úpravu, avšak s některými zásadními odchylkami, týkajícími se případů nařízení odstranění stavby. Možnost dodatečného povolení stavby je připuštěna pouze u staveb, které se odchýlily od vydaného povolení, nikoliv však u staveb, které vznikly zcela bez právního důvodu – tedy s absencí dobré vůle.

Ve společných ustanoveních jsou především stanoveny podmínky a náležitosti mimořádných postupů (mimořádných opatření a obnovy po zničení mimořádnými událostmi). Obdobně jako dosud jsou upraveny i podmínky neočekávaných nálezů archeologických, paleontologických nebo kulturně cenných předmětů nebo chráněné části přírod\y a krajiny.

-        Novelou [SZ 2021/2023] byla ustanovení šesté části přímo i nepřímo zásadně dotčena, a to zejména důsledky návratu ke koncepci stavební správy vykonávané na obecní a krajské úrovni. Opuštěna byla prakticky myšlenka kooperace a koordinace uvnitř státní stavební správy. Opuštěn je model vyjádření a vrací se zpět (závazná) stanoviska, dokonce speciálně jednotné environmentální stanovisko (JES), přestože bylo původně koncipováno jako resortní „obrana“ před silou stavebních úřadů, jejichž součástí měly být též některé dotčené správní orgány (jediným rozdílem je delší doba platnosti těchto stanovisek, a to 5 let). Místo koordinovaného vyjádření je znovu ordinováno koordinované závazné stanovisko (také s platností pětiletou). V souvislosti s návratem k (závazným) stanoviskům bylo do zákona vloženo ustanovení § 179a o podmínkách a náležitostech přezkumu závazného stanoviska v přezkumném řízení s nově koncipovanými lhůtami.

Jak uvádíme níže, již od samého počátku nejsou vyloučeny ani případy podmiňujících správních rozhodnutí (například podle zákona o ochraně přírody a krajiny)! V souvislosti s JES byla také vypuštěna část týkající se společného povolení záměr s posouzením vlivu na životní prostředí (§ 201 až 210); řízení o povolení záměru, jakož i případná další řízení podle zvláštních právních předpisů, budou navazujícími řízeními na posouzení vlivu na životní prostředí podle příslušné právní úpravy.

Upraveny jsou drobněji i některé další procesní souvislosti: souhlas vlastníka a nemožnost jeho zpětvzetí, podmínky rozhodování o záměrech uvnitř areálů dokončených staveb, podmínky rozhodování v odvolacím řízení, týkající se účasti spolků, některé detaily kolaudace, předčasného užívání stavby, podmínky dodatečného povolování staveb, možnosti dokladu splnění podmínek pro udělení výjimky, podmínky úhrady nákladů vynaložených na náhradní výkon exekuce státem a podobně.

-        Novelou [SZ 2025] byla šestá část novelizována v ustanoveních týkajících se v souvislosti s výše uvedenou novelou § 30a a některých ustanovení části čtvrté staveb jednoduchých pro bydlení a rodinnou rekreaci.

V části sedmé je pojednán informační systém veřejné správy, portál stavebníka, Národní geoportál územního plánování a podrobnější podmínky elektronizace výkonu veřejné správy na úseku výstavby. Novelou [SZ 2021/2023] sedmé části byla provedena (vedle dopadů institucionálních změn) spíše jen drobnější doplnění a zpřesnění, například podmínek nahlížení do spisu. Na tato ustanovení do určité míry dopadá novela provedená zákonem č. 437/2024 Sb. („bypass“).

V části osmé jsou stanoveny podmínky a náležitosti autorizace a činnosti autorizovaných inspektorů. Jejich činnost byla zásadně redukována na poskytování odborných posudků staveb pro účely kolaudace a pro porovnání dokumentace pro provádění stavby s dokumentací pro povolení stavby. Novelou [SZ 2021/2023] osmé části byla pouze tato ustanovení dílčím způsobem zpřesněna.

V části deváté je pojednán systém kontrol a nápravných opatření v územním plánování a stavebním řádu. Novelou [SZ 2021/2023] deváté části byla především promítnuta změna institucionální a z ní plynoucí důsledky pro oprávnění ke kontrolním činnostem. Drobně upřesněny byly podmínky vstupu na pozemek a do staveb.

V části desáté jsou upraveny přestupky v obdobném rozsahu, jako ve stávající právní úpravě, pochopitelně ovšem s rozdílnými skutkovými podstatami. Obdobně jako v předchozích částech, i v novele [SZ 2021/2023] desáté části byla promítnuta především institucionální změna stavební správy. Upřesněny byly například podmínky odpovědnosti za plnění podmínek rozhodnutí, byly-li převzaty z vydaného JES.V této části se promítá i novela provedená zákonem č. 87/2025 Sb. (OZE III).

Novou úpravou je část jedenáctá, pojednávající o soudním přezkumu ve věcech výstavbových, zejména důsledné prosazování apelačního principu a tudíž urychlení soudního řízení. Novelou [SZ 2021/2023] jedenácté části byla významně oslabena procesní pozice žadatele jakožto účastníka (soudního) řízení, jemuž je nyní přiznáno pouze postavení osoby zúčastněné na řízení, jejíž procesní práva jsou podstatně užší a okleštěná.

Ze standardní úpravy společných, přechodných a závěrečných ustanovení, která je obsažena v části dvanácté, se stala úprava ne zcela standardní. V důsledku již dvojí novely provedené před nabytím účinnosti zákona v legisvakanční lhůtě máme před sebou přechodná ustanovení přechodných ustanovení. Obdobné platí i pro účinnost, kterou měl nabýt zákon 1. července 2023 (část třináctá), avšak některá ustanovení účinnosti nabyla již bezprostředně po vydání a některá měla nabýt (a zčásti nabyla) účinnosti k 1. lednu 2022. Novelou [SZ 2021/­2023] dvanácté a třinácté části byla tedy zejména dotčena přechodná ustanovení, jimiž se souhrnně zabýváme v příslušné části komentáře. Novela se rovněž promítla do nabývání účinnosti, které pro přehlednost uvádíme již zde:

Ø  ustanovení § 36, 319, § 322 odst. 1 a 3, § 324 a § 326 odst. 1 nabyla účinnosti dnem následujícím po dni vyhlášení, tj. 30. července 2021;

Ø  ustanovení § 15 až 18, § 312 odst. 1 a 7, § 313 odst. 1 a 2 a § 315 odst. 1 nabyla účinnosti dnem 1. ledna 2022;

Ø  ustanovení § 312 odst. 4 nabyla účinnosti dnem 1. ledna 2023;

Ø  veškerá zbylá ustanovení nabývají (alespoň zatím) účinnosti dnem 1. ledna 2024.

-        Novelou [SZ 2024 a 2025] byla dvanáctá část novelizována ustanovením § 334b („bypass“), jímž se řeší kolaps digitalizace řízení ve výstavbě, a v souvislosti s OZE III pak novelou zmocňovacího ustanovení § 333.

K zákonu bylo připojeno devět příloh. Jedna příloha byla doplněna, jedna revidována a jedna zrušena (jednotný standard). Součástí stavebního zákona [2021/2023] je devět příloh, a to výčet drobných staveb nevyžadujících povolení záměru, výčet jednoduchých staveb podléhajících v některých případech zjednodušujícím postupům, výčet vyhrazených staveb, jejichž rozhodování přísluší specializovanému a odvolacímu stavebnímu úřadu, obsah a struktura vyhodnocení vlivů na udržitelný rozvoj, a velmi problematické výčty obsahu a struktury znovu „obnovené“ politiky územního rozvoje, územního rozvojového plánu a jeho odůvodnění, obsahu a struktury zásad územního rozvoje a jejich odůvodnění, obsahu a struktury územního plánu a jeho odůvodnění, obsahu a struktury regulačního plánu a jeho odůvodnění.

Více se již dočtete v měsíčníku Poradce 3-4/2026, který právě vychází.

ŠKOLSKÝ ZÁKON - NOVELA